再建築不可かつ事故物件の不動産は買取できる？

2026年6月14日2026年6月16日

【まずは結論】

再建築不可（建て替えができない）かつ事故物件（人の死があった物件）という、二重の訳あり不動産でも買取は可能です。こうした物件は一般の買主には売れにくいため、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者に売るのがもっとも現実的で確実な方法です。価格は通常より下がりますが、現状のまま、告知義務などの問題も含めて業者が引き受けてくれるため、売主の負担なく手放せます。

再建築不可で、しかも過去に人が亡くなった事故物件という、二つの問題が重なった不動産は、「もう売れないのでは」と思われがちです。しかし訳あり物件を専門に扱う業者なら、こうした物件でも買取は可能です。

この記事では再建築不可かつ事故物件の不動産を買取できるのか、その方法と注意点を一覧表とともに解説します。

再建築不可かつ事故物件とは何か

用語	意味
再建築不可	接道義務を満たさず、建物を建て替えられない土地
接道義務	幅員4m以上の道路に2m以上接していること（建築基準法43条）
事故物件	自殺・他殺・特殊清掃を要する死などがあった物件（心理的瑕疵）
告知義務	買主に心理的瑕疵を伝える売主・業者の義務

再建築不可とはどんな土地か

まず再建築不可とは何かを整理しておきましょう。再建築不可とは、今ある建物を取り壊しても新しい建物を建て替えられない土地のことです。建築基準法では、建物を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」が定められています（建築基準法43条）。この接道義務を満たしていない土地は、新しい建物を建てる許可（建築確認）が下りないため再建築ができません。たとえば土地が道路に接していない（旗竿地の通路が狭いなど）、接している道路の幅が4m未満、接している部分が2m未満といった土地がこれにあたります。古い住宅地や昔ながらの密集地に、こうした再建築不可の土地は多く見られます。再建築不可の土地は、今ある建物をリフォームして使うことはできますが、建て替えができないため資産価値が大きく下がり、売りにくい不動産とされています。まずはご自身の土地がこの再建築不可にあたるのかを確認しておきましょう。

事故物件とはどんな物件か

次に事故物件とは何かを整理しておきましょう。事故物件とは、その物件で過去に人が亡くなったことなどがあり、買主や借主が心理的に「住みたくない」と感じる事情（心理的瑕疵）がある物件のことです。具体的には、自殺や他殺、火災による死亡、孤独死で特殊清掃が必要になったケースなどがこれにあたるとされています。国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、どのような場合に告知が必要かの目安を示しました。このガイドラインによれば、老衰や病死などの自然死、転倒事故などの日常生活の中での不慮の死は、原則として告知の必要はないとされています。一方で自殺や他殺、特殊清掃が必要になった死などは告知の対象になるとされています。事故物件は心理的な抵抗感から買い手が見つかりにくく、価格も下がる傾向があります。ご自身の物件が事故物件にあたるかどうか判断に迷う場合は、専門家に相談するとよいでしょう。

二重の訳ありでも買取はできる

再建築不可で、しかも事故物件という二つの問題が重なった不動産は、訳あり物件の中でも特に売りにくいものです。一般の買主にとっては、建て替えができないうえに心理的な抵抗感もあるため、まず買い手が見つかりません。そのため「こんな物件、もう売れないのでは」とあきらめてしまう方も少なくありません。しかし結論から言えば、再建築不可かつ事故物件でも買取は可能です。訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者であれば、こうした二重の訳あり物件でもその価値を評価し、現状のまま買い取ってくれます。専門業者は、再建築不可の土地をリフォームして賃貸に活用したり、隣地の所有者に売却したりするノウハウを持っています。事故物件についても、心理的瑕疵のある物件の扱いに慣れており、適切に対応してくれます。もちろん価格は通常の物件より下がりますが、「売れずに固定資産税や管理の負担を抱え続ける」状態から抜け出せることは大きなメリットです。二重の訳ありだからとあきらめず、まずは専門家に相談することが解決への第一歩です。

なぜ専門業者なら買取できるのか

専門業者の活用法	内容
リフォームして賃貸	再建築不可でも既存建物を改修し賃貸活用
隣地所有者へ売却	隣地と一体化すれば接道義務を満たせる場合も
心理的瑕疵の対応	告知義務を理解し適正に扱うノウハウがある
現状のまま買取	解体・清掃・リフォーム不要で売主の負担なし

再建築不可でも活用方法がある

専門業者が再建築不可の物件を買い取れるのは、再建築できなくても活用する方法があるからです。再建築不可の土地は新しい建物を建てられませんが、今ある建物をリフォームやリノベーションして使うことは可能です。専門業者は、買い取った再建築不可の建物を改修して賃貸住宅として貸し出したり、再販したりすることで収益を得るノウハウを持っています。また再建築不可の土地は、隣の土地と一体にすれば接道義務を満たし、建て替えできるようになることがあります。そのため専門業者は、隣地の所有者に買取を持ちかけたり、隣地とまとめて活用したりする方法も検討します。さらに再建築不可の土地でも、建築確認の要らない範囲での増改築や、用途を工夫した活用ができることもあります。このように専門業者は、一般の人には思いつかないさまざまな活用方法を知っているため、再建築不可の物件でも買い取ることができるのです。「建て替えられないから価値がない」と思える物件でも、専門業者の目には活用できる資産として映ることがあります。だからこそ専門業者への相談が有効なのです。

事故物件の扱いに慣れている

専門業者が事故物件を買い取れるのは、心理的瑕疵のある物件の扱いに慣れているからです。事故物件は一般の買主には敬遠されますが、専門業者は事故物件を買い取ったうえで、特殊清掃やリフォーム、お祓いなどを行い、賃貸や再販で活用するノウハウを持っています。事故物件であっても、時間の経過や適切なリフォームによって、再び住める物件として活用できることが多いのです。また専門業者は、国土交通省のガイドラインなどをふまえ、告知義務についても正しく理解しています。どのような死亡事案が告知の対象になるのか、いつまで告知が必要なのかといったことを把握したうえで、適正に物件を扱います。売主にとっては、事故物件であることを業者にきちんと伝えて買い取ってもらえば、その後の告知の問題は業者が引き受けてくれるため安心です。事故物件を一般の市場で隠して売ろうとすると、後で告知義務違反となり、損害賠償や契約解除などの大きなトラブルになりかねません。事故物件は、その事実を理解して扱える専門業者に売ることが安全で確実です。専門業者なら、心理的瑕疵のある物件も適切に扱ってくれます。

現状のまま買い取ってくれる

専門業者に売る大きなメリットが、現状のまま買い取ってくれるという点です。再建築不可かつ事故物件を一般の市場で売ろうとすると、買い手の心理的抵抗を和らげるために、特殊清掃やリフォームをしたり建物を解体したりといった対応を売主が求められることがあります。しかしこれらには多額の費用がかかります。特殊清掃には数十万円、リフォームには数百万円、解体（再建築不可だと解体後に建て替えできないため慎重な判断が必要）にも費用がかかります。その点、訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、特殊清掃もリフォームも解体もせず、現状のまま買い取ってくれます。👉 ポイント：仮に特殊清掃に30万円、簡易なリフォームに200万円かかるとすると合計230万円の出費です。現状のまま買い取ってもらえばこの費用をかけずに済みます。買取価格は下がっても、トータルでは負担が軽くなることも多いのです。売主は清掃や工事の手間も費用もかけず、物件をそのまま手放せます。「何から手をつければいいか分からない」「お金をかけたくない」という方にとって、現状のまま買い取ってもらえることは大きな安心です。負担なく手放せることが、専門業者に売る大きな利点です。

売却時の注意点

注意点	内容
事実を正確に伝える	死亡の状況や物件の状態を業者に正直に伝える
告知義務を守る	隠して売ると契約解除や損害賠償のリスク
価格は下がる前提で	二重の訳ありのため通常より価格は低くなる
複数業者で比較	専門業者ごとに評価が異なるため比較する

事実を正確に伝える

再建築不可かつ事故物件を売るときに、もっとも大切なのが事実を正確に伝えるということです。物件の状況、特にいつどのような形で人が亡くなったのかという事故の事実は、業者に正直に伝えましょう。「価格が下がるのが心配だから」と事実を隠したりあいまいにしたりすると、後で大きなトラブルになります。事故物件であることを隠して売ると、後で買主や業者に事実が知られた場合、告知義務違反となり、契約の解除や損害賠償を求められることがあります。これは売主にとって、当初の値下げよりもはるかに大きな損失になりかねません。専門業者は事故物件の扱いに慣れているため、事実を正直に伝えても、それをふまえて適切に買い取ってくれます。むしろ事実を正確に伝えることで、業者は安心して買取を進められ、後のトラブルも防げます。再建築不可であることも、接道の状況などを分かる範囲で正確に伝えましょう。事実を正直に伝えることが、安全にトラブルなく売却するための大前提です。隠さず正直に。これが訳あり物件売却の鉄則です。

価格は下がる前提で考える

再建築不可かつ事故物件を売るときは、価格は下がる前提で考えることが大切です。再建築不可の土地は、建て替えができないため通常の土地より資産価値が低くなります。さらに事故物件は心理的瑕疵があるため、これも価格を下げる要因になります。この二つが重なるため、再建築不可かつ事故物件の価格は通常の物件よりかなり低くなるのが現実です。「思ったより安い」と感じるかもしれませんが、これは物件の事情によるもので、やむを得ない面があります。ただしここで大切なのは、「売れずに固定資産税や管理の負担を抱え続ける」ことと比べれば、たとえ安くても売って手放せることには大きな意味があるという点です。放置していても、税金や管理の負担は続き、建物の老朽化も進みます。価格が下がることを受け入れたうえで、それでも手放すメリットは大きいと考えることが大切です。また特殊清掃やリフォーム、解体の費用をかけずに現状のまま売れることを考えれば、トータルの負担は思ったほど大きくないこともあります。価格だけでなく、手放すことで得られる安心もあわせて考えましょう。

複数の専門業者を比べる

再建築不可かつ事故物件を売るときも、複数の専門業者を比べることが大切です。訳あり物件の買取価格や対応は業者によって異なります。特に再建築不可かつ事故物件のような二重の訳あり物件は、業者の活用ノウハウや得意分野によって評価額が大きく変わることがあります。ある業者ではほとんど値段がつかなくても、別の業者ではその物件に合った活用方法を見つけてくれて、より高く買い取ってくれるということもあります。そのため1社だけの査定で決めるのではなく、複数の専門業者に査定を依頼して価格と対応を比べることをおすすめします。査定は無料で対応している業者が多いので、複数社に依頼しても費用はかかりません。比べるときは価格だけでなく、再建築不可や事故物件の扱いに慣れているか、査定の根拠を丁寧に説明してくれるか、告知義務など後のトラブルにきちんと対応してくれるか、対応が誠実かといった点も見ましょう。複数の専門業者を比べることで適正な価格の目安が分かり、信頼できる業者を見極められます。面倒に感じても、複数社を比べることが損なく安心して手放すための確実な方法です。

二重の訳あり物件を手放すために

専門業者に相談する

再建築不可かつ事故物件を手放したいと思ったら、まず訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者に相談することが第一歩です。こうした二重の訳あり物件は、一般の不動産会社では扱いに慣れておらず、「うちでは難しい」と断られることもあります。しかし訳あり物件を専門に、または得意として扱う業者であれば、再建築不可も事故物件もその扱いに慣れており、適切に評価し、現状のまま買い取ってくれます。専門業者に相談すれば、自分の物件がどのくらいの価格になるか、どんな手続きが必要か、告知義務はどうなるかといったことをまとめて教えてもらえます。「もう売れないだろう」と一人で抱え込むより、専門家に相談したほうが解決への道がはっきり見えます。相談や査定は無料で対応している業者が多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。「再建築不可」「事故物件」「訳あり物件」の買取実績がある業者を選ぶと安心です。専門家に相談することが、二重の訳あり物件を安全に手放すための確実な方法です。

放置のリスクを知っておく

再建築不可かつ事故物件を「売れないから」と放置することにはリスクがあることも知っておきましょう。物件を放置していても、固定資産税や都市計画税は毎年かかり続けます。また建物は、誰も住まずに放置すればどんどん老朽化していきます。老朽化が進むと、倒壊の危険や雨漏り、シロアリ被害などが生じ、近隣に迷惑をかけたりトラブルになったりすることもあります。空き家を放置して特定空家（空家対策特別措置法）に指定され、行政から指導や勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大で約6倍になるおそれもあります。さらに放置している間に相続が発生すれば、権利関係がより複雑になり、手放すのがますます難しくなります。このように「売れないから」と放置することは、負担とリスクを増やすだけで何の解決にもなりません。たとえ価格が下がっても、専門業者に売って手放すほうが、長い目で見れば負担もリスクも減らせます。放置のリスクを知り、早めに手放すことを検討しましょう。

早めに動いて負担を減らす

再建築不可かつ事故物件は、早めに動くことが負担を減らすことにつながります。前述のとおり物件を放置していても、税金や管理の負担は続き、建物の老朽化も進み、状況は悪くなる一方です。また相続物件の場合は、放置しているうちに次の相続が発生して権利関係が複雑になることもあります。ですから「いつか何とかしよう」と先延ばしにせず、早めに専門家に相談して手放す道筋をつけることが大切です。早めに動けば、それだけ早く税金や管理の負担から解放されます。事故物件についても、時間が経つほど建物の状態が悪化することがあるため、早めに手放すほうがよい条件で買い取ってもらえる可能性もあります。「再建築不可で、しかも事故物件だからどうせ売れない」とあきらめてただ放置するのではなく、まずは専門業者に相談してみることをおすすめします。専門家に相談すれば、思っていたよりスムーズに手放せることも少なくありません。早めの行動が、自分の負担を減らし、安心につながります。一人で抱え込まず、まずは専門家にお気軽にご相談ください。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した家が再建築不可で、しかも以前そこで身内が亡くなった事故物件なのですが、こんな物件でも売れるのでしょうか」というご相談をいただくことがあります。再建築不可かつ事故物件は、訳あり物件の中でも特に売りにくく、一般の買主にはまず買い手が見つかりません。そのため「もう売れない」とあきらめてしまう方も多いのですが、結論から申し上げれば、こうした二重の訳あり物件でも買取は可能です。なぜなら、訳あり物件を専門に扱う私たちのような業者には、こうした物件を活用するノウハウがあるからです。再建築不可の土地は、建て替えこそできませんが、今ある建物をリフォームして賃貸に活用したり、隣地の所有者に売却して一体化したりする方法があります。事故物件についても、特殊清掃やリフォームを行い、時間の経過とともに再び住める物件として活用できることが多いのです。ですから、一般の方には「価値がない」と思える物件でも、専門業者の目には活用できる資産として映ることがあります。価格は通常の物件より下がりますが、現状のまま特殊清掃やリフォーム、解体をせずに買い取れますので、売主の方に費用や手間の負担はかかりません。

売却にあたって、いくつか大切なことをお伝えします。まず事実を正確に伝えていただくことです。特にいつどのような形で人が亡くなったのかという事故の事実は、正直にお話しください。「価格が下がるのが心配だから」と隠して売ると、後で告知義務違反となり、契約の解除や損害賠償といった当初の値下げよりはるかに大きなトラブルになりかねません。国土交通省も2021年に人の死の告知に関するガイドラインを公表しており、自殺や他殺、特殊清掃を要する死などは告知の対象とされています。私たち専門業者は、こうした告知義務を正しく理解したうえで適正に物件を扱いますので、正直にお話しいただければ、その後の告知の問題は私たちが引き受けます。次に価格は下がる前提でお考えいただくことです。再建築不可と事故物件という二つの要因が重なるため、価格は通常よりかなり低くなりますが、「売れずに固定資産税や管理の負担を抱え続ける」ことと比べれば、手放すことには大きな意味があります。放置すれば、税負担も老朽化も進み、特定空家に指定されれば固定資産税が最大約6倍になるおそれもあります。ですから早めに動くことが負担を減らすことにつながります。「再建築不可で事故物件だから売れない」とあきらめず、まずは訳あり物件に詳しい専門家にお気軽にご相談ください。きっと解決の道が見つかります。

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よくある質問

再建築不可かつ事故物件でも売れる？

訳あり物件専門の買取業者なら買取できます。

再建築不可とはどんな土地？

接道義務を満たさず建て替えできない土地です。

事故物件とは何？

自殺や他殺などの心理的瑕疵がある物件です。

なぜ専門業者なら買える？

賃貸活用や隣地売却などのノウハウがあるためです。

特殊清掃やリフォームは必要？

現状のまま買い取るので売主の対応は不要です。

告知義務はどうなる？

業者に正直に伝えれば業者が適正に扱います。

事実を隠して売るとどうなる？

契約解除や損害賠償のリスクがあり危険です。

価格はどのくらい下がる？

二重の訳ありのため通常よりかなり低くなります。

放置するとどうなる？

税負担や老朽化が続きリスクが増えます。

どこに相談すればいい？

訳あり物件に詳しい不動産会社に相談します。

まとめ

再建築不可（接道義務を満たさず建て替えできない土地）で、しかも事故物件（自殺や他殺など心理的瑕疵がある物件）という二重の訳あり不動産でも買取は可能です。こうした物件は一般の買主にはまず売れませんが、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者であれば、その価値を評価し、現状のまま買い取ってくれます。専門業者が買い取れるのは、再建築不可でもリフォームして賃貸に活用したり隣地に売却したりするノウハウがあり、事故物件も特殊清掃やリフォームで活用できるからです。特殊清掃・リフォーム・解体をせず現状のまま買い取ってもらえるため、売主に費用や手間の負担はかかりません。価格は通常より下がりますが、「売れずに負担を抱え続ける」ことと比べれば手放す意味は大きいといえます。

売却にあたっては、いくつか大切なことがあります。第一に、死亡の状況など物件の事実を正確に業者に伝えることです。隠して売ると、告知義務違反となり、契約解除や損害賠償といった大きなトラブルになりかねません。国土交通省のガイドライン（2021年）では、自殺・他殺・特殊清掃を要する死などが告知の対象とされています。第二に、価格は下がる前提で考えることです。第三に、複数の専門業者に査定を依頼し、価格と対応を比べることです。業者の活用ノウハウによって評価額が変わるため、比較が大切です。物件を放置すれば、税負担や老朽化が進み、特定空家に指定されれば固定資産税が最大約6倍になるおそれもあります。「もう売れない」とあきらめず、早めに訳あり物件に詳しい専門家へ相談することが、負担を減らし、安心して手放すための第一歩です。