訳あり不動産の相続税評価と買取価格の違いを解説

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産の「相続税評価額」と「買取価格」は目的も計算方法も異なる、別の金額です。相続税評価額は相続税を計算するための税制上の評価額（土地は路線価方式など、建物は固定資産税評価額）で買取価格は不動産会社が実際に支払う、市場の取引価格です。訳あり不動産では相続税評価額が再建築不可や事故などのマイナス要因を十分に反映しきれず、実際に売れる買取価格より高く出てしまうことがあり、その差が相続税の負担感や納税のための資金繰りに影響します。相続税評価額が高くても、実際にはその金額で売れないことがあるため、評価額と買取価格の違いを理解し納税資金の確保や減額の特例なども含めて税理士と連携して判断することが大切です。

訳あり不動産を相続すると「相続税評価額」という金額が出てきます。しかしこれは実際に売れる「買取価格」とは別物です。両者の違いを知らないと思わぬ税負担に戸惑うことも。違いを知っておきましょう。

この記事では訳あり不動産の相続税評価と買取価格の違いを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、相続税の申告や計算を行う立場ではないため、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

相続税評価額と買取価格の違い

項目	相続税評価額	買取価格
目的	相続税の計算	実際の売買
土地の計算	路線価方式など	市場の需給で決まる
建物の計算	固定資産税評価額	再販の見立てで決まる
訳あり要因	反映しきれないことも	価格に反映される

相続税評価額とは

まず、相続税評価額とは何かを知っておきましょう。相続税評価額とは相続税を計算するために国の定めたルールで算出する、その財産の評価額です。土地は主に「路線価方式」（道路ごとに定められた路線価に面積をかけて計算する方法）や路線価のない地域では「倍率方式」で評価します。路線価は一般に公示地価の約80%が目安とされています。建物は原則として固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。つまり、相続税評価額はあくまで税金を計算するための税制上の金額であり、実際にその金額で売れるという意味ではありません。相続税評価額は相続税の計算用の金額です。土地は路線価方式などで計算します。建物は固定資産税評価額です。売れる金額とは別物です。

買取価格とは

次に買取価格とは何かを知っておきましょう。買取価格とは不動産会社がその不動産を実際に買い取るときに支払う金額です。これは市場の需要と供給やその物件をどう活用・再販できるかという見立てから決まる、実際の取引価格です。訳あり不動産の買取価格は再建築不可、事故、老朽化、残置物ありなどのマイナス要因をふまえて現実的にいくらなら、買い取って利益を出せるかという観点で決まります。つまり、買取価格は「実際にその金額で売れる」金額であり、相続税評価額のような税制上の金額とは性質がまったく違います。買取価格は実際に売れる金額です。市場の需給や活用の見立てで決まります。訳あり要因も価格に反映されます。評価額とは性質が違います。

目的も計算方法も違う

相続税評価額と買取価格は目的も計算方法も違うということを押さえておきましょう。相続税評価額は「相続税を計算するため」の金額で国の定めたルール（路線価方式など）で算出します。買取価格は「実際に売買するため」の金額で市場の需給や再販の見立てで決まります。この二つは目的が違うため、金額も一致しないのが普通です。特に訳あり不動産では相続税評価額がマイナス要因を十分に反映しきれず、実際に売れる買取価格より高く出てしまうことがあります。「評価額が高い＝高く売れる」ではないということを理解しておくことが大切です。目的も計算方法も違います。金額が一致しないのが普通です。評価額が高くても、高く売れるとは限りません。違いの理解が大切です。

訳あり不動産で差が出やすい理由

理由	内容
評価が画一的	路線価は個別事情を反映しにくい
訳あり要因	再建築不可・事故などで実勢が下がる
需要の少なさ	買い手が限られ価格が下がる

相続税評価は画一的になりやすい

訳あり不動産で評価額と買取価格に差が出やすい理由の一つは相続税評価が画一的になりやすいことです。相続税評価で使う路線価は道路ごとに定められた金額でその道路に面した土地を面積に応じて評価します。一定の補正（間口が狭い、奥行きが長い、不整形地など）はありますが、基本的には画一的な計算方法です。そのため、その土地が抱える、個別の事情（再建築不可、事故、極端な使いにくさなど）を十分に反映しきれないことがあります。結果として相続税評価額が実際の売れる金額より高めに出てしまうことがあるのです。相続税評価は画一的になりやすいです。個別事情を反映しきれないことも。評価額が高めに出ることがあります。実勢とずれることがあります。

訳あり要因で実勢価格が下がる

訳あり不動産で差が出やすい理由として訳あり要因で実勢価格（実際に売れる価格）が下がることがあります。再建築不可、事故物件、老朽化、残置物あり、共有持分などのマイナス要因は実際の取引では価格を大きく下げる要因になります。これらの要因は買い手にとってリスクや使いにくさにつながるため、実勢価格は相続税評価額よりずっと低くなることがあります。👉 計算例：たとえば、相続税評価額が1,000万円の土地でも、再建築不可で活用が難しければ、実際の買取価格はその半分以下の400万円程度になることもあります。このように訳あり要因のある不動産は評価額と実勢価格の差が大きくなりやすいのです。訳あり要因で実勢価格が下がります。評価額より低く売れることがあります。マイナス要因が価格を下げます。差が大きくなりやすいです。

需要が少なく買い手が限られる

訳あり不動産で差が出やすい理由として需要が少なく、買い手が限られることもあります。訳あり不動産は一般の個人の買主が敬遠することが多く、買える相手が限られます。買い手が限られると競争が起きにくく、価格は下がりやすくなります。特に地方や過疎地の訳あり不動産はそもそも需要が少ないため、相続税評価額がついていても、実際にはなかなか、売れず、安い金額でしか、買い手がつかないこともあります。訳あり物件に強い不動産会社なら、こうした物件も買い取れますが、それでも、買取価格は需要の少なさをふまえた、現実的な金額になります。需要が少ないと買い手が限られます。価格は下がりやすくなります。地方では特に売りにくいことも。実勢は需要を反映します。

違いをふまえた売却の進め方

進め方	内容
納税資金の確保	評価額で課税・現金が必要
減額の特例	使える特例を税理士に確認
買取で現金化	実勢を確認し早めに現金化

納税資金の確保を考える

違いをふまえた売却の進め方としてまず、納税資金の確保を考えましょう。相続税は相続税評価額をもとに計算されます。つまり、実際には安くしか売れない訳あり不動産でも、評価額が高ければ、その評価額に応じた、相続税がかかることがあります。相続税は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に現金で納めるのが原則です。「評価額は高いのに現金がない」という状況だと納税資金に困ることがあります。そこで訳あり不動産を買取で早めに現金化して納税資金に充てるという進め方が有効なことがあります。納税資金の確保を考えましょう。評価額で相続税がかかります。10か月以内に現金で納めます。買取で納税資金を作る方法も。

使える特例を税理士に確認する

違いをふまえた売却の進め方として使える特例を税理士に確認することも大切です。相続税や売却にかかる税金には負担を軽くできる、さまざまな特例があります。たとえば、相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、遺産の総額がこの範囲内なら、相続税はかかりません。また、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除や相続税を納めた場合の取得費加算の特例などもあります。これらの特例は要件が細かく、適用の判断は専門的ですので、税理士に相談することが大切です。なお、不動産会社は税務申告を代理できませんので、税金のことは税理士に相談する必要があります。使える特例を税理士に確認しましょう。相続税には基礎控除があります。空き家3,000万円控除などもあります。判断は税理士に相談を。

買取で実勢価格を確認し現金化する

違いをふまえた売却の進め方として買取で実勢価格を確認し現金化することがおすすめです。相続税評価額はあくまで税金の計算用の金額ですので、実際にその不動産がいくらで売れるのか（実勢価格）は買取査定を受けて確認することが大切です。買取査定を受ければ、その訳あり不動産が実際にいくらで現金化できるのかがはっきりします。実勢価格が分かれば、納税資金が足りるかどうか、ほかの財産で補う必要があるかといった、資金計画も立てやすくなります。そして訳あり物件に強い会社なら、現況のまま早めに買い取ってくれるため、納税期限（10か月）にも間に合わせやすいです。買取で実勢価格を確認しましょう。実際に売れる金額が分かります。資金計画も立てやすくなります。当社も実勢に基づく査定をいたします。

相続した訳あり不動産を売るときの進め方

進め方	内容
実勢を査定で確認	実際に売れる金額を知る
相続登記を済ませる	名義変更してから売却
税理士と連携	納税資金と特例を確認

早めに実勢を査定で確認する

相続した訳あり不動産を売るときは早めに実勢（実際に売れる金額）を査定で確認することが大切です。相続税評価額はあくまで税金の計算用の金額で実際にいくらで売れるかは別です。買取査定を受ければ、その訳あり不動産が実際にいくらで現金化できるのかがはっきりします。実勢が分かれば、相続税の納税資金が足りるかどうか、ほかの財産で補う必要があるかといった、資金計画も立てやすくなります。相続税の納税には相続開始を知った日の翌日から10か月という期限があるため、早めに実勢を確認しておくことが大切です。早めに実勢を査定で確認しましょう。評価額と実勢は別です。資金計画が立てやすくなります。納税期限に備えられます。

相続登記を済ませる

相続した訳あり不動産を売るときは相続登記を済ませる必要があります。相続した不動産は名義が亡くなった方のままだとそのままでは売れないため、相続登記（名義を相続人に変更する手続き）をしてから売却します。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要で登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）もかかります。👉 計算例：固定資産税評価額が1,000万円なら、相続登記の登録免許税は4万円（1,000万円×0.4%）です。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。相続登記は司法書士の専門分野ですので、不動産会社と連携した司法書士に依頼するとスムーズです。相続登記を済ませましょう。名義のままでは売れません。2024年4月から義務化されています。司法書士に依頼するとスムーズです。

税理士と連携して納税に備える

相続した訳あり不動産を売るときは税理士と連携して納税に備えることが大切です。相続税は相続税評価額をもとに計算され、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に現金で納めるのが原則です。「評価額は高いのに実際には安くしか売れず、現金もない」という状況だと納税に困ることがあります。そこで訳あり不動産を買取で早めに現金化し納税資金に充てるという進め方が有効なことがあります。あわせて相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）や空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例など、税負担を軽くできる制度も税理士に確認しましょう。なお、不動産会社は税務申告を代理できませんので、税金は税理士の分野です。税理士と連携して納税に備えましょう。買取で納税資金を作る方法も。特例も確認しましょう。当社も税理士へおつなぎします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続税の評価額が高いのに不動産会社の査定はずっと安い。どうして？」というご相談をいただくことがあります。これは相続税評価額と買取価格が目的も計算方法も違う、別の金額だからです。まずお伝えしておくと私たちは不動産会社であり、相続税の申告や計算を行う立場ではありませんので、税金については税理士へおつなぎする形でご説明します。そのうえで申し上げると相続税評価額は相続税を計算するために国の定めたルールで算出する金額です。土地は路線価方式（路線価は公示地価の約80%が目安）建物は固定資産税評価額が基本で間口や奥行きなどの一定の補正はあるものの、基本的には画一的な計算です。そのため、再建築不可や事故、極端な使いにくさといった、その土地ならではの個別事情を十分に反映しきれず、評価額が実勢より高めに出てしまうことがあります。一方、買取価格は市場の需給やその物件をどう活用・再販できるかの見立てから決まる、実際の取引価格です。訳あり要因は買い手にとってのリスクや使いにくさにつながるため、買取価格にしっかり反映され、評価額より低くなることが多いのです。

たとえば、相続税評価額が1,000万円の土地でも、再建築不可で活用が難しければ、実際の買取価格は400万円程度になることもあります。ここで問題になりやすいのが納税資金です。相続税は評価額をもとに計算され、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に現金で納めるのが原則です。「評価額は高いのに実際にはその金額で売れず、現金もない」という状況だと納税に困ってしまいます。そこで訳あり不動産を買取で早めに現金化し納税資金に充てるという進め方が有効なことがあります。あわせて相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）や相続した空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例など、税負担を軽くできる制度もありますので、これらは税理士にご確認ください。私たちは訳あり不動産が実際にいくらで現金化できるか、実勢に基づいた査定をご提供し税理士とも連携しながら、納税資金の確保や売却のタイミングをサポートします。評価額と実際に売れる金額の違いで戸惑われたら、まずは査定で実勢を確認することから始めましょう。

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よくある質問

相続税評価額と買取価格は同じ？

目的も計算も違う別の金額です。

相続税評価額はどう決まる？

土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額です。

評価額が高ければ高く売れる？

必ずしもそうではなく実勢は低いことがあります。

なぜ訳あり物件で差が出る？

訳あり要因が実勢を下げ評価は反映しにくいためです。

路線価は時価と同じ？

路線価は公示地価の約80%が目安です。

評価額で相続税がかかる？

評価額をもとに相続税が計算されます。

相続税の納税期限は？

知った日の翌日から10か月以内に現金で納めます。

納税資金がないときは？

買取で早めに現金化する方法があります。

使える特例は？

基礎控除や空き家3,000万円控除を税理士に確認します。

実際に売れる金額を知るには？

買取査定で実勢価格を確認します。

まとめ

訳あり不動産の「相続税評価額」と「買取価格」は目的も計算方法も異なる、別の金額です。相続税評価額は相続税を計算するための税制上の評価額で土地は路線価方式（路線価は公示地価の約80%が目安）建物は固定資産税評価額が基本です。一方、買取価格は不動産会社が実際に支払う、市場の取引価格でその物件をどう活用・再販できるかの見立てから決まります。訳あり不動産では相続税評価が画一的で個別事情を反映しきれないこと再建築不可や事故などの訳あり要因で実勢価格が下がること需要が少なく買い手が限られることから相続税評価額が実際に売れる買取価格より高く出てしまうことがあります。「評価額が高い＝高く売れる」ではないという点を理解しておくことが大切です。

この違いは相続税の負担や納税のための資金繰りに影響します。相続税は評価額をもとに計算され、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に現金で納めるのが原則ですので、「評価額は高いのにその金額では売れず、現金もない」という状況に注意が必要です。こうした場合は訳あり不動産を買取で早めに現金化し納税資金に充てる進め方が有効なことがあります。あわせて相続税の基礎控除や空き家の3,000万円特別控除、取得費加算の特例など、税負担を軽くできる制度も税理士に確認しましょう。なお、当社は不動産会社であり、税務申告を代理できませんので、税金は税理士へおつなぎします。実際に売れる金額（実勢価格）を知るには買取査定が確実です。評価額と実勢の違いで戸惑われたら、まず査定で実勢を確認することから始めましょう。