訳あり物件の査定額を比較するときに見るべき項目

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり物件の査定額を比較するときは金額の大きさだけでなく、価格の算出根拠や諸費用の有無、契約不適合責任の免責条件、残置物や解体費の扱いまでトータルで見ることが大切です。査定額が会社によって違うのは当たり前で、特に訳あり物件は評価が難しく差が出やすいため、一番高い金額の会社が必ずしも一番手元にお金が残る会社とは限りません。複数社に同じ条件で査定を依頼して価格の内訳を出してもらえば、本当に有利な売却先を正しく見極められます。

訳あり物件を売るとき複数の会社から査定を取ると金額に差が出て、どこを選べばよいか迷うものです。実は査定額は金額の大きさだけで比べるとかえって損をすることがあります。比較するときに本当に見るべき項目を知っておきましょう。

この記事では訳あり物件の査定額を比較するときに見るべき項目を一覧表とともに解説します。金額だけにとらわれず手元に残るお金で考えるためのチェックポイントをまとめました。

訳あり物件の査定額を比較する前に知っておくこと

前提	内容
買取	不動産会社が直接買う・早い・確実
仲介	買主を探して売る・時間がかかる場合あり
会社差	訳あり物件は評価が難しく差が出やすい
注意	金額だけで決めると損をすることも

査定額には「買取」と「仲介」がある

査定額を比較する前に「買取」と「仲介」の違いを知っておきましょう。不動産を売る方法には不動産会社が直接買い取る「買取」と、買主を探して売る「仲介」があります。買取の査定額は会社が実際に支払う金額であり、その価格で確実に早く売れます。一方で仲介の査定額は「これくらいで売れそう」という売り出し価格の目安にすぎず、必ずしもその金額で売れるとは限りません。つまり買取と仲介では査定額の意味が違うため、単純に金額だけで比べることはできません。訳あり物件は一般の買主が見つかりにくく仲介では売れ残ることもあるため、買取が選ばれることが多いです。まずはその査定額が買取なのか仲介なのかを確認しましょう。意味が違えば比べ方も変わります。前提をそろえることが大切です。

査定額は会社によって差が出る

査定額は会社によって差が出るのが当たり前だということも知っておきましょう。同じ物件でも査定する会社によって金額が違うのはよくあることです。特に訳あり物件は再建築不可や事故物件、共有持分、残置物ありなどマイナス要因の評価が難しく、その評価のしかたが会社ごとに異なるため金額の差が大きく出やすいのです。訳あり物件の扱いに慣れた会社は再販や活用の見通しが立つため高い金額を出せることがあり、逆に不慣れな会社はリスクを大きく見て低い金額になりがちです。👉 計算例：同じ再建築不可の物件でもA社は500万円、B社は350万円、C社は450万円と150万円もの差が出ることがあります。これは各社がその物件をどう活用できるかの見立てが違うためです。査定額に差が出るのは会社ごとの強みや見立ての違いの表れですので、複数社に依頼して比べることが大切です。差が出るのは当たり前です。だからこそ比較する意味があります。1社だけでは適正かどうか分かりません。

金額だけで決めてはいけない

査定額を比較するとき金額の大きさだけで決めてはいけません。一番高い査定額を出した会社が一番よい会社とは限らないのです。査定額が高くてもそこから仲介手数料や諸費用が差し引かれたり、契約不適合責任を負わされたり、残置物の撤去を求められたりすると、結局手元に残るお金が少なくなることがあるからです。また高い査定額を提示しておいて契約後にさまざまな理由をつけて金額を下げてくる悪質な業者も残念ながら存在します。大切なのは査定額の金額だけでなく、その金額がどういう条件のうえに成り立っているか、最終的に手元にいくら残るかを見ることです。金額の数字に惑わされないようにしましょう。条件込みで考えることが大切です。手元に残るお金で比べましょう。

査定額を比較するときに見るべき項目

見るべき項目	確認するポイント
査定価格の根拠	なぜその金額か説明があるか
手数料・諸費用	仲介手数料や費用が差し引かれるか
契約不適合責任	免責になっているか
手元に残る額	諸費用を引いた最終的な手取り

査定価格と算出根拠

査定額を比較するときにまず見るべきは査定価格とその算出根拠です。査定価格そのものはもちろん大切ですが、それ以上に「なぜその金額なのか」という根拠の説明があるかどうかが重要です。信頼できる会社は周辺の取引事例や土地の路線価、建物の状態、訳あり要因の評価などをふまえて「こういう理由でこの金額です」と根拠を示してくれます。逆に根拠の説明がなくただ金額だけを提示してくる会社は注意が必要です。根拠のない高い金額は契約を取るための見せかけである可能性があり、契約後に下げられることがあるからです。査定額を比較するときは各社に価格の根拠を説明してもらい、その根拠が納得できるものかどうかを確認しましょう。根拠のある金額は信頼できます。説明があるかを見ましょう。金額より根拠が大切です。

手数料・諸費用の有無

査定額を比較するときに次に見るべきは手数料や諸費用の有無です。査定額が高くてもそこから差し引かれる費用が多ければ手元に残るお金は少なくなります。たとえば仲介で売る場合は売却価格に応じた仲介手数料（一般に売却価格の3%+6万円＋消費税が上限）がかかります。一方で不動産会社による買取の場合は仲介手数料がかからないことが多く、その分だけ手元に残るお金が多くなることがあります。👉 計算例：仲介で500万円で売れた場合は仲介手数料が約23万円（500万円×3%+6万円＝21万円＋消費税）かかりますが、買取で480万円なら仲介手数料はかからず手取りは480万円となり、買取のほうが手元に多く残る計算になります。査定額を比較するときはその金額からどんな費用が差し引かれるのかを必ず確認しましょう。費用込みで考えることが大切です。手数料の有無は大きな差になります。手取りで比べましょう。

契約不適合責任の免責条件

査定額を比較するときに見落としがちですが、とても重要なのが契約不適合責任の免責条件です。契約不適合責任とは売った不動産に契約書へ書かれていない欠陥（雨漏りやシロアリ、設備の故障など）があとから見つかった場合に、売主が修補や損害賠償などの責任を負うというものです。個人の買主に仲介で売る場合はこの責任を負うことが多く、売ったあとに欠陥が見つかると思わぬ出費が発生することがあります。一方で訳あり物件に強い不動産会社による買取では契約不適合責任を「免責」（売主が責任を負わない）としてくれることが多いです。免責であれば売ったあとに欠陥が見つかっても売主が責任を問われる心配がありません。査定額を比較するときは契約不適合責任が免責になっているかどうかも必ず確認しましょう。免責ならあとの心配がありません。金額だけでなく責任の条件も見ましょう。これはとても大切なポイントです。

訳あり物件ならではの比較ポイント

訳ありの比較ポイント	確認する内容
訳あり要因の評価	マイナス要因をどう見ているか
残置物・解体費	撤去や解体の負担はどちらか
引き渡し条件	現況のまま・スピードはどうか

訳あり要因をどう評価しているか

訳あり物件の査定額を比較するときは訳あり要因をどう評価しているかを見ることが大切です。再建築不可や事故物件、共有持分、越境、未接道など訳あり物件にはさまざまなマイナス要因があり、これらをどう評価するかで査定額が大きく変わります。訳あり物件の扱いに慣れた会社はそのマイナス要因を活用や再販の方法とあわせて現実的に評価できるため、適正なまたは高めの金額を出せることがあります。逆に不慣れな会社はリスクを過大に見て極端に低い金額になったり、そもそも買い取れなかったりします。査定額を比較するときは各社がその訳あり要因をどう見てその金額になったのかを聞いてみましょう。訳あり要因への理解度がその会社の実力を表します。評価の根拠を確認しましょう。慣れた会社ほど現実的な金額を出せます。

残置物・解体費の扱い

訳あり物件の査定額を比較するときは残置物や解体費の扱いも確認しましょう。訳あり物件、特に空き家やゴミ屋敷では家財や荷物などの残置物が残っていたり、老朽化した建物の解体が必要になったりすることがあります。これらの撤去費用や解体費用を売主が負担するのか、それとも買い取る不動産会社が負担するのかで、最終的に手元に残るお金が大きく変わります。査定額が高くても「残置物は撤去してから引き渡してください」「解体してから売ってください」という条件だと、その費用が売主の負担になり手取りが減ってしまいます。👉 計算例：査定額500万円でも残置物撤去に30万円、解体に150万円かかってそれを売主が負担すると、手元に残るのは320万円になります。一方で査定額450万円でも残置物も建物もそのまま引き取ってくれる会社なら手元に450万円残り、こちらのほうが有利です。残置物や解体費をどちらが負担するかは必ず確認しましょう。現況のまま引き取ってくれるかがポイントです。負担の差は大きな金額になります。

引き渡し条件とスピード

訳あり物件の査定額を比較するときは引き渡し条件と売却までのスピードも見ておきましょう。査定額が同じくらいなら現況のまま引き取ってくれて早く確実に売れる会社のほうが安心です。訳あり物件を売りたい方の中には相続や離婚、住み替えなどの事情で早く現金化したいという方も多いです。その場合はいくら査定額が高くても売れるまでに何か月もかかったり途中で契約が流れたりすると困ってしまいます。買取であれば不動産会社が直接買うため、数週間から1か月程度で現金化できることが多いです。また「現況のまま」「リフォーム不要」「残置物そのまま」で引き取ってくれるかどうかも、手間や費用に関わる大切な条件です。査定額とあわせて引き渡し条件とスピードも比較しましょう。早く確実に売れることも大きな価値です。事情に合った会社を選びましょう。条件の良さも金額のうちです。

査定額を正しく比較するための進め方

進め方	ポイント
同じ条件で依頼	複数社に同条件で査定を頼む
内訳をもらう	価格の根拠と費用の内訳を出してもらう
会社選び	訳あり物件に強い会社を選ぶ

複数社に同条件で依頼する

査定額を正しく比較するには複数社に同じ条件で依頼することが基本です。1社だけの査定ではその金額が適正なのかどうか判断できません。少なくとも2〜3社に査定を依頼して金額や条件を比べることが大切です。このとき各社に同じ情報（物件の状態や訳あり要因、残置物の有無、希望する引き渡し条件など）を伝えることが重要です。伝える情報が会社ごとに違うと出てくる査定額の前提も変わってしまい、正しく比較できません。同じ条件で依頼すれば各社の査定額の違いが純粋にその会社の評価や強みの違いとして見えてきます。複数社に同条件で依頼してフェアに比べましょう。1社だけでは適正か分かりません。同じ前提で比べることが大切です。

価格の内訳を出してもらう

査定額を正しく比較するには価格の内訳を出してもらうことが大切です。「合計でいくら」という金額だけでなく、その金額がどういう内訳で成り立っているのか、そこから何が差し引かれるのかを出してもらいましょう。具体的には査定価格の根拠や仲介手数料の有無、契約不適合責任の扱い、残置物や解体費の負担、その他の諸費用などを書面で示してもらうと比較しやすくなります。内訳を出してもらえば「査定額は高いが費用も多くて手取りは少ない会社」と「査定額は普通だが費用がかからず手取りは多い会社」を正しく見分けられます。内訳をきちんと出してくれる会社はそれだけ誠実で信頼できるとも言えます。金額だけでなく内訳を出してもらいましょう。手取りで比べることが大切です。透明性のある会社が安心です。

訳あり物件に強い会社を選ぶ

査定額を正しく比較したうえで、最終的には訳あり物件に強い会社を選ぶことが大切です。訳あり物件は評価も売却も難しいため、その扱いに慣れた会社でないと適正な金額を出せなかったりトラブルになったりすることがあります。訳あり物件に強い会社は再建築不可や事故物件、共有持分、残置物ありなどさまざまな訳あり物件の買取実績が豊富で現実的な金額を出せるうえ、契約不適合責任の免責や現況での引き取りなど売主に有利な条件を提示してくれることが多いです。また宅地建物取引業の免許を持ち、行政の企業情報検索システムなどで実態が確認できる信頼できる会社を選ぶことも大切です。査定額の数字だけでなく、その会社が訳あり物件を安心して任せられる相手かどうかも見極めましょう。訳あり物件は強い会社に任せるのが安心です。実績と信頼で選びましょう。金額と安心の両方が大切です。当社も訳あり物件の買取に力を入れています。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「複数の会社に査定をお願いしたら金額がバラバラで、どこを選べばいいか分からない」というご相談をよくいただきます。まずお伝えしたいのは、訳あり物件の査定額に差が出るのはごく当たり前だということです。再建築不可や事故物件、共有持分、残置物ありなどマイナス要因の評価は難しく、その物件をどう活用・再販できるかの見立ては会社ごとに大きく異なります。ですから同じ物件でも数十万円からときには百万円以上も査定額が違うことは珍しくありません。ここで大切なのは、一番高い金額を出した会社が必ずしも一番よい会社とは限らないということです。査定額が高くてもそこから仲介手数料が引かれたり、契約不適合責任を負わされたり、残置物の撤去や建物の解体を売主が負担する条件だったりすると、結局手元に残るお金は少なくなってしまいます。中には契約を取るために高い金額を見せておいて、契約後に理由をつけて減額してくる悪質な業者もいますので注意が必要です。

査定額を比較するときに見ていただきたいのは、第一にその金額の「算出根拠」が説明されているか。第二に仲介手数料などの「諸費用」が差し引かれるのか。第三に「契約不適合責任」が免責になっているか。第四に「残置物や解体費」をどちらが負担するか。そして最後に、それらをすべて差し引いて「手元にいくら残るか」です。査定額という一つの数字ではなく、これらの条件込みで手取りで比べることが損をしないコツです。進め方としては2〜3社に同じ条件で査定を依頼し、価格の根拠と費用の内訳を書面で出してもらうことをおすすめします。内訳をきちんと出してくれる会社はそれだけ誠実だと言えます。私たちは訳あり物件の買取を専門に扱っており、現況のまま残置物もそのまま、契約不適合責任も免責で引き取ることを基本としています。査定の際にはなぜその金額になるのか、何が差し引かれて手元にいくら残るのかまで包み隠さずご説明します。査定額の比較でお悩みの方はぜひ一度お気軽にご相談ください。

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よくある質問

査定額は一番高い会社を選べばいい？

手数料や条件込みの手取りで比べるのが正解です。

なぜ会社で査定額が違うの？

訳あり要因の評価や活用の見立てが異なるためです。

何社くらいに査定を頼めばいい？

2〜3社に同じ条件で依頼するのがおすすめです。

買取と仲介の査定額は同じに比べられる？

意味が違うので前提をそろえて比べます。

査定額の根拠は聞いてもいい？

根拠は必ず確認すべき大切なポイントです。

契約不適合責任の免責とは？

売却後に欠陥が出ても売主が責任を負わない条件です。

残置物や解体費は誰が負担する？

会社によるので必ず確認しましょう。

高い査定額が後で下がることはある？

悪質業者では減額されることがあり注意が必要です。

買取に仲介手数料はかかる？

会社が直接買う買取では原則かかりません。

どんな会社を選べばいい？

訳あり物件に強く内訳を出してくれる会社が安心です。

まとめ

訳あり物件の査定額を比較するときは金額の大きさだけで決めないことが最も大切です。査定額には不動産会社が直接買う「買取」と買主を探して売る「仲介」があり、意味が違うため前提をそろえて比べる必要があります。また訳あり物件は再建築不可や事故物件、共有持分、残置物ありなどマイナス要因の評価が難しく、会社ごとの見立ての違いから査定額に大きな差が出やすいものです。比較するときに見るべき項目は、査定価格の算出根拠が説明されているか、仲介手数料などの諸費用が差し引かれるか、契約不適合責任が免責になっているか、残置物や解体費をどちらが負担するか、そしてそれらを差し引いて手元にいくら残るか、です。

正しく比較するためには2〜3社に同じ条件で査定を依頼し、価格の根拠と費用の内訳を書面で出してもらうことが大切です。そのうえで訳あり物件の買取実績が豊富で、現況のまま残置物もそのまま、契約不適合責任も免責で引き取ってくれる誠実な会社を選ぶと、安心して売却を進められます。一番高い金額を出した会社が必ずしも一番手元にお金が残る会社とは限りません。査定額という一つの数字にとらわれず、条件込みの「手取り」で比べるという視点を持つことが訳あり物件の売却で損をしないコツです。査定額の比較でお悩みの方は訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。私たちも根拠と内訳を包み隠さずご説明し、納得して売却いただけるようサポートいたします。