任意売却で訳あり不動産を売るには？買取との違いを解説

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関の同意を得て、ローンが残ったまま不動産を売却する方法です。競売になる前に売却でき、競売より高く売れることが多いのが特徴です。任意売却と買取は別の仕組みです。任意売却は「ローンを完済できない状況での売却方法」、買取は「不動産会社が直接買い取る売却の手段」で任意売却の中で買主として不動産会社の買取を使うこともできます。訳あり物件の任意売却は訳あり要因の評価とローンの整理の両方が関わるため、訳あり物件と任意売却の両方に強い不動産会社へ早めに相談することが大切です。

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、訳あり物件を手放す方法として「任意売却」があります。任意売却と買取は混同されがちですが、別の仕組みです。まずは任意売却とは何か、買取との違い、どちらを選ぶべきかを知っておきましょう。

この記事では任意売却で訳あり不動産を売る流れと買取との違い、注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

任意売却とは

項目	内容
任意売却	金融機関の同意で残債ありでも売却
競売	裁判所の手続きで強制的に売却
前提	ローンの返済が困難な状況

任意売却の意味

任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関の同意を得てローンが残ったまま、不動産を市場で売却する方法です。通常、不動産を売るにはローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。しかし、オーバーローン（売却代金が残債を下回る状態）では売却代金だけでは完済できません。そこで金融機関の同意を得て、残債があっても抵当権を外してもらい、売却を可能にするのが任意売却です。ローンの返済が苦しい人の現実的な解決策の一つです。金融機関の同意で売る方法です。残債があっても売却できます。オーバーローンでも可能です。返済が苦しい人の解決策です。

任意売却ができる条件

任意売却は誰でもいつでもできる、わけではありません。いくつかの条件があります。一つは住宅ローンの返済が難しい、または滞っているという状況です。二つ目は金融機関（債権者）の同意が得られることです。任意売却は金融機関の協力が不可欠なため、同意が得られなければ、できません。三つ目は競売の開札（売却の決定）までに間に合うことです。競売が進みすぎると、任意売却ができなくなる、ため、早めの行動が重要です。返済が困難な状況が前提です。金融機関の同意が必要です。競売の開札前なら、可能です。早めの行動が重要です。

競売との違い

任意売却を理解するうえで競売との違いは重要です。競売とはローンを滞納し続けたとき、金融機関の申立てにより、裁判所が不動産を強制的に売却する、手続きです。競売は市場価格より、安く（おおむね、市場の6〜7割程度で）売られることが多く、競売の情報が公開されるため、プライバシーも守られにくいというデメリットがあります。一方、任意売却は自分の意思で市場で売るため、競売より、高く売れることが多く、プライバシーも守られやすいです。競売になる前に任意売却を選ぶことでより、有利に手放せます。👉 計算例：市場価格2,000万円の物件でも競売では6〜7割の1,200〜1,400万円程度になりがちですが、任意売却なら市場に近い価格で売れ、残債を数百万円多く減らせることもあります。競売は強制的な売却です。競売は安く売られがちです。プライバシーも守られにくいです。任意売却の方が有利です。

任意売却で訳あり不動産を売る流れ

ステップ	内容
①相談	金融機関・専門会社に相談する
②同意・売却活動	金融機関の同意を得て売却する
③決済・残債整理	引渡しと残債の返済を進める

金融機関・専門会社に相談する

任意売却で訳あり不動産を売る、流れの最初は金融機関・専門会社に相談することです。ローンの返済が難しくなったら、できるだけ、早く、金融機関や訳あり物件・任意売却に強い、不動産会社に相談します。不動産会社は物件を査定し、訳あり要因もふまえて、売却の見込みを立てます。この段階で早く、動くほど、競売を避け、有利な条件で進められます。「もう、払えないかもしれない」と感じたら、放置せず、すぐに相談することが大切です。まず、相談から始めます。早く動くほど、有利です。会社が訳あり要因も査定します。放置せず、すぐ相談を。

金融機関の同意を得て売却活動する

任意売却で訳あり不動産を売る、流れの次は金融機関の同意を得て、売却活動をすることです。不動産会社が金融機関に任意売却の申し入れを行い、売却価格などについて同意を得ます。同意が得られたら、売却活動を始めます。訳あり物件の場合、一般の買主では買い手がつきにくいため、訳あり物件に強い、不動産会社が自ら、買い取る（買取）形で進めることも多いです。この方が確実かつ、早く、売却をまとめられます。👉 計算例：残債1,800万円・査定1,300万円の訳あり物件なら、訳あり物件に強い会社の買取で1,300万円をローン返済に充て、残った500万円を売却後に無理のない範囲で返済していく形になります。金融機関の同意を得ます。同意後、売却活動を始めます。訳ありは買取で進めることも。確実かつ、早くまとめられます。

決済・引渡し・残債を整理する

任意売却で訳あり不動産を売る、流れの最後は決済・引渡し・残債の整理です。買主が決まったら、売買契約を結び、決済（代金の支払い）と物件の引渡しを行います。売却代金はローンの返済に充てられ、抵当権が抹消されます。売却代金で返しきれなかった、残債はその後、金融機関と相談のうえ、無理のない、範囲で返済していく、ことになります。場合によっては弁護士などと相談し、債務整理を検討することもあります。最後に決済・引渡しです。売却代金を返済に充てます。残った残債はその後返済します。債務整理の検討もあります。

任意売却と買取の違い

項目	任意売却／買取
位置づけ	任意売却＝売却方法／買取＝売る手段
金融機関の同意	任意売却は必要／買取単独は不要
向くケース	任意売却＝返済困難／買取＝早く現金化

仕組みの違い

任意売却と買取の最も大きな違いは仕組みです。任意売却は「ローンを完済できない状況で金融機関の同意を得て売却する、方法」という、売却の進め方を指します。一方、買取は「不動産会社が直接、その不動産を買い取る」という、売却の手段を指します。実はこの二つは対立するものではなく、任意売却の中で買主として、不動産会社の買取を使うこともできます。つまり、任意売却の売却方法として買取を選ぶ、ことも可能ということです。仕組みが違います。任意売却は売却の進め方です。買取は売る手段です。任意売却で買取を使うこともできます。

メリット・デメリットの違い

任意売却と買取ではメリット・デメリットも違います。任意売却はローンが完済できない状況でも売却でき、競売より、有利に手放せるというメリットがありますが、信用情報に登録される、金融機関の同意が必要、残債が残るというデメリットがあります。一方、ローンの問題がない場合の買取は信用情報への影響がなく、早く、確実に現金化できるというメリットがあり、価格が仲介相場より、下がるというデメリットがあります。状況によって、向く方法が変わります。任意売却は返済困難でも売れます。ただし、信用情報に登録されます。ローン問題なしの買取は影響なしです。状況で向く方法が変わります。

どちらを選ぶべきか

任意売却と買取のどちらを選ぶべきかは状況によって変わります。住宅ローンの返済が難しく、オーバーローンで自己資金の補填もできないという場合は任意売却を選ぶことになります。一方、ローンを完済できる（アンダーローン、または自己資金で補填できる）場合で早く、確実に手放したいという場合は買取が向いています。訳あり物件の任意売却では売却方法として、買取を組み合わせることも多いです。👉 計算例：残債1,200万円で査定1,500万円（アンダーローン）なら買取で完済して手元に資金が残り、残債1,500万円で査定1,200万円（オーバーローン）なら任意売却を選ぶというように残債と査定額の差で方法が決まります。どちらがよいかは専門会社に相談して、判断するのが確実です。状況で選ぶ方法が変わります。返済困難なら、任意売却です。完済できるなら、買取が向きます。専門会社に相談して判断します。

任意売却で訳あり不動産を売る際の注意点

注意点	内容
早めの相談	競売の開札前に動く
信用情報・残債	登録され残債の返済も残る
業者選び	訳ありと任意売却の両方に強い会社

早めの相談が重要

任意売却で訳あり不動産を売る際の注意点の一つは早めの相談が重要なことです。任意売却は競売の開札（売却の決定）までに進める必要があります。ローンの滞納を放置すると、金融機関が競売の手続きを進めてしまい、間に合わなくなると、任意売却ができず、競売になってしまいます。競売になると、市場価格より、安く、売られ、不利になります。「払えないかもしれない」と感じた、早い段階で相談することが有利な解決につながります。早めの相談が重要です。開札前に進める必要があります。放置すると、競売になります。早い段階の相談が有利です。

信用情報・残債の整理を理解する

任意売却で訳あり不動産を売る際の注意点として、信用情報・残債の整理を理解することも大切です。任意売却はローンの滞納が前提となるため、信用情報機関に事故情報として登録され、一定期間（数年程度）、新たなローンやクレジットカードの利用が難しくなります。また、売却代金で返しきれなかった、残債は売却後も返済が残ります。残債の返済が難しい場合は弁護士などと相談し、債務整理を検討することもあります。こうした点を理解したうえで進めることが大切です。信用情報に登録されます。残債の返済が残ります。債務整理の検討もあります。理解して、進めることが大切です。

訳あり物件と任意売却の両方に強い業者を選ぶ

任意売却で訳あり不動産を売る際の注意点として訳あり物件と任意売却の両方に強い、業者を選ぶことも大切です。訳あり物件の任意売却は再建築不可などの訳あり要因の評価と金融機関との交渉（任意売却）の両方が関わるため、専門的な対応が必要です。どちらか、一方しか、得意でない、会社ではスムーズに進まないこともあります。訳あり物件と任意売却の両方に対応できる、不動産会社を選び、必要に応じて、弁護士・司法書士などとも連携してもらうと、安心です。まずはこうした、専門の会社に相談しましょう。両方に強い業者を選びます。訳ありと任意売却の両方が関わります。専門的な対応が必要です。専門家との連携も大切です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「住宅ローンが払えなくなった訳あり物件を任意売却で手放したい」「任意売却と買取の違いがよく分からない」といったご相談をよくいただきます。まず、任意売却と買取の関係を整理しておきましょう。任意売却はローンを完済できない状況で金融機関の同意を得て売却する「売却の進め方」を指します。一方、買取は不動産会社が直接買い取る「売却の手段」を指します。この二つは対立するものではなく、実は任意売却の中で買主として不動産会社の買取を組み合わせることもできます。訳あり物件は一般の買主では買い手がつきにくいため、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社が任意売却の買主として直接買い取る形にすると、確実かつ早く売却をまとめられることが多いのです。任意売却は競売になる前に自分の意思で売る方法で競売より高く売れることが多く、プライバシーも守られやすいという大きなメリットがあります。

ただし、任意売却には注意点もあります。ローンの滞納が前提となるため、信用情報に事故情報として登録され、一定期間は新たなローンやクレジットカードの利用が難しくなります。また、金融機関の同意が必要で売却代金で返しきれなかった残債は売却後も返済が残ります。残債の返済が難しい場合は弁護士と相談して債務整理を検討することもあります。そして、何より大切なのが早めに相談することです。任意売却は競売の開札までに進める必要があり、ローンの滞納を放置して競売の手続きが進みすぎると、任意売却ができなくなってしまいます。競売は市場価格より安く売られ、不利になります。「払えないかもしれない」と感じた早い段階でご相談いただければ、任意売却という有利な選択肢を選べる可能性が高まります。訳あり物件の任意売却は訳あり要因の評価と金融機関との交渉の両方が関わりますので、両方に対応できる私たちのような会社に一日も早くご相談ください。査定は無料です。なお、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

任意売却で訳あり不動産を売れる？

金融機関の同意を得れば訳あり物件も任意売却できます。

任意売却とは？

金融機関の同意でローンが残ったまま売却する方法です。

任意売却と買取の違いは？

任意売却は売却方法、買取は売る手段で組み合わせも可能です。

任意売却ができる条件は？

返済困難・金融機関の同意・競売の開札前であることです。

競売とどう違う？

競売は強制で安く売られ、任意売却の方が有利です。

任意売却で買取は使える？

買主として不動産会社の買取を組み合わせられます。

どちらを選ぶべき？

返済困難なら任意売却、完済できるなら買取が向きます。

任意売却の注意点は？

信用情報に登録され残債の返済も残ります。

いつ相談すべき？

返済が苦しくなったらできるだけ早く相談すべきです。

どんな業者に相談すべき？

訳あり物件と任意売却の両方に強い会社が安心です。

まとめ

任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなったとき、金融機関の同意を得て、ローンが残ったまま不動産を市場で売却する方法です。競売になる前に自分の意思で売れるため、競売より高く売れることが多く、プライバシーも守られやすいというメリットがあります。任意売却ができるのは返済が困難な状況で金融機関の同意が得られ、競売の開札までに間に合う場合です。任意売却と買取は混同されがちですが、任意売却は「売却の進め方」、買取は「売る手段」を指し、対立するものではありません。訳あり物件は一般の買主では買い手がつきにくいため、任意売却の中で訳あり物件に強い不動産会社の買取を組み合わせると、確実かつ早く売却をまとめられることが多いです。

任意売却と買取のどちらを選ぶべきかは状況によって変わります。ローンの返済が難しく、オーバーローンで自己資金の補填もできない場合は任意売却、ローンを完済できて早く確実に手放したい場合は買取が向いています。任意売却には信用情報に登録される、金融機関の同意が必要、売却後も残債の返済が残るといった注意点があります。何より大切なのは早めに相談することです。任意売却は競売の開札までに進める必要があり、滞納を放置して競売が進みすぎると、任意売却ができなくなってしまいます。訳あり物件の任意売却は訳あり要因の評価と金融機関との交渉の両方が関わるため、両方に対応できる不動産会社へ一日も早くご相談ください。査定は無料です。なお、ローンの整理は金融機関や弁護士・司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。