訳あり物件の売買契約で確認すべき重要事項

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり物件の売買契約では、売買代金や支払い時期だけでなく、契約不適合責任の取り決めや引き渡しの状態と時期、手付金や解除に関する条項、訳あり要因の告知内容などを契約書で必ず確認することが大切です。特に訳あり物件は再建築不可や事故、雨漏りなどのマイナス要因があるため、それらを契約書にきちんと記載し契約不適合責任を免責にしておくことで、売却後のトラブルを防げます。契約書の内容を署名・押印の前に一つひとつ確認し、分からない点は質問して納得してから契約することが、後悔しない売却につながります。

訳あり物件を売るとき、最後の関門となるのが売買契約です。契約書にはたくさんの条項があり難しく感じるものですが、確認すべき重要事項を押さえておけば安心して契約できます。大切なポイントを知っておきましょう。

この記事では訳あり物件の売買契約で確認すべき重要事項を一覧表とともに解説します。契約書のどこを見ればよいかを分かりやすくまとめました。

売買契約で確認すべき基本の項目

基本項目	確認するポイント
売買代金	金額・諸費用の負担
支払い時期	手付金・残金の時期
引き渡し	状態・時期
物件の表示	面積や所在が正しいか

売買代金と支払い時期

売買契約で、まず確認すべきは売買代金とその支払い時期です。契約書に書かれた売買代金が合意した金額と一致しているかを確認しましょう。そのうえで代金がいつどのように支払われるのかを確認します。不動産の売買では契約時に「手付金」を受け取り、引き渡し時に「残金」を受け取るという流れが一般的です。手付金がいくらで残金がいつ支払われるのか、その時期をはっきりさせておきましょう。相続や離婚、ローン返済など急いで現金が必要な事情がある場合は、特に残金の支払い時期が重要です。👉 計算例：売買代金500万円で手付金50万円を契約時に、残金450万円を1か月後の引き渡し時に受け取るというように、金額と時期を契約書で確認します。売買代金と支払い時期を確認しましょう。いつ入金されるかは大切です。契約書の金額をしっかり見ましょう。

引き渡しの状態と時期

売買契約で確認すべき基本項目として、引き渡しの状態と時期も大切です。どのような状態でいつ物件を引き渡すのかを契約書で確認しましょう。引き渡しの状態については「現況のまま」引き渡すのか、それとも残置物を撤去したり更地にしたりしてから引き渡すのかをはっきりさせておく必要があります。訳あり物件を売る方の多くは現況のまま引き渡したいものですので、その場合は契約書に「現況有姿（げんきょうゆうし）で引き渡す」といった内容が書かれているかを確認します。引き渡しの時期については、いつまでに引き渡すのかを確認し、こちらの都合に合わせてもらえるかも見ておきましょう。引き渡しの状態と時期を確認しましょう。現況のままかをはっきりさせましょう。時期も確認が大切です。契約書に明記してもらいましょう。

物件の表示が正しいか

売買契約では、物件の表示が正しいかも確認しましょう。契約書には売る不動産の所在地や地番、面積、建物の構造などが記載されています。これらの表示が登記簿（登記事項証明書）の内容と一致しているか、間違いがないかを確認することが大切です。特に土地の面積は、登記簿上の面積（公簿面積）と実際に測量した面積（実測面積）が異なることがあります。契約が公簿面積で行われるのか実測面積で行われるのか、面積の違いがあった場合に代金を精算するのかどうかも確認しておきましょう。物件の表示に誤りがあると、あとからトラブルになることがあります。物件の表示が正しいかを確認しましょう。登記簿と照らし合わせましょう。面積の扱いも確認が大切です。間違いがないかよく見ましょう。

訳あり物件で特に重要な契約条項

重要な条項	確認するポイント
契約不適合責任	免責になっているか
訳あり要因の告知	欠陥や事実が記載されているか
付帯設備の扱い	設備の状態と責任の範囲

契約不適合責任の取り決め

訳あり物件の売買契約で最も重要なのが、契約不適合責任の取り決めです。契約不適合責任とは、売った不動産に契約書へ書かれていない欠陥（雨漏りやシロアリ、設備の故障など）があとから見つかった場合に、売主が修補や損害賠償、場合によっては契約解除などの責任を負うというものです。訳あり物件や古い物件はあとから欠陥が見つかるリスクが高いため、この責任を負うと思わぬ出費につながることがあります。これを避けるには、契約書で契約不適合責任を「免責」（売主が責任を負わない）と取り決めておくことが大切です。不動産会社による買取では、この契約不適合責任を免責としてくれることが多いです。契約書に契約不適合責任が免責になっているかを必ず確認しましょう。免責なら売却後も安心です。これは最も大切な条項です。必ず確認しましょう。

訳あり要因の告知が記載されているか

訳あり物件の売買契約では、訳あり要因の告知が契約書に記載されているかを確認しましょう。訳あり物件には再建築不可や事故物件（心理的瑕疵）、雨漏り、シロアリ、越境、土壌汚染の可能性などさまざまなマイナス要因があります。これらの知っている欠陥や事実は、契約書（や付随する物件状況報告書など）にきちんと記載して買主に告知しておくことが大切です。なぜなら知っていた欠陥を隠して売ると、たとえ契約不適合責任を免責にしていてもその免責が認められず、あとから責任を問われることがあるからです。特に事故物件については国土交通省のガイドラインで告知すべき範囲が示されています。知っている訳あり要因は隠さず契約書に記載してもらいましょう。告知が売主を守ります。隠すとかえってトラブルになります。正直に記載することが大切です。免責の前提でもあります。

付帯設備の扱い

訳あり物件の売買契約では、付帯設備の扱いも確認しておきましょう。付帯設備とは、エアコンや給湯器、キッチン、トイレ、照明などその不動産に付いている設備のことです。これらの設備を引き渡すのか撤去するのか、また、その設備が故障している場合に売主が責任を負うのかどうかを契約書（や付帯設備表）で確認します。古い訳あり物件では設備が古かったり故障していたりすることも多いため、設備の状態を正直に伝え「現況のまま引き渡し、設備の不具合については責任を負わない」といった形にしておくと安心です。付帯設備についてあとから「動かない」「聞いていない」とトラブルにならないよう、状態と責任の範囲をはっきりさせておきましょう。付帯設備の扱いを確認しましょう。設備の状態を正直に伝えましょう。責任の範囲をはっきりさせましょう。付帯設備表も確認が大切です。

契約前に確認しておきたい条項

確認する条項	内容
手付金と解除	解除できる条件と手付の扱い
違約金	契約違反時のペナルティ
ローン特約など	白紙解除になる条件

手付金と解除の条件

契約前に確認しておきたい条項として、手付金と解除の条件があります。不動産の売買では契約時に手付金をやり取りすることが一般的です。この手付金には「解約手付」としての意味があり、契約後でも一定の時期までなら、売主は手付金の倍額を返す（買主は手付金を放棄する）ことで契約を解除できるという取り決めがよくあります。つまり手付金がいくらで、いつまでならどのような形で契約を解除できるのかを確認しておくことが大切です。万が一契約後に事情が変わって解除したくなった場合にどうなるのかを知っておくと安心です。手付金と解除の条件を確認しましょう。いつまで解除できるかを知っておきましょう。手付の扱いも確認が大切です。契約書で確認しましょう。

違約金の取り決め

契約前に確認しておきたい条項として、違約金の取り決めもあります。違約金とは、売主や買主が契約に違反した場合（たとえば正当な理由なく引き渡しをしない、代金を支払わないなど）に相手に支払うペナルティの金額です。契約書には違約金が売買代金の何%というように定められていることが多いです。万が一契約を守れなかった場合に、いくらの違約金が発生するのかを知っておくことは大切です。また、その違約金の金額が不当に高くないかも確認しておきましょう。違約金の取り決めを確認しておけば、契約をしっかり守ろうという意識にもつながります。違約金の条件を確認しましょう。金額が不当でないか見ましょう。契約違反のペナルティを知っておきましょう。契約書で確認が大切です。

白紙解除になる特約

契約前に確認しておきたい条項として、白紙解除になる特約もあります。不動産の売買契約には、一定の条件が満たされない場合に契約が白紙（なかったこと）に戻るという特約が付くことがあります。代表的なのが「ローン特約」で、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合に契約を白紙解除できるというものです。売主の立場では、買主がローンを使うかどうか、ローン特約が付いているかを確認しておくことが大切です。ローン特約が付いている場合、買主のローンが通らないと契約が白紙になり、売却が振り出しに戻ってしまうことがあるからです。一方で不動産会社による買取の場合は会社が自己資金などで買うため、こうしたローン特約による白紙解除の心配が少なく、確実に売れるというメリットがあります。白紙解除の特約を確認しましょう。ローン特約の有無を知っておきましょう。確実に売れるかに関わります。当社の買取なら確実です。

契約当日までに準備しておくこと

準備すること	内容
必要書類	権利証・印鑑証明・本人確認書類
権利の整理	抵当権抹消・相続登記
当日の流れ	契約から決済までの段取り

必要書類をそろえる

契約当日までに、まず必要書類をそろえておきましょう。不動産の売買契約と引き渡し（決済）にはいくつかの書類が必要です。主なものとして登記済権利証（または登記識別情報）や印鑑証明書、実印、本人確認書類（運転免許証など）、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書などがあります。これらの書類はすぐには用意できないものもありますので、契約の日程が決まったら早めに準備を始めましょう。特に印鑑証明書には発行から3か月以内など有効期限が求められることがありますので注意が必要です。必要な書類は不動産会社が案内してくれますので、確認しながらそろえましょう。必要書類をそろえておきましょう。早めの準備が安心です。有効期限にも注意しましょう。会社の案内に沿って用意します。

抵当権や名義を整理する

契約当日までに、抵当権や名義を整理しておくことも大切です。住宅ローンが残っている場合はその不動産に抵当権が設定されていますので、引き渡し（決済）のときにローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。抵当権が付いたままでは買主に安心して引き渡すことができないからです。また相続した不動産で名義が亡くなった方のままになっている場合は、売る前に相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。共有名義の場合は共有者全員の同意と協力も必要です。抵当権や名義を整理しておきましょう。ローンは決済時に完済します。相続物件は相続登記が必要です。権利関係を整えておきましょう。

当日の流れを把握する

契約当日までに、当日の流れを把握しておくと安心です。不動産の売買では、まず売買契約を結び、その後後日に引き渡し（決済）を行うという流れが一般的です。契約時には重要事項説明を受け、契約書に署名・押印し手付金を受け取ります。引き渡し（決済）時には残金を受け取り、ローンがあれば完済して抵当権を抹消し、所有権を買主に移す登記の手続きを行います。👉 計算例：売買代金500万円なら、契約時に手付金50万円、引き渡し時に残金450万円を受け取るという流れが一般的です。残金を受け取ったタイミングで鍵や書類を引き渡します。当日の流れをあらかじめ知っておけば、慌てずに手続きを進められます。当日の流れを把握しましょう。契約と決済の二段階が一般的です。段取りを確認しておきましょう。当社も当日まで丁寧にご案内します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

売買契約書は専門用語が並び枚数も多いので、多くの方が内容をよく確認しないまま署名・押印してしまいがちです。しかし契約書は売却の条件をすべて定めるいわば最後の砦ですので、一つひとつ確認していただきたいのです。基本となるのは売買代金とその支払い時期、引き渡しの状態と時期、物件の表示が登記簿と一致しているかといった点です。特に急いで現金が必要な事情がある方は、残金がいつ支払われるかを必ず確認してください。そして訳あり物件で何より大切なのが契約不適合責任の取り決めです。これは売却後に契約書へ書かれていない欠陥が見つかったときに売主さんが責任を負うかどうかという条項で、古い訳あり物件では雨漏りやシロアリ、設備の故障などが後から見つかるリスクが高いため、ここを免責にしておけるかどうかで売却後の安心がまったく変わります。不動産会社による買取ではこの契約不適合責任を免責にできることが多く、これが買取の大きな安心材料です。

もう一つぜひ心に留めていただきたいのは、知っている訳あり要因は隠さずに契約書や物件状況報告書にきちんと記載しておくことです。再建築不可であることや過去に事故があったこと、雨漏りやシロアリの履歴などご存じの事実を隠して売ると、たとえ契約不適合責任を免責にしていてもその免責が認められず、後から責任を問われることがあります。事故物件については国土交通省のガイドラインで告知すべき範囲が示されています。正直に告知しておくことが、結果的に売主さんご自身を守ることになるのです。このほか手付金と解除の条件、違約金の取り決め、ローン特約による白紙解除の有無なども確認しておきたい条項です。買主が個人でローンを使う場合、審査に通らないと契約が白紙に戻ることがありますが、私たちのような会社による買取なら、その心配が少なく確実に売却できます。契約書で分からない点は署名の前に遠慮なくご質問ください。納得してから契約していただくことが、後悔しない売却の何よりのポイントです。

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よくある質問

売買契約書はどこを見ればいい？

代金・引き渡し・契約不適合責任を中心に確認します。

契約不適合責任とは？

売却後に出た欠陥について売主が負う責任です。

免責にできる？

買取では免責にできることが多く安心です。

訳あり要因は隠していい？

隠すと免責が認められず後で責任を問われます。

手付金とは何？

契約時に受け取る金銭で解除の取り決めに関わります。

契約後に解除できる？

手付解除など条件があり契約書で確認します。

違約金はいくら？

売買代金の一定割合で定められることが多いです。

ローン特約とは？

買主のローンが通らないと白紙解除になる特約です。

面積の違いは精算される？

公簿か実測か精算の有無を契約書で確認します。

分からない条項はどうする？

署名前に質問し納得してから契約します。

まとめ

訳あり物件の売買契約では、たくさんの条項の中でも確認すべき重要事項を押さえておくことが大切です。基本となるのは売買代金と支払い時期、引き渡しの状態（現況のままか）と時期、物件の表示が登記簿と一致しているかです。そして訳あり物件で最も重要なのが契約不適合責任の取り決めで、これを免責にしておけるかどうかで売却後の安心が大きく変わります。あわせて知っている訳あり要因（再建築不可や事故、雨漏り、シロアリなど）は、隠さずに契約書や物件状況報告書に記載しておくことが大切です。隠して売ると免責が認められず、後から責任を問われることがあるからです。

さらに手付金と解除の条件、違約金の取り決め、ローン特約による白紙解除の有無なども、契約前に確認しておきたい条項です。買主が個人でローンを使う場合、審査に通らないと契約が白紙に戻ることがありますが、不動産会社による買取なら、その心配が少なく確実に売却できます。付帯設備の状態と責任の範囲も、トラブルを避けるためにはっきりさせておきましょう。契約書は売却の条件をすべて定める大切な書面ですので、署名・押印の前に一つひとつ確認し、分からない点は遠慮なく質問して納得してから契約することが、後悔しない売却につながります。訳あり物件の売買契約でお悩みの方は、訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。