借地権付きの訳あり不動産は売却できる？地主承諾と注意点

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

借地権付きの訳あり不動産（土地を借りて建物を所有している状態）でも売却は可能ですが、第三者に売る場合は原則として地主の承諾が必要になります。地主の承諾には承諾料（借地権価格の10%程度が目安）がかかることが多く、承諾が得られない場合は地主への売却や借地権の買取業者への売却、借地非訟という手続きなどの方法があります。借地権は権利関係が複雑なため、借地権や訳あり物件に強い買取業者に相談し、地主との調整も含めてサポートを受けることが大切です。

借地権付きの不動産は土地が自分のものではないため、売却には地主の承諾など特有の注意点があります。売り方と注意点を知っておくと、スムーズに手放せます。

この記事では借地権付きの訳あり不動産は売却できるのか、地主承諾と注意点を一覧表とともに解説します。

借地権付き不動産とは何か

用語	意味
借地権	建物を建てるために土地を借りる権利
借地権者	土地を借りて建物を所有している人
地主（底地人）	土地を貸している所有者
承諾料	借地権の売却などで地主に支払う対価

借地権は土地を借りる権利

まず借地権付き不動産とは何かを整理しておきましょう。借地権とは、建物を建てるために地主から土地を借りる権利のことです。借地権付き不動産とは、この借地権にもとづいて、借りた土地の上に自分の建物を建てて所有している状態の不動産のことです。つまり建物は自分のものですが、その下の土地は地主から借りているという状態です。借地権者（土地を借りている人）は地主に地代（土地を借りる賃料）を支払いながら、その土地の上の建物に住んだり利用したりしています。借地権にはいくつかの種類があり、古くからの「旧法借地権」、現行の「普通借地権」、期間が定められた「定期借地権」などがあります。旧法借地権や普通借地権は、契約期間が満了しても更新されるのが原則で、借地権者の権利が比較的強く保護されています。借地権付き不動産は、土地が自分のものではないという点で、通常の不動産（土地も建物も自分のもの）とは性質が大きく異なります。まずは借地権という権利の基本を理解しておきましょう。そのうえで売却の方法と注意点を知ることが大切です。

借地権付きが「訳あり」になる理由

借地権付き不動産が訳あり不動産として扱われることがあるのは、いくつかの理由があります。第一に、売却に地主の承諾が必要になるという点です。借地権を第三者に売る場合、原則として地主の承諾が必要で、これがハードルになることがあります。第二に、土地が自分のものではないため一般の買主には売りにくいという点です。土地を所有できず地代を払い続ける必要がある借地権付き不動産は、一般の買主には敬遠されやすいのです。第三に、権利関係が複雑という点です。借地権の種類や契約の内容、地主との関係などが絡み合い、扱いが難しくなります。第四に、地主との関係が悪化していたり契約書がなかったりといった、訳ありの事情を抱えていることもあります。これらの理由から借地権付き不動産は、訳あり不動産として扱われることがあるのです。しかしこうした事情があっても、借地権付き不動産は売却できます。適切な方法を選び専門家のサポートを受ければ、手放すことが可能です。次の章で具体的な売り方と注意点を見ていきましょう。難しそうに見えても、解決の道はあります。

地主の承諾が必要になる

借地権付き不動産の売却で最も重要な注意点が、地主の承諾です。借地権を第三者に売る場合、原則として地主の承諾が必要です。これは借地権が地主から土地を借りる権利であり、その権利を誰に引き継ぐかは地主にとっても重要なことだからです。地主の承諾を得ずに勝手に借地権を売ってしまうと契約違反となり、最悪の場合は借地契約を解除されてしまうおそれもあります。地主の承諾を得る際には、承諾料（名義書換料とも呼ばれます）を支払うことが多くあります。👉 ポイント：承諾料の目安は借地権価格の10%程度とされています。たとえば借地権の価格が2,000万円なら、承諾料は約200万円が目安です。ただしこれはあくまで目安で、実際の金額は地主との交渉や契約の内容によって変わります。地主との関係が良好なら承諾もスムーズに得られますが、関係が悪化していたり地主が承諾しなかったりすると売却が難しくなります。このように借地権付き不動産の売却では、地主の承諾が大きなポイントになります。承諾が得られない場合の対応も含めて、次に見ていきましょう。地主との関係が、売却の鍵を握ります。

借地権付き不動産を売る方法

売り方	特徴
地主に買い取ってもらう	承諾不要で地主が借地権を買い戻す
第三者に売る	地主の承諾と承諾料が必要
借地権買取業者に売る	地主との調整も業者が対応
地主と一緒に売る	底地と借地権をまとめて売り高値も

地主に買い取ってもらう

借地権付き不動産を売る方法の一つが、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。地主にとって借地権を買い戻せば、貸していた土地が自分の完全な所有地に戻り、自由に使ったり売ったりできるようになります。そのため地主によっては、借地権の買取に前向きなことがあります。地主に借地権を買い取ってもらう場合、第三者に売るわけではないので、地主の承諾の問題は生じません。承諾料も基本的にはかかりません。地主との関係が良好で、地主に買取の意思と資金があれば、これはスムーズな方法です。ただし地主に買い取る意思や資金がない場合は、この方法は使えません。また価格をめぐって交渉が必要になることもあります。借地権の価格は、更地価格に借地権割合（路線価図で確認でき、地域により30〜90%）をかけた額が目安になります。地主との関係が良好で買取に前向きな場合は、まず地主に相談してみるのも一つの方法です。地主への売却は承諾の問題がないシンプルな方法です。関係が良ければ、有力な選択肢になります。

第三者や買取業者に売る

借地権付き不動産を売るもう一つの方法が、第三者や借地権の買取業者に売る方法です。第三者に売る場合は前述のとおり、原則として地主の承諾が必要で、承諾料（借地権価格の10%程度が目安）がかかることが多くあります。また土地が自分のものではない借地権付き不動産は一般の買主には売りにくいため、買い手が見つかりにくいこともあります。そこで有力なのが、借地権を専門に扱う買取業者に売る方法です。借地権の買取業者なら、借地権付き不動産を現状のまま買い取ってくれます。そして地主との承諾の交渉も、業者が間に入って進めてくれることが多いのです。借地権者が自分で地主と承諾の交渉をするのは、特に関係が悪い場合は大きな負担ですが、業者が間に入ればその負担が軽くなります。業者は借地権の扱いに慣れているため、地主との交渉や承諾料の調整、複雑な権利関係の整理などにも対応してくれます。「地主との交渉が難しい」「自分では手に負えない」という場合は、借地権の買取業者に相談するのが現実的です。専門業者なら地主との調整も含めてサポートしてくれます。これが、訳あり状態の借地権を手放す有力な方法です。

承諾が得られないときの対応

地主の承諾がどうしても得られないときの対応も知っておきましょう。地主が借地権の売却に正当な理由なく承諾しない場合、借地借家法にもとづく「借地非訟（しゃくちひしょう）」という裁判所の手続きを使う方法があります。借地非訟とは、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得る手続きのことです。裁判所が借地権の譲渡を認めるのが相当と判断すれば、地主の承諾がなくても借地権を第三者に売ることができるようになります。この手続きでは、裁判所が地主に支払う承諾料（譲渡承諾料）の額も定めることがあります。ただし借地非訟は裁判所を使う手続きであるため、時間も費用もかかり専門的な対応が必要です。こうした手続きは、弁護士など法律の専門家のサポートが必要になります。借地権の買取業者に相談すれば、こうした承諾が得られない場合の対応についても、弁護士などと連携しながらサポートしてくれることがあります。「地主が承諾してくれないから売れない」とあきらめる前に、こうした方法もあることを知っておきましょう。承諾が得られなくても、解決の道はあります。専門家に相談することが大切です。

借地権付き不動産を売るための注意点

注意点	内容
借地契約の確認	契約の種類・期間・条件を確認する
地主との関係	承諾を得やすいかどうかが重要
承諾料の準備	借地権価格の10%程度が目安
専門家のサポート	権利関係の整理や地主交渉を任せる

借地契約の内容を確認する

借地権付き不動産を売る前には、借地契約の内容を確認することが大切です。まず借地権の種類を確認しましょう。古くからの「旧法借地権」なのか、現行の「普通借地権」なのか、期間が定められた「定期借地権」なのかによって、権利の強さや売却のしやすさが変わります。次に契約期間や地代、更新の条件、譲渡（売却）に関する取り決めなどを確認します。契約書があればその内容を確認し、契約書がない場合でも、地代を払ってきた実態などから借地権は成立していますので、専門家に相談しながら状況を整理しましょう。特に譲渡（売却）について契約でどのように定められているか、承諾料の取り決めがあるかなどは重要な確認ポイントです。古い借地契約だと、契約書が見当たらなかったり内容があいまいだったりすることも多いですが、分かる範囲で整理し、不明な点は専門家に相談すれば問題ありません。借地契約の内容を確認しておくことが、スムーズな売却の土台になります。まずは契約の状況を把握しておきましょう。これが、売却を考える出発点です。

地主との関係を把握する

借地権付き不動産を売るうえで、地主との関係を把握することも重要です。前述のとおり第三者に借地権を売る場合は、地主の承諾が必要です。そのため地主との関係が良好か、承諾を得やすいかどうかが、売却のしやすさを大きく左右します。地主との関係が良好なら承諾もスムーズに得られ、地主自身に買い取ってもらう、地主と一緒に売るといった方法も検討できます。逆に地主との関係が悪化していたり、地主が承諾に消極的だったりすると売却が難しくなります。その場合は、借地権の買取業者に地主との交渉を間に入ってもらったり、借地非訟という手続きを検討したりといった対応が必要になります。まずは自分と地主との関係がどうなっているか、地代の支払いに問題はないか、過去にトラブルはなかったかなどを整理しておきましょう。地主との関係を把握することで、どの売り方が向いているか、どんな対応が必要かが見えてきます。地主との関係は、借地権の売却で大きなポイントです。関係に不安があれば、専門家に相談して対応を考えましょう。業者が間に入ることで、関係が悪くても解決できることがあります。

借地権に強い専門家に相談する

借地権付き不動産を売るなら、借地権に強い専門家に相談することが何より大切です。借地権は、地主の承諾や承諾料、借地権の種類、契約の内容、借地非訟など、権利関係が複雑で専門性の高い不動産です。そのため借地権の扱いに不慣れな業者だと、適切な対応ができなかったり、地主との交渉がうまくいかなかったりすることがあります。借地権を専門に、または得意として扱ってきた業者であれば、訳あり状態の借地権でもその価値を適切に評価し、現状のまま買い取ってくれます。地主との承諾の交渉や承諾料の調整、契約書がない場合の対応、承諾が得られない場合の借地非訟（弁護士と連携）など、複雑な問題にも対応してくれます。借地権者が自分で地主と交渉したり複雑な手続きを進めたりするのは大変ですが、専門業者に任せればその負担が大幅に軽くなります。業者を選ぶときは、借地権の買取実績があるか、地主との調整に対応してくれるか、弁護士などの専門家と連携しているかを確認しましょう。借地権に強い信頼できる専門業者を選べば、訳あり状態の借地権でも安心して手放せます。権利関係が複雑だからこそ、専門家の力を借りることが大切です。まずは借地権に詳しい専門家に相談しましょう。

借地権売却でよくある疑問と対応

よくある疑問	対応
建物が古い	現状のまま買い取ってもらえる
地代の滞納がある	状況を伝えれば専門業者が対応
更新料が心配	契約内容を確認し専門家に相談

建物が古くても売れる

借地権付き不動産の売却でよくある疑問の一つが、「建物が古くても売れるのか」というものです。借地権付き不動産は古くからの借地に多く、建物も築年数が古く老朽化していることが少なくありません。「こんな古い建物が建っている借地権なんて売れないのでは」と心配される方もいます。しかし借地権を扱う買取業者なら、建物が古くても現状のまま買い取ってくれます。リフォームや解体、片付けなどを自分でする必要はありません。業者は買い取ったあとに建物をリフォームして活用したり、解体して借地権を整理したりするノウハウを持っているからです。建物の古さや家財道具の残置などを心配する必要はありません。借地権付き不動産は建物の状態よりも、借地権そのものの価値（立地や借地権割合など）と地主との関係が重要になります。「建物が古いから」とあきらめず、現状のまま買い取ってくれる借地権に強い業者に相談しましょう。建物が古くても、借地権は手放せます。現状のまま売れることを知っておきましょう。

地代の滞納があるときは

借地権付き不動産の売却でもう一つよくある疑問が、「地代を滞納している場合はどうなるのか」というものです。地代の支払いが滞っていると地主との関係が悪化し、最悪の場合は借地契約を解除されるおそれもあります。地代の滞納がある状態では地主の承諾も得にくくなり、売却が難しくなることがあります。こうした場合はまず、滞納している地代をできるだけ早く解消することが望ましいですが、自分で対応が難しい場合は専門業者に相談しましょう。借地権に強い専門業者なら、地代の滞納がある状態でも、その状況をふまえて地主との調整を含めて対応してくれることがあります。滞納の状況を隠さずに正直に業者に伝えることが大切です。隠して進めると後でトラブルになりかねません。地代の滞納は放置すればするほど状況が悪化し解決が難しくなりますので、早めに専門家に相談することが大切です。「滞納があるからもう売れない」とあきらめず、まずは専門業者に相談して対応を考えましょう。専門業者なら難しい状況でも、解決の道を探してくれます。早めの相談が、解決につながります。

更新料や契約条件を確認する

借地権付き不動産の売却では、更新料や契約条件についても確認しておくとよいでしょう。借地契約では契約期間が満了し更新する際に、更新料を地主に支払う取り決めがあることがあります。更新料の有無や金額は契約の内容によって異なります。また借地権の譲渡（売却）に関する承諾料の取り決めやその他の条件も、契約によってさまざまです。これらの契約条件は売却の進め方やかかる費用に影響します。そのため売却を考えるときは、借地契約の内容（更新料、承諾料、契約期間、地代、譲渡の条件など）を確認しておくことが大切です。契約書があればその内容を確認し、契約書がない、内容があいまいという場合は専門家に相談しながら状況を整理しましょう。借地権はこうした契約条件が複雑に絡むため、自分だけで判断するのは難しいものです。借地権に強い専門業者に相談すれば、契約条件の確認や整理もサポートしてくれます。更新料や契約条件を確認し、不明な点は専門家に相談することがスムーズな売却につながります。契約内容をしっかり把握しておきましょう。専門家とともに整理することが大切です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「借地権付きの家を相続したのですが、土地が自分のものではないので売れるのか分かりません」というご相談をよくいただきます。借地権付き不動産とは、地主から土地を借りて、その上に自分の建物を建てて所有している状態の不動産です。建物は自分のものですが土地は借りているため、通常の不動産とは性質が大きく異なります。結論から申し上げると、借地権付き不動産でも売却は可能です。ただしいくつか特有の注意点があります。最も重要なのが地主の承諾です。借地権を第三者に売る場合は原則として地主の承諾が必要で、承諾料（名義書換料）として借地権価格の10%程度を支払うことが多くあります。地主に無断で売ると契約違反となり、最悪の場合は借地契約を解除されるおそれもありますので注意が必要です。売り方としては、地主に買い取ってもらう（この場合は承諾の問題が生じません）、第三者や借地権の買取業者に売る、地主と協力して底地と借地権をまとめて売るといった選択肢があります。地主との関係が良好なら地主への売却や同時売却も検討できますが、関係に問題がある場合は借地権の買取業者に相談するのが現実的です。

借地権の買取業者なら、借地権付き不動産を現状のまま買い取り、地主との承諾の交渉も業者が間に入って進めることができます。借地権者の方がご自分で地主と承諾の交渉をするのは、特に関係が悪い場合は大きな負担ですが、私たちのような専門業者が間に入ればその負担が大きく軽くなります。また地主がどうしても承諾しない場合でも、借地借家法にもとづく借地非訟という裁判所の許可を得る手続きがあります。これは時間も費用もかかり専門的な対応が必要ですが、弁護士などと連携しながらサポートできます。借地権は、地主の承諾や承諾料、借地権の種類（旧法借地権・普通借地権・定期借地権）、契約内容、借地非訟など、権利関係が非常に複雑で専門性の高い不動産です。ですから借地権の扱いに慣れた専門業者を選ぶことが何より大切です。借地契約の内容（種類・期間・条件・譲渡の取り決め）を確認し、地主との関係を把握したうえで、借地権に強い専門業者にご相談いただければ、地主との調整も含めてサポートいたします。「借地権だから売れない」「地主が承諾してくれない」とあきらめず、まずはお気軽にご相談ください。複雑な権利関係も、一緒に整理していきましょう。

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よくある質問

借地権付き不動産は売れる？

地主の承諾などの条件を満たせば売却できます。

借地権とは何？

建物を建てるために土地を借りる権利です。

売却に地主の承諾は必要？

第三者に売る場合は原則として必要です。

承諾料はいくら？

借地権価格の10%程度が目安です。

無断で売るとどうなる？

契約違反で契約解除のおそれがあります。

地主に買い取ってもらえる？

地主に意思があれば承諾不要で売れます。

地主が承諾しないときは？

借地非訟という裁判所の手続きがあります。

地主との交渉は自分でする？

買取業者が間に入って対応してくれます。

どんな業者を選べばいい？

借地権の扱いに慣れた業者が安心です。

どこに相談すればいい？

借地権に強い不動産会社に相談します。

まとめ

借地権付きの訳あり不動産（地主から土地を借りて建物を所有している状態）でも、売却は可能です。ただし第三者に借地権を売る場合は原則として地主の承諾が必要で、承諾料（名義書換料）として借地権価格の10%程度を支払うことが多くあります。地主に無断で売ると契約違反となり契約解除のおそれもありますので注意が必要です。売り方には、地主に買い取ってもらう（承諾の問題が生じない）、第三者や借地権の買取業者に売る、地主と協力して底地と借地権をまとめて売るといった選択肢があります。地主との関係が良好なら地主への売却や同時売却も検討できますが、関係に問題がある場合は借地権の買取業者に相談し、地主との交渉を間に入ってもらうのが現実的です。地主がどうしても承諾しない場合は、借地借家法にもとづく借地非訟という裁判所の許可を得る手続きもあります。

借地権付き不動産を売る前には、借地契約の内容（借地権の種類＝旧法借地権・普通借地権・定期借地権、契約期間、地代、譲渡の取り決めなど）を確認し、地主との関係を把握することが大切です。借地権は、地主の承諾や承諾料、契約内容、借地非訟など、権利関係が非常に複雑で専門性の高い不動産です。ですから借地権や訳あり物件に強い買取業者を選び、地主との調整や複雑な権利関係の整理、承諾が得られない場合の対応（弁護士と連携）までサポートを受けることが大切です。専門業者なら現状のまま買い取り、地主との交渉も間に入って進めてくれるため、借地権者の負担が大きく軽くなります。「借地権だから売れない」「地主が承諾してくれない」とあきらめず、まずは借地権に強い専門家に相談することが解決への第一歩です。お気軽にご相談ください。