訳あり物件の重要事項説明で確認される内容とは

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

重要事項説明とは、不動産の売買契約の前に宅地建物取引士が買主に対して、その物件に関する重要な事項を書面（重要事項説明書）を用いて説明する、宅地建物取引業法で義務づけられた手続きです。説明される内容には、物件の権利関係や法令上の制限（再建築不可など）、敷地と道路の関係、インフラの状況、契約不適合責任や解除に関する取り決め、そして訳あり物件特有の欠陥や事故などの告知事項が含まれます。売主としては、重要事項説明で自分の物件のどんな点が説明されるのかを知り、知っている事実を漏れなく正確に伝えておくことが、トラブルのない売却につながります。

不動産の売買では契約の前に「重要事項説明」という手続きがあります。買主のためのものと思われがちですが、実は売主にとっても大切な意味があります。何が確認されるのかを知っておきましょう。

この記事では訳あり物件の重要事項説明で確認される内容を一覧表とともに解説します。売主が知っておくべきポイントを分かりやすくまとめました。

重要事項説明とは何か

項目	内容
意味	契約前に物件の重要事項を説明する手続き
説明する人	宅地建物取引士
タイミング	売買契約の前
根拠	宅地建物取引業法で義務

重要事項説明の目的

まず重要事項説明の目的を知っておきましょう。重要事項説明とは、不動産の売買契約を結ぶ前に、その物件に関する重要な事項を買主に説明する手続きです。不動産は高額な買い物であり、権利関係や法律上の制限など専門的で分かりにくい事項がたくさんあります。買主がそうした重要な事項を知らないまま契約してしまうと、あとから「こんなはずではなかった」とトラブルになります。これを防ぎ、買主が物件の内容をよく理解したうえで契約するかどうかを判断できるようにするのが、重要事項説明の目的です。つまり買主を保護するための大切な手続きです。重要事項説明の目的を知っておきましょう。買主が納得して契約するためのものです。トラブルを防ぐための手続きです。

宅地建物取引士が説明する

重要事項説明は宅地建物取引士が行うということを知っておきましょう。重要事項説明は誰でもできるわけではなく、国家資格である「宅地建物取引士（宅建士）」の資格を持つ人が行うことが宅地建物取引業法で義務づけられています。宅建士は説明の際に自分の宅建士証を買主に提示し、重要事項説明書という書面を用いて一つひとつ説明します。これは専門知識を持つ資格者が責任をもって説明することで、買主が正確な情報を得られるようにするためです。重要事項説明書には宅建士の記名・押印が必要です。つまり重要事項説明は資格を持つ専門家が責任をもって行う公式な手続きなのです。宅地建物取引士が説明することを知っておきましょう。専門家が責任をもって行います。書面を使って説明されます。

契約前に行われる

重要事項説明は契約の前に行われることを知っておきましょう。重要事項説明は売買契約を結ぶ前に行われます。これは買主が物件の重要な内容をよく理解したうえで、契約するかどうかを判断できるようにするためです。もし契約のあとに説明されたのでは、買主は内容を知ったうえで判断する機会がありません。ですから重要事項説明は必ず契約の前に行われます。一般的には重要事項説明を受けて内容に納得してから、その後に売買契約を結ぶという流れになります。売主もこの流れを知っておくと、売却の手続きがスムーズに進みます。契約前に行われることを知っておきましょう。説明を受けてから契約します。順番が大切です。買主の判断のための手続きです。

重要事項説明で確認される主な内容

説明される内容	具体例
権利関係	所有者・抵当権など登記の状況
法令上の制限	用途地域・建ぺい率・再建築可否
敷地と道路	接道義務・私道の有無
インフラ	上下水道・ガス・電気の状況

権利関係（登記の内容）

重要事項説明で確認される内容の一つが、権利関係（登記の内容）です。その物件の所有者が誰か、ほかに抵当権（住宅ローンの担保など）やその他の権利が設定されていないかが、登記の内容をもとに説明されます。たとえば住宅ローンが残っていて抵当権が設定されている場合は、その抵当権を引き渡しまでに抹消する必要があることが説明されます。また相続した物件で名義が亡くなった方のままになっている場合は、売る前に相続登記（名義変更）が必要になります。売主は自分の物件の権利関係（ローンが残っているか、名義は正しいかなど）を把握しておくことが大切です。権利関係が説明されることを知っておきましょう。抵当権や名義の状況が確認されます。売主も把握しておきましょう。登記の内容が大切です。

法令上の制限（再建築の可否など）

重要事項説明で確認される内容として、法令上の制限も重要です。その物件がどんな法律上の制限を受けているかが説明されます。たとえば用途地域（住宅地か商業地かなど）や建ぺい率や容積率（どのくらいの建物が建てられるか）、防火規制などです。訳あり物件で特に重要なのが、再建築ができるかどうかです。建築基準法では建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）とされており、これを満たさない土地は「再建築不可」となり、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。👉 計算例：敷地が幅員4m以上の道路に1.5mしか接していない場合、接道義務（2m以上）を満たさず再建築不可となります。あと0.5m接道を確保できるか、隣地の一部を買い増せないかなどが検討のポイントになります。こうした再建築の可否などの法令上の制限は、重要事項説明で必ず説明されます。法令上の制限が説明されることを知っておきましょう。再建築の可否は特に重要です。接道義務が関わります。制限の内容を確認します。

敷地と道路・インフラの状況

重要事項説明で確認される内容として、敷地と道路の関係やインフラの状況もあります。敷地がどんな道路にどのように接しているか（接道の状況や私道の有無、私道の負担があるかなど）が説明されます。前述の接道義務とも関わる重要な事項です。また上下水道やガス、電気といった生活に欠かせないインフラが引き込まれているか、その状況はどうかも説明されます。古い訳あり物件では水道管が古かったり、ガスが引かれていなかったり、私設の設備だったりすることもあり、これらは重要事項として説明されます。売主は自分の物件の道路との関係やインフラの状況を把握しておくことが大切です。敷地と道路、インフラが説明されることを知っておきましょう。接道や私道の状況が確認されます。水道・ガス・電気も確認されます。古い物件は特に確認が大切です。

訳あり物件で特に説明される告知事項

告知事項	内容
物理的な欠陥	雨漏り・シロアリ・傾きなど
心理的瑕疵	過去の事件・事故
環境的な事項	近隣の状況・嫌悪施設など

物理的な欠陥の告知

訳あり物件の重要事項説明では、物理的な欠陥の告知が特に重要です。雨漏りやシロアリの被害、建物の傾き、給排水管の故障、地中の埋設物など、物件が抱える物理的な欠陥は知っている範囲で買主に告知する必要があります。これらは重要事項説明や、あわせて作成される物件状況報告書（告知書）で買主に伝えられます。売主が知っている欠陥を正確に伝えておくことが大切です。なぜなら知っていた欠陥を隠して売ると、あとから契約不適合責任を問われることがあるからです。「言うと安くなりそう」と思っても、知っている欠陥は正直に告知しましょう。物理的な欠陥が告知されることを知っておきましょう。知っている欠陥は正確に伝えましょう。隠すと後で責任を問われます。正直な告知が売主を守ります。

心理的瑕疵（事件・事故）の告知

訳あり物件の重要事項説明では、心理的瑕疵（事件・事故）の告知も行われます。心理的瑕疵とは、過去にその物件で自殺や他殺、孤独死（特殊清掃を伴うもの）などの人の死に関わる出来事があったという、買主が心理的に抵抗を感じるような事実です。こうした事実は買主の購入の判断に大きく影響するため、重要事項として告知する必要があります。告知すべき範囲については、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告知不要、他殺・自殺・特殊清掃を伴う死は告知の対象、といった目安が示されています。事故物件を売る場合は、こうした事実を正直に告知することが大切です。心理的瑕疵が告知されることを知っておきましょう。事件・事故は告知の対象です。国交省のガイドラインが目安です。正直に伝えましょう。

環境的な事項の告知

訳あり物件の重要事項説明では、環境的な事項の告知も行われることがあります。その物件の周辺の環境に関する事項で、買主の判断に影響しそうなものは告知されることがあります。たとえば近くに騒音やにおいを出す施設がある、近隣にトラブルを抱えた住人がいる、過去に浸水などの被害があった、といった環境的な事項です。こうした事項は買主が住んでから「知らなかった」とトラブルになりやすいため、知っている範囲で伝えておくことが望ましいです。売主は自分が知っている近隣の状況や環境に関する事実も、隠さずに伝えておくとあとのトラブルを防げます。環境的な事項が告知されることを知っておきましょう。近隣の状況も伝えておきましょう。知っている事実は正直に。当社では、こうした告知も丁寧にサポートします。

重要事項説明を受ける流れと売主の役割

項目	内容
タイミング	契約直前に買主へ説明
売主の役割	正確な情報・告知の提供
事前準備	知る事実を整理しておく

説明が行われるタイミングと進め方

重要事項説明を受ける流れとして、まず行われるタイミングと進め方を知っておきましょう。重要事項説明は、買主が物件の内容を理解したうえで契約するかどうかを判断できるよう、売買契約の直前に行われます。宅地建物取引士が買主に対し宅建士証を提示したうえで、重要事項説明書という書面を使って一つひとつ説明していきます。説明が終わり買主が内容に納得すると、その後に売買契約を結ぶという流れになります。売主はこの説明の場に同席することもありますが、説明そのものは宅建士が買主に対して行います。👉 計算例：契約をある日の午後に予定している場合、その同じ日の契約の直前に重要事項説明を行い、説明と契約を続けて進めるというのが一般的な段取りです。タイミングと進め方を知っておきましょう。契約の直前に説明されます。説明のあとに契約します。流れを把握しておきましょう。

売主が果たすべき役割

重要事項説明において売主が果たすべき役割を知っておきましょう。重要事項説明は宅地建物取引士が買主に対して行うものですが、その内容のもとになる情報は売主が提供します。物件の権利関係や過去の履歴、知っている欠陥、事故の有無、近隣の状況など、売主しか知らない情報は売主が正確に不動産会社に伝えておく必要があります。売主が提供する情報が正確で漏れがないほど重要事項説明も正確になり、あとのトラブルを防げます。逆に売主が知っている事実を隠したり伝え忘れたりすると、それが重要事項説明に反映されず、あとから契約不適合責任などの問題につながります。売主の役割は正確な情報と告知の提供です。知っている事実を漏れなく伝えましょう。正確な情報がトラブルを防ぎます。売主の協力が欠かせません。

事前に知っている事実を整理する

重要事項説明に備えて、売主は事前に知っている事実を整理しておくことが大切です。重要事項説明や物件状況報告書では、物件に関するさまざまな事実が買主に伝えられます。そこで売主はあらかじめ自分が知っている事実を整理しておきましょう。具体的には雨漏りやシロアリの履歴、設備の故障、過去の事故、増改築の履歴、近隣とのトラブルや境界に関する話、浸水などの被害の有無などです。これらを思い出して書き出しておけば、不動産会社に漏れなく伝えることができ、正確な重要事項説明や告知につながります。記憶があいまいな点は「確かではないがこういうことがあったかもしれない」と伝えておくことも大切です。事前に知っている事実を整理しましょう。書き出しておくと漏れを防げます。あいまいな点も伝えましょう。当社も事実の整理を丁寧にサポートします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

重要事項説明と聞くと、買主さんのための手続きというイメージをお持ちの方が多いと思います。確かに重要事項説明は宅地建物取引業法で義務づけられた買主を保護するための手続きで、宅地建物取引士が契約の前に書面を使って物件の重要な事項を説明します。説明される内容は、所有者や抵当権などの権利関係、用途地域や建ぺい率、再建築の可否といった法令上の制限、敷地と道路の関係、上下水道やガス・電気といったインフラの状況など多岐にわたります。訳あり物件では特に、再建築が可能かどうか、つまり建築基準法の接道義務、幅員4m以上の道路に2m以上接しているかを満たすかどうかが、重要なポイントとして説明されます。再建築不可の物件は今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられませんので、買主さんにとっては大きな判断材料になります。売主さんもご自分の物件のこうした点をあらかじめ把握しておくと、売却がスムーズに進みます。

そして訳あり物件の売主さんに特に知っておいていただきたいのが、告知事項です。雨漏りやシロアリ、建物の傾き、地中の埋設物といった物理的な欠陥、過去の事件や事故などの心理的瑕疵、近隣の環境に関する事項など、買主さんの判断に影響する事実は、重要事項説明や物件状況報告書で買主さんに伝えられます。ここで大切なのは、売主さんが知っている事実を漏れなく正確に伝えておくことです。事故物件については国土交通省が2021年に「人の死の告知に関するガイドライン」を公表しており、他殺・自殺・特殊清掃を伴う死は告知の対象、自然死や日常の不慮の死は原則告知不要、といった目安が示されています。知っている事実を隠して売ると、後から契約不適合責任を問われかえって大きな損につながります。正直な告知こそが、結果的に売主さんを守るのです。私たちはこうした重要事項の整理や告知について、訳あり物件の経験を生かして丁寧にサポートし、契約不適合責任も免責で買い取ることを基本にしています。重要事項説明にご不安がある方はぜひお気軽にご相談ください。

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よくある質問

重要事項説明とは？

契約前に物件の重要事項を買主に説明する手続きです。

誰が説明するの？

宅地建物取引士が書面を使って説明します。

いつ行われる？

売買契約を結ぶ前に行われます。

どんな内容が説明される？

権利関係・法令制限・接道・インフラなどです。

再建築の可否も説明される？

接道義務など再建築の可否は必ず説明されます。

事故物件は告知される？

心理的瑕疵として国交省ガイドラインに沿い告知します。

雨漏りやシロアリも告知する？

知っている物理的欠陥は告知が必要です。

売主に関係あるの？

知る事実を正確に伝える点で大きく関係します。

告知を隠すとどうなる？

後から契約不適合責任を問われることがあります。

根拠となる法律は？

宅地建物取引業法で義務づけられています。

まとめ

重要事項説明とは、不動産の売買契約の前に宅地建物取引士が買主に対して、その物件に関する重要な事項を書面を用いて説明する、宅地建物取引業法で義務づけられた手続きです。買主が物件の内容をよく理解したうえで契約するかどうかを判断できるようにするための、買主を保護する手続きです。説明される内容には、所有者や抵当権などの権利関係、用途地域や建ぺい率、再建築の可否といった法令上の制限、敷地と道路の関係、上下水道やガス・電気といったインフラの状況などが含まれます。訳あり物件では特に、建築基準法の接道義務を満たすか、つまり再建築が可能かどうかが重要なポイントとして説明されます。

そして訳あり物件の売主にとって特に大切なのが、告知事項です。雨漏りやシロアリなどの物理的な欠陥、過去の事件・事故などの心理的瑕疵、近隣の環境に関する事項など、買主の判断に影響する事実は、重要事項説明や物件状況報告書で買主に伝えられます。売主は自分が知っている事実を漏れなく正確に伝えておくことが大切です。事故物件については国土交通省が2021年に公表したガイドラインで告知すべき範囲の目安が示されています。知っている事実を隠して売ると、後から契約不適合責任を問われかえって大きな損につながりますので、正直な告知が結果的に売主を守ります。重要事項説明や告知にご不安がある方は、訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。経験を生かして丁寧にサポートいたします。