司法書士が必要な訳あり不動産の手続きとは？登記の基礎知識

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産で司法書士が必要なのは、相続した不動産の名義変更（相続登記）や売却時の所有権移転登記、住宅ローン完済時の抵当権抹消登記など、登記に関する手続きです。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料（10万円以下）の対象になることがあります。登記は専門的で不動産会社では代理できないため司法書士に依頼する必要がありますが、司法書士と連携している不動産会社に相談すれば登記から売却までまとめて進められます。

訳あり不動産、特に相続した物件を売るには、名義変更などの登記手続きが必要で司法書士の力が欠かせません。司法書士が必要な手続きと登記の基礎知識を知っておきましょう。

この記事では司法書士が必要な訳あり不動産の手続きと登記の基礎知識を一覧表とともに解説します。なお当社は不動産会社であり、登記の代理を行う立場ではないため、登記は司法書士へ連携・紹介する形でサポートしています。

司法書士と登記の基礎知識

用語	意味
登記	不動産の所有者などを公的に記録する制度
司法書士	登記の専門家。登記申請の代理を行う
相続登記	相続した不動産の名義を相続人へ変更する登記
所有権移転登記	売買などで所有者が変わる際の登記

登記とは何か

まず登記とは何かを整理しておきましょう。登記とは、不動産（土地や建物）の所在地や面積、所有者などの情報を法務局に公的に記録する制度のことです。登記された情報は登記簿（登記事項証明書）として誰でも確認することができます。不動産の所有者が登記によって公に記録されることで「この不動産は誰のものか」が明らかになり、不動産取引の安全が守られます。不動産を相続したり売買したりして所有者が変わったときは、その変更を登記に反映させる必要があります。相続した不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」、売買で所有者が変わる際の「所有権移転登記」、住宅ローンを完済したときの「抵当権抹消登記」などが代表的な登記です。これらの登記の手続きは専門的で必要書類も多く、慣れていないと大変です。そこで活躍するのが登記の専門家である司法書士です。まずは登記が不動産取引に欠かせない制度であることを知っておきましょう。登記は不動産の権利を守る土台です。所有者が変われば登記も必要です。

司法書士は登記の専門家

司法書士は登記の専門家です。司法書士は不動産の登記申請を本人に代わって行う（代理する）ことができる、国家資格を持った専門家です。相続登記や所有権移転登記、抵当権抹消登記など不動産の登記に関する手続きを専門的に扱います。登記の手続きは必要書類が多く、書類の作成や法務局への申請が専門的で複雑です。たとえば相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明、遺産分割協議書などさまざまな書類が必要で、これらをそろえ正しく申請するのは慣れていないと大変です。司法書士に依頼すれば、こうした書類の収集や作成、法務局への申請をまとめて代行してくれます。専門家に任せることで、複雑な登記手続きを正確にスムーズに進められます。不動産を相続したり売却したりするときには、こうした登記が必要になるため司法書士の力が欠かせません。登記のことは司法書士にと覚えておきましょう。司法書士は登記のプロです。複雑な手続きを任せられます。

不動産会社は登記の代理はできない

知っておきたいのが、不動産会社は登記の代理はできないということです。私たちのような不動産会社は、物件の査定や売却、買取を担当する不動産取引の専門家です。しかし登記の申請を本人に代わって行う（代理する）ことは、司法書士法により司法書士などでなければ行えません。ですから相続登記や所有権移転登記、抵当権抹消登記といった登記手続きそのものは、不動産会社が代理することはできないのです。こうした登記は司法書士に依頼する必要があります。ただし訳あり物件に強い不動産会社は司法書士と連携していることが多く、登記が必要な場合は適切な司法書士を紹介することができます。そして司法書士が登記を行い不動産会社が売却（買取）を行うというように、それぞれの専門分野で連携することで、相続した訳あり物件も名義変更から売却までスムーズに進められます。登記は司法書士、売却は不動産会社と、役割が分かれていることを理解しておきましょう。連携することでまとめて進められます。役割分担を知っておきましょう。専門家それぞれに任せることが大切です。

司法書士が必要な主な登記

登記の種類	必要になる場面
相続登記	相続した不動産の名義を相続人へ変更
所有権移転登記	売買で所有者が買主に変わるとき
抵当権抹消登記	住宅ローンを完済したとき
表題登記など	未登記建物を登記するときなど

相続登記（名義変更）

訳あり不動産で司法書士が必要な代表的な登記が、相続登記（名義変更）です。親などが亡くなって不動産を相続したとき、その不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きが相続登記です。名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売ることができないため、相続した不動産を売るにはまず相続登記が必要です。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）などさまざまな書類が必要です。👉 ポイント：相続登記には登録免許税という税金がかかります。相続登記の登録免許税は不動産の固定資産税評価額の0.4%です。たとえば評価額1,000万円の不動産なら4万円が目安です。これに加えて司法書士への報酬がかかります。これらの書類をそろえ正しく申請するのは慣れていないと大変ですので、司法書士に依頼するのが一般的です。相続した訳あり物件を売るときは、まず司法書士に相続登記を依頼し名義を相続人に変更してから売却を進めます。相続登記は相続物件の売却の最初の関門です。司法書士に任せればスムーズに進みます。名義変更が売却の前提です。

所有権移転登記（売却時）

訳あり不動産で司法書士が必要な登記として、所有権移転登記もあります。所有権移転登記とは、不動産を売買して所有者が変わる際に、所有権が売主から買主へ移ったことを登記に反映させる手続きです。不動産を売却するとその所有権は買主に移りますので、その変更を登記する必要があります。この所有権移転登記も司法書士が手続きを行うのが一般的です。買取で訳あり物件を売却する場合も、代金の支払いと引き換えにこの所有権移転登記を行って所有権を買取業者に移します。所有権移転登記は通常、売買の決済（代金の支払い）と同時に司法書士が立ち会って行われます。これにより売主は確実に代金を受け取り、買主は確実に所有権を得るという安全な取引が実現します。買取で物件を売る場合、この所有権移転登記は買取業者が手配する司法書士が対応してくれることが多いので、売主が自分で手配する必要はないことが多いです。所有権移転登記は売却の最後の手続きです。これで確実に所有権が移ります。司法書士が安全な取引を支えます。

抵当権抹消登記（ローン完済時）

訳あり不動産で司法書士が必要な登記として、抵当権抹消登記も知っておきましょう。抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際にその不動産を担保にするために設定される権利のことです。住宅ローンが残っている不動産には、この抵当権が登記されています。抵当権が付いたままの不動産は、原則として売却することができません。そのためローンが残っている不動産を売る場合は、ローンを完済し抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」が必要になります。抵当権抹消登記は、ローンを完済したときに金融機関から渡される書類をもとに司法書士が手続きを行います。買取で物件を売る場合、売却代金で残っているローンを完済し抵当権を抹消してから、または決済と同時に抵当権の抹消と所有権の移転を行うという流れになることが多いです。このようにローンが残っている訳あり物件を売る場合は、抵当権抹消登記も司法書士が対応します。抵当権の処理も司法書士の仕事です。ローンが残っていても売却できます。登記の処理は専門家に任せましょう。

相続登記の義務化と注意点

注意点	内容
義務化	2024年4月から相続登記が義務に
期限	相続を知った日から3年以内
過料	正当な理由なく怠ると10万円以下
過去の相続も対象	未登記のまま放置した分も対象

相続登記は2024年4月から義務化

相続登記について特に知っておきたいのが、2024年4月から義務化されたということです。これまで相続登記は任意で、いつ行ってもよいものでした。そのため相続したのに名義変更をせず、亡くなった方の名義のまま放置されている不動産が全国に数多くあり、所有者不明の土地問題などの原因になっていました。こうした問題を解決するため、2024年4月から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記をすることが義務づけられたのです。正当な理由なくこの期限を過ぎると、過料（10万円以下）の対象になることがあります。またこの義務化は、2024年4月より前に相続した不動産でまだ登記をしていないものも対象になります（過去の相続分は原則として2027年3月末までが期限とされています）。「相続したけれど名義変更をしていない」という不動産がある方は、過料のリスクを避けるためにも早めに相続登記をする必要があります。相続登記の義務化を知っておきましょう。放置は過料のリスクがあります。早めの対応が必要です。

放置すると権利関係が複雑になる

相続登記を放置すると、過料のリスクだけでなく権利関係が複雑になるという問題もあります。相続登記をせず亡くなった方の名義のまま放置していると、その間に相続人の誰かがさらに亡くなることがあります。そうすると次の相続が発生し、その相続人のさらに相続人へと権利がどんどん広がっていきます。これを数次相続といいます。数次相続が起こると相続人の数がねずみ算式に増え、誰がどれだけの権利を持っているのか分からなくなり、全員の合意を得るのが極めて難しくなります。こうなると相続登記をするにも不動産を売るにも大変な手間と時間がかかり、収拾がつかなくなることもあります。「相続したけれど名義変更は急がなくてもいいか」と放置していると、こうした権利関係の複雑化を招いてしまうのです。ですから相続登記は放置せず早めに行うことが大切です。早めに相続登記をして、できればそのまま売却まで進めてしまえば、こうした複雑化を避けられます。放置は問題を大きくするだけです。早めの登記が複雑化を防ぎます。世代をまたぐ前に整理しましょう。

必要書類は司法書士がサポート

相続登記の必要書類は、司法書士がサポートしてくれるので心配いりません。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）、不動産の固定資産評価証明書などさまざまな書類が必要です。これらを自分でそろえるのは慣れていないと、どこで何を取ればいいか分からず大変です。特に連続した戸籍は複数の市区町村にまたがることもあり、収集に手間がかかります。しかし司法書士に相続登記を依頼すれば、こうした必要書類の収集や遺産分割協議書の作成、法務局への申請をまとめてサポート、または代行してくれます。「書類が多くて自分ではできそうにない」という方も、司法書士に任せれば安心です。また相続人が複数いる場合の遺産分割の進め方についても相談に乗ってもらえます（ただし相続人間で深刻な争いがある場合は弁護士の対応が必要です）。必要書類のことは司法書士に任せればスムーズに進みます。複雑な書類も専門家が対応します。一人で抱え込まなくて大丈夫です。司法書士のサポートを活用しましょう。

登記手続きの進め方と費用

登記の種類	登録免許税の目安
相続登記	固定資産税評価額の0.4%
所有権移転登記（売買）	評価額の2%（軽減措置あり）
抵当権抹消登記	不動産1個につき1,000円

登記に必要な書類を準備する

登記の手続きを進めるには、まず必要な書類を準備します。たとえば相続登記の場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書、物件の固定資産評価証明書など多くの書類が必要になります。これらの書類を自分で集めるのは手間がかかり、どの書類が必要かの判断も難しいものです。司法書士に依頼すれば、必要な書類を教えてもらえるだけでなく、戸籍などの取得を代行してもらえることも多いです。書類の準備は登記の第一歩であり、司法書士のサポートが心強い部分です。必要書類は早めに準備を始めましょう。司法書士に相談しながら進めると安心です。書類の準備が手続きの土台になります。

登録免許税などの費用を確認する

登記の手続きには、登録免許税などの費用がかかります。登録免許税は登記の種類によって異なり、相続登記の場合は固定資産税評価額の0.4%、売買による所有権移転登記の場合は評価額の2%（軽減措置がある場合あり）、抵当権抹消登記の場合は不動産1個につき1,000円が目安です。👉 計算例：評価額1,000万円の不動産を相続登記する場合、登録免許税は1,000万円×0.4%＝4万円となります。これに加えて司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬もかかります。費用の目安を事前に確認しておくことで、安心して手続きを進められます。登記には費用がかかることを知っておきましょう。事前の確認が資金計画に役立ちます。費用を把握してから進めましょう。

司法書士に依頼する流れ

登記を司法書士に依頼する場合の流れも知っておきましょう。まず司法書士に相談し、登記の内容と必要な書類、費用の見積もりを確認します。次に必要書類を準備し（一部は司法書士が代行）、司法書士が登記申請書を作成して法務局に申請します。登記が完了すると登記識別情報（権利証にあたるもの）などが発行されます。訳あり物件を売却する場合は、相続登記や抵当権抹消登記を済ませてから売買による所有権移転登記へと進みます。こうした一連の登記を司法書士に任せれば、スムーズに進めることができます。不動産会社と連携している司法書士なら、売却の流れに合わせて登記を進めてくれます。依頼の流れを知っておくと安心して任せられます。司法書士と不動産会社の連携が心強い支えになります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続した訳あり物件を売りたいのですが、司法書士は必要でしょうか」というご相談をよくいただきます。はじめにお伝えしておきますと、私たちは不動産会社であり、登記の申請を本人に代わって行う（代理する）ことは、司法書士法により司法書士などでなければ行えません。ですから登記手続きそのものは司法書士へおつなぎする形になります。そのうえでお答えすると、訳あり不動産、特に相続した物件を売る場合、司法書士が必要になる登記がいくつかあります。代表的なのが、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記」です。名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売ることができませんので、相続物件を売るにはまず相続登記が必要です。相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明、遺産分割協議書など多くの書類が必要で、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）もかかります。このほか売却時の所有権移転登記、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記も司法書士が対応します。

特に注意していただきたいのが、相続登記が2024年4月から義務化されたという点です。相続によって不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記をしないと、正当な理由なく怠ると過料（10万円以下）の対象になることがあります。2024年4月より前に相続してまだ登記していない不動産も対象です（過去の相続分は原則2027年3月末まで）。そして相続登記を放置すると、その間に相続人の誰かが亡くなって次の相続が発生し、相続人がどんどん増えて権利関係が複雑になり（数次相続）、売るにも登記するにも収拾がつかなくなることがあります。ですから相続した不動産は早めに相続登記をして、できればそのまま売却まで進めるのが賢明です。私たちのような訳あり物件に強い不動産会社は司法書士と連携しておりますので、相続登記が必要な場合は適切な司法書士をご紹介し、名義変更から売却まで一つの窓口を起点にまとめて進められます。必要書類の収集なども司法書士がサポートしますので、「書類が多くて自分ではできそうにない」という方もご安心ください。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

司法書士は何をする？

不動産の登記申請を代理する登記の専門家です。

相続登記とは？

相続した不動産の名義を相続人へ変える登記です。

相続物件を売るには登記が必要？

名義変更（相続登記）をしないと売れません。

相続登記の費用は？

登録免許税が評価額の0.4%＋司法書士報酬です。

相続登記は義務？

2024年4月から3年以内の登記が義務です。

放置するとどうなる？

過料や権利関係の複雑化のおそれがあります。

抵当権抹消登記とは？

ローン完済時に抵当権を消す登記です。

不動産会社は登記できる？

登記の代理は司法書士でないとできません。

必要書類は自分でそろえる？

司法書士が収集や作成をサポートします。

どこに相談すればいい？

司法書士と連携した不動産会社に相談します。

まとめ

訳あり不動産で司法書士が必要なのは、相続した不動産の名義変更（相続登記）や売却時の所有権移転登記、住宅ローン完済時の抵当権抹消登記など、登記に関する手続きです。登記とは不動産の所有者などを公的に記録する制度で、司法書士はその登記申請を代理する専門家です。不動産会社は登記の代理を行うことはできませんので、登記は司法書士に依頼する必要があります。特に相続した物件を売るには、まず相続登記で名義を相続人に変更することが必要で、連続した戸籍など多くの書類と登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかります。これらは司法書士に依頼すれば書類収集も含めてサポートしてもらえます。

特に注意したいのが、相続登記が2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料（10万円以下）の対象になることがあるという点です。過去に相続して未登記の不動産も対象です（過去分は原則2027年3月末まで）。また相続登記を放置すると、次の相続が発生して相続人が増え、権利関係が複雑になり（数次相続）、売るにも登記するにも収拾がつかなくなることがありますので、早めの対応が大切です。訳あり物件に強い不動産会社は司法書士と連携していることが多く、相続登記が必要な場合は司法書士を紹介してもらえ、名義変更から売却まで一つの窓口を起点にまとめて進められます。相続した訳あり物件を手放すなら、司法書士と連携している不動産会社に相談するのがスムーズです。まずはお気軽にご相談ください。