訳あり不動産の契約不適合責任とは？売主が知るべき基礎知識

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

契約不適合責任とは、売った不動産が契約の内容と異なっていた（契約書に書かれていない欠陥があった）場合に、売主が買主に対して修補・代金減額・損害賠償・契約解除などの責任を負うという制度です。訳あり物件や古い物件は雨漏りやシロアリ、設備の故障などがあとから見つかるリスクが高いため、売主が知っている欠陥を契約書に記載し契約不適合責任を「免責」にしておくことが、トラブル防止のカギになります。知っている欠陥を隠して売ると免責にしていても責任を問われるため、訳あり物件は契約不適合責任を免責にできる不動産会社の買取が安心です。

訳あり物件を売るとき知っておきたいのが「契約不適合責任」です。聞き慣れない言葉ですが、これを知らずに売ると売却後に思わぬ責任を問われることがあります。売主が知るべき基礎知識を分かりやすく解説します。

この記事では訳あり不動産の契約不適合責任について、売主が知るべき基礎知識を一覧表とともに解説します。トラブルを防ぐための大切なポイントをまとめました。

契約不適合責任とは何か

項目	内容
意味	契約と異なる物件を売った売主の責任
対象	雨漏り・シロアリ・設備故障など
買主の権利	修補・減額・賠償・解除の請求
根拠	2020年施行の改正民法

契約不適合責任の意味

まず契約不適合責任とはどういうものかを知っておきましょう。契約不適合責任とは、売った不動産が契約の内容に適合していない（契約書に書かれていない欠陥があった）場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば「雨漏りはない」という前提で売った家にあとから雨漏りが見つかった場合、その家は契約の内容と異なっていたということになり、売主が責任を負います。これは2020年に施行された改正民法で定められた制度で、それ以前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に代わるものです。つまり売った物件が契約で約束した内容と違っていたら、売主がその責任を負うという買主を保護するためのルールです。契約不適合責任の意味を知っておきましょう。契約と違う物件を売ると責任が生じます。買主を守るための制度です。

対象となる主な欠陥

契約不適合責任の対象となる主な欠陥を知っておきましょう。不動産でよく問題になるのは、雨漏りやシロアリの被害、給排水管の故障、建物の傾き、土壌汚染、地中埋設物（地中に埋まったガラなど）といった物理的な欠陥です。また物理的なものだけでなく、過去に事件や事故があった「心理的な欠陥（心理的瑕疵）」や法律上の制限（再建築不可など）が契約の内容と異なる場合も対象になり得ます。これらの欠陥が契約書に記載されておらず、買主が知らされていなかった場合にあとから見つかると、契約不適合責任の問題になります。訳あり物件や古い物件はこうした欠陥を抱えていることが多いため、特に注意が必要です。どんな欠陥が対象になるかを知っておきましょう。物理的な欠陥も心理的な欠陥も対象です。訳あり物件は特に注意が必要です。

買主が請求できること

契約不適合責任で買主が売主に請求できることを知っておきましょう。売った不動産に契約と異なる欠陥が見つかった場合、買主は売主に対していくつかの請求ができます。一つ目は「追完請求」で、欠陥を修補（修理）するよう求めることです。二つ目は「代金減額請求」で、欠陥の分だけ売買代金を減らすよう求めることです。三つ目は「損害賠償請求」で、欠陥によって生じた損害を賠償するよう求めることです。四つ目は「契約解除」で、欠陥が重大で契約の目的が達せられない場合に契約そのものを解除することです。👉 計算例：売却後に雨漏りが見つかり修理に50万円かかった場合、買主からその50万円の損害賠償や修補を請求されることがあります。買主が請求できることを知っておきましょう。修補・減額・賠償・解除があります。売主の負担になり得ます。

訳あり物件で契約不適合責任が問題になりやすい理由

理由	内容
欠陥が多い	古さや傷みで欠陥が見つかりやすい
把握が難しい	売主も状態を把握しきれない
告知の重要性	知る欠陥は告知が必須

あとから欠陥が見つかりやすい

訳あり物件で契約不適合責任が問題になりやすい理由の一つは、あとから欠陥が見つかりやすいことです。訳あり物件、特に古い家や長く空き家だった物件は建物の傷みが進んでいることが多く、雨漏りやシロアリ、設備の故障などの欠陥が潜んでいることがよくあります。こうした欠陥は売るときには表面に出ていなくても、買主が住み始めてから見つかることが多いのです。欠陥があとから見つかれば、それが契約書に記載されていなかった場合、契約不適合責任の問題になります。つまり訳あり物件はもともと欠陥を抱えやすく、それがあとから表面化しやすいため、契約不適合責任のリスクが高いのです。あとから欠陥が見つかりやすいことを知っておきましょう。古い物件ほどリスクが高いです。潜んだ欠陥に注意が必要です。

売主も状態を把握しきれない

訳あり物件で契約不適合責任が問題になりやすい理由として、売主も物件の状態を把握しきれないことがあります。相続した物件や長く住んでいなかった物件では、売主自身もその物件にどんな欠陥があるのかをよく知らないということがよくあります。「自分は知らなかった」欠陥であっても、それが契約の内容と異なっていれば契約不適合責任の対象になり得ます。つまり売主が欠陥をわざと隠したわけではなく、本当に知らなかった場合でも責任を問われることがあるのです。これが訳あり物件の売却で契約不適合責任が怖いと言われる理由の一つです。だからこそ契約不適合責任を免責にしておくことが大切になります。売主も状態を把握しきれないことが多いです。知らない欠陥でも責任が生じ得ます。だから免責が大切です。備えが必要です。

知っている欠陥は告知が必須

訳あり物件では、知っている欠陥は必ず告知することが大切です。売主が知っている欠陥（雨漏りの履歴やシロアリの被害、過去の事故など）は、契約書や物件状況報告書にきちんと記載して買主に告知しておく必要があります。なぜなら知っていた欠陥を隠して売ると、たとえ契約不適合責任を免責にしていてもその免責が認められず、あとから責任を問われることがあるからです。民法でも、売主が知っていながら告げなかった事実については免責が及ばないとされています。「言うと安くなりそう」「売れなくなりそう」と思っても、知っている欠陥は隠さずに正直に告知することが、結果的に売主自身を守ることになります。知っている欠陥は必ず告知しましょう。隠すと免責が認められません。正直さが売主を守ります。告知は義務だと考えましょう。

契約不適合責任を負わずに売る方法

方法	内容
免責特約	契約書で責任を負わない取り決め
正確な告知	知る欠陥を漏れなく記載
買取を選ぶ	会社が免責で引き取る

免責の特約をつける

契約不適合責任を負わずに売る方法の一つが、免責の特約をつけることです。売買契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」という免責の特約を入れておけば、原則として売却後に欠陥が見つかっても売主は責任を問われません。個人どうしの売買でも、この免責特約をつけることはできます。ただし買主が個人の場合は免責特約を嫌がったり、価格交渉の材料にされたりすることもあります。また前述のとおり、売主が知っていて告げなかった欠陥については免責特約があっても責任を免れません。免責の特約をつけることが、責任を負わずに売る基本の方法です。契約書に免責を入れましょう。ただし告知は必要です。免責で売却後の安心を得られます。

知っている欠陥を正確に告知する

契約不適合責任を負わずに売るには、知っている欠陥を正確に告知することが欠かせません。免責特約をつけても、それだけでは安心できません。なぜなら売主が知っていながら買主に告げなかった欠陥については、免責特約があっても責任を免れないからです。ですから知っている欠陥は漏れなく契約書や物件状況報告書に記載して、買主にしっかり伝えておくことが大切です。雨漏りの履歴やシロアリの被害、設備の故障、過去の事故、再建築不可などの法的な制限など、知っていることはすべて正直に告知しましょう。正確に告知し、買主がそれを了承したうえで免責特約をつけて契約すれば、売却後の責任のリスクを大きく減らせます。知っている欠陥を正確に告知しましょう。告知と免責はセットです。正直さが安心につながります。漏れなく伝えましょう。

不動産会社の買取を選ぶ

契約不適合責任を負わずに売る方法として、最も安心なのが不動産会社の買取を選ぶことです。訳あり物件に強い不動産会社による買取では、契約不適合責任を「免責」（売主が責任を負わない）として引き取ってくれることが多いです。不動産会社は訳あり物件の欠陥やリスクを理解したうえでプロとして買い取るため、売主に契約不適合責任を求めないのです。これなら売却後に雨漏りやシロアリ、設備の故障などが見つかっても、売主が責任を問われる心配がありません。特に相続した物件など自分でも状態がよく分からない物件を売る場合は、契約不適合責任を免責にできる買取が安心です。不動産会社の買取なら責任を負わずに売れます。免責で引き取ってくれることが多いです。売却後の不安がありません。当社も契約不適合責任は免責が基本です。

契約不適合責任に関するよくある誤解

よくある誤解	実際は
免責なら何でも隠せる	知る欠陥を隠すと免責は無効
古い家は当然免責	免責は契約での取り決めが必要
個人売買は責任なし	個人間でも責任は生じる

「免責なら何でも隠していい」は誤り

契約不適合責任に関するよくある誤解の一つが「免責にすれば何でも隠していい」という思い込みです。契約書に契約不適合責任を免責とする特約をつければ、原則として売却後に欠陥が見つかっても売主は責任を問われません。しかしこれには大切な例外があります。売主が知っていながら買主に告げなかった欠陥については、免責特約があってもその免責は認められず責任を免れないのです。つまり「免責にしたから知っている欠陥も隠していい」というのは大きな誤りです。知っている欠陥は免責特約をつけたうえで、なお正直に告知しておく必要があります。「免責なら何でも隠せる」は誤りです。知る欠陥を隠すと免責は無効です。告知と免責はセットです。正直さが必要です。

「古い家は当然に免責」は誤り

契約不適合責任に関するよくある誤解として、「古い家なら当然責任を負わなくていい」という思い込みもあります。「築年数が古いのだから欠陥があって当たり前で、売主は責任を負わないはず」と考える方がいますが、これは誤りです。契約不適合責任を負わないようにするには、契約書で「契約不適合責任を負わない」という免責の特約をきちんと取り決めておく必要があります。免責特約がなければ、たとえ古い家でも契約の内容と異なる欠陥が見つかれば売主は責任を負うことになります。古いから自動的に免責になるということはありません。免責は契約での取り決めが必要です。「古いから当然免責」は誤りです。免責特約を明記しましょう。取り決めが必要です。契約書で確認しましょう。

「個人売買なら責任なし」は誤り

契約不適合責任に関するよくある誤解として、「個人どうしの売買なら責任は生じない」という思い込みもあります。契約不適合責任は不動産会社が売主のときだけでなく、個人どうしの売買でも生じます。個人が個人に不動産を売った場合でも、その物件が契約の内容と異なれば、売主である個人は買主に対して契約不適合責任を負うのです。「知り合いに個人的に売ったから責任はない」と思っていると、あとからトラブルになることがあります。個人売買でも免責特約をつけることはできますが、その場合も知っている欠陥の告知は必要です。「個人売買なら責任なし」は誤りです。個人間でも責任は生じます。個人売買でも免責と告知が大切です。当社の買取なら契約不適合責任は免責が基本です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「契約不適合責任」という言葉はなかなか聞き慣れないと思いますが、訳あり物件を売る方にぜひ知っておいていただきたい大切な制度です。これは2020年に施行された改正民法で定められたもので、それ以前の「瑕疵担保責任」に代わるものです。簡単に言えば、売った不動産が契約で約束した内容と違っていた、たとえば雨漏りはないという前提で売った家に後から雨漏りが見つかった、というような場合に、売主さんが買主から修補や代金の減額、損害賠償、場合によっては契約解除を求められるという責任です。訳あり物件、特に古い家や長く空き家だった物件は雨漏りやシロアリ、設備の故障、地中の埋設物などの欠陥を抱えていることが多く、それが売却後に表面化しやすいため、契約不適合責任のリスクが高くなります。そして怖いのは、相続物件などで売主さんご自身も状態を把握しきれていない場合、本当に知らなかった欠陥でも責任を問われ得るという点です。

では、どうすればこの責任を負わずに売れるのか。基本は契約書に「契約不適合責任を負わない」という免責の特約をつけることです。ただしここで絶対に外せないのが、売主さんが知っている欠陥は漏れなく告知しておくということです。民法でも知っていながら告げなかった事実については免責が及ばないとされています。雨漏りの履歴やシロアリの被害、過去の事故、再建築不可といった事実は隠さずに物件状況報告書などに正直に記載してください。「言うと安くなる」と隠したくなる気持ちは分かりますが、隠すとかえって後で大きな責任を負うことになり損をします。そして最も安心なのは、私たちのような不動産会社による買取を選ぶことです。私たちは訳あり物件の欠陥やリスクをプロとして理解したうえで、契約不適合責任を免責で買い取ることを基本にしていますので、売却後に欠陥が見つかっても売主さんが責任を問われることはありません。ご自身でも状態が分からない物件ほど、免責にできる買取が安心です。契約不適合責任にご不安がある方はぜひお気軽にご相談ください。

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よくある質問

契約不適合責任とは？

契約と異なる物件を売った売主が負う責任です。

どんな欠陥が対象？

雨漏り・シロアリ・設備故障・事故などが対象です。

買主は何を請求できる？

修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められます。

知らなかった欠陥でも責任を負う？

契約と異なれば知らなくても責任を負い得ます。

免責にできる？

契約書に免責特約をつければ原則免れます。

免責なら何を隠してもいい？

知る欠陥を隠すと免責は認められません。

知っている欠陥はどうする？

漏れなく告知することが売主を守ります。

訳あり物件はリスクが高い？

欠陥が後から見つかりやすくリスクが高いです。

一番安心な売り方は？

免責で引き取る不動産会社の買取が安心です。

根拠となる法律は？

2020年施行の改正民法に基づく制度です。

まとめ

契約不適合責任とは、売った不動産が契約の内容と異なっていた（契約書に書かれていない欠陥があった）場合に、売主が買主に対して修補・代金減額・損害賠償・契約解除などの責任を負うという制度です。2020年に施行された改正民法で定められたもので、雨漏りやシロアリ、設備の故障、地中の埋設物、過去の事故といった物理的・心理的な欠陥が対象になり得ます。訳あり物件や古い物件はこうした欠陥を抱えやすく、それが売却後に表面化しやすいため契約不適合責任のリスクが高くなります。相続物件などで売主自身が状態を把握しきれていない場合、知らなかった欠陥でも責任を問われ得るため特に注意が必要です。

この責任を負わずに売るには、契約書に「契約不適合責任を負わない」という免責の特約をつけることが基本です。ただし売主が知っている欠陥を隠して売ると免責特約があっても責任を免れないため、知っている欠陥（雨漏りの履歴やシロアリ、過去の事故、再建築不可など）は漏れなく契約書や物件状況報告書に記載して正直に告知することが欠かせません。告知と免責はセットで考えましょう。そして最も安心なのは、契約不適合責任を免責で引き取ってくれる不動産会社の買取を選ぶことです。プロが欠陥やリスクを理解したうえで買い取るため、売却後に欠陥が見つかっても売主が責任を問われる心配がありません。ご自身でも状態が分からない物件ほど、免責にできる買取が安心です。契約不適合責任にご不安がある方は、訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。