住宅ローンが残る訳あり不動産は買取できる？

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

住宅ローンが残る訳あり不動産でも買取は可能です。売却にあたってはローンを完済して抵当権を抹消することが前提になりますが、売却代金で完済できる場合もできない場合もそれぞれに対処の方法があります。売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金で完済して問題なく売れます。売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合は自己資金の補填や住み替えローン、任意売却などの方法を検討します。訳あり不動産は査定額が下がりやすく、オーバーローンになりやすいため、まずは残債と査定額を比べ、訳あり物件に強い不動産会社や金融機関に相談することが大切です。

住宅ローンが残る訳あり不動産は「売れないのでは」と不安に思われがちです。しかし、残債と売却額の関係を整理し、適切な方法を選べば、売却は可能です。まずはローンが残る不動産を売る基本と売り方を知っておきましょう。

この記事では住宅ローンが残る訳あり不動産が買取できるのか、売りにくい理由、売る方法、売却前に確認・準備すべきことを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

住宅ローンが残る不動産を売る基本

用語	内容
抵当権	ローンの担保として設定される権利
アンダーローン	売却代金が残債を上回る状態
オーバーローン	売却代金が残債を下回る状態
残債	まだ返済が残っているローン残高

売却には抵当権の抹消が必要

住宅ローンが残る不動産を売る、基本としてまず、知っておきたいのが抵当権の抹消です。住宅ローンを借りるとき、その不動産には金融機関の抵当権（ていとうけん）が設定されます。抵当権とはローンが返済できなくなったとき、金融機関がその不動産を競売などで回収できる、担保の権利です。不動産を売るには原則としてローンを完済してこの抵当権を抹消する必要があります。抵当権がついたままでは買主が安心して買えないため、売却ができません。抵当権の抹消が前提です。ローンの担保が抵当権です。完済で抹消できます。ついたままでは売れません。

アンダーローンとオーバーローン

住宅ローンが残る不動産を売るとき、重要なのがアンダーローンとオーバーローンの違いです。アンダーローンとは不動産の売却代金がローンの残債を上回る状態です。この場合、売却代金でローンを完済でき、抵当権も抹消できるため、問題なく、売れます。一方、オーバーローンとは売却代金がローンの残債を下回る状態です。👉 計算例：残債1,500万円の家が訳あり物件で1,000万円でしか売れない場合、500万円が不足し、オーバーローンとなります。この不足分をどうするかが課題になります。まず、どちらに当たるかを確認します。アンダーは売却額が残債を上回ります。オーバーは売却額が残債を下回ります。アンダーなら、問題なく売れます。オーバーは対処が必要です。

残債を確認する方法

住宅ローンが残る不動産を売る、基本として、残債を確認する方法も知っておきましょう。ローンの残債（まだ、返済が残っている、残高）は金融機関から、毎年、送られてくる、残高証明書や返済予定表で確認できます。また、金融機関に直接、問い合わせれば、現時点の残債を教えてもらえます。売却を検討する際はまず、この残債を正確に把握することが大切です。残債が分かれば、査定額と比べてアンダーローンか、オーバーローンかが判断できます。残債を確認しましょう。残高証明書で分かります。金融機関に問い合わせもできます。査定額と比べて判断します。

住宅ローンが残る訳あり不動産が売りにくい理由

理由	内容
査定額が下がる	訳ありで価格が低くなりやすい
オーバーローンになりやすい	残債を下回り不足が出やすい
買主が限られる	訳あり物件で買い手が少ない

訳ありで査定額が下がる

住宅ローンが残る訳あり不動産が売りにくい理由の一つは訳ありで査定額が下がることです。再建築不可、老朽化、事故、共有名義、接道問題などの訳あり要因がある不動産は一般の不動産より、査定額が低くなりがちです。査定額が低いと、その分、売却代金で返せる、ローンの額も少なくなります。つまり、訳あり物件はローンを完済しにくく、なりやすいということです。これが住宅ローンが残る訳あり不動産が売りにくくなる、根本的な理由の一つです。訳ありで査定額が下がります。低い査定額だと、返せる額も少なくなります。完済しにくく、なります。売りにくさの根本原因です。

オーバーローンになりやすい

住宅ローンが残る訳あり不動産が売りにくい理由として、オーバーローンになりやすいこともあります。前述のとおり、訳あり物件は査定額が下がりやすいため、売却代金がローンの残債を下回る、オーバーローンになりやすいです。オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できず、抵当権を抹消できないため、そのままでは売却ができません。不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンや任意売却などの方法を検討する必要があります。このため、売却のハードルが上がってしまいます。オーバーローンになりやすいです。完済できず、抹消できません。そのままでは売れません。対処の検討が必要です。

買主が限られる

住宅ローンが残る訳あり不動産が売りにくい理由として、買主が限られることもあります。訳あり物件は住宅ローンが組みにくい、再建築できない、などの理由で一般の買主から、敬遠されやすく、買い手が限られます。買い手が限られると、売却までに時間がかかり、その間もローンの返済は続きます。ローンの返済が苦しくて売りたいという場合、売却が長引くことは大きな負担になります。こうした、訳あり物件は訳あり物件に強い、不動産会社の買取が向いています。買主が限られます。売却が長引きやすいです。その間も返済は続きます。専門会社の買取が向きます。

住宅ローンが残る訳あり不動産を売る方法

方法	内容
完済して売る	売却代金＋自己資金で完済
住み替えローン	不足分を新居のローンに上乗せ
任意売却・買取	完済できない場合の選択肢

売却代金＋自己資金で完済して売る

住宅ローンが残る訳あり不動産を売る方法の一つは売却代金＋自己資金で完済して売ることです。アンダーローンであれば、売却代金だけでローンを完済でき、問題なく、売れます。オーバーローンでも不足分が少なく、自己資金（預貯金など）で補填できるなら、売却代金と自己資金を合わせてローンを完済し、抵当権を抹消して売ることができます。👉 計算例：残債1,200万円で買取額1,000万円なら、不足200万円を自己資金で補填すれば、完済して売却できます。まずは残債と査定額を比べて、不足分を確認しましょう。完済して売れます。アンダーなら、売却代金で完済できます。オーバーでも自己資金で補えれば可能です。不足分を確認しましょう。

住み替えローンを使う

住宅ローンが残る訳あり不動産を売る方法として住み替えローンを使う方法もあります。住み替えローンとは今の家を売っても返しきれない、ローンの残債（不足分）を新しく、買う家の住宅ローンに上乗せして借りられる、ローンです。買い替えで新居を購入する場合に使える方法です。ただし、借入額が増えるため、金融機関の審査は厳しめで返済の負担も大きくなります。利用できるか、無理のない、返済になるかは金融機関によく、相談することが大切です。住み替えローンも選択肢です。不足分を新居のローンに上乗せします。買い替えのときに使えます。審査や返済負担に注意します。

任意売却・専門業者の買取を検討する

住宅ローンが残る訳あり不動産を売る方法として、任意売却・専門業者の買取を検討することもあります。オーバーローンで自己資金の補填も住み替えローンも難しい場合は任意売却という方法があります。任意売却とは金融機関の同意を得て、ローンが残ったままでも不動産を売却する方法です。また、訳あり物件に強い、不動産会社の買取なら、買い手探しが不要で早く、現金化できるため、ローンの返済が迫っている場合にも向いています。こうした方法は金融機関や専門会社と相談しながら、進めます。任意売却も方法です。金融機関の同意で売却できます。専門業者の買取は早く現金化できます。相談しながら、進めます。

売却前に確認・準備すべきこと

準備項目	内容
残債と査定額を比べる	アンダーかオーバーかを確認
金融機関に相談	完済や任意売却の方針を相談
専門業者に相談	訳あり物件の売却方法を提案

残債と査定額を比べる

売却前に確認・準備すべきことの一つは残債と査定額を比べることです。まずは金融機関でローンの残債を確認し、訳あり物件に強い、不動産会社で査定額を出してもらいます。この二つを比べることでアンダーローンか、オーバーローンかが分かり、売却の進め方が見えてきます。アンダーローンなら、問題なく、売れ、オーバーローンなら、不足分の対処を考える必要があります。👉 計算例：残債1,000万円に対し、訳あり物件の査定が1,200万円ならアンダーローンで完済して売れ、査定が800万円ならオーバーローンで200万円の対処が必要、と判断できます。まずはこの二つの数字をはっきりさせることが出発点です。残債と査定額を比べます。アンダーかオーバーかが分かります。進め方が見えてきます。まず、数字をはっきりさせます。

金融機関に相談する

売却前に確認・準備すべきこととして、金融機関に相談することも大切です。住宅ローンが残る不動産を売るには金融機関の協力が欠かせません。完済して、抵当権を抹消する手続きやオーバーローンの場合の任意売却などは金融機関と相談しながら、進める必要があります。特にローンの返済が滞りそう、またはすでに滞っている場合は早めに金融機関に相談することが大切です。放置すると、競売に進んでしまうおそれがあるため、早めの相談が重要です。金融機関に相談しましょう。完済や抹消に協力が必要です。任意売却も相談して進めます。滞納しそうなら、早めの相談を。

訳あり物件に強い業者に相談する

売却前に確認・準備すべきこととして、訳あり物件に強い業者に相談することも大切です。住宅ローンが残る、訳あり不動産の売却は訳あり要因の評価とローンの整理の両方が関わるため、専門的な対応が必要です。訳あり物件に強い、不動産会社なら、訳あり物件を適正に査定したうえでアンダー・オーバーの状況に応じた、最適な売り方を提案してくれます。当社のような会社では必要に応じて、金融機関や弁護士・司法書士などとも連携しながら、サポートします。まずは専門の会社に相談してみることをおすすめします。専門業者に相談しましょう。訳ありとローンの両方に対応します。最適な売り方を提案します。専門家と連携してサポートします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「住宅ローンがまだ残っているが訳あり物件を手放したい」「ローンの返済が苦しく、再建築不可の家を売りたい」といったご相談をよくいただきます。住宅ローンが残っていても訳あり不動産を売ることはできますが、ポイントは「抵当権を抹消できるかどうか」です。不動産を売るには原則としてローンを完済して、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。そこで大切になるのがローンの残債と不動産の査定額を比べることです。売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金で完済でき、問題なく売れます。問題は売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合です。訳あり物件は査定額が下がりやすいため、オーバーローンになりやすく、この場合は不足分を自己資金で補填する、住み替えローンを使う、任意売却を検討するといった対処が必要になります。まずは残債と査定額という二つの数字をはっきりさせることがすべての出発点です。

私たちのような訳あり物件に強い不動産会社は再建築不可や老朽化、共有名義などの訳あり要因を適正に査定したうえでローンの状況に応じた売り方をご提案します。アンダーローンであれば、買取で早く現金化して完済する形がスムーズです。オーバーローンで自己資金の補填も住み替えローンも難しい場合は金融機関の同意を得てローンが残ったまま売却する「任意売却」という方法もあります。任意売却は競売より高く売れることが多く、プライバシーも守られやすいというメリットがありますが、金融機関との交渉が必要で信用情報への影響などの注意点もあります。特にローンの返済がすでに滞っている、または滞りそうという場合は放置すると競売に進んでしまうおそれがあるため、一日も早く、金融機関と私たちのような専門会社にご相談ください。早く動くほど、選べる方法は多くなります。査定は無料です。なお、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

住宅ローンが残る訳あり不動産でも売れる？

抵当権を抹消できれば売却・買取は可能です。

売却に何が必要？

原則ローンを完済して抵当権を抹消することが必要です。

アンダーローンとオーバーローンの違いは？

売却代金が残債を上回るか下回るかの違いです。

オーバーローンでも売れる？

自己資金の補填・住み替えローン・任意売却で対処します。

残債はどう確認する？

残高証明書や金融機関への問い合わせで確認できます。

なぜ訳あり物件は売りにくい？

査定額が下がりオーバーローンになりやすいためです。

住み替えローンとは？

不足分を新居の住宅ローンに上乗せして借りる方法です。

任意売却とは？

金融機関の同意でローンが残ったまま売却する方法です。

売却前に何を確認する？

残債と査定額を比べ金融機関に相談することです。

まず何をすればいい？

残債の確認と訳あり物件に強い会社への査定相談です。

まとめ

住宅ローンが残る訳あり不動産でも買取は可能です。ただし、不動産を売るには原則としてローンを完済して、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。そこで重要になるのがローンの残債と査定額を比べることです。売却代金が残債を上回る「アンダーローン」なら、売却代金で完済でき問題なく売れますが、売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合は不足分の対処が必要になります。訳あり物件は再建築不可や老朽化などの要因で査定額が下がりやすく、オーバーローンになりやすいため、まずは残債と査定額という二つの数字をはっきりさせることが売却の出発点です。残債は残高証明書や金融機関への問い合わせで確認できます。

売る方法としてはアンダーローンなら売却代金で完済して売る、オーバーローンなら不足分を自己資金で補填する、住み替えローンを使う、任意売却を検討するといった選択肢があります。任意売却は金融機関の同意を得てローンが残ったまま売却する方法で競売より高く売れることが多く、プライバシーも守られやすいというメリットがあります。訳あり物件に強い不動産会社による買取なら、買い手探しが不要で早く現金化できるため、返済が迫っている場合にも向いています。特にローンの返済がすでに滞っている、または滞りそうという場合は放置すると競売に進んでしまうおそれがあるため、早めに金融機関と訳あり物件に強い不動産会社へご相談ください。査定は無料ですぐに売る必要はありません。なお、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。