訳あり物件を解体する前に買取査定を受けるべき理由

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり物件を解体する前に買取査定を受けるべき理由は、解体には100万円以上の費用がかかることがあるうえ、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて翌年から税が最大約6倍に増えること、そして建物付きのまま買い取ってもらえる場合が多いことです。特に再建築不可の土地は、建物を取り壊すと新しい建物を建てられなくなり、かえって売りにくく価値も下がることがあるため、解体は慎重に判断する必要があります。建物が古くても訳あり物件に強い不動産会社なら現況のまま解体せずに買い取れることが多いので、解体する前にまず買取査定を受けることが損を防ぐ近道です。

古い訳あり物件を売るとき「まず解体して更地にしよう」と考える方は多いです。しかし解体を先にしてしまうとかえって損をすることがあります。解体する前に買取査定を受けるべき理由を知っておきましょう。

この記事では訳あり物件を解体する前に買取査定を受けるべき理由を一覧表とともに解説します。無駄な解体費や税負担を避けるためのポイントをまとめました。

解体する前に知っておきたい費用と税金

項目	内容
解体費	木造で1坪3〜5万円が目安
30坪の家	100万〜150万円ほどかかることも
固定資産税	更地で住宅用地特例が外れる
増加幅	土地の税が最大約6倍に

解体費は高額になりやすい

解体する前に、まず知っておきたいのが、解体費は高額になりやすいということです。建物の解体にはまとまった費用がかかります。木造住宅の解体費は1坪あたり3〜5万円程度が目安で、30坪の家なら100万円から150万円ほどかかることもあります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物はさらに解体費が高くなります。また敷地が道路から狭くて重機が入りにくい場所や、隣の家と近い場所では手作業が増えるため、解体費が割高になることもあります。👉 計算例：30坪の木造住宅を1坪4万円で解体すると、4万円×30坪＝120万円の解体費がかかる計算です。解体費は高額になりやすいことを知っておきましょう。30坪で100万円を超えることもあります。まとまった出費になります。慎重に判断しましょう。

更地にすると固定資産税が上がる

解体する前に知っておきたいのが、更地にすると固定資産税が上がるということです。土地の上に住宅が建っていると、固定資産税には「住宅用地の特例」が適用され税金が軽くなっています。具体的には敷地のうち200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。ところが建物を取り壊して更地にするとこの特例が外れてしまい、翌年からの土地の固定資産税が最大で約6倍に増えてしまうことがあります。👉 計算例：住宅が建っているときの土地の固定資産税が年5万円だった場合、更地にすると特例が外れて年30万円ほどに増えることがあります。解体してすぐに売れればよいですが、売れ残ると高い固定資産税を払い続けることになります。更地にすると固定資産税が上がることを知っておきましょう。住宅用地特例が外れます。最大約6倍に増えることがあります。売れ残ると負担が続きます。

解体しても売れるとは限らない

解体する前に知っておきたいのが、解体しても必ず売れるとは限らないということです。「更地にすれば売れやすくなる」と思ってお金をかけて解体しても、その土地がすぐに思った金額で売れるとは限りません。特に訳あり物件の土地は立地や形状、再建築の可否などの事情で、更地にしても買い手がなかなか見つからないことがあります。もし解体したあとに売れ残ってしまうと、解体費をかけたうえに高くなった固定資産税を払い続けることになり、二重の負担になってしまいます。解体は「売れる見込み」がはっきりしてから行うほうが安全です。そのためにも解体する前に、まず建物付きのまま買取査定を受けて売れる見込みを確認することが大切です。解体しても売れるとは限りません。売れ残ると二重の負担になります。見込みを確認してからにしましょう。まず査定を受けましょう。

解体する前に買取査定を受けるべき理由

理由	内容
建物付きで買える	現況のまま解体せず買取できる
解体費が不要	会社が必要なら解体する
再建築不可の注意	壊すと建て直せず価値が下がる

建物付きのまま買い取れることが多い

解体する前に買取査定を受けるべき理由の一つは、建物付きのまま買い取れることが多いからです。「古い建物は壊さないと売れない」と思われがちですが、訳あり物件に強い不動産会社なら古い建物が付いたまま現況のまま買い取れることが多いです。不動産会社は買い取ったあとに自社でリフォームして再販したり、必要なら解体して土地として活用したりするため、建物付きの状態でも買い取れるのです。つまり売主がわざわざお金をかけて解体する必要がないのです。解体する前に買取査定を受ければ「建物付きのまま、いくらで買い取れるか」が分かります。建物付きのまま買い取れることが多いです。解体せずに売れます。まず査定を受けましょう。解体は不要なことが多いです。

解体費を売主が負担せずに済む

解体する前に買取査定を受けるべき理由として、解体費を売主が負担せずに済むということがあります。建物付きのまま不動産会社が買い取れば、その後の解体は必要に応じて買い取った会社が行います。つまり解体が必要な場合でもその費用は会社が負担するため、売主が100万円以上の解体費を自分で払う必要がありません。👉 計算例：自分で解体してから売ると解体費120万円を売主が負担しますが、建物付きのまま買取なら、その120万円を負担せずに済み、その分だけ手元にお金が多く残ります。解体費を自分で払ってから売るのと、建物付きのまま売るのとでは、手取りが大きく変わることがあります。解体費を売主が負担せずに済みます。会社が必要なら解体します。大きな出費を避けられます。手取りが多く残ります。

再建築不可なら解体は特に慎重に

解体する前に買取査定を受けるべき理由として、再建築不可の土地は解体が特に慎重にということがあります。再建築不可の土地とは、建築基準法の接道義務（敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさないなどの理由で、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。こうした土地で建物を解体してしまうと、二度と建物を建てられないただの土地になってしまい、かえって売りにくくなったり価値が下がったりすることがあります。建物が付いている状態なら、その建物をリフォームして活用できる可能性が残っていますが、解体するとその可能性もなくなってしまいます。ですから再建築不可の土地は解体する前に必ず買取査定を受けて、建物付きのままの価値を確認することが大切です。再建築不可なら解体は特に慎重に。壊すと建て直せなくなります。価値が下がることもあります。当社は再建築不可も建物付きで買い取れます。

解体すべきか迷ったときの進め方

進め方	内容
まず査定	建物付きで買取査定を受ける
両方を比較	建物付きと更地の手取りを比べる
専門家に相談	訳あり物件に強い会社に相談

まず建物付きで査定を受ける

解体すべきか迷ったときは、まず建物付きのまま査定を受けることが大切です。解体するかどうかを決める前に、今の建物が付いた状態でいくらで買い取ってもらえるかを確認しましょう。建物付きのままでも十分な金額で買い取ってもらえるなら、わざわざ解体費をかけて更地にする必要はありません。査定を受けることは基本的に無料で、依頼したからといって必ず売らなければならないわけでもありません。まずは気軽に建物付きの状態で査定を受けて、現状の価値を知ることから始めましょう。まず建物付きで査定を受けましょう。解体はその後で判断できます。査定は無料が基本です。現状の価値を知りましょう。

建物付きと更地の手取りを比べる

解体すべきか迷ったときは、建物付きと更地の手取りを比べることが大切です。建物付きのまま売った場合の手取りと、解体して更地にしてから売った場合の手取りを比べてみましょう。更地にして売る場合は解体費（100万円以上かかることも）を差し引き、解体後に売れ残った場合の高くなった固定資産税の負担も考える必要があります。👉 計算例：建物付きで480万円で売れる場合と、更地にして550万円で売れるが解体費120万円がかかる場合を比べると、後者の手取りは430万円となり、建物付きで売るほうが50万円多く残る計算です。このように更地にしたほうが必ず得とは限りませんので、両方の手取りを比べて有利なほうを選びましょう。建物付きと更地の手取りを比べましょう。解体費を引いて考えます。更地が得とは限りません。手取りで判断しましょう。

訳あり物件に強い会社に相談する

解体すべきか迷ったときは、訳あり物件に強い会社に相談することがおすすめです。古い建物や再建築不可、事故物件など訳あり物件の扱いに慣れた会社は、その物件を解体すべきか建物付きのまま買い取るのが良いかを現実的に判断できます。こうした会社は建物付きのまま現況で買い取れることが多く、解体が必要な場合でも会社が負担してくれるため、売主は解体について悩む必要がありません。また再建築不可の土地など解体すると価値が下がる物件についても、適切なアドバイスをもらえます。解体するかどうかを自己判断で決める前に、まず訳あり物件に強い会社に相談しましょう。訳あり物件に強い会社に相談しましょう。解体の要否を判断してもらえます。自己判断は損のもとです。当社も解体前のご相談を歓迎します。

解体が必要になるのはどんなケースか

ケース	内容
老朽化で危険	倒壊の恐れがある場合
土地として活用	更地のほうが活用しやすい場合
買主が更地希望	買主が更地を求める場合

老朽化で危険なケース

解体が必要になるケースの一つが、建物の老朽化が進み危険な場合です。長く放置された空き家などで建物がひどく傷み、倒壊の恐れがあったり屋根や壁が崩れて近隣に危険を及ぼしたりする場合は、解体を検討する必要があります。特に空家対策特別措置法に基づき行政から「特定空家」に指定され勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が除外されたり、最終的に行政による強制的な対応（行政代執行）の対象になったりすることがあります。ただしこうした場合でも、解体を自分でする前に、まず訳あり物件に強い不動産会社に相談することが大切です。会社が建物付きのまま買い取れたり、解体を負担してくれたりすることがあるからです。老朽化で危険なケースでも、まず相談しましょう。特定空家には注意が必要です。自分で壊す前に相談を。会社が対応できることもあります。

土地として活用するケース

解体が必要になるケースとして、土地として活用する場合もあります。建物が古くてもう使えず、その土地を新しく住宅を建てたり駐車場にしたり、別の用途で活用したりする場合は建物の解体が必要になります。ただしこの判断も、売主が自分でするのではなく、買い取る不動産会社が活用方法に合わせて行うのが合理的です。不動産会社はその土地をどう活用・再販するかを考えたうえで、必要なら自社で解体します。売主が先に解体してしまうと、固定資産税が上がったり買主の希望する形と合わなかったりすることがあります。👉 計算例：建物付きで480万円、更地にして550万円でも解体費120万円なら手取り430万円というように、土地活用のための解体は会社が買い取ってから行うほうが、売主の負担が少なくて済みます。土地活用のための解体は会社に任せましょう。活用方法に合わせて解体されます。先に壊すとずれが生じます。会社の判断が合理的です。

買主が更地を希望するケース

解体が必要になるケースとして、買主が更地を希望する場合もあります。買主によっては「建物はいらないので更地にして引き渡してほしい」と希望することがあります。この場合は解体が必要になりますが、その費用を誰が負担するか、解体をいつ行うかは契約の条件として取り決めます。不動産会社による買取であれば、会社が買い取ってから自社で解体することが多いため、売主が解体費を負担せずに済みます。一方で個人の買主に仲介で売る場合は「更地渡し」が条件だと、売主が解体費を負担することになりがちです。買主が更地を希望する場合でも、買取なら解体は会社に任せられることが多いです。買主が更地を希望しても買取なら安心です。解体費の負担を確認しましょう。買取なら会社が解体します。当社も現況のまま買い取れます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「古い家なので、解体して更地にしてから売ろうと思っています」というご相談をよくいただきます。そのお気持ちはよく分かるのですが、解体する前にぜひ一度、建物付きのまま買取査定を受けていただきたいのです。理由は大きく三つあります。一つ目は解体費の問題です。木造の解体は1坪あたり3〜5万円ほどで、30坪の家なら100万円から150万円かかることもあり、決して小さな出費ではありません。二つ目は固定資産税です。土地の上に住宅が建っていると住宅用地の特例で200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されていますが、更地にするとこの特例が外れ、翌年から土地の固定資産税が最大で約6倍に増えてしまいます。解体してすぐ売れればよいのですが、売れ残ると解体費に加えて高くなった税金を払い続けることになり二重の負担です。三つ目は、解体しても必ず売れるとは限らないということです。

そして訳あり物件に強い私たちのような会社は、古い建物が付いたまま現況のまま買い取れることが多いのです。買い取った後に自社でリフォームして再販したり、必要に応じて解体して土地として活用したりしますので、売主さんがわざわざ解体する必要はありません。解体が必要な場合でもその費用は私たちが負担しますので、売主さんが100万円以上の解体費を払わずに済み、その分だけ手元に多くお金が残ります。特に注意していただきたいのが再建築不可の土地です。接道義務を満たさないなどの理由で今ある建物を取り壊すと新しい建物が建てられない土地では、解体してしまうと二度と建物を建てられないただの土地になり、かえって売りにくく価値も下がってしまいます。建物が付いていればリフォームして活用できる可能性が残ります。ですから解体すべきか迷ったら、まず建物付きのまま査定を受け、建物付きと更地それぞれの手取りを比べて判断してください。自己判断で先に壊してしまう前に、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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よくある質問

古い家は解体してから売るべき？

建物付きで買えることが多く解体前に査定を受けます。

解体費はいくらかかる？

木造で1坪3〜5万円、30坪で100万円超のこともあります。

更地にすると税金は上がる？

住宅用地特例が外れ最大約6倍に増えることがあります。

建物付きでも買い取れる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買い取れます。

解体費は誰が負担する？

建物付き買取なら会社が負担することが多いです。

再建築不可でも解体していい？

壊すと建て直せず価値が下がるため特に慎重にします。

更地にすれば必ず売れる？

売れ残ると二重の負担になり見込みの確認が大切です。

査定は有料？

査定は無料が基本で売却の義務もありません。

建物付きと更地どちらが得？

解体費を引いた手取りを比べて判断します。

まず何をすればいい？

解体前に訳あり物件に強い会社へ相談するのが安心です。

まとめ

訳あり物件を解体する前に買取査定を受けるべき理由は、大きく分けて費用と税金の問題、そして建物付きのまま買い取ってもらえるということにあります。まず建物の解体には木造で1坪あたり3〜5万円、30坪の家なら100万円から150万円ほどかかることもあり大きな出費です。さらに建物を取り壊して更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて、翌年からの土地の固定資産税が最大で約6倍に増えてしまいます。解体してすぐ売れればよいですが、売れ残ると解体費に加えて高くなった税金を払い続ける二重の負担になります。解体しても必ず売れるとは限らないため、解体は売れる見込みがはっきりしてから行うほうが安全です。

そして訳あり物件に強い不動産会社なら、古い建物が付いたまま現況のまま買い取れることが多く、解体が必要な場合でもその費用は会社が負担するため、売主が100万円以上の解体費を払わずに済みます。特に再建築不可の土地は、解体すると新しい建物を建てられないただの土地になり、かえって売りにくく価値も下がるため、解体は特に慎重に判断する必要があります。解体すべきか迷ったときは、まず建物付きのまま査定を受け、建物付きと更地それぞれの手取りを比べて有利なほうを選びましょう。自己判断で先に解体してしまうとかえって損をすることがあります。解体する前に、まずは訳あり物件に強い不動産会社にお気軽にご相談ください。建物付きのまま現況での買取が可能か、一緒に確認いたします。