📝 この記事の結論
借地契約書が見つからない底地・借地権でも、売却できる可能性があります。重要なのは「契約書があるか」だけではなく、現在どのような借地関係が存在しているのかを確認することです。
① 契約書がなくても、地代の支払い履歴・登記・更新資料・過去のやり取りなどから借地関係を確認できる場合がある
② 契約期間・地代・更新状況が不明な場合は、古い資料や当事者の認識を確認し、分かる範囲から現在の権利関係を整理する
③ 底地を地主が売る場合と、借地人が借地権を売る場合では必要な確認や手続きが異なるため、自分がどちらの立場なのかを明確にすることが重要
契約書が見つからないからといって、すぐに「売却できない」と判断する必要はありません。
まずは残っている資料を確認し、契約開始時期・地代・更新状況・地主と借地人・土地と建物の登記状況などを整理するところから始めましょう。
「親から相続した底地に借地契約書が見当たらない」「昔からの借地で契約期間や地代が分からない」と悩んでいませんか？
契約書がなくても、地代の支払い履歴や登記、更新資料などから借地関係を整理し、底地・借地権を売却できる可能性があります。
この記事では、確認方法や売却時の注意点を解説します！
底地・借地権は契約書なしでも売却できる？
結論からいうと、借地契約書が見つからない場合でも、底地や借地権を売却できる可能性があります。
古くから続いている借地では、契約書を紛失していたり、相続によって地主・借地人が代替わりし、当初の契約書が残っていなかったりすることがあります。
重要なのは、契約書の有無だけで売却の可否を判断しないことです。
契約書がないことと借地関係がないことは別
借地契約書が手元にないからといって、それだけで直ちに借地関係が存在しないことになるわけではありません。
たとえば、
- 長年にわたって地代が支払われている
- 地代の領収書や振込履歴が残っている
- 借地上に借地人所有の建物がある
- 過去の更新料の支払い記録がある
- 地主と借地人との通知書や手紙が残っている
といった事実や資料が、これまでの借地関係を確認する手がかりになる場合があります。
そのため「契約書を紛失した＝売却できない」と考えるのではなく、現在残っている資料から契約関係を整理することが大切です。
契約内容がすべて分からなくても査定を相談できる場合がある
契約書がなく、契約期間や更新状況などを完全に把握できていなくても、不動産会社へ査定を相談できる場合があります。
むしろ、売却するためにすべての問題を自分で解決しようとして、地主または借地人と新たな条件を取り決めたり、契約書を作り直したりする前に、現在の状態を専門家へ伝えることが重要です。
どこまで整理してから売却するべきか、現状のまま売却を検討できるのかは、物件や契約状況によって異なります。
底地売却と借地権売却では何が違う？
「底地」と「借地権」は同じ借地関係から生じますが、売却する人と売却する権利が異なります。
契約書がない場合は、まず自分が地主側なのか、借地人側なのかを整理しましょう。
地主が底地を売却する場合
底地とは、借地権が設定されている土地について、地主側が持つ土地所有権を指します。
収益物件（アパート・マンション・貸家など）を購入する個人投資家や不動産買取会社は、単に「現時点での利回り」だけで判断するわけではありません。
将来的な改善可能性を含め、主に以下の6つの視点を総合的にチェックして購入判断を行っています。
📊 収益物件の査定・購入時に投資家が確認する6つの項目
- 現在の稼働率と「家賃収入」
- 満室稼働時の「想定インカムゲイン」
- 周辺エリアの「立地・賃貸ニーズ」
- 積算評価となる「土地の固有価値」
- 修繕履歴や「建物のコンディション」
- 施策による「空室改善の伸びしろ」
💡 「空室が多い」「建物が古い」からといって売却諦める必要はありません
たとえ現在は空室が多くても、「賃料設定の見直し」や「リノベーションによる競合差別化」など改善の余地（ポテンシャル）があると判断されれば十分に購入検討の対象となります。
また、建物の収益性が低下していても、土地そのものに価値があれば将来の建て替えや土地活用を前提として高評価を受けるケースも珍しくありません。
借地人が借地権を売却する場合
地主様側ではなく「借地人様側」が売却を検討される場合は、土地の賃借権である「借地権」および「借地上の建物」を第三者へ譲渡（売却）する手続きとなります。
土地の賃借権を第三者へ譲渡する際には、民法上、原則として「地主様の譲渡承諾」が必要となります。
⚖️ 借地権譲渡（売却）における地主様との交渉プロセス
契約内容の再確認に加え、日頃の地主様との関係性や「譲渡承諾料（承諾料）」の協議・事前確認が極めて重要になります。
地主様から合理的な理由なく拒否された場合は、一定の要件のもと裁判所へ「承諾に代わる許可（借地権譲渡許可）」を求める法的手続きを検討します。
💡 「誰が・どの権利を売却するのか」の整理から始める
「底地（土地所有権）」を売却するのか、「借地権（土地を使う権利）」を売却するのかによって、必要書類や地主・借地人との交渉プロセスはまったく異なります。
単に「契約書がない」という表面的な問題だけで一括りに判断せず、「自分自身がどちらの立場で、どの権利を譲渡しようとしているのか」を正しく可視化することからプロへご相談ください。
借地契約書がない場合は何を確認すればいい？
契約書が見つからない場合でも、ほかの資料から借地関係を確認できることがあります。
一つの資料だけで判断するのではなく、複数の情報を組み合わせて整理することがポイントです。
地代の支払い履歴
まず確認したいのが、地代の支払い記録です。
借地契約書などの原本が見つからない場合であっても、通帳の記帳履歴、銀行振込の控え、受領記印のある領収書などが残っていれば、それらは非常に貴重な証拠書類となります。
💳 支払い実績データから紐解ける3つの事実関係
誰が誰に（支払者と受領者）
いつから（継続している期間）
いくら支払っていたのか
特に数年間〜数十年間にわたる長期間の記録が保管されている場合は、単に「現在の毎月の地代額」を証明するだけでなく、「過去の途中で地代の値上げ・改定が行われていないか（合意があったか）」の推移を辿るための重要な手がかりとなります。
💡 古い記録や振込明細も捨てずにまとめてプロへ提示を
一見「ただの振り込み控え」に見える資料でも、公的な不動産登記情報や固定資産税評価額と照らし合わせることで、客観的な借地関係・底地評価を証明する決定打になり得ます。
手元にある通帳や領収書などの実効性のある記録は処分せず、そのまま専門会社へご提示・ご相談いただくのがおすすめです。
土地・建物の登記
登記事項証明書からは、土地や建物の所有者などを確認できます。
土地の所有者と借地上の建物所有者が異なる場合は、借地関係を整理するうえで重要な情報になります。
登記簿（登記事項証明書）を確認することで、土地の所有者や借地権登記の有無といった公的な権利関係を把握することができます。
しかし、登記情報だけで「毎月の地代」「具体的な契約期間」「更新時の条件」といった実際の契約内容まで全てが記載・把握できるわけではありません。
🔍 権利関係を完全に可視化するための「組み合せ確認」
土地の所有者名義、底地・建物の所有権、担保設定（抵当権）の有無などの対外的な権利の裏付け。
通帳・振込明細・領収書・合意書など、実際の地代額、支払い実績、契約期間、更新条件を立証する実務データ。
💡 単一の資料に頼らず、複数の情報を突き合わせて判断する
契約書がない・不完全な状態だからといって諦める必要はありません。
「公的な登記情報」と「手元に残っている地代の振り込み・領収データ」の双方を突き合わせることで、実務上・法的にも十分な裏付けとして適正な評価・スムーズな査定につなげることができます。
更新料や過去のやり取り
更新契約書（契約更新合意書）の原本が残っていなくても、手元にある様々な周辺資料から過去の更新時期や合意条件を具体的に特定・確認できる場合があります。
✉️ 更新時期や条件の手がかりとなる主な周辺資料
- 更新料の受領記印がある「領収書」
- 更新料支払時の「銀行振込記録・通帳」
- 地主様・借地人様間で交わした「通知書」
- 条件改定や挨拶に関する「手紙・メモ」
特に代々引き継がれてきた歴史のある借地では、相続等によって「現在の地主様・借地人様双方の当事者が、契約当初の経緯や昔のやり取りを知らない」というケースも珍しくありません。
しかし、「契約書がないから何も分からない」と諦めて終わらせてしまう必要はありません。
💡 断片的な資料を「時系列」で並べることで全体像が見えてくる
手元に残っている領収書、振込履歴、手紙などの日付を追いかけ、「いつ、どのような条件で更新や改定が行われたか」を年表のように時系列で整理することが、権利関係の立証・プロによる適正な査定を引き出す最も重要な手法となります。
契約期間が分からない場合はどう確認する？
借地契約書がない場合、問題になりやすいのが「いつから借地が始まり、現在どのような契約状態になっているのか分からない」というケースです。
契約期間が分からない場合は、まず契約開始時期とこれまでの更新経緯を確認します。
契約開始時期を確認する
現在の「借地借家法」は1992年（平成4年）8月1日に施行されました。
それ以前から継続している歴史のある借地においては、現行法ではなく「旧借地法」のルールがそのまま適用・関係してくるケースが非常に多く存在します。
🔍 新法・旧法の判別に必要となる4つのチェック項目
- 最初に「借地を開始した時期」
- 「借地上の建物が建築された時期」
- 途中で「新しい契約を締結した履歴」があるか
- これまでに「どのような形態で更新してきたか」
📁 契約開始時期が分からない場合に探すべき主な資料
古い契約書がない場合でも、「建物の閉鎖登記簿・建築確認申請書類」「過去の地代振込記録・通帳」「相続時に引き継いだ遺産関連書類」などを辿ることで、借地の開始年代を客観的に裏付けることが可能です。
💡 旧法借地は複雑なため自己判断せずプロへ確認を
旧借地法が適用されるか現行法（定期借地等）が適用されるかによって、借地権の強さ、更新拒絶の要件、地主・借地人双方の立ち位置が根本から異なります。
自己判断で話を進めるとトラブルや不利益につながる恐れがあるため、手元にある資料を揃えた上で、権利関係の調査・調整実績が豊富な不動産の専門家へ確認・相談することをおすすめします。
更新履歴を確認する
契約書を更新するたびに書面を作成しているとは限りません。
更新契約書がなくても、
- 更新料の領収書
- 銀行振込の履歴
- 更新に関する通知
- 地主と借地人の手紙やメール
- 過去の覚書
などが残っていれば、更新の経緯を確認する手がかりになります。
資料を年代順に並べて、いつ、どのようなやり取りがあったのかを整理すると現在の契約状況を把握しやすくなります。
地代が分からない・認識が違う場合はどうする？
契約書がない借地では、現在の地代は分かっていても、地主と借地人で契約条件について認識が異なることがあります。
特に相続によって当事者が代替わりしている場合は注意が必要です。
通帳・振込履歴・領収書を確認する
地代については、実際に支払われてきた記録を確認します。
たとえば通帳上で「毎月3万円が継続して振り込まれている記録」が残っていれば、それだけで現在の地代額や支払い状況を立証する極めて重要な根拠資料となります。
🔍 過去の振込履歴をさかのぼることで確認できる3つのポイント
いつ地代が変更（値上げ・値下げ）されたか
どのくらいの長期間、同じ金額で定着しているか
過去に滞納していた時期やトラブルがないか
💡 定期的な入金実績の証明が「底地の客観的な資産価値」を高める
過去から現在に至る振込履歴を可視化できれば、「地代が滞りなく正常に支払われている健全な底地である」という強力な証明になります。
買主や専門業者にとっても購入後のリスク判断がしやすくなるため、古くからの振込明細や通帳のコピーを時系列で揃えてプロに見せられる状態にしておくことが、スムーズな査定・高評価につながります。
地主と借地人で認識が違う場合は一方的に決めない
「地主は月5万円だと思っているが、借地人は月3万円だと認識している」といったように、双方の認識が食い違うケースもあります。
この場合、どちらか一方の記憶だけで判断するのではなく、過去の支払い記録や通知書、更新資料などを確認することが重要です。
認識の違いが大きく、当事者だけで整理することが難しい場合は、弁護士などへの相談も検討しましょう。
契約内容が曖昧な底地・借地権を売却する4つの方法
契約書がなくても、状況に応じて複数の売却方法を検討できます。
重要なのは、すべての問題を解決してからでなければ査定できない、と考えないことです。
1．契約内容を整理して底地を売却する
地主側であれば、地代・契約期間・更新履歴・借地人などを可能な範囲で整理してから底地を売却する方法があります。
契約関係が分かりやすくなれば、買主も取得後の地代収入や借地関係を判断しやすくなります。
2．借地権を売却する
借地人側であれば、借地権や借地上の建物を売却する方法があります。
土地の賃借権としての借地権を第三者へ譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要になるため、契約内容とあわせて地主との調整についても確認します。
3．現状のまま専門の不動産会社へ相談する
借地契約書がなく、契約期間や更新状況などを自分たちだけで完全に整理できない場合であっても、諦める必要はありません。
底地や借地権を専門に取り扱う不動産会社であれば、現状（書類不備や不明点がある状態）のまま相談・査定依頼をすることが可能です。
⚠️ 売却前に自己判断で新規契約を結び直すのはNG
焦って売却前に自分だけで新たな契約書を作成したり、借地人様との間で独断で契約条件を変更・再締結したりするのは避けるべきです。
かえって権利関係をこじらせたり、不利な条件を決定づけてしまったりするリスクがあるため、まずは「現在分かっていること・分からないこと」をそのまま素直にプロへ伝えることが最も重要なポイントとなります。
⚖️ 検討・シミュレーションすべき2つの選択肢
時間や一定の手間をかけ、借地人との契約巻き直しや境界確定を行ってから売却。市場価値（価格）が高くなりやすい。
権利調整ノウハウを持つ専門買取会社へそのまま譲渡。価格は調整されるものの、手間や交渉ストレスを省いてスピーディーに手放せる。
💡 両ルートの「価格・手間・スピード」を可視化して判断する
専門会社に依頼すれば、「権利関係を整理して売った場合の見込み価格」と「現在の状態のまま直接買い取った場合の価格」の双方で査定・シミュレーションを出してもらうことが可能です。
それぞれの提示額や手間の違いを比較した上で、自分にとってストレスのない最適な着地点を選択しましょう。
4．底地と借地権を同時に売却する
地主と借地人が協力できる場合には、底地と借地権をあわせて第三者へ売却する方法も検討できます。
底地と借地権が一つになることで、買主が通常の所有権として取得できる形になる可能性があります。
ただし、売却価格や代金の配分などについて地主と借地人の合意が必要になるため、双方の調整が重要です。
契約書がない底地・借地権を売る前の6つの確認事項
売却を検討する場合は、まず次の6点を整理しましょう。
1．土地・建物の所有者
登記事項証明書などから、現在の土地所有者と建物所有者を確認します。
2．地代
現在の地代と支払い方法、過去の支払い状況を確認します。
3．契約開始時期
古い資料や建物に関する資料などから、いつ頃借地関係が始まったのかを調べます。
4．契約期間・更新状況
更新契約書、更新料の記録、通知書などが残っていないか確認します。
5．地主・借地人の認識
契約期間や地代、更新条件などについて双方の認識に違いがないか確認します。
6．現在起きているトラブル
地代滞納、更新料、建て替え、増改築、境界などについて問題が起きている場合は、査定時に不動産会社へ伝えましょう。
契約内容が曖昧なまま放置するリスク
「今はまだすぐに底地を売却する予定がない」という場合であっても、借地関係や契約書類の未整理な状態をそのまま長期間放置することには大きなリスクが伴います。
時の経過とともに相続が発生すると、地主様側・借地人様側ともに当事者が世代交代し、「当時の詳しい事情や契約の経緯を知る人物」が誰もいなくなってしまう恐れがあるためです。
長期間放置することで生じる6つの深刻なトラブル
現状のまま放置を続けて世代交代が進んでしまうと、いざ将来対応しようとした際に以下のような問題に直面することになります。
⚠️ 長期放置が引き起こす主なデメリット・リスク
- 契約開始時期や当初の経緯が不明になる
- 「地代金額や更新条件」の認識が双方でズレる
- 引っ越しや整理の過程で「過去の資料を紛失」する
- 相次ぐ相続により「共有持分・権利関係」が複雑化する
- 相手方（地主・借地人）と疎遠になり「連絡が取れなくなる」
- いざ売却・処分しようとしても「確認・調査に膨大な時間がかかる」
資料や当時の記憶が残っている「今のうちに」整理を進める
将来的に売却するか所有し続けるかが決まっていなくても、当時の事情を知る当事者が存命で、手元に過去の資料や振込記録が残っているうちに借地関係の現状把握と整理を行っておくことが大切です。
💡 早期の現状把握・資料整理が「次世代への大切な資産継承」になる
今すぐに売却しない場合でも、専門不動産会社へ事前に相談して「現在の権利関係の整理」「不足資料の洗い出し・補完」「将来の概算価値の算出」をしておくだけで、将来のトラブル防止やスムーズな相続・売却につながります。
「まだ売らないから」と後回しにせず、手元の資料や記憶が残っている段階で一度プロへ相談することをおすすめします。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
古くから続いている底地・借地権では、「契約書が見つからない」「契約期間が分からない」といったご相談もあります。
大切なのは、契約書がないことだけで売却を諦めないことです。
地代の支払い履歴や土地・建物の登記、更新時の資料、地主・借地人のやり取りなどを確認することで、現在の状況を整理できる可能性があります。
一方で、分からない部分を自己判断で補ったり、売却前に新しい条件で契約を結び直したりすると、その後の売却に影響することも考えられます。
まずは「分かっていること」と「分からないこと」を整理したうえで、どの状態で売却するのが適切なのかを検討することが重要です。
底地・借地権など「売却しにくい不動産」を書籍でも解説
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』が、幻冬舎より2026年9月24日に発売されます。
本書では、底地・借地権、相続、共有名義など、権利関係が複雑になった不動産をどう整理し、売却につなげていくのかを、実際のエピソードを交えながら紹介しています。
「昔からの借地で契約関係が分からない」「相続した不動産をどう整理すればいいか分からない」という方にも参考になる一冊です。
よくある質問
借地契約書がなくても底地は売却できますか？
売却できる可能性があります。地代、借地人、契約期間、更新状況などを、残っている資料から可能な範囲で整理しましょう。
借地契約書がなくても借地権は売却できますか？
契約書がないだけで直ちに売却できなくなるとは限りません。借地関係を確認できる資料や地主との関係などを整理する必要があります。
契約書がないと借地権はなくなりますか？
契約書が見つからないことだけを理由に、直ちに借地関係が存在しないと判断されるわけではありません。地代の支払い履歴など、実際の契約関係を確認できる資料を調べましょう。
親から相続した底地の契約書がありません。どうすればいいですか？
まず土地・建物の登記、地代の入金履歴、更新資料、相続時に引き継いだ書類などを確認しましょう。資料が少ない場合でも専門の不動産会社へ相談できます。
契約期間が分からなくても売却できますか？
売却できる可能性があります。契約開始時期や更新履歴、過去の資料などから現在の契約状況を整理します。
地代の金額について地主と借地人の認識が違う場合は？
通帳や振込記録、領収書、過去の通知などを確認します。当事者だけで整理することが難しい場合は、弁護士などへの相談も検討しましょう。
更新契約書がなくても借地契約は続いていますか？
更新契約書がないことだけで直ちに借地関係が終了しているとは判断できません。これまでの契約や更新の経緯を確認する必要があります。
契約書がない底地を売却するのに借地人の承諾は必要ですか？
地主が底地の所有権を売却すること自体については、通常、借地人の承諾を得ることが売買成立の前提になるわけではありません。ただし、借地契約の内容や借地人の状況は買主にとって重要な判断材料になるため、事前に整理しておくことが大切です。
借地権を売却するのに地主の承諾は必要ですか？
土地の賃借権としての借地権を第三者へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得られない場合には、一定の場合に裁判所へ承諾に代わる許可を求める方法が検討されます。
契約内容が分からない状態でも査定できますか？
査定を相談できる場合があります。契約書がないことや分からない項目があることを隠さず伝え、現状のまま査定を受けることが重要です。
まとめ｜契約書がなくても、まず現在の借地関係を整理しよう
底地・借地権は、借地契約書が見つからない場合でも売却できる可能性があります。
重要なのは「契約書がないから売れない」と判断するのではなく、
- 土地・建物の登記
- 地代の支払い履歴
- 契約開始時期
- 契約期間
- 更新履歴
- 地主・借地人の認識
- 過去の通知書や領収書
などから、現在の借地関係を可能な範囲で整理することです。
また、底地を地主が売却する場合と、借地人が借地権を売却する場合では必要な確認や手続きが異なります。
契約書や資料が揃っていなくても、すべてを自分で解決してから相談する必要はありません。
「どこまで整理すれば売却できるのか」「現状のまま売却できるのか分からない」という場合は、底地・借地権の取扱経験がある不動産会社へ早めに相談しましょう。
契約書がない底地・借地権の売却はさくら都市デザインへ
底地・借地権の売却や契約整理のご相談なら さくら都市デザインへ
さくら都市デザイン株式会社では、借地契約書が見つからない、契約期間や地代が分からない、地主様・借地人様間で契約内容の認識が違うといった、底地・借地権の売却に関するさまざまなご相談を承っています。
現在残っている資料や権利関係を確認しながら、契約内容を綺麗に整理してから売却する方法だけでなく、「現状のまま直接売却できる可能性」も含めて多角的に検討・ご提案いたします。
昔からの借地や相続した底地について「何から確認すればいいか分からない」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
