底地が訳あり状態の場合は売れる？地主が知るべき買取方法

2026年6月14日2026年6月16日

【まずは結論】

底地（借地権が設定された土地）が、地代が安い・契約書がない・借地人と連絡が取れない・地代を滞納されているといった訳あり状態でも売ることはできます。底地は一般の買主には売りにくいため、底地を専門に扱う不動産買取業者に売る方法がもっとも現実的で確実です。売り方には底地買取業者に売る・借地人に買い取ってもらう・借地人と一緒に売る（同時売却）などがあり、状況に応じて専門家に相談しながら選ぶことが大切です。

借地人に貸している土地（底地）を持つ地主の方の中には、地代が安い、契約のトラブルがある、相続したけれど扱いに困っているといった悩みを抱える方が少なくありません。訳あり状態の底地でも、適切な方法を選べば手放すことができます。

この記事では訳あり状態の底地の売り方を、地主が知っておくべき買取方法を中心に一覧表や具体例とともに解説します。

訳あり状態の底地とは何か

用語	意味
底地（そこち）	借地権が設定され、第三者に貸している土地。所有者は地主
借地権	建物を建てるために土地を借りる権利。借地人が持つ
地代（じだい）	借地人が地主に支払う、土地を借りる賃料
更地（さらち）	建物がなく、借地権などの権利も付いていない土地

底地は「貸している土地」のこと

まず底地とは何かを整理しておきましょう。底地とは、借地権が設定されている土地、つまり第三者（借地人）に貸していて、その土地の上に借地人の建物が建っている土地のことです。この土地の所有者が地主です。借地人は土地を借りる権利（借地権）を持ち、その上に自分の建物を建てて住んだり利用したりしています。地主は土地の所有権を持っていますが、借地人がいるため自分でその土地を自由に使うことはできません。その代わりに借地人から地代（土地の賃料）を受け取ります。このように底地は「所有しているけれど自由には使えず、地代収入を得ている土地」という特殊な性質を持っています。そのため更地（権利の付いていない土地）とは、売りやすさや価格が大きく異なります。まずはご自身の土地がこの底地にあたるのかを確認しておきましょう。

底地が「訳あり」になる主なケース

底地が訳あり状態になるのは、いくつかの典型的なケースがあります。第一に、地代が安すぎるケースです。古くからの借地契約だと、地代が長年据え置かれていて、現在の固定資産税と比べてもほとんど利益が出ないことがあります。第二に、契約書がない、または内容が不明確なケースです。先代から引き継いだ底地で、契約書が見当たらない、契約期間や地代の取り決めがあいまいということもよくあります。第三に、借地人と連絡が取れない、関係が悪化しているケースです。借地人が高齢で行方が分からない、地代の値上げや更新をめぐって対立しているといった状況です。第四に、地代を滞納されているケースです。第五に、相続で底地を受け継いだものの扱い方が分からず放置しているケースです。これらの訳あり状態の底地は、そのままでは活用も売却も難しく、地主にとって大きな負担になりがちです。

訳あり状態でも底地は売れる

結論から言えば、訳あり状態の底地でも売ることは可能です。「借地人がいて自由に使えないから売れないのでは」「契約トラブルがあるから無理では」と思われがちですが、そうではありません。底地には底地ならではの売り方があり、特に底地を専門に扱う不動産買取業者であれば、訳あり状態の底地でも現状のまま買い取ってくれます。借地人との関係に問題がある、契約書がない、地代が安いといった事情があっても、専門業者はそうした底地の扱いに慣れているため相談に乗ってくれます。もちろん更地と比べれば底地の価格は低くなりますが、「売れずに固定資産税だけ払い続ける」状態から抜け出せることは大きなメリットです。訳あり状態だからとあきらめず、まずは底地の売却に詳しい専門家に相談することが解決への第一歩です。次の章から具体的な売り方を見ていきましょう。

底地を売る主な方法

売り方	特徴
底地買取業者に売る	現状のまま売却可。借地人との交渉も業者が対応
借地人に売る	借地人が所有権を得て完全な土地に。価格交渉が必要
借地人と一緒に売る	底地と借地権をまとめて更地として売却。高値が期待できる
等価交換	底地と借地権を一部交換し、双方が完全所有の土地を持つ

底地買取業者に売る

訳あり状態の底地を手放す方法として、もっとも現実的なのが底地を専門に扱う不動産買取業者に売る方法です。底地は一般の個人の買主にはほとんど需要がありません。なぜなら買っても自分で使えず、地代収入も少なく、借地人との関係も引き継ぐ必要があるからです。そのため一般の不動産市場で買主を探してもなかなか売れません。そこで活躍するのが底地を専門に買い取る業者です。専門業者は底地を買い取ったうえで、借地人と交渉して借地権を買い取ったり、地代を適正化したり、将来的に更地にして再活用したりするノウハウを持っています。そのため訳あり状態の底地でも現状のまま買い取ってくれます。借地人との関係が悪い、契約書がない、地代が安いといった事情があっても、業者が引き受けて対応してくれるため、地主はこうした問題から解放されます。地主が借地人と直接交渉する必要がないことも大きなメリットです。訳あり状態の底地を確実にスムーズに手放したいなら、底地買取業者への売却がもっとも有力な選択肢です。

借地人に買い取ってもらう

もう一つの方法が、借地人に底地を買い取ってもらう方法です。借地人にとって底地を買い取れば、借りていた土地が自分の完全な所有地になり、地代を払う必要がなくなるうえ、土地の資産価値も高まります。そのため借地人によっては底地の買取に前向きなことがあります。借地人が底地を買い取れば、地主は底地を手放せ、借地人は完全な土地を手に入れられるため、双方にとってメリットがあります。ただしこの方法にはいくつかの注意点があります。まず借地人に買い取る意思と資金があるかどうかが前提です。また価格をめぐって交渉が必要で、関係が悪化している場合は交渉が難航することもあります。👉 ポイント：底地の価格は、更地価格から借地権割合を差し引いて考えるのが一般的です。たとえば更地価格が3,000万円で借地権割合が60%なら、底地（底地権割合40%）の目安は約1,200万円となります。ただしこれはあくまで目安で、実際の取引価格は当事者の交渉で決まります。借地人との関係が良好で買取の意思がある場合は有力な選択肢ですが、交渉が難しい場合は専門家や買取業者に間に入ってもらうとよいでしょう。

借地人と一緒に売る（同時売却）

三つ目の方法が、借地人と協力して底地と借地権をまとめて売る同時売却です。底地と借地権が一つにまとまれば、その土地は権利関係のない完全な土地（更地に近い状態）になります。こうなれば一般の買主にも売りやすく、底地だけ・借地権だけを売るよりも高い価格で売れる可能性があります。売却して得られた代金を、底地（地主）と借地権（借地人）の割合に応じて分け合うというのが基本的な流れです。地主にとっても借地人にとっても、それぞれが単独で売るより有利な価格で売れることが多いため、双方にメリットのある方法です。ただしこの方法は、地主と借地人が協力して一緒に売却を進める必要があるため、両者の関係が良好で合意ができることが前提です。関係が悪化している場合や借地人に売る意思がない場合は難しくなります。借地人との関係が良く双方が売却に前向きであれば、もっとも高く売れる可能性のある方法ですので検討する価値があります。この場合も不動産会社に間に入ってもらい調整を進めるとスムーズです。

底地の価格と売却の注意点

確認すること	内容
借地契約の内容	契約書の有無・契約期間・地代・更新条件
借地権割合	路線価図で確認できる（地域ごとに30〜90%）
地代の滞納	滞納の有無と金額
借地人との関係	連絡の取りやすさ・交渉の可否

底地の価格は更地より低くなる

底地を売るうえで知っておきたいのが、底地の価格は更地より大きく低くなるということです。底地は借地人がいるため、所有者である地主が自由に使えず、得られるのは地代収入だけです。そのため底地の市場価値は更地の価格よりもかなり低くなります。一般的に底地の価格は、更地価格から借地権の価値を差し引いた残りの部分（底地割合）で評価されます。借地権割合は地域によって30〜90%と幅があり、路線価図（国税庁）で確認できます。たとえば借地権割合が60%の地域なら底地の割合は40%となり、底地の評価は更地の4割程度が目安になります。さらに底地買取業者に売る場合は、業者が借地人との交渉などのリスクと手間を引き受けるため、価格はもう一段低くなる傾向があります。「思ったより安い」と感じるかもしれませんが、これは底地の性質によるものです。一方で相続税の評価では、底地は意外と高く評価されることがあり、市場価格との乖離が相続時の負担になることもあります。こうした評価の仕組みを理解したうえで売却を検討することが大切です。

契約内容と権利関係を整理する

底地を売る前には、借地契約の内容と権利関係を整理しておくことが大切です。まず確認したいのが借地契約書の有無と内容です。契約期間や地代、更新の条件、借地権の種類（旧法借地権か定期借地権かなど）を確認します。契約書がない場合でも、長年地代を受け取ってきた実態があれば借地権は成立していますので、専門家に相談しながら状況を整理しましょう。次に借地人が誰なのか、相続などで借地権者が変わっていないかを確認します。また地代の滞納がないか、過去にどのような取り決めをしてきたかといった経緯も整理しておくと、売却の話がスムーズに進みます。これらの情報は、底地の価格を算定したり、買取業者が借地人と交渉したりするうえで重要な材料になります。古い底地だと書類が散逸していたり経緯があいまいだったりすることも多いですが、分かる範囲で整理し、不明な点は専門家に相談すれば問題ありません。権利関係を整理しておくことが、トラブルなく売却を進めるための土台になります。

底地に詳しい専門業者を選ぶ

訳あり状態の底地を売るなら、底地の扱いに詳しい専門業者を選ぶことが何より大切です。底地は一般の不動産とは性質が大きく異なり、借地権という権利が絡む専門性の高い不動産です。そのため底地や借地権の扱いに不慣れな業者だと、適切な査定ができなかったり、借地人との交渉がうまくいかなかったりすることがあります。底地を専門に、または得意として扱ってきた業者であれば、訳あり状態の底地でもその価値を適切に評価し、現状のまま買い取ってくれます。借地人との交渉や、契約書がない場合の対応、地代の滞納などの問題にも慣れているため安心して任せられます。業者を選ぶときは、底地や借地権の買取実績があるか、底地の扱いに詳しいかを確認しましょう。また査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか、対応が誠実かも大切なポイントです。複数の業者に査定を依頼して価格と対応を比べることもおすすめします。底地に強い信頼できる専門業者を選べば、訳あり状態の底地でも損なくスムーズに安心して手放すことができます。

訳あり底地を手放すために

まず専門家に相談する

訳あり状態の底地を手放したいと思ったら、まず底地に詳しい専門家（不動産会社）に相談することが第一歩です。底地は権利関係が複雑で、売り方も複数あり、それぞれにメリット・デメリットがあります。どの方法が自分の底地に合っているのかは、契約内容や借地人との関係、底地の立地、価格などによって変わります。こうした判断は専門知識がないと難しいため、まずは専門家に相談して自分の底地の状況を整理し、最適な手放し方を提案してもらうのが確実です。専門家に相談すれば、底地の価格の目安、売り方の選択肢、必要な手続き、税金のことなどをまとめて教えてもらえます。「訳あり状態だから売れないだろう」と一人で悩むより、専門家に相談したほうが解決への道がはっきり見えます。相談や査定は無料で対応している業者が多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。専門家のアドバイスを受けながら進めることが、訳あり底地を安心して手放すための確実な方法です。

複数の方法・業者を比べる

訳あり底地を手放すときは、複数の方法や業者を比べることが大切です。前述のとおり底地の売り方には、底地買取業者に売る、借地人に売る、借地人と一緒に売るといった複数の選択肢があります。どの方法が有利かは状況によって異なるため、それぞれの方法でどのくらいの価格になるか、どんな手続きが必要かを比べて検討しましょう。また底地買取業者に売る場合も、1社だけでなく複数の業者に査定を依頼することをおすすめします。業者によって底地の評価額や対応、提案内容が異なるからです。複数の業者を比べることで適正な価格の目安が分かり、信頼できる業者を見極められます。査定は無料の業者が多いので、複数社に依頼しても費用はかかりません。価格だけでなく、査定の根拠を丁寧に説明してくれるか、借地人との交渉に対応してくれるか、対応が誠実かといった点も総合的に比べましょう。面倒に感じても、複数の方法・業者を比べることが損なく納得して手放すための確実な方法です。比較を惜しまないことがよい結果につながります。

相続前後の対策も考える

底地を持っている方、これから相続する方は、相続前後の対策もあわせて考えておくとよいでしょう。底地は相続税の評価では市場価格より高く評価されることがあり、相続税の負担が重くなりがちです。一方で実際に売ろうとすると市場価格は低く、なかなか売れないという評価と現実の乖離が相続人を悩ませることがあります。このため底地を持っている方が元気なうちに生前に底地を整理しておく、相続が発生したら早めに専門家に相談するといった対策が有効です。たとえば生前に借地人に底地を売る、底地買取業者に売る、借地人と一緒に売って整理しておくといった方法で、訳あり底地を次の世代に残さないようにできます。相続が発生した後でも、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）や、取得費加算の特例（相続税申告期限の翌日から3年以内）などの期限があるため、早めに動くことが大切です。底地の相続は専門的な判断が必要ですので、不動産会社だけでなく、必要に応じて税理士など税の専門家にも相談しながら進めると安心です。早めの対策が、底地をめぐるトラブルや負担を防ぎます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「先代から引き継いだ底地があるのですが、地代も安く、借地人とも疎遠で、どうしたらいいか分かりません」というご相談を地主の方から多くいただきます。底地は所有しているけれど自分では使えず、得られるのは地代収入だけという特殊な土地です。そのうえ地代が安い、契約書がない、借地人と連絡が取れない、地代を滞納されているといった訳あり状態だと、活用も売却も難しく大きな負担になりがちです。しかし結論から申し上げれば、訳あり状態の底地でも売ることはできます。底地には底地ならではの売り方があり、特に底地を専門に扱う不動産買取業者であれば、訳あり状態の底地でも現状のまま買い取ることができます。借地人との関係に問題があっても、契約書がなくても、専門業者がそうした問題を引き受けて対応しますので、地主の方が借地人と直接交渉する必要はありません。売り方には、底地買取業者に売る、借地人に買い取ってもらう、借地人と協力して底地と借地権をまとめて売る（同時売却）といった選択肢があります。借地人との関係が良好なら借地人への売却や同時売却で高く売れる可能性がありますし、関係に問題があるなら専門の買取業者に売るのが現実的です。

底地を売るうえで知っておいていただきたいのが、価格と評価のことです。底地の市場価格は、借地人がいて自由に使えないため更地よりかなり低くなります。借地権割合（路線価図で確認でき、地域により30〜90%）に応じて、更地価格から借地権の価値を差し引いた部分が底地の評価の目安です。一方で相続税の評価では底地が意外と高く評価されることがあり、「相続税は高いのに実際には安くしか売れない」という乖離が相続人を悩ませる原因になります。ですから底地をお持ちの方は、生前のうちに整理しておく、相続が発生したら早めに専門家に相談するといった対策をおすすめします。相続には申告期限（10か月）や取得費加算の特例（3年以内）といった期限もありますので、早めの行動が大切です。底地は権利関係が複雑で専門性の高い不動産ですから、まずは底地に詳しい専門家に相談し、ご自身の底地の状況を整理して最適な手放し方を一緒に考えることが解決への近道です。私たちも底地や借地権の扱いに対応しておりますので、「訳あり状態だから」とあきらめず、まずはお気軽にご相談ください。一人で抱え込まず、専門家とともに一歩ずつ整理していきましょう。

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よくある質問

訳あり状態の底地でも売れる？

底地専門の買取業者なら現状のまま買い取れます。

底地とはどんな土地？

借地人に貸していて建物が建っている土地のことです。

底地の売り方にはどんな方法がある？

買取業者・借地人へ売却・同時売却などがあります。

底地の価格はどう決まる？

更地価格から借地権の価値を差し引いて算定します。

底地は更地より安い？

借地人がいて使えないため更地よりかなり低くなります。

契約書がなくても売れる？

地代の実態があれば借地権は成立し売却できます。

借地人と交渉が必要？

買取業者に売れば業者が交渉を引き受けます。

借地人に買い取ってもらえる？

借地人に意思と資金があれば有力な選択肢です。

底地の相続税が高いのはなぜ？

市場価格より高く評価され乖離が生じるためです。

どこに相談すればいい？

底地・借地権に詳しい不動産会社に相談します。

まとめ

底地（借地権が設定された土地）が、地代が安い、契約書がない、借地人と連絡が取れない、地代を滞納されている、相続したけれど扱いに困っているといった訳あり状態でも手放すことはできます。底地は借地人がいて地主が自由に使えないため一般の買主には売りにくい土地ですが、底地を専門に扱う不動産買取業者であれば、訳あり状態の底地でも現状のまま買い取ってくれます。売り方には、底地買取業者に売る方法、借地人に買い取ってもらう方法、借地人と協力して底地と借地権をまとめて売る同時売却などがあります。借地人との関係が良好なら借地人への売却や同時売却で高く売れる可能性があり、関係に問題があるなら専門の買取業者に売るのが現実的です。それぞれにメリットがあるため、状況に応じて専門家に相談しながら選ぶことが大切です。

底地の価格は、借地権割合（路線価図で確認でき、地域により30〜90%）に応じて、更地価格から借地権の価値を差し引いた部分が目安となり、更地よりかなり低くなります。一方、相続税の評価では高く評価されることがあり、市場価格との乖離が相続人の負担になることもあります。こうした性質を理解したうえで、底地を持っている方は生前に整理しておく、相続したら早めに動くといった対策をおすすめします。底地は権利関係が複雑で専門性が高いため、底地や借地権の買取実績がある信頼できる専門業者を選ぶことが大切です。複数の方法・業者を比べ、価格と対応の両方で納得できる相手を選びましょう。「訳あり状態だから売れない」とあきらめず、まずは底地に詳しい専門家に相談することが解決への第一歩です。