ゴミ屋敷かつ相続物件の不動産を売るには？

2026年6月14日2026年6月16日

【まずは結論】

ゴミ屋敷の状態で、しかも相続した物件という二重の訳あり不動産でも売ることはできます。大量の残置物（ゴミ）を片付けなくても、現状のまま買い取ってくれる不動産買取業者に売るのが、もっとも負担が少なく現実的な方法です。ただし相続した物件は売る前に名義変更（相続登記）が必要なため、不動産会社が司法書士などと連携して名義変更から売却までサポートしてくれる業者を選ぶと安心です。

相続した実家が、大量の荷物やゴミで埋まったゴミ屋敷状態になっていて、片付ける時間もお金もないというお悩みは少なくありません。ゴミ屋敷かつ相続物件でも、現状のまま買い取ってくれる業者に売れば、片付けの負担なく手放せます。

この記事ではゴミ屋敷かつ相続物件の不動産を売る方法を、片付けや名義変更の進め方とともに一覧表で解説します。

ゴミ屋敷かつ相続物件という二重の悩み

問題	内容
ゴミ屋敷の状態	大量の残置物・ゴミで片付けが大変
片付け費用	残置物処分は数十万円〜100万円超かかることも
相続物件	名義変更（相続登記）が売却の前提になる
遠方・高齢	通えない・体力的に片付けが難しい場合も

片付けの負担が大きい

ゴミ屋敷かつ相続物件で、まず大きな悩みになるのが片付けの負担です。長年誰も手をつけていなかった実家には、大量の家財道具や古い荷物、ゴミがたまっていることがあります。これを自分で片付けようとすると、膨大な時間と労力がかかります。遠方に住んでいてなかなか通えない、高齢で体力的に難しい、仕事や家庭で忙しいといった事情があれば、片付けはますます大きな負担になります。専門の業者に片付けを頼むこともできますが、その場合は残置物の処分費用として、数十万円から、量が多ければ100万円を超えることもあります。「片付けるだけでも大変なのに、その費用まで自分で負担するのか」と途方に暮れてしまう方も少なくありません。さらに相続物件の場合は、亡くなった方の思い出の品も多く、心理的にも片付けがつらいということもあります。この片付けの負担が、ゴミ屋敷かつ相続物件を手放すうえでの大きな壁になっているのです。しかしこの負担は、売り方を工夫すれば軽くすることができます。

相続の手続きも必要になる

ゴミ屋敷かつ相続物件で、もう一つの悩みになるのが相続の手続きです。相続した不動産を売るには、まずその不動産の名義を、亡くなった方から相続人に変更する手続き（相続登記）が必要です。名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売ることができないからです。2024年4月からはこの相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料（10万円以下）の対象になることもあります。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍や印鑑証明、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）など、さまざまな書類が必要です。これらの書類をそろえ手続きを進めるのは、慣れていないとなかなか大変です。また相続人が複数いる場合は、誰がその不動産を相続するか、売却するかといったことを相続人全員で話し合って決める必要があります。このようにゴミ屋敷かつ相続物件は、片付けの問題に加えて相続の手続きという問題も抱えているのです。これらをまとめて解決するには、専門家のサポートが有効です。

二重の悩みでも手放せる

ゴミ屋敷で、しかも相続物件という二重の悩みを抱えた不動産でも手放すことはできます。「ゴミだらけで片付けもできていないし名義変更もまだ。こんな状態では売れないのでは」と思われがちですが、そうではありません。大量の残置物を片付けなくても、現状のまま買い取ってくれる不動産買取業者があります。こうした業者なら、ゴミ屋敷状態のまま、家財道具やゴミが残ったままでも買い取ってくれます。片付けや処分は買い取った業者が行うため、売主が片付ける必要も処分費用を負担する必要もありません。また相続の手続き（名義変更）についても、司法書士などの専門家と連携している不動産会社に相談すれば、名義変更から売却までまとめてサポートしてもらえます。つまりゴミ屋敷かつ相続物件という二重の悩みを抱えていても、適切な業者を選べば、片付けの負担なく、相続の手続きもサポートを受けながらスムーズに手放すことができるのです。「こんな状態では無理」とあきらめず、まずは専門家に相談することが解決への第一歩です。次の章から具体的な進め方を見ていきましょう。

ゴミ屋敷かつ相続物件を売る方法

方法	特徴
現状のまま買取	片付け不要・残置物処分も業者が対応
名義変更のサポート	司法書士と連携し相続登記から対応
ワンストップ対応	片付け・名義変更・売却を一つの窓口で
遠方でも対応	現地に通わなくても手続きを進められる

現状のまま買い取ってもらう

ゴミ屋敷かつ相続物件を売る、もっとも有効な方法が現状のまま買い取ってもらうことです。ゴミ屋敷状態の物件を一般の市場で売ろうとすると、買い手がつきにくいうえに、内覧のためにもまず片付けが必要になります。しかし訳あり物件を扱う買取業者なら、大量の残置物やゴミが残ったままの現状のまま買い取ってくれます。片付けや残置物の処分は買い取った業者が行うため、売主が片付けをする必要も処分費用を負担する必要もありません。👉 ポイント：残置物の処分を専門業者に頼むと、量にもよりますが数十万円〜100万円超かかることがあります。現状のまま買い取ってもらえばこの費用がかからず、片付けの労力も不要です。買取価格にこの分が反映されても、自分で片付ける手間と費用を考えれば、トータルで負担が軽くなることも多いのです。「片付ける時間もお金も体力もない」「遠方で通えない」という方にとって、現状のまま買い取ってもらえることは大きな救いです。家の中の物に思い出の品があれば、それだけを取り出してあとは全部任せるということもできます。片付けの負担から解放されることが、現状のまま買い取ってもらう最大のメリットです。

名義変更をサポートしてもらう

ゴミ屋敷かつ相続物件を売るもう一つのポイントが、名義変更（相続登記）をサポートしてもらうことです。前述のとおり相続した不動産を売るには、まず亡くなった方から相続人へ名義を変更する手続きが必要です。この手続きは必要書類が多く慣れていないと大変ですが、司法書士などの専門家と連携している不動産会社に相談すれば、名義変更の手続きからサポートしてもらえます。名義変更（相続登記）は司法書士の専門分野ですので、不動産会社が司法書士を紹介・連携してくれれば、複雑な手続きもスムーズに進められます。これにより名義変更（司法書士）から買取（不動産会社）まで、一つの窓口でまとめて進められます。自分で別々に司法書士を探したり手続きを進めたりする手間がかかりません。相続人が複数いる場合の遺産分割協議や書類のとりまとめについても相談に乗ってもらえます。「名義変更もまだで何から手をつければいいか分からない」という方は、司法書士と連携している不動産会社に相談すれば、相続の手続きから売却まで安心して任せられます。名義変更のサポートが受けられることは、相続物件を売るうえで大きな安心です。

ワンストップで進められる

ゴミ屋敷かつ相続物件を売る大きなメリットが、ワンストップで進められるという点です。ゴミ屋敷かつ相続物件は、片付け（残置物処分）と相続の手続き（名義変更）と売却（買取）という三つの作業が必要です。これを自分でそれぞれ別々の業者や専門家に頼んで進めるのは、大変な手間です。片付けは片付け業者に、名義変更は司法書士に、売却は不動産会社にと別々に依頼して調整するのは、時間も労力もかかります。しかし片付けに対応し、司法書士とも連携している不動産買取業者に相談すれば、これらをまとめて一つの窓口で進められます。残置物の片付けは業者が行い、名義変更は連携する司法書士がサポートし、売却は業者が買い取るという形で、すべてが一気通貫で進みます。売主は窓口となる業者とやり取りするだけで済むため、負担が大幅に軽くなります。特に遠方に住んでいて何度も現地に通えない方にとって、ワンストップで進められることは大きな利点です。手間と時間を最小限にしてスムーズに手放したいなら、ワンストップで対応できる業者を選ぶことがおすすめです。

売却前に知っておきたいこと

知っておくこと	内容
相続登記の義務化	2024年4月から3年以内の登記が義務（過料10万円以下）
貴重品の確認	片付け前に通帳・権利証・現金などを確認
3,000万円控除	一定要件を満たす相続空き家の譲渡で適用の可能性
相続人の合意	複数の相続人がいる場合は売却の合意が必要

相続登記の義務化を知っておく

ゴミ屋敷かつ相続物件を売る前に知っておきたいのが、相続登記の義務化です。2024年4月から、相続によって不動産を取得した場合は、相続を知った日から3年以内に名義変更（相続登記）をすることが義務づけられました。正当な理由なくこの期限を過ぎると、過料（10万円以下）の対象になることがあります。過去に相続したまま名義変更をしていない不動産も対象になります。つまり「相続したけれどゴミ屋敷で手をつけられず名義もそのまま」という状態を放置しておくと、過料のリスクがあるのです。これは相続物件を早めに手放したほうがよい理由の一つでもあります。名義変更をして売却すれば、この義務も果たせますし、ゴミ屋敷の負担からも解放されます。名義変更の手続きは、司法書士と連携している不動産会社に相談すればサポートを受けながら進められます。「義務化されたと聞いて気になっていた」という方も、これを機に専門家に相談して名義変更と売却を進めることをおすすめします。相続登記の義務化を、手放すきっかけにするとよいでしょう。

片付け前に貴重品を確認する

ゴミ屋敷かつ相続物件を現状のまま買い取ってもらう場合でも、片付け（処分）の前に貴重品を確認しておくことが大切です。ゴミ屋敷状態の家の中には、大量の荷物に紛れて大切なものが残っていることがあります。たとえば預金通帳、印鑑、不動産の権利証（登記識別情報）、現金、有価証券、貴金属、保険証券、年金手帳、思い出の写真や手紙などです。特に相続物件の場合は、亡くなった方の財産に関わる重要な書類が残っていることがあります。これらを確認せずにすべて処分してしまうと、後で困ることになりかねません。ですから現状のまま買い取ってもらう前に、できる範囲で家の中を確認し、貴重品や必要なもの、思い出の品を取り出しておきましょう。業者によっては、片付けの際に貴重品が見つかったら知らせてくれるところもありますので、相談しておくとよいでしょう。「全部任せたいけれど大切なものだけは残したい」という場合は、その旨を業者に伝えておきましょう。片付け前の貴重品の確認は、後悔しないために大切なステップです。

税金の特例も確認する

ゴミ屋敷かつ相続物件を売る際は、税金の特例もあわせて確認しておきましょう。相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」という特例が使えることがあります。この特例には、1981年5月31日以前に建てられた家であること、被相続人が一人で住んでいたこと、相続日から3年を経過する年の12月31日までに売ること、譲渡対価が1億円以下であること、耐震基準を満たすか取り壊すことなど、いくつかの要件があります。また相続税を納めた場合は、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えることもあります（相続税の申告期限の翌日から3年以内）。これらの特例を使えば、売却にかかる税金（譲渡所得税）を軽くできる可能性があります。ただし要件が細かく、適用できるかどうかの判断は専門的ですので、税理士など税の専門家に相談することをおすすめします。不動産会社が税理士と連携している場合は、紹介してもらえることもあります。税金の特例を知らずに損をしないよう、売却前に確認しておきましょう。こうした特例の有無も、早めに手放したほうがよい理由になります。

二重の訳あり物件を手放すために

片付けと相続に対応できる業者を選ぶ

ゴミ屋敷かつ相続物件を手放すには、片付けと相続の両方に対応できる業者を選ぶことが大切です。ゴミ屋敷かつ相続物件は、片付け（残置物処分）と相続の手続き（名義変更）という二つの問題を抱えています。ですから業者を選ぶときは、大量の残置物が残った現状のまま買い取ってくれるか、残置物の処分も業者が行ってくれるか、相続の手続き（名義変更）に司法書士と連携して対応してくれるかを確認しましょう。これらに対応できる業者なら、片付けの負担なく、相続の手続きもサポートを受けながらスムーズに手放せます。逆に「片付けてから」「名義変更してから」でないと買い取れないという業者だと、売主の負担が大きくなってしまいます。「相続物件に強い」「空き家・ゴミ屋敷の買取に対応」「司法書士と連携」といった点をうたっている業者を選ぶと安心です。また査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか、対応が誠実かも大切なポイントです。できれば複数の業者に相談して対応や提案を比べることをおすすめします。片付けと相続の両方にワンストップで対応できる、信頼できる業者を選びましょう。

まず相談して状況を整理する

ゴミ屋敷かつ相続物件を手放したいと思ったら、まず専門家に相談して状況を整理することが第一歩です。「ゴミ屋敷で相続もからんでいて、何から手をつければいいか分からない」という状態では、一人で考えてもなかなか前に進めません。そこで片付けと相続に対応できる不動産会社に相談すれば、自分の物件の状況を整理し、何をどう進めればいいか教えてもらえます。名義変更は済んでいるか、相続人は誰か、どんな手続きが必要か、片付けはどうするか、いくらくらいで売れそうか、税金はどうなるかといったことをまとめて相談できます。専門家に相談することで、ばらばらだった問題が整理され、解決への道筋がはっきり見えてきます。相談や査定は無料で対応している業者が多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。「こんな状態で相談していいのか」とためらう必要はありません。専門家はゴミ屋敷も相続物件も扱いに慣れていますので、安心して相談できます。まず相談して状況を整理することが、二重の訳あり物件を手放す確実な第一歩です。

早めに動いて負担を減らす

ゴミ屋敷かつ相続物件は、早めに動くことが負担を減らすことにつながります。ゴミ屋敷状態の物件を放置していると、状況はどんどん悪くなります。ゴミや残置物は放っておけば、悪臭や害虫の発生、近隣トラブルの原因になります。建物も、誰も住まず手入れもされなければ老朽化が進み、倒壊の危険なども出てきます。空き家を放置して特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税金が最大で約6倍になるおそれもあります。また相続登記をしないまま放置すると、過料のリスクがあるうえ、次の相続が発生して相続人が増え、権利関係が複雑になることもあります。このようにゴミ屋敷かつ相続物件を放置することは、負担とリスクを増やすだけです。ですから「いつか何とかしよう」と先延ばしにせず、早めに専門家に相談して手放す道筋をつけることが大切です。早めに動けば、それだけ早く片付けや相続、税金などの負担から解放されます。一人で抱え込まず、まずは専門家にお気軽にご相談ください。早めの行動が、自分の負担を減らし、安心につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した実家が何年も手つかずで、大量の荷物やゴミであふれたゴミ屋敷の状態です。片付ける時間も体力もお金もなく、名義変更もまだで、どうしたらいいか分かりません」というご相談をよくいただきます。ゴミ屋敷かつ相続物件は、片付け（残置物処分）と相続の手続き（名義変更）という二つの大きな問題を同時に抱えているため、何から手をつければいいか分からず途方に暮れてしまう方が多いのです。しかしご安心ください。こうした二重の訳あり物件でも手放すことはできます。まず片付けについてですが、大量の残置物やゴミが残ったままの現状のまま買い取ることができます。片付けや処分は私たち買い取る側が行いますので、売主の方が片付けをする必要も処分費用を負担する必要もありません。残置物の処分は専門業者に頼むと数十万円から100万円を超えることもありますので、これを負担せずに済むのは大きなメリットです。ただし片付けの前に、預金通帳や権利証、現金、思い出の品など、大切なものだけは取り出しておいてください。「全部任せたいけれど、これだけは残したい」というものがあれば、遠慮なくお申し付けください。

次に相続の手続きについてです。相続した不動産を売るには、まず亡くなった方から相続人へ名義を変更する相続登記が必要で、2024年4月からはこれが義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象になることもあります。この名義変更は必要書類が多く慣れていないと大変ですが、私たちは司法書士と連携しておりますので、名義変更の手続きから売却まで一つの窓口でまとめてサポートいたします。相続人が複数いらっしゃる場合の遺産分割協議や、書類のとりまとめについてもご相談に乗ります。さらに相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たせば最大3,000万円を控除できる特例や、相続税の取得費加算の特例が使えることもありますので、税理士とも連携して税金面でも損のないようご案内します。このように片付け、名義変更、売却、そして税金まで、ワンストップで進められるのが私たちのような業者に相談する大きなメリットです。特に遠方にお住まいで現地に通えない方にとって、これは大きな安心になるはずです。ゴミ屋敷状態を放置すると、悪臭や害虫、近隣トラブル、特定空家への指定による固定資産税の増加など、リスクが増えるばかりです。「こんな状態では無理」とあきらめず、早めにお気軽にご相談ください。一緒に一歩ずつ片付けていきましょう。

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よくある質問

ゴミ屋敷かつ相続物件でも売れる？

現状のまま買い取る業者なら片付け不要で売れます。

片付けてから売る必要がある？

現状のまま買取なら片付けは不要です。

残置物の処分費用は誰が負担する？

現状買取なら業者が処分まで対応します。

名義変更がまだでも売れる？

司法書士と連携する業者なら名義変更から対応します。

相続登記はいつまでにする？

2024年4月から相続を知って3年以内が義務です。

片付け前に注意することは？

通帳や権利証など貴重品を確認しておきます。

遠方でも手続きできる？

ワンストップ対応の業者なら通わず進められます。

税金の特例は使える？

要件を満たせば3,000万円控除などが使えます。

相続人が複数いても売れる？

相続人全員の合意があれば売却できます。

どこに相談すればいい？

片付けと相続に対応する不動産会社に相談します。

まとめ

ゴミ屋敷の状態で、しかも相続した物件という二重の訳あり不動産でも手放すことはできます。大量の残置物やゴミを片付けなくても、現状のまま買い取ってくれる不動産買取業者に売れば、片付けの負担も処分費用の負担もなく手放せます。残置物の処分は専門業者に頼むと数十万円から100万円を超えることもありますので、これを負担せずに済むのは大きなメリットです。また相続した物件は売る前に名義変更（相続登記）が必要で、2024年4月からは相続を知った日から3年以内の登記が義務化されていますが、司法書士と連携している不動産会社に相談すれば、名義変更から売却まで一つの窓口でサポートしてもらえます。片付け、名義変更、売却、税金まで、ワンストップで進められることが大きな安心です。

売却前には、いくつか知っておきたいことがあります。第一に、相続登記が義務化されており放置すると過料のリスクがあること。第二に、片付け（処分）の前に通帳や権利証、現金、思い出の品などの貴重品を確認しておくこと。第三に、相続した空き家を売る場合、要件を満たせば最大3,000万円を控除できる特例などが使える可能性があることです。ゴミ屋敷状態を放置すると、悪臭や害虫、近隣トラブル、特定空家への指定による固定資産税の増加（最大約6倍）など、リスクが増えるばかりですので、早めに動くことが大切です。業者を選ぶときは、現状のまま買い取ってくれるか、残置物処分に対応するか、司法書士と連携して相続手続きに対応するかを確認しましょう。「こんな状態では無理」とあきらめず、まずは片付けと相続に対応できる専門家に相談することが解決への第一歩です。