所有者が認知症の場合、訳あり不動産は売れる？成年後見制度も解説

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

不動産の所有者が認知症などで判断能力を失っている場合、本人は売買契約を結べないため、原則としてそのままでは売却できません。家族が勝手に本人の不動産を売ることもできません。このような場合は「成年後見制度」を利用し家庭裁判所が選んだ成年後見人が本人に代わって財産を管理・処分します。ただし、本人が住んでいる（または住んでいた）居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。成年後見制度の利用や居住用不動産の売却許可には専門的な手続きが必要なため、まず、制度や手続きについては弁護士・司法書士に売却については訳あり物件に強い不動産会社に早めに相談することが大切です。

所有者が認知症などで判断能力を失っていると訳あり不動産の売却は簡単には進められません。実は成年後見制度という仕組みを使う方法があります。所有者が認知症の場合の売却と成年後見制度を知っておきましょう。

この記事では所有者が認知症の場合、訳あり不動産は売れるか、成年後見制度も含めて一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、成年後見の申立てなどの法律手続きを行う立場ではないため、制度や手続きは弁護士・司法書士へ連携・紹介する形でサポートします。

所有者が認知症だと売却できない理由

項目	内容
契約には判断能力が必要	本人が判断できないと無効
家族でも代われない	勝手に売ることはできない
解決策	成年後見制度を利用する

契約には判断能力が必要

所有者が認知症だと売却できない理由は契約には判断能力が必要だからです。不動産の売買契約はその内容を理解し自分の意思で判断して結ぶ必要があります。認知症などで判断能力が失われていると契約の内容を理解して判断することができません。判断能力がない状態で結ばれた契約は法律上、無効となるおそれがあります。ですから所有者が認知症で判断能力を失っている場合、その本人が不動産を売却することは原則としてできないのです。これは判断能力が不十分な人を不利益な契約から守るための仕組みでも、あります。契約には判断能力が必要です。認知症だと判断できません。無効になる、おそれがあります。本人を守る、仕組みでもあります。

家族でも勝手には売れない

所有者が認知症の場合、家族でも、勝手には売れないことを知っておきましょう。「親が認知症だから子どもが代わりに売ればいい」と思う方もいますが、それはできません。不動産は所有者本人の財産であり、家族であっても、本人の同意や正式な代理権なく、勝手に売ることはできません。たとえ、家族のためを思ってのことでも、本人の判断能力がないまま、家族が勝手に手続きを進めるとトラブルや無効の原因になります。本人に代わって財産を処分するには後述する、成年後見制度などの正式な手続きが必要です。家族でも、勝手には売れません。本人の財産だからです。代理権が必要です。正式な手続きが必要です。

解決策は成年後見制度

所有者が認知症の場合の解決策は成年後見制度を利用することです。判断能力を失った人の財産を管理・処分するための制度が「成年後見制度」です。この制度を使えば、家庭裁判所が選んだ「成年後見人」が本人に代わって財産を管理し必要に応じて不動産を売却することができます。つまり、所有者が認知症で判断能力がない場合でも、成年後見制度を利用することで訳あり不動産を売却できる、道が開けるのです。ただし、成年後見制度の利用や不動産の売却には家庭裁判所が関わる、専門的な手続きが必要です。解決策は成年後見制度です。後見人が代わりに管理・処分します。これで売却の道が開けます。専門的な手続きが必要です。

成年後見制度とは

項目	内容
目的	判断能力が不十分な人を保護
後見人	家庭裁判所が選任する
居住用不動産の売却	家庭裁判所の許可が必要

制度の目的と仕組み

成年後見制度の目的と仕組みを知っておきましょう。成年後見制度とは認知症や知的障害などで判断能力が不十分な人を法律的に保護し支えるための制度です。判断能力の程度に応じて後見、保佐、補助の3つの類型があり、最も判断能力が低い場合に利用されるのが「後見」です。家庭裁判所に申し立てて選ばれた、成年後見人が本人に代わって財産を管理したり、契約を結んだりして本人を支えます。後見人には家族がなることもありますが、家庭裁判所の判断で弁護士や司法書士などの専門家が選ばれることもあります。制度の目的は本人の保護です。判断能力で3類型があります。後見人が本人を支えます。家庭裁判所が選任します。

後見人は家庭裁判所が選ぶ

成年後見制度では後見人は家庭裁判所が選ぶことを知っておきましょう。成年後見制度を利用するには本人の住所地を管轄する、家庭裁判所に後見開始の申し立てをします。申し立てができるのは本人や配偶者、四親等内の親族などです。家庭裁判所が本人の判断能力などを確認したうえで成年後見人を選任します。誰を後見人にするかは家庭裁判所が判断するため、家族が希望しても、必ず、その人が選ばれるとは限りません。財産が多い場合や親族間でもめている場合などは弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選ばれることもあります。後見人は家庭裁判所が選びます。親族などが申し立てます。希望どおりとは限りません。専門家が選ばれることもあります。

居住用不動産の売却には許可が必要

成年後見制度で特に重要なのが居住用不動産の売却には許可が必要ということです。成年後見人が本人の財産を管理・処分するといっても、自由に何でも、できるわけではありません。特に本人が住んでいる（または以前住んでいた）「居住用不動産」を売却・賃貸・抵当権設定などする場合は家庭裁判所の許可が必要です。これは本人の生活の基盤である、住まいを本人の不利益にならないよう守るためのルールです。家庭裁判所はその売却が本人にとって必要で適切かを判断したうえで許可します。ですから認知症の所有者の自宅などを売却する場合は後見人を選任したうえで家庭裁判所の許可を得るという手続きが必要になります。居住用不動産の売却には許可が必要です。本人の住まいを守るためです。家庭裁判所が適切かを判断します。手続きが必要になります。

認知症の所有者の不動産を売る進め方

進め方	内容
専門家に相談	後見制度を弁護士・司法書士へ
後見開始の申立て	家庭裁判所に申し立てる
許可を得て売却	後見人が売却を進める

まず専門家に相談する

認知症の所有者の不動産を売るにはまず、専門家に相談しましょう。成年後見制度の利用は専門的で複雑な手続きです。制度を利用すべきか、どの類型にあたるか、後見人を誰にするかといった判断は弁護士や司法書士などの専門家に相談するのが安心です。専門家に相談すれば、本人の状況に応じた、適切な進め方をアドバイスしてもらえます。なお、当社は不動産会社であり、成年後見の申立てなどの法律手続きを行う立場ではないため、制度や手続きについては弁護士・司法書士へおつなぎする形でサポートします。まず、専門家に相談しましょう。制度の利用は専門的です。弁護士・司法書士に相談を。当社も専門家へおつなぎします。

後見開始の申立てをする

認知症の所有者の不動産を売るには後見開始の申立てをします。成年後見制度を利用するには本人の住所地を管轄する、家庭裁判所に後見開始の申し立てを行います。申し立てには申立書のほか、本人の診断書、戸籍、財産に関する資料などが必要です。家庭裁判所が本人の判断能力を確認し成年後見人を選任すると後見が開始されます。申し立てから後見開始までには一定の期間（おおむね数か月）がかかることが多いため、売却を急ぐ場合でも、時間に余裕を持って進める必要があります。後見開始の申立てをします。家庭裁判所に申し立てます。診断書などが必要です。数か月、かかることもあります。

許可を得て後見人が売却を進める

後見が開始されたら、許可を得て後見人が売却を進めます。成年後見人が選任されたら、後見人が本人に代わって不動産の売却を進めます。本人の居住用不動産を売却する場合は前述のとおり、家庭裁判所の許可が必要ですので、後見人が許可を申し立てて得たうえで売却します。訳あり不動産の査定や買取は訳あり物件に強い不動産会社が担当し後見人と連携して進めます。👉 計算例：たとえば、後見人が訳あり物件を買取で500万円で売却すれば、その代金は本人の財産として後見人が管理し本人の生活費や介護費用などに充てられます。許可を得て後見人が売却を進めます。居住用は家庭裁判所の許可が必要です。後見人と不動産会社が連携します。当社も後見人と連携して対応します。

認知症になる前にできる備え

備え	内容
元気なうちに方針	本人の意思で売却を判断
家族信託	あらかじめ財産管理を託す
早めに専門家へ	選択肢を相談しておく

元気なうちに方針を決めておく

認知症になる前にできる備えの一つは元気なうちに方針を決めておくことです。所有者が認知症になってしまうと本人の意思が確認できず、不動産の売却には成年後見制度が必要になり、手続きが大変です。そうなる前に所有者本人が元気で判断できるうちにその不動産をどうするか（売却するか、誰かが住むか）を家族で話し合って決めておくことが大切です。本人が元気なうちなら、本人の意思で売却を判断でき、成年後見制度を使わずに通常どおり、売却できます。「いつか、考えよう」と先送りせず、元気なうちに方針を決めておくことが将来の負担を減らします。元気なうちに方針を決めましょう。本人の意思で売却できます。成年後見制度を使わずに済みます。先送りしないことが大切です。

家族信託という選択肢

認知症になる前にできる備えとして家族信託という選択肢もあります。家族信託とは元気なうちに自分の財産の管理や処分を信頼できる、家族に託しておく、仕組みです。あらかじめ、家族信託の契約を結んでおけば、将来、本人が認知症になっても、託された家族が本人に代わって不動産を売却したり、管理したりできます。成年後見制度のように家庭裁判所の関与や居住用不動産の売却許可が必要なく、より柔軟に財産を管理できる、メリットがあります。👉 計算例：たとえば、親が元気なうちに子を受託者とする家族信託を結んでおけば、将来、親が認知症になっても、子が訳あり不動産を適切な時期に売却できます。家族信託は専門的な契約ですので、弁護士・司法書士に相談しましょう。家族信託という選択肢があります。元気なうちに管理を託します。認知症後も家族が売却できます。専門家に相談しましょう。

早めに専門家に相談しておく

認知症になる前にできる備えとして早めに専門家に相談しておくことも大切です。成年後見制度や家族信託など、認知症に備える、制度はいくつか、あり、それぞれ、メリットや注意点が異なります。どの方法がその家庭に合っているかは専門的な判断が必要なため、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談しておくと安心です。また、その訳あり不動産がいくらで売れるのかを訳あり物件に強い不動産会社で査定しておけば、売却するかどうかの判断材料になります。本人が元気なうちに制度や売却の選択肢を知っておくことがいざというときのスムーズな対処につながります。なお、当社は制度の手続きを行う立場ではないため、弁護士・司法書士へおつなぎします。早めに専門家に相談しましょう。制度の選択肢を知っておきます。査定で価値も知っておきます。当社も専門家と連携してサポートします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「親が認知症になってしまい、親名義の訳あり不動産を売りたいのですが」というご相談をいただくことがあります。まずお伝えしておきたいのは不動産の所有者が認知症などで判断能力を失っている場合、本人は売買契約を結べないため、原則としてそのままでは売却できないということです。売買契約は内容を理解して自分の意思で判断する必要があり、判断能力がないまま結ばれた契約は無効になるおそれがあります。そして「親が認知症だから子どもが代わりに売ればいい」と思われがちですが、家族であっても、本人の正式な代理権なく勝手に売ることはできません。これは判断能力が不十分な方を不利益な契約から守るための仕組みです。こうした場合の解決策が「成年後見制度」です。家庭裁判所が選んだ成年後見人が本人に代わって財産を管理・処分し必要に応じて不動産を売却できます。ただし、ここで特に重要なのが本人が住んでいる（または以前住んでいた）居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要だという点です。これは本人の生活の基盤である住まいを守るためのルールです。なお、私たちは不動産会社であり、成年後見の申立てなどの法律手続きを行う立場ではありませんので、制度や手続きは弁護士・司法書士へおつなぎします。

進め方としてはまず、成年後見制度を利用すべきか、どの類型にあたるか、後見人を誰にするかといった点を弁護士や司法書士などの専門家に相談します。そのうえで本人の住所地を管轄する家庭裁判所に後見開始の申し立てを行い、診断書や財産資料などをそろえます。家庭裁判所が本人の判断能力を確認して成年後見人を選任すると後見が開始されます。申し立てから後見開始まではおおむね数か月かかることが多いので、売却を急ぐ場合でも時間に余裕を持って進める必要があります。後見人が選任されたら、居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可を得たうえで後見人が本人に代わって売却を進めます。訳あり不動産の査定や買取は私たちのような訳あり物件に強い会社が後見人と連携して担当します。売却代金は本人の財産として後見人が管理し生活費や介護費用などに充てられます。また、これからの備えとしてはご本人が元気なうちに家族で方針を話し合っておくこと家族信託という選択肢を検討しておくことも有効です。認知症の所有者の不動産売却は手続きに時間と専門的な対応が必要ですが、制度を正しく使えば売却できます。まずは弁護士・司法書士と私たちにご相談いただき、連携して進めましょう。

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よくある質問

所有者が認知症でも売れる？

そのままでは売れず成年後見制度を利用します。

家族が代わりに売れる？

勝手には売れず正式な代理権が必要です。

成年後見制度とは？

判断能力が不十分な人を保護し支える制度です。

後見人は誰が選ぶ？

家庭裁判所が選任します。

家族が後見人になれる？

なれることもありますが専門家が選ばれることもあります。

居住用不動産の売却は？

家庭裁判所の許可が必要です。

手続きにどれくらいかかる？

後見開始までおおむね数か月かかります。

どこに相談する？

制度は弁護士・司法書士、売却は不動産会社です。

売却代金はどうなる？

本人の財産として後見人が管理します。

認知症になる前の備えは？

家族で方針を決め家族信託も検討します。

まとめ

不動産の所有者が認知症などで判断能力を失っている場合、本人は売買契約を結べないため、原則としてそのままでは売却できません。売買契約は内容を理解して自分の意思で判断する必要があり、判断能力がないまま結ばれた契約は無効になるおそれがあるからです。また、家族であっても、本人の正式な代理権なく勝手に売ることはできません。こうした場合の解決策が「成年後見制度」で家庭裁判所が選んだ成年後見人が本人に代わって財産を管理・処分し不動産を売却できます。ただし、本人が住んでいる（または以前住んでいた）居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。これは本人の住まいを守るためのルールです。

進め方としてはまず成年後見制度の利用について弁護士や司法書士などの専門家に相談し家庭裁判所に後見開始の申し立てを行い、後見人が選任されたら、居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可を得て後見人が売却を進めます。申し立てから後見開始まではおおむね数か月かかるため、時間に余裕を持って進める必要があります。訳あり不動産の査定や買取は訳あり物件に強い不動産会社が後見人と連携して担当し売却代金は本人の財産として後見人が管理します。なお、これからの備えとしては本人が元気なうちに家族で方針を話し合っておくこと家族信託を検討しておくことも有効です。当社は不動産会社であり、成年後見の申立てなどの法律手続きを行う立場ではないため、制度や手続きは弁護士・司法書士へおつなぎします。所有者が認知症の訳あり不動産の売却でお悩みの方は弁護士・司法書士と私たちにお早めにご相談ください。