境界が確定していない土地は売却できる？訳あり物件の査定ポイント

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

境界が確定していない土地でも売却は可能です。確定測量をして境界を確定させてから売る方法と現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法があり、状況に応じて選べます。境界が確定していないと、土地の正確な面積や範囲が分からず、隣地とのトラブルのリスクもあるため、買主や金融機関に敬遠されやすく、一般の市場では売りにくいのが実情です。確定測量には費用（35〜80万円程度）と時間がかかり、隣地所有者の立会いも必要です。測量が難しい場合や急ぐ場合は現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

境界が確定していない土地は「売れないのでは」と不安に思われがちです。しかし、確定測量をするか、現況のまま買い取ってもらえば、こうした土地も売却できます。まずは境界未確定とは何か、どう売ればよいのか、査定のポイントを知っておきましょう。

この記事では境界が確定していない土地が売却できるのか、売りにくい理由、売却方法、訳あり物件の査定ポイントを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、測量は土地家屋調査士、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

境界が確定していないとは

用語	内容
筆界（ひっかい）	登記上の土地の境界
所有権界	実際の所有権が及ぶ範囲の境界
確定測量	隣地立会いで境界を確定する測量
境界標	境界点を示す杭やプレート

境界とは（筆界と所有権界）

境界が確定していないということを理解するにはまず、境界とは何かを知る必要があります。土地の境界には大きく、二つの考え方があります。一つは筆界（ひっかい）でこれは登記上の土地の境界です。もう一つは所有権界でこれは実際に所有権が及ぶ範囲の境界です。通常はこの二つが一致しますが、過去の経緯などでずれていることもあります。境界が明確であれば、土地の正確な範囲がはっきりします。境界には筆界があります。所有権界もあります。通常は二つが一致します。境界で範囲がはっきりします。

境界が確定していない状態

境界が確定していないというのは隣の土地との境界が明確に定まっていない状態です。具体的には境界を示す、境界標（杭やプレート）がない、またはなくなっている、確定測量が行われていない、隣地所有者と境界の確認ができていないといった状態です。古くからの土地や長年、測量をしていない土地では境界があいまいなまま、になっていることがよく、あります。このような土地は正確な面積や範囲が分からず、売却のときに問題になりやすいです。まずは自分の土地の境界の状態を確認することが大切です。境界標がないことがあります。確定測量が未了のことも。隣地との確認ができていないことも。面積や範囲が不明確になります。

境界未確定の土地が抱えるリスク

境界が確定していない土地はいくつかのリスクを抱えています。一つは隣地とのトラブルのリスクです。境界があいまいだと、「ここまでが自分の土地」という認識が隣地所有者と食い違い、争いになることがあります。もう一つは越境（えっきょう）のリスクです。建物や塀、樹木の枝などが隣地にはみ出していたり、逆に隣地のものがはみ出していたりすることがあります。こうしたリスクは売却のときに買主の不安材料になり、売りにくさにつながります。隣地トラブルのリスクがあります。越境のリスクもあります。認識の食い違いが争いになることも。売却の不安材料になります。

境界が確定していない土地が売りにくい理由

理由	内容
面積・範囲が不確定	正確な広さが分からない
トラブルのリスク	隣地との争いの可能性
買主が敬遠	金融機関も担保評価しにくい

面積・範囲が不確定になる

境界が確定していない土地が売りにくい理由の一つは面積・範囲が不確定になることです。境界がはっきりしないと、その土地の正確な面積が分かりません。登記簿に記載された、面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が違うこともよく、あります。買主にとって、「実際に何㎡の土地を買うのか、はっきりしない」というのは大きな不安です。価格は面積をもとに決まることが多いため、面積が不確定だと、価格の根拠もあいまいになってしまいます。👉 計算例：公簿面積100㎡でも実測すると95㎡だった場合、㎡単価30万円のエリアでは約150万円も評価が変わります。面積が不確定になります。公簿と実測が違うことも。買主には大きな不安です。価格の根拠もあいまいになります。

隣地トラブルのリスクがある

境界が確定していない土地が売りにくい理由として、隣地トラブルのリスクがあることもあります。境界があいまいなまま、土地を売ると、買主がその土地に住み始めたあとで隣地所有者と境界をめぐる、トラブルになる可能性があります。「塀が越境している」「ここはうちの土地だ」といった、争いは解決に時間も費用もかかります。買主はこうした、トラブルを引き継ぎたくないため、境界が確定していない土地を避けがちです。これも境界未確定の土地が売りにくくなる理由の一つです。隣地トラブルのリスクがあります。買主がトラブルを引き継ぎます。解決に時間も費用もかかります。買主は避けがちです。

買主・金融機関が敬遠する

境界が確定していない土地が売りにくい理由として、買主・金融機関が敬遠することもあります。面積が不確定でトラブルのリスクがある土地は一般の買主から、敬遠されやすいです。また、金融機関も境界が確定していない土地は担保として評価しにくく、住宅ローンの審査で不利になることがあります。買主がローンを使いにくいと、現金で買える人に限られ、買い手が減ってしまいます。このため、一般の仲介では売却までに時間がかかったり、値下げが必要になったりします。買主が敬遠します。金融機関も担保評価しにくいです。ローンが使いにくくなります。仲介では時間がかかりがちです。

境界未確定の土地を売却する方法

方法	特徴
確定測量して売る	境界を確定させ高く売りやすい
現況のまま買取	測量不要で確実に現金化
専門業者に相談	状況に応じた最適な方法を提案

確定測量をして売る

境界未確定の土地を売却する方法の一つは確定測量をして売ることです。確定測量とは土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者の立会いのもとですべての境界を確定させる、測量です。境界が確定すれば、正確な面積が分かり、隣地とのトラブルの不安もなくなるため、買主が安心して買えるようになり、高く、売りやすく、なります。👉 計算例：確定測量の費用は一般的に35〜80万円程度、官民（道路など公有地）の立会いを含むと60〜100万円超になることもあります。費用はかかりますが、その分、売りやすくなります。時間に余裕があり、できるだけ、高く売りたい場合に向いた方法です。確定測量で境界を確定します。正確な面積が分かります。買主が安心して買えます。費用と時間がかかります。

現況のまま買取で売る

境界未確定の土地を売却する方法として現況のまま、買取で売る方法もあります。確定測量には費用も時間もかかり、隣地所有者の立会いが得られないといった理由で測量が難しいこともあります。そうした場合は訳あり物件に強い、不動産会社に現況のまま（境界が確定していないまま）、買い取ってもらうことができます。こうした会社は測量や境界確定を自社で進める、ノウハウを持っているため、境界があいまいなままでも買い取れます。「測量が難しい」「早く、手放したい」という場合に向いた方法です。現況のまま、買取できます。測量が不要です。会社が境界確定を進めます。早く手放したい場合に向きます。

訳あり物件に強い業者に相談する

境界未確定の土地を売却する方法として、訳あり物件に強い業者に相談することが大切です。確定測量をしてから売るのがよいか、現況のまま、買い取ってもらうのがよいかは土地の状況や隣地との関係、急ぎ具合などによって変わります。訳あり物件に強い、不動産会社なら、それぞれのメリット・デメリットをふまえてその土地に合った、最適な売り方を提案してくれます。当社のような会社では測量の手配から、買取まで一括で相談できることもあります。まずは専門の会社に相談してみることをおすすめします。専門業者に相談しましょう。状況で最適な方法が変わります。最適な売り方を提案します。測量から買取まで相談できます。

訳あり物件（境界未確定）の査定ポイント

査定ポイント	内容
測量図の有無	確定測量図があるかどうか
隣地との関係	越境や争いの有無
土地の形・立地	形状・面積・周辺の需要

測量図の有無

訳あり物件（境界未確定）の査定ポイントの一つは測量図の有無です。測量図には現況測量図、地積測量図、確定測量図などの種類があります。このうち、隣地所有者の立会いで境界を確定させた、確定測量図があると、境界がはっきりしているため、査定で有利になります。逆に測量図がまったく、ない、または古い、現況測量図しか、ない場合は境界の確認に手間がかかるため、査定に影響します。手元にある測量図を確認しておくと、査定がスムーズになります。測量図の有無がポイントです。確定測量図があると有利です。測量図がないと、手間がかかります。手元の図面を確認しましょう。

隣地との関係・越境の有無

訳あり物件（境界未確定）の査定ポイントとして、隣地との関係・越境の有無もあります。隣地所有者と良好な関係で境界確認の立会いに協力してもらえそうか、それとも関係がこじれていて立会いが難しいかは確定測量の進めやすさに関わります。また、建物や塀、樹木の枝などが隣地にはみ出している（越境している）、または隣地のものがはみ出しているか、も重要なポイントです。越境がある場合は覚書を交わすなどの対応が必要になることがあります。なお、隣地と境界が争いになっている場合は法務局の筆界特定制度を利用して筆界を明確にする方法もあります。これらは査定に影響します。隣地との関係がポイントです。立会いの協力可否が関わります。越境の有無も重要です。越境は覚書などの対応が必要です。

土地の形・面積・立地

訳あり物件（境界未確定）の査定ポイントとして、土地の形・面積・立地もあります。境界が未確定であっても土地そのものの、価値は形（整形地か、不整形地か）、面積、立地（駅からの距離、周辺の需要）などで決まります。形が整っていて使いやすく、需要の高いエリアにある土地は境界が未確定でも比較的、高く、査定されます。逆に形がいびつで需要の低いエリアの土地は査定額が下がりやすいです。こうした土地の基本的な条件も査定で見られる、大切なポイントです。👉 計算例：同じ100㎡でも駅近の整形地は㎡単価40万円で約4,000万円、需要の低い不整形地は㎡単価20万円で約2,000万円というように形と立地で査定額が倍ほど変わることもあります。土地の形・立地もポイントです。整形地は評価されます。需要の高いエリアは有利です。基本条件も査定で見られます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「親から相続した土地の境界がはっきりしていない」「境界の杭が見当たらず、隣との境があいまい」といったご相談をよくいただきます。境界が確定していない土地は売れないわけではありませんが、確かに一般の市場では売りにくいのが実情です。理由は境界があいまいだと正確な面積が分からず、隣地とのトラブルのリスクもあるため、買主や金融機関に敬遠されやすいからです。売り方は大きく二つあります。一つは土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、隣地所有者の立会いのもとで境界を確定させてから売る方法です。境界が確定すれば、正確な面積が分かり、買主も安心して買えるため、高く売りやすくなります。ただし、確定測量には35〜80万円程度の費用がかかり、官民の立会いを含むと60〜100万円を超えることもあります。さらに隣地所有者の協力が得られないと、確定までに時間がかかることもあります。

もう一つは確定測量をせず、現況のまま、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。「隣地所有者と関係がこじれていて立会いが難しい」「測量の費用や時間をかけられない」「とにかく早く手放したい」という場合はこちらが向いています。私たちは測量や境界確定を自社で進めるノウハウを持っているため、境界があいまいなままでも買い取ることができます。査定では確定測量図など測量図の有無、隣地との関係や越境の有無、土地の形・面積・立地などを総合的に見て、価格を判断します。どちらの方法がよいかは土地の状況や隣地との関係、急ぎ具合によって変わりますので、まずは私たちのような専門の会社に現況のままご相談ください。測量の手配から買取まで一括でサポートできることもあります。査定は無料です。なお、測量は土地家屋調査士、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

境界が確定していない土地でも売れる？

確定測量するか現況のまま買取で売却できます。

境界が確定していないとは？

境界標がなく隣地と境界の確認ができていない状態です。

なぜ売りにくいの？

面積が不確定でトラブルのリスクがあるためです。

確定測量とは？

隣地立会いのもとで境界を確定させる測量です。

確定測量の費用は？

一般に35〜80万円程度、官民立会いを含むと高くなります。

測量せずに売れる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買取できます。

査定で見られるポイントは？

測量図の有無・隣地との関係・土地の形や立地です。

越境があるとどうなる？

覚書を交わすなどの対応が必要になることがあります。

どちらの方法がいい？

状況により異なり専門会社が最適な方法を提案します。

まず何をすればいい？

訳あり物件に強い会社への査定相談から始めます。

まとめ

境界が確定していない土地でも売却は可能です。土地の境界には登記上の筆界と実際の所有権が及ぶ所有権界があり、境界標がない、確定測量が未了、隣地と境界の確認ができていないといった状態を「境界が確定していない」といいます。こうした土地は正確な面積が分からず、隣地とのトラブルや越境のリスクがあるため、買主や金融機関に敬遠されやすく、一般の市場では売りにくいのが実情です。売り方は大きく二つあり、一つは確定測量をして境界を確定させてから売る方法、もう一つは現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。確定測量は35〜80万円程度の費用と時間、隣地所有者の立会いが必要になります。

確定測量をして売れば、正確な面積が分かり買主も安心して買えるため、高く売りやすくなります。一方、隣地所有者の協力が得られない、測量の費用や時間をかけられない、早く手放したいという場合は現況のまま買い取ってもらう方法が向いています。訳あり物件に強い不動産会社は測量や境界確定を自社で進めるノウハウを持っているため、境界があいまいなままでも買い取れます。査定では確定測量図など測量図の有無、隣地との関係や越境の有無、土地の形・面積・立地などが見られます。どちらの方法がよいかは土地の状況によって変わりますので、まずは訳あり物件に強い不動産会社へ現況のままご相談ください。査定は無料ですぐに売る必要はありません。なお、測量は土地家屋調査士、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。