共有持分の訳あり不動産を売るには？専門業者に相談すべき理由

2026年6月14日2026年6月16日

【まずは結論】

共有持分（不動産の一部の所有権）が訳あり状態でも、自分の持分だけならほかの共有者の同意がなくても単独で売ることができます。ただし共有持分は一般の買主には売りにくいため、共有持分を専門に扱う不動産買取業者に相談するのがもっとも現実的で確実な方法です。共有者と関係が悪い、連絡が取れない、相続で持分がさらに細分化したといった訳あり状態でも専門業者なら対応できますので、一人で抱え込まず早めに相談しましょう。

不動産をほかの人と共有していて、しかも共有者と関係が悪い、連絡が取れないといった訳あり状態だと、「自分の持分だけでも手放したい」と思うことがあります。共有持分は、自分の分だけなら単独で売ることができます。

この記事では訳あり状態の共有持分を売る方法と、専門業者に相談すべき理由を一覧表や具体例とともに解説します。

共有持分とは何か

用語	意味
共有	一つの不動産を複数人で所有している状態
共有持分	各共有者が持つ所有権の割合（2分の1、3分の1など）
共有者	その不動産を一緒に所有している人
持分の単独売却	自分の持分だけを、他者の同意なく売ること

共有持分は「自分の所有割合」のこと

まず共有持分とは何かを整理しておきましょう。共有とは、一つの不動産を複数の人で所有している状態のことです。たとえば親が亡くなって実家を兄弟3人で相続した場合、その実家は3人の共有になります。このとき各人が持つ所有権の割合を共有持分といいます。3人で均等に相続したなら、それぞれの持分は3分の1ずつです。共有持分は、その不動産全体のうち自分が持っている権利の割合を示すもので、「この部屋は自分のもの」というように物理的に区切られているわけではありません。共有不動産は、共有者全員で一つの不動産を所有しているという状態です。相続のほか、夫婦で資金を出し合って家を買った場合や、複数人で投資物件を購入した場合などにも共有が生じます。まずは自分がその不動産のどのくらいの持分を持っているのかを確認しておきましょう。

共有が「訳あり」になりやすい理由

共有不動産は訳あり状態になりやすい性質を持っています。その理由は、不動産の扱いに共有者全員、または過半数の同意が必要になることが多いからです。民法では共有物の扱いを、行為の内容によって必要な同意の範囲を定めています。共有不動産全体を売る、取り壊す、大規模な変更を加えるといった「変更（処分）行為」には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。賃貸に出す、その内容を決めるといった「管理行為」には、各共有者の持分の価格にしたがいその過半数の同意が必要です（民法252条）。一方、現状を維持する「保存行為」は各共有者が単独でできます。このため共有不動産全体を売るには、共有者の一人でも反対すれば実現できず、塩漬けになってしまいます。さらに相続を重ねるうちに共有者がどんどん増えて持分が細分化し、誰がどれだけ持っているのか分からなくなるというケースもあります。たとえば3人兄弟が相続した持分3分の1ずつの不動産で、1人が亡くなりその子2人が相続すると、共有者は4人に増え持分はさらに細かく分かれていきます。共有者同士の関係が悪化したり連絡が取れなくなったり、遠方に住んでいたりすると、話し合いそのものが難しくなります。こうして共有不動産は、活用も売却もできない訳あり状態に陥りやすいのです。このような状態をご自身だけで解決するのは難しく、専門家の力が必要になることが多いです。

自分の持分だけなら単独で売れる

ここで知っておきたい大切なことが、自分の共有持分だけならほかの共有者の同意がなくても単独で売ることができるという点です。共有不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分（たとえば3分の1）を売るだけなら、自分一人の判断で自由に売却できます。これは共有持分が自分の財産であり、その処分は自分の自由だからです。ほかの共有者に売ることを知らせる義務もありませんし、同意を得る必要もありません。ですから「共有者と関係が悪くて話し合いができない」「共有者が反対していて全体を売れない」という訳あり状態でも、自分の持分だけなら手放すことができます。共有関係から抜け出したい、自分の分だけでも現金化したいという場合に、これは有効な方法です。ただし共有持分だけを売るには、いくつかの注意点と適切な売り先選びが必要です。次の章から具体的な売り方を見ていきましょう。

共有持分を売る主な方法

売り方	特徴
共有持分買取業者に売る	自分の持分だけを現状のまま売却可。同意不要
ほかの共有者に売る	共有者が持分を集約し関係を整理できる
共有者全員で全体を売る	全員合意なら高く売れるが同意が前提
共有物分割請求	合意できない場合に裁判所へ請求する手続き

共有持分買取業者に売る

訳あり状態の共有持分を手放す方法として、もっとも現実的なのが共有持分を専門に扱う不動産買取業者に売る方法です。共有持分は一般の個人の買主にはほとんど需要がありません。なぜなら持分だけを買っても、その不動産を自由に使えず、ほかの共有者との関係を引き継ぐ必要があるからです。そのため一般の不動産市場で買主を探してもまず売れません。そこで活躍するのが共有持分を専門に買い取る業者です。専門業者は共有持分を買い取ったうえで、ほかの共有者と交渉して持分を集約したり、共有物分割の手続きを進めたりするノウハウを持っています。そのため訳あり状態の共有持分でも現状のまま買い取ってくれます。共有者との関係が悪い、連絡が取れない、持分が細分化しているといった事情があっても、業者が引き受けて対応してくれるため、売主はこうした問題から解放されます。ほかの共有者の同意を得る必要も、共有者と交渉する必要もありません。訳あり状態の共有持分を確実にスムーズに手放したいなら、共有持分買取業者への売却がもっとも有力な選択肢です。

ほかの共有者に売る

もう一つの方法が、ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。ほかの共有者にとっても、あなたの持分を買い取れば自分の持分が増え、最終的に全員分を集約すれば、その不動産を単独で所有でき、自由に使ったり売ったりできるようになります。そのため共有者が持分の集約に前向きなことがあります。共有者に持分を売れば、共有関係が整理され、あなたは持分を現金化でき、相手は所有権を強められるため、双方にメリットがあります。また第三者の業者に売るより、身内である共有者に売るほうが気持ちのうえでも安心、というケースもあります。👉 ポイント：持分の価格は、不動産全体の価値に持分割合をかけて考えるのが基本です。たとえば不動産全体の価値が3,000万円で自分の持分が3分の1なら、単純計算で約1,000万円が目安です。ただし共有持分は単独では使いにくいため、実際の取引価格はこれより低くなることが一般的です。共有者との関係が良好で買取の意思がある場合は有力な選択肢ですが、関係が悪く交渉が難しい場合は専門の買取業者に相談するほうが現実的です。

共有者全員で全体を売る

三つ目の方法が、共有者全員で協力して不動産全体を売る方法です。共有持分だけを売るより、不動産全体をまとめて売るほうがはるかに高い価格で売れます。なぜなら持分だけだと使いにくく需要が限られますが、全体なら一般の買主が普通に買える価値のある不動産になるからです。売却して得られた代金を、各共有者の持分割合に応じて分け合うというのが基本的な流れです。共有者全員にとって、それぞれが持分だけを売るより有利な価格で売れるため、もっとも望ましい方法といえます。ただしこの方法は共有者全員の合意が前提です。一人でも反対すれば全体を売ることはできません。共有者の関係が良好で全員が売却に合意できるなら、これが一番です。しかし共有者と関係が悪い、連絡が取れない、一部が反対しているといった訳あり状態では、この方法は使えません。その場合は、自分の持分だけを専門業者に売る、共有者に売るといった方法を検討することになります。なお共有者間で話し合いがまとまらないときは、共有物分割請求（民法256条以下）という制度もあります。これは各共有者がいつでも共有状態の解消を求められる権利で、話し合いで決まらない場合は裁判所に分割を請求できます。分割の方法には、現物分割（土地を物理的に分ける）、代償分割（1人が取得し他の共有者にお金を払う）、換価分割（売却して代金を分ける）があります。ただし共有物分割請求は、裁判になると時間も費用もかかり、相続人との関係もさらにこじれやすいため、まずは自分の持分を専門業者に売るほうが現実的なことも多いです。

専門業者に相談すべき理由

専門業者の対応	内容
持分だけの買取	同意不要で自分の持分のみ現状のまま買取
共有者との交渉	業者が共有者と交渉し集約や調整を行う
権利関係の整理	細分化した持分や相続未登記にも対応
専門家との連携	司法書士・弁護士と連携し手続きを支援

共有者と交渉しなくて済む

専門業者に相談すべき理由の一つが、共有者と直接交渉しなくて済むという点です。共有不動産の問題でもっともつらいのが、関係が悪化した共有者や連絡の取れない共有者とのやり取りです。「全体を売りたいけれど共有者が反対する」「持分を買い取ってほしいけれど言い出しにくい」「そもそも連絡が取れない」といった状況では、話し合い自体が大きなストレスになります。共有持分買取業者に自分の持分を売れば、この問題から解放されます。業者はあなたの持分を買い取ったうえで、その後のほかの共有者との交渉を自社で引き受けます。あなたが共有者と顔を合わせたり話し合ったりする必要は一切ありません。「共有者ともめたくない」「これ以上関わりたくない」という方にとって、これは大きなメリットです。共有関係のわずらわしい人間関係から、すっきりと抜け出せます。精神的な負担を減らせることは、共有持分を専門業者に売る大きな利点です。

複雑な権利関係に対応できる

専門業者に相談すべき理由として、複雑な権利関係に対応できるという点も挙げられます。共有不動産は、相続を重ねるうちに共有者がどんどん増え、持分が細分化していることがあります。「曾祖父の代の不動産で共有者が10人以上いる」「一部の共有者がすでに亡くなっていて、その相続人が誰か分からない」といった複雑なケースも珍しくありません。また相続したのに名義変更（相続登記）が済んでおらず、亡くなった方の名義のままという場合もあります。こうした複雑な権利関係は、一般の人が自分で解きほぐすのは非常に困難です。共有持分を専門に扱う業者はこうした複雑な権利関係に慣れており、司法書士や弁護士などの専門家とも連携しながら対応してくれます。持分が細分化していても、相続登記が済んでいなくても相談に乗ってくれます。自分では「もう手の打ちようがない」と思える複雑な共有不動産でも、専門業者なら解決の糸口を見つけてくれることがあります。複雑だからこそ専門家に相談する価値があります。

早く現金化できる

専門業者に相談すべき理由として、早く現金化できるという点も大きなメリットです。共有持分を一般の市場で売ろうとしても、買主が見つからずいつまでも売れないことがほとんどです。また共有者全員で全体を売ろうとしても、合意に時間がかかり、何年もまとまらないこともあります。共有物分割請求という裁判所を使う手続きもありますが、これは時間も費用もかかります。その点、共有持分買取業者に売れば、自分の持分だけをほかの共有者の同意を待つことなく早く現金化できます。業者によっては、査定から契約、入金まで短期間で対応してくれるところもあります。「相続でもめていていつまでも片付かない」「お金が必要で早く現金化したい」「共有関係から一刻も早く抜け出したい」という場合に、このスピードは大きな利点です。時間をかけて共有者と交渉するより、専門業者に持分を売ってすっきり解決するという選択も有効です。早く確実に現金化したいなら、専門業者への相談がおすすめです。

共有持分を手放すために

まず自分の持分を確認する

共有持分を手放したいと思ったら、まず自分の持分がどうなっているかを確認することが第一歩です。確認したいのは、自分がその不動産のどのくらいの持分（割合）を持っているかです。これは登記簿（登記事項証明書）を取得すれば確認できます。登記簿には、その不動産の所有者とそれぞれの持分割合が記載されています。またほかに誰が共有者なのか、共有者は何人いるのかも登記簿で分かります。相続した不動産の場合は、名義変更（相続登記）が済んでいるかも確認しましょう。済んでいない場合は亡くなった方の名義のままになっているため、売却の前に名義変更が必要になることがあります。こうした権利関係の確認は専門知識がないと分かりにくい部分もありますが、専門業者に相談すれば登記簿の取得や読み方も含めてサポートしてくれます。まずは自分の持分と共有の状況を把握することが、手放すための最初のステップです。分からないことは抱え込まず専門家に相談しましょう。

専門業者に相談・査定を依頼する

自分の持分の状況が確認できたら、共有持分を専門に扱う不動産買取業者に相談・査定を依頼しましょう。共有持分は一般の不動産とは性質が異なり、専門性の高い不動産です。そのため共有持分の扱いに不慣れな業者だと、適切な査定や対応ができないことがあります。共有持分を専門に、または得意として扱ってきた業者であれば、訳あり状態の共有持分でもその価値を適切に評価し、現状のまま買い取ってくれます。共有者との交渉や複雑な権利関係、相続未登記などにも慣れているため安心して任せられます。業者を選ぶときは、共有持分の買取実績があるか、共有持分の扱いに詳しいかを確認しましょう。また査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか、対応が誠実かも大切なポイントです。できれば複数の業者に査定を依頼して価格と対応を比べることをおすすめします。共有持分に強い信頼できる専門業者を選べば、訳あり状態の共有持分でも損なくスムーズに安心して手放すことができます。相談や査定は無料の業者が多いので、まずは気軽に相談してみましょう。

早めに動くことが解決につながる

共有持分の問題は、早めに動くことが解決につながります。共有不動産は放っておくと、状況がどんどん複雑になっていく性質があります。共有者の誰かが亡くなれば、その持分はさらに複数の相続人に分かれ、共有者の数が増えていきます。こうして世代が変わるたびに持分は細分化し、共有者の数は増え、関係も希薄になり、話し合いはますます難しくなります。また共有のまま放置していると、固定資産税の負担や管理の問題も続きます。ですから「いつか何とかしよう」と先延ばしにせず、早めに動くことが大切です。自分が元気なうちに自分の持分だけでも整理しておけば、子や孫に複雑な共有問題を引き継がせずに済みます。共有関係がこれ以上こじれる前に、早めに専門家に相談して解決の道筋をつけることをおすすめします。「訳あり状態だから」「もめているから」とあきらめず、まずは専門業者に相談することが解決への第一歩です。早めの行動が、自分にとっても次の世代にとっても負担を減らします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「兄弟で相続した実家が共有になっているのですが、兄弟と折り合いが悪く話し合いもできません。自分の分だけでも何とかできないでしょうか」というご相談をよくいただきます。共有不動産は、全体を売ったり活用したりするには共有者全員、または過半数の同意が必要なため、共有者の一人でも反対すれば何もできず塩漬けになってしまいます。さらに相続を重ねるうちに共有者が増え、持分が細分化し、関係も希薄になって話し合いそのものが難しくなるという訳あり状態に陥りやすいのです。しかしここで知っておいていただきたい大切なことがあります。それは、自分の共有持分だけならほかの共有者の同意がなくても単独で売ることができるということです。共有不動産全体を売るには全員の同意が必要ですが、自分の持分は自分の財産ですので、その処分は自由で、ほかの共有者に知らせる義務も同意を得る必要もありません。ですから「共有者と関係が悪くて話し合えない」「共有者が反対して全体を売れない」という状況でも、自分の持分だけなら手放すことができるのです。

とはいえ共有持分は、一般の買主にはほとんど需要がなく、市場で売ろうとしてもまず売れません。そこでおすすめしたいのが、共有持分を専門に扱う不動産買取業者への相談です。専門業者なら訳あり状態の共有持分でも現状のまま買い取ることができます。そして専門業者に相談する最大のメリットは、共有者と直接交渉しなくて済むという点です。あなたの持分を買い取ったあとのほかの共有者との交渉は業者が引き受けますので、あなたが共有者と顔を合わせたり話し合ったりする必要は一切ありません。共有者とのわずらわしい人間関係から、すっきり抜け出せます。また相続を重ねて持分が細分化していたり、相続登記が済んでいなかったりする複雑な権利関係にも、専門業者は司法書士や弁護士と連携しながら対応します。そして、ほかの共有者の同意を待つことなく自分の持分だけを早く現金化できることも大きな利点です。共有の問題は放っておくとどんどん複雑になりますので、早めに動くことが何より大切です。自分が元気なうちに持分を整理しておけば、子や孫に複雑な共有問題を残さずに済みます。「もめているから」「複雑だから」とあきらめず、まずは共有持分に詳しい専門家にお気軽にご相談ください。一緒に解決の道筋を考えていきましょう。

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よくある質問

自分の共有持分だけ売れる？

ほかの共有者の同意なく単独で売却できます。

共有者の同意は必要？

自分の持分だけなら同意も通知も不要です。

共有持分はどこに売れる？

共有持分専門の買取業者に売るのが現実的です。

共有者ともめていても売れる？

専門業者なら関係が悪くても買い取れます。

共有者と交渉が必要？

業者が交渉を引き受けるので不要です。

持分の価格はどう決まる？

全体価値に持分割合をかけた額が目安です。

共有者に売ることもできる？

共有者に買取意思があれば有力な選択肢です。

持分が細分化していても売れる？

専門業者なら複雑な権利関係にも対応できます。

相続登記が済んでいなくても売れる？

司法書士と連携し名義変更から対応できます。

どこに相談すればいい？

共有持分に詳しい不動産会社に相談します。

まとめ

共有持分（不動産を複数人で所有しているときの自分の所有割合）が、共有者と関係が悪い、連絡が取れない、相続で持分が細分化したといった訳あり状態でも、自分の持分だけならほかの共有者の同意がなくても単独で売ることができます。共有不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分は自分の財産であり、その処分は自由だからです。売り方には、共有持分を専門に扱う買取業者に売る、ほかの共有者に買い取ってもらう、共有者全員で全体を売るなどがあります。共有者との関係が良好なら、共有者への売却や全体売却で高く売れる可能性がありますが、関係に問題がある訳あり状態では、自分の持分を専門の買取業者に売るのがもっとも現実的です。

共有持分を専門業者に相談すべき理由は、共有者と直接交渉しなくて済むこと、相続を重ねて細分化した持分や相続未登記といった複雑な権利関係にも対応できること、そして、ほかの共有者の同意を待たずに早く現金化できることの三つです。共有持分は一般の買主には需要がなく市場では売れにくいため、共有持分の買取実績がある信頼できる専門業者を選ぶことが大切です。共有の問題は放っておくと共有者が増え、持分が細分化してますます複雑になりますので、早めに動くことが解決につながります。自分が元気なうちに整理しておけば、子や孫に複雑な共有問題を残さずに済みます。「もめているから」「複雑だから」とあきらめず、まずは共有持分に詳しい専門家に相談することが解決への第一歩です。