違法建築の可能性がある不動産は売却できる？

2026年6月16日

【まずは結論】

違法建築の可能性がある不動産でも売却は可能です。違法建築は住宅ローンがほぼ組めず一般の市場では売りにくいですが、訳あり物件に強い不動産会社なら、現況のまま買い取れることが多いからです。まず大切なのは本当に「違法建築」なのか、それとも「既存不適格」なのかを確認することです。既存不適格は建築当時は適法で後の法改正で基準に合わなくなったもので、違法ではありません。違法建築の可能性がある場合は役所や専門家で適法性を確認し、訳あり物件に強い不動産会社へ相談することが大切です。売却時は買主への正直な告知が欠かせません。

「違法建築かもしれない」と言われると不安になりますが、まずは本当にそうなのかを確認することが大切です。そのうえで適切に進めれば、こうした訳あり不動産も売却できます。まずは違法建築とは何か、既存不適格との違いを知っておきましょう。

この記事では違法建築の可能性がある不動産が売却できるのか、売りにくい理由、売る方法、進め方と注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

違法建築とは（既存不適格との違い）

区分	内容
違法建築	建築時から基準に違反している
既存不適格	建築当時は合法・後の法改正で不適合
違法の例	無確認・建ぺい率や容積率の超過など
是正	違反部分の撤去などを求められることも

違法建築とは

違法建築を理解するにはまず、違法建築とは何かを知る必要があります。違法建築とは建築の時点から、建築基準法などの法令に違反して、建てられた建物のことです。たとえば、建築確認を取らずに建てた、確認の内容と違う規模で建てた、建ぺい率や容積率の上限を超えて建てたといったケースです。違法建築は是正の指導や勧告の対象になることがあり、違反部分の撤去などを求められることもあります。👉 計算例：容積率200％・敷地100㎡で延床200㎡までのところ、建築時から240㎡で建てていれば、40㎡分が超過した違法建築の可能性があります。建築時から、違反した建物です。無確認や超過などが例です。是正の対象になることも。撤去を求められることも。

既存不適格との違い

違法建築で特に大切なのが既存不適格との違いです。既存不適格とは建築当時は適法に建てられたのに、その後の法改正や都市計画の変更で現在の基準に合わなくなった建物のことです。これは違法ではなく、そのまま、住み続けることも売却することもできます。一方、違法建築は建築の時点から、違反している建物で扱いがまったく、違います。「違法建築かもしれない」と言われても実際には既存不適格だったというケースも多いため、まずはどちらなのかを確認することが大切です。既存不適格は後から不適合に。既存不適格は違法ではありません。違法建築は建築時から違反です。まず、どちらか確認します。

違法建築になる例

違法建築になる、例にはいくつかのパターンがあります。一つは建築確認を取らずに建てた（無確認）、ケースです。二つ目は建ぺい率や容積率の上限を超えて建てたケースです。三つ目は接道義務を満たしていないのに、建てたケースです。四つ目は増築の際に確認を取らず、結果的に基準を超えてしまったケースです。これらは建築の時点から、違反している、ため、違法建築にあたります。自分の建物がどれにあたるか、確認することが大切です。無確認で建てた例があります。建ぺい率・容積率超過も例です。接道義務違反も例です。増築での超過も例です。

違法建築の可能性がある不動産が売りにくい理由

理由	内容
是正の対象になりうる	違反部分の撤去などを求められる
ローンがほぼ組めない	違法建築は融資が出ない
買主が敬遠	リスクを嫌い購入を避ける

是正指導の対象になりうる

違法建築の可能性がある不動産が売りにくい理由の一つは是正指導の対象になりうることです。違法建築は役所から、違反部分の是正（撤去や改修）を指導されたり、勧告されたりすることがあります。買主にとっては「買ったあとで是正を求められたら、困る」という、大きな不安になります。是正には費用もかかるため、その分、価格にも影響します。こうしたリスクが違法建築の売りにくさにつながります。是正指導の対象になりえます。撤去や改修を求められることも。買主には大きな不安です。是正費用も価格に影響します。

住宅ローンがほぼ組めない

違法建築の可能性がある不動産が売りにくい理由として住宅ローンがほぼ、組めないこともあります。金融機関は違法建築にはほとんどの場合、融資をしません。違法な建物を担保にすることはリスクが高いと、判断されるためです。買主が住宅ローンを使えないと、現金で買える人に限られてしまい、買い手が大きく、減ってしまいます。これが違法建築が一般の市場で売りにくくなる、大きな理由です。既存不適格より、売却のハードルが高いのが違法建築です。ローンがほぼ組めません。担保リスクが高いためです。現金の買主に限られます。既存不適格より、ハードルが高いです。

買主が敬遠する

違法建築の可能性がある不動産が売りにくい理由として、買主が敬遠することもあります。是正を求められる、リスクや住宅ローンが使えないこと将来の建て替えや活用の制約などから、一般の買主は違法建築を避けがちです。また、「違法」という、言葉の印象から、心理的に敬遠する人もいます。そのため、一般の仲介で売りに出してもなかなか、買い手がつかず、専門の不動産会社への相談が近道になります。違法建築の扱いには専門的な知識が必要です。買主は敬遠しがちです。是正リスクやローン不可が理由です。印象でも敬遠されます。専門会社への相談が近道です。

違法建築の可能性がある不動産を売却する方法

方法	内容
適法性を確認する	違法か既存不適格かを調べる
是正・現況で売る	是正するか現況のまま売却
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化

違法か既存不適格かを確認する

違法建築の可能性がある不動産を売却する方法の第一歩は違法か、既存不適格かを確認することです。「違法建築かもしれない」と思っていても実際には建築当時は適法で後の法改正で基準に合わなくなった、既存不適格だったというケースも多いです。既存不適格であれば、違法ではないため、売却も進めやすく、なります。確認は建築確認の図面や当時の用途地域、増築の経緯などを役所や専門家で調べることでできます。まずは適法性をはっきりさせることが大切です。違法か既存不適格か、確認します。実は既存不適格のことも多いです。既存不適格なら、進めやすいです。役所や専門家で調べます。

是正するか現況のまま売る

違法建築の可能性がある不動産を売却する方法として是正するか、現況のまま、売るという、選択があります。違反部分がはっきりしていて、撤去や改修で是正できる場合は是正してから、売ると、売りやすく、なります。👉 計算例：違法に増築した部分の撤去費用が100万円かかっても是正すれば適法な建物として売れ、結果的に高く売れることがあります。ただし、是正には費用も手間もかかるため、現況のまま、売る方がよいこともあります。どちらがよいかは是正の費用と売却額への影響を比べて判断します。是正するか、現況で売るか、選びます。是正できるなら、売りやすくなります。是正費用はかかります。費用と影響を比べて判断します。

訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう

違法建築の可能性がある不動産を売却する方法として、訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。違法建築は住宅ローンがほぼ、組めず、一般の買主には売りにくいですが、訳あり物件に強い、不動産会社なら、現況のまま、買い取れることが多いです。こうした会社は違法建築の是正や活用、再販などのノウハウを持っているため、買主を探す必要がなく、確実に現金化できます。価格は仲介相場より、下がりますが、「買い手がつかない」という、不安がありません。「早く、確実に手放したい」という方に向いた方法です。専門業者の買取が確実です。現況のまま、買い取れます。是正・活用のノウハウがあります。確実に現金化できます。

売却の進め方と注意点

ステップ	内容
①適法性の確認	役所・専門家で違法性を調べる
②査定・条件確認	買取価格と是正方針を確認
③告知・契約	正直に告知して契約・引渡し

役所・専門家で適法性を確認する

違法建築の可能性がある不動産の売却の進め方の最初は役所・専門家で適法性を確認することです。まずは役所（建築指導課など）で建築確認の記録や建築計画概要書などを確認し、その建物が適法に建てられたのか、違反があるのかを調べます。建築士や訳あり物件に強い、不動産会社に相談すれば、専門的な判断をしてもらえます。違法か、既存不適格か、是正が必要かがはっきりすれば、売り方も見えてきます。まずは適法性の確認が出発点です。役所・専門家で確認します。建築確認の記録などを調べます。専門的な判断をしてもらえます。適法性の確認が出発点です。

査定を受けて条件を確認する

違法建築の可能性がある不動産の売却の進め方の次は査定を受けて、条件を確認することです。訳あり物件に強い、不動産会社が適法性の確認結果をふまえて、買取価格を査定します。👉 計算例：仲介相場1,800万円の物件でも違法建築の場合、買取価格は6〜8割の1,080〜1,440万円程度が目安で是正の要否などで変わります。査定価格に納得できたら、是正をするか、現況のまま、売るか、引渡しの時期などの条件も確認します。査定は基本的に無料ですぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社で比べると、安心です。査定を受けます。適法性の結果をふまえます。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

正直な告知と契約

違法建築の可能性がある不動産の売却の進め方の最後は正直な告知と契約です。違法建築の可能性があることは買主に正直に告知することがとても大切です。違法建築やその可能性を隠して売ると、あとで契約不適合責任を問われ、損害賠償などのトラブルになるおそれがあります。訳あり物件に強い、不動産会社の買取なら、違法建築を前提に現況のまま、引き受けてもらえるため、こうした、告知もスムーズです。正直に伝えることが安全な売却につながります。正直な告知が大切です。隠すと契約不適合責任の問題に。賠償トラブルのおそれもあります。正直さが安全な売却につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「不動産会社に違法建築の可能性があると言われた」「増築した部分がもしかすると違反かもしれない」といったご相談をよくいただきます。こうしたとき、まずお伝えしたいのは「違法建築かもしれない、と思っても実際には既存不適格だったというケースが多いので、まず確認しましょう」ということです。違法建築は建築の時点から建築基準法などに違反して建てられた建物で無確認、建ぺい率・容積率の超過、接道義務違反などが該当します。一方、既存不適格は建築当時は適法だったのに、後の法改正や用途地域の変更で基準に合わなくなったもので、違法ではなく、そのまま住むことも売却することもできます。この二つはまったく扱いが違うので、まず役所の建築確認の記録や建築計画概要書などを調べ、建築士や私たちのような専門会社で違法か既存不適格かをはっきりさせることが大切です。

確認の結果、違法建築だった場合でも売却をあきらめる必要はありません。違反部分がはっきりしていて、撤去や改修で是正できる場合は是正してから売ると売りやすくなります。是正費用がかかっても適法な建物として売れれば、結果的に高くなることもあります。一方、是正が難しい費用をかけられない、早く手放したいという場合は私たちのような訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実です。違法建築は住宅ローンがほぼ組めず一般の買主には売りにくいのですが、私たちは是正や活用、再販のノウハウを持っているため、現況のまま買い取れます。買取価格は仲介相場の6〜8割程度が目安です。そして、何より大切なのが違法建築の可能性を買主に正直に告知することです。隠して売ると、あとで契約不適合責任を問われ、損害賠償などのトラブルになるおそれがあります。私たちの買取なら、違法建築を前提に現況のままお引き受けできますので、告知の心配もありません。違法建築の可能性でお悩みの方はまず適法性の確認からでもお気軽にご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

違法建築の可能性がある不動産でも売れる？

確認のうえ是正や買取で売却できます。

違法建築とは？

建築の時点から法令に違反して建てられた建物です。

既存不適格との違いは？

既存不適格は当時適法で違法ではありません。

なぜ売りにくいの？

是正の対象になりうるうえローンもほぼ組めないためです。

住宅ローンは使える？

違法建築にはほとんど融資が出ません。

どう確認する？

役所の建築確認の記録や概要書、専門家で調べます。

是正した方がいい？

費用と売却額への影響を比べて判断します。

買取価格の目安は？

仲介相場のおおむね6〜8割が目安です。

違法建築は隠してもいい？

隠すと契約不適合責任を問われるため正直に告知します。

まず何をすればいい？

適法性の確認と訳あり物件に強い会社への相談です。

まとめ

違法建築の可能性がある不動産でも売却は可能です。違法建築とは建築の時点から建築基準法などに違反して建てられた建物で無確認、建ぺい率・容積率の超過、接道義務違反などが該当します。まず大切なのは本当に違法建築なのか、それとも既存不適格なのかを確認することです。既存不適格は建築当時は適法だったのに後の法改正で基準に合わなくなったもので、違法ではなく、売却も進めやすくなります。「違法建築かもしれない」と思っても実際には既存不適格だったというケースも多いため、役所の建築確認の記録や建築計画概要書などで適法性をはっきりさせることが第一歩です。

確認の結果、違法建築だった場合でも撤去や改修で是正できるなら是正してから売る、是正が難しければ現況のまま売るという選択があります。違法建築は住宅ローンがほぼ組めず一般の買主には売りにくいため、訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実で買取価格は仲介相場の6〜8割程度が目安です。そして何より大切なのが違法建築の可能性を買主に正直に告知することです。隠して売ると、あとで契約不適合責任を問われ、損害賠償などのトラブルになるおそれがあります。訳あり物件に強い不動産会社の買取なら、違法建築を前提に現況のまま引き受けてもらえるため、告知の心配もありません。違法建築の可能性でお悩みの方はまず適法性の確認からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。