建ぺい率・容積率オーバーの家は売却できる？

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

建ぺい率・容積率がオーバーしている家でも売却は可能です。ただし、住宅ローンが組みにくく、再建築すると今より小さい家しか建てられないため、一般の市場では売りにくく、価格も下がりやすいのが実情です。オーバーには建築当時は合法だったのに法改正などで基準に合わなくなった「既存不適格」と建築時から基準に違反している「違反建築」の2種類があり、どちらかによって売りやすさが大きく変わります。まずはどちらに当たるかの確認が大切です。建ぺい率・容積率オーバーの家は一般の不動産会社では扱いが難しいため、訳あり物件に強い不動産会社へ相談し、現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

建ぺい率・容積率がオーバーしている家は「売れないのでは」と不安に思われがちです。しかし、ポイントを押さえれば、こうした訳あり物件もきちんと売却できます。まずはなぜ売りにくいのか、どうすれば売れるのかを正しく知っておきましょう。

この記事では建ぺい率・容積率オーバーの家が売却できるのか、売りにくい理由、売る方法、売却前に確認すべきことを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

建ぺい率・容積率オーバーとは

用語	内容
建ぺい率	敷地面積に対する建築面積の割合
容積率	敷地面積に対する延床面積の割合
既存不適格	建築当時は合法・後の法改正で不適合
違反建築	建築時から基準に違反している

建ぺい率・容積率の基本

建ぺい率・容積率オーバーを理解するにはまず、この2つの基本を押さえる必要があります。建ぺい率とは敷地面積に対する、建築面積（建物を真上から見た面積）の割合のことです。容積率とは敷地面積に対する、延床面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。これらは用途地域ごとに上限が定められており、たとえば、建ぺい率60％・容積率200％といった形で決められています。👉 計算例：敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡まで容積率200％なら、延床面積は200㎡までしか、建てられません。この上限を超えている状態が建ぺい率・容積率オーバーです。建ぺい率は建築面積の割合です。容積率は延床面積の割合です。用途地域ごとに上限があります。上限超過がオーバーです。

オーバーになってしまう理由

建ぺい率・容積率がオーバーになってしまう理由はいくつか、あります。一つは増築です。建築後に部屋やガレージ、サンルームなどを建築確認を取らずに増築すると、建ぺい率・容積率を超えてしまうことがあります。もう一つは法改正です。建築当時は基準内だったのに、その後の都市計画の変更や法改正で用途地域の指定や上限が変わり、結果として、基準を超える状態になってしまうことがあります。さらに建築時から、確認申請の内容と異なる規模で建ててしまった、違法建築のケースもあります。増築が原因のことがあります。法改正で不適合になることも。建築時の違反も原因です。理由で扱いが変わります。

既存不適格と違反建築の違い

建ぺい率・容積率オーバーで特に大切なのが既存不適格と違反建築の違いです。既存不適格とは建築当時は適法に建てられたのに、その後の法改正などで現在の基準に合わなくなった建物のことです。これは違法ではなく、そのまま、住み続けることも売却することもできます。一方、違反建築とは建築の時点から、建築基準法に違反して建てられた建物のことです。違反建築は是正の指導の対象になることがあり、住宅ローンもほぼ組めず、売却がより、難しくなります。まずは自分の家がどちらに当たるのかを確認することが第一歩です。既存不適格は後から不適合に。違反建築は建築時から違反です。違法かどうかが大きく違います。まず、どちらか確認します。

オーバーの家が売りにくい理由

理由	内容
ローンが組みにくい	金融機関の担保評価が低い
再建築で縮む	今より小さい家しか建たない
買主が限られる	一般の買主が敬遠しやすい

住宅ローンが組みにくい

オーバーの家が売りにくい理由の一つは住宅ローンが組みにくいことです。金融機関は融資のときにその不動産を担保として評価します。建ぺい率・容積率オーバーの家は再建築で今と同じ建物が建てられないため、担保価値が低く評価され、買主が住宅ローンを組みにくくなります。特に違反建築の場合は多くの金融機関が融資を認めません。買主がローンを使えないと、現金で買える人に限られてしまい、買い手が大きく、減ってしまいます。これが一般の市場で売りにくくなる、大きな理由です。担保評価が低くなります。違反建築はほぼ融資不可です。買主がローンを使いにくいです。買い手が減ってしまいます。

再建築すると今より小さくなる

オーバーの家が売りにくい理由として再建築すると、今より小さい家しか、建てられないこともあります。建ぺい率・容積率オーバーの家を取り壊して建て替える場合、新しい家は現在の基準に合わせる必要があります。そのため、今、建っている家と同じ大きさの建物は建てられず、より小さい家になってしまいます。👉 計算例：今の延床150㎡の家でも現在の容積率では100㎡までしか建てられないというように建て替えで床面積が大きく減ることがあります。「同じ広さの家に建て替えられない」というのは買主にとって、大きなマイナス材料です。これも売りにくさにつながります。再建築で家が縮みます。同じ広さは建てられません。床面積が大きく減ることも。買主にはマイナス材料です。

一般の買主が見つかりにくい

オーバーの家が売りにくい理由として、一般の買主が見つかりにくいこともあります。住宅ローンが組みにくく、再建築で家が小さくなるというデメリットがあるため、マイホームを探している、一般の買主はこうした家を敬遠しがちです。「将来、建て替えられない」「ローンが使えない」と知ると、多くの買主が購入をためらってしまいます。そのため、一般の仲介で売りに出してもなかなか、買い手がつかず、売却までに長い時間がかかったり、大幅な値下げが必要になったりします。こうした、訳あり物件は専門の不動産会社に相談するのが近道です。一般の買主は敬遠しがちです。デメリットを不安に感じます。仲介では時間がかかりがちです。専門会社への相談が近道です。

建ぺい率・容積率オーバーの家を売る方法

方法	特徴
仲介で売る	時間はかかるが高く売れる可能性
買取で売る	確実・スピーディに現金化できる
専門業者に相談	訳あり物件のノウハウで対応

仲介で時間をかけて売る

建ぺい率・容積率オーバーの家を売る方法の一つは仲介で時間をかけて売ることです。仲介とは不動産会社に買主を探してもらい、一般の市場で売却する方法です。うまく、現金で買える買主や条件を理解してくれる買主が見つかれば、買取より、高く売れる可能性があります。ただし、前述のとおり、オーバーの家はローンが組みにくく、買主が限られるため、売却までに長い時間がかかったり、値下げが必要になったりすることも多いです。「急がないので、できるだけ高く」という場合に向いた方法です。仲介は市場で売る方法です。高く売れる可能性があります。時間がかかることも多いです。急がない場合に向きます。

買取で確実に売る

建ぺい率・容積率オーバーの家を売る方法として買取で確実に売る方法もあります。買取とは不動産会社が直接、その家を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、ローンが組みにくい、オーバーの家でも買い手がつかずに困るということがありません。👉 計算例：仲介の相場が1,000万円の家なら、買取価格はその6〜8割の600〜800万円程度が目安です。価格は下がりますが、確実かつ早く、現金化できます。「早く、確実に手放したい」「ローンや税金の支払いが迫っている」といった場合に向いた方法です。買取は会社が直接買います。買い手探しが不要です。確実に現金化できます。早く手放したい場合に向きます。

訳あり物件に強い業者に相談する

建ぺい率・容積率オーバーの家を売る方法として、訳あり物件に強い業者に相談することが大切です。オーバーの家は既存不適格か、違反建築か、再建築でどのくらい、小さくなるかといった、専門的な判断が必要です。一般の不動産会社ではこうした物件の扱いに慣れておらず、断られたり、安く、見積もられたりすることもあります。訳あり物件に強い、不動産会社なら、オーバーの家の活用や再販のノウハウを持っているため、適正な価格で買い取れることが多いです。まずはこうした、専門の会社に査定を依頼してみることをおすすめします。専門業者に相談しましょう。専門的な判断が必要です。一般会社では断られることも。専門会社なら、適正に対応できます。

売却前に確認すべきこと

確認項目	内容
既存不適格か違反か	違法性の有無で売りやすさが変わる
検査済証の有無	適法に完了したかの証明
査定で価格把握	いくらで売れるか確認する

既存不適格か違反建築かを確認する

売却前に確認すべきことの一つは既存不適格か、違反建築かを確認することです。前述のとおり、建築当時は合法だった、既存不適格と建築時から、違反している、違反建築では売りやすさが大きく、変わります。既存不適格であれば、違法ではないため、買主にも説明しやすく、売却も進めやすくなります。確認の方法としては建築確認の図面や当時の用途地域、増築の有無などを調べることになります。判断が難しい場合は不動産会社や建築士などの専門家に相談すると、よいでしょう。まず、違法性の有無を確認します。既存不適格なら、説明しやすいです。図面や用途地域を調べます。専門家に相談しましょう。

検査済証・建築確認の有無を確認する

売却前に確認すべきこととして、検査済証・建築確認の有無を確認することも大切です。検査済証とはその建物が建築確認どおりに適法に完成したことを示す、書類です。検査済証がある家は少なくとも完成時点では適法だったことが証明でき、買主の安心につながります。逆に検査済証がない家や増築部分の確認申請がない家は違反の可能性があり、より、慎重な説明が必要です。これらの書類は自宅に保管されていることもあり、なければ、役所で建築計画概要書などを確認できます。検査済証を確認します。適法完成の証明になります。ない場合は慎重な説明が必要です。役所でも調べられます。

査定で価格を把握する

売却前に確認すべきこととして、査定で価格を把握することも大切です。建ぺい率・容積率オーバーの家が実際にいくらで売れるのかは物件の状態や立地、既存不適格か、違反建築か、などによって変わります。まずは訳あり物件に強い、不動産会社に査定を依頼して、現況での価格を知っておきましょう。査定は基本的に無料で依頼したからといってすぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社に査定を依頼して価格や対応を比べると、より、納得して売却を進められます。査定で価格を把握します。状態や立地で価格は変わります。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「実家を相続したら、建ぺい率・容積率がオーバーしていると言われた」「増築した部分で容積率を超えているらしい」といったご相談をよくいただきます。こうした家は確かに一般の市場では売りにくいのですが、決して「売れない家」ではありません。大切なのはまず、その家が「既存不適格」なのか「違反建築」なのかをはっきりさせることです。建ぺい率・容積率オーバーと一口に言っても建築当時は適法だったのに、その後の法改正や用途地域の変更で基準に合わなくなった既存不適格であれば、違法ではなく、堂々と売却できます。一方、建築時から確認申請の内容と違う規模で建ててしまった違反建築の場合は住宅ローンがほぼ使えず、是正指導の対象になることもあるため、より慎重な進め方が必要です。私たちはまず図面や用途地域、増築の経緯、検査済証の有無などを確認し、その家がどちらに当たるのか、再建築するとどのくらいの規模になるのかをていねいに調べることから始めます。

売り方としては大きく「仲介」と「買取」があります。仲介は現金で買える方や条件を理解してくれる買主が見つかれば、買取より高く売れる可能性がありますが、オーバーの家はローンが組みにくく買主が限られるため、長期化や値下げのリスクがあります。一方、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社による買取なら、買い手探しが不要で現況のまま、確実かつスピーディに現金化できます。価格は仲介相場の6〜8割が目安になりますが、「早く、確実に手間なく手放したい」という方には買取が向いています。建ぺい率・容積率オーバーの家は一般の不動産会社では断られたり、安く見積もられたりすることもありますが、私たちはこうした物件の活用・再販のノウハウを持っているため、適正な価格でお引き受けできることが多いです。「うちの家は売れないのでは」と一人で悩まず、まずは現況のまま、お気軽に査定をご依頼ください。査定は無料ですぐに売る必要はありません。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

建ぺい率・容積率オーバーの家は売れる？

売れますが、ローンが組みにくく価格は下がりやすいです。

既存不適格と違反建築の違いは？

前者は後から不適合・違法ではなく、後者は建築時から違反です。

なぜ売りにくいの？

ローンが組みにくく再建築で家が小さくなるためです。

住宅ローンは使える？

担保評価が低く、特に違反建築はほぼ使えません。

建て替えはできる？

できますが現在の基準に合わせるため今より小さくなります。

どう売ればいい？

仲介か買取で訳あり物件に強い業者への相談が近道です。

買取価格の目安は？

仲介相場のおおむね6〜8割が目安です。

検査済証がなくても売れる？

売れますが慎重な説明が必要で買取が向くことが多いです。

売却前に何を確認すべき？

既存不適格か違反か・検査済証の有無・査定額です。

まず何をすればいい？

訳あり物件に強い会社への査定相談から始めます。

まとめ

建ぺい率・容積率がオーバーしている家でも売却は可能です。ただし、再建築で今と同じ大きさの家が建てられず、住宅ローンも組みにくいため、一般の市場では買主が限られ、売却までに時間がかかったり、価格が下がりやすかったりするのが実情です。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合で用途地域ごとに上限が定められています。オーバーには建築当時は適法だったのに法改正などで基準に合わなくなった「既存不適格」と建築時から違反している「違反建築」があり、違法性の有無で売りやすさが大きく変わります。まずは自分の家がどちらに当たるのか、検査済証はあるのかを確認することが売却の第一歩です。

売る方法としては時間をかけて高く売る可能性のある「仲介」と確実かつスピーディに現金化できる「買取」があります。オーバーの家は買主が限られるため、「早く、確実に手放したい」という方には現況のまま買い取れる買取が向いています。買取価格は仲介相場の6〜8割が目安ですが、買い手探しの手間や売れ残りの不安がなく、確実に売却できる安心感があります。建ぺい率・容積率オーバーの家は一般の不動産会社では断られたり安く見積もられたりすることもあるため、こうした物件の活用ノウハウを持つ、訳あり物件に強い不動産会社へ相談することが大切です。査定は無料ですぐに売る必要はありませんので、「うちの家は売れるのか」と不安な方はまず現況のまま、お気軽にご相談ください。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。