借地権トラブルがある物件は売却できる？地主承諾と買取の流れ

2026年6月16日

【まずは結論】

借地権トラブルがある物件でも売却は可能です。借地権（他人の土地を借りて建物を所有する権利）の売却には原則として地主の譲渡承諾が必要ですが、承諾が得られない場合でも裁判所の許可（借地非訟）や訳あり物件に強い不動産会社の買取という方法があります。借地権の売却では地主に支払う譲渡承諾料（借地権価格の10%程度が目安）や承諾の条件をめぐって揉めることがあります。まずは借地契約の内容と権利関係を確認することが大切です。地主と揉めていて承諾が難しい場合や早く手放したい場合は訳あり物件・借地権に強い不動産会社へ相談し、現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

借地権の物件で地主とトラブルがあると、「売れないのでは」と不安になりますが、こうした訳あり物件も適切に進めれば売却できます。まずは借地権とは何か、地主承諾と売却の流れ、買取の方法を知っておきましょう。

この記事では借地権トラブルがある物件が売却できるのか、売りにくい理由、地主承諾と売却の流れ、買取の進め方と注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、地主との紛争は弁護士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

借地権とは（借地権トラブルの基礎）

用語	内容
借地権	他人の土地を借りて建物を所有する権利
地主	土地を貸している所有者
譲渡承諾	借地権の売却への地主の同意
譲渡承諾料	承諾の対価（借地権価格の10%目安）

借地権とは

借地権トラブルを理解するにはまず、借地権とは何かを知る必要があります。借地権（しゃくちけん）とは地主から、土地を借りて、その上に自分の建物を所有する権利のことです。土地は地主のもの建物は自分のものという状態です。毎月（または毎年）、地主に地代（じだい）を支払って土地を借りています。👉 計算例：土地の更地価格が3,000万円で借地権割合が60%のエリアなら、借地権の価値は約1,800万円と評価されることがあります。建物は自分のものなので、売却もできますが、土地が地主のものである点がポイントです。土地を借りて、建物を所有する権利です。土地は地主、建物は自分のものです。地代を支払っています。土地が地主のものなのがポイントです。

よくある借地権トラブル

借地権に関する、トラブルにはいくつかのよくあるパターンがあります。一つは売却（譲渡）を地主が承諾してくれないことです。借地権を売るには原則として、地主の承諾が必要なため、これが得られないと、売れません。二つ目は譲渡承諾料や更新料をめぐって地主と揉めることです。三つ目は建て替えの承諾（建替承諾）を地主が認めないことです。その他、地代の値上げや契約更新などをめぐる、対立もあります。こうしたトラブルが売却を難しくします。地主が譲渡を承諾しないことも。承諾料や更新料で揉めることも。建て替え承諾が得られないことも。これらがトラブルになります。

借地権の売却に地主承諾が必要

借地権の売却で最も重要なのが地主の承諾です。借地権を第三者に売る（譲渡する）には原則として、地主の譲渡承諾が必要です。これは地主にとって、「誰が自分の土地を使うのか」は大切な問題だからです。承諾を得る際には譲渡承諾料（名義書換料）を地主に支払うのが一般的でその目安は借地権価格の10%程度とされています。👉 計算例：借地権価格が1,800万円なら、譲渡承諾料はその10%の180万円程度が目安となります。この承諾が借地権売却のカギになります。売却に地主承諾が必要です。承諾料は借地権価格の10%目安です。1,800万円なら、180万円程度です。承諾が売却のカギです。

借地権トラブルがある物件が売りにくい理由

理由	内容
地主の承諾が必要	承諾がないと譲渡できない
承諾料・条件で揉める	金額や条件で対立しやすい
ローン・買主が限られる	融資が難しく買主も少ない

地主の譲渡承諾が必要

借地権トラブルがある物件が売りにくい理由の一つは地主の譲渡承諾が必要なことです。借地権を売るには原則として、地主の承諾が必要なため、地主が承諾しないと、そのままでは売却が進みません。特に地主と関係がこじれている場合や地主が借地を返してほしいと、思っている場合は承諾を得るのが難しく、なります。地主の承諾という、関門があることが借地権の売却を難しくする、最大の理由です。まずは地主の意向を確認することが大切です。地主の承諾が必要です。承諾しないと、売れません。関係がこじれると、難しくなります。地主の意向の確認が大切です。

承諾料・条件で揉める

借地権トラブルがある物件が売りにくい理由として、承諾料・条件で揉めることもあります。地主に譲渡を承諾してもらう際には譲渡承諾料を支払うのが一般的ですが、その金額（借地権価格の10%程度が目安）をめぐって地主と意見が合わないことがあります。地主が相場より、高い、承諾料を求めてきたり、承諾の条件として、地代の値上げを求めてきたりするケースもあります。こうした、条件交渉がまとまらないと、売却は進みません。交渉には専門的な知識が必要です。承諾料で揉めることがあります。高い承諾料を求められることも。地代値上げを条件にされることも。交渉に専門知識が必要です。

住宅ローン・買主が限られる

借地権トラブルがある物件が売りにくい理由として、住宅ローン・買主が限られることもあります。借地権の物件は土地が自分のものではないため、金融機関の担保評価が低くなりがちで買主が住宅ローンを組みにくいことがあります。また、毎月、地代を払い続ける必要があることや地主の承諾がいろいろな場面で必要なことから、一般の買主には敬遠されやすいです。そのため、買い手が限られ、一般の仲介では売却までに時間がかかることも多いです。専門の不動産会社への相談が近道です。ローンが組みにくいです。地代の負担もあります。買主が限られます。専門会社への相談が近道です。

借地権トラブル物件を売却する方法（地主承諾と流れ）

方法	内容
地主の承諾を得て売る	譲渡承諾料を払い第三者に売却
借地非訟	地主が承諾しない時の裁判所の許可
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化

地主に譲渡承諾を得て売る

借地権トラブル物件を売却する方法の一つは地主に譲渡承諾を得て売ることです。地主に借地権の売却を認めてもらい、譲渡承諾料を支払って第三者に売る、もっとも基本的な方法です。承諾料の目安は借地権価格の10%程度です。地主との関係が良好であれば、この方法でスムーズに売却できます。地主に買い取ってもらう（借地権を地主に戻す）という、選択肢もあります。まずは地主の意向を確認することから、始めましょう。地主の承諾を得て売ります。承諾料は10%程度が目安です。関係が良好なら、スムーズです。地主への売却も選択肢です。

借地非訟（地主が承諾しない場合）

借地権トラブル物件を売却する方法として、借地非訟（しゃくちひしょう）という方法もあります。地主が正当な理由なく、譲渡を承諾してくれない場合、裁判所に申し立てて地主の承諾に代わる、許可を得ることができます。これを借地非訟手続きといいます。裁判所が許可を出せば、地主の承諾がなくても借地権を売却できます。ただし、裁判所への申し立てには時間も費用もかかり、弁護士への相談が必要です。地主がどうしても承諾しない場合の最終的な手段です。借地非訟という方法があります。裁判所が承諾に代わる許可を出します。地主の承諾なしで売却できます。時間と費用がかかります。

訳あり物件・借地権に強い業者に買い取ってもらう

借地権トラブル物件を売却する方法として、訳あり物件・借地権に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。地主との承諾交渉や借地非訟が難しい、または手間な場合でも借地権や訳あり物件に強い、不動産会社なら、現況のまま、買い取れることが多いです。こうした会社は地主との譲渡承諾の交渉や借地非訟のノウハウを持っているため、買主を探す必要がなく、確実に現金化できます。価格は仲介相場より、下がりますが、「買い手がつかない」という、不安がありません。「早く、確実に手放したい」という方に向いた方法です。専門業者の買取が確実です。現況のまま、買い取れます。地主交渉のノウハウがあります。確実に現金化できます。

借地権トラブル物件の買取の流れと注意点

ステップ	内容
①契約・権利の確認	借地契約や権利関係を確認
②査定・地主交渉	査定と地主への承諾交渉
③契約・引渡し	契約し引渡しと同時に現金化

借地契約・権利を確認する

借地権トラブル物件の買取の流れの最初は借地契約・権利を確認することです。まずは借地契約書を確認し、契約の期間、地代、更新の条件、譲渡や建て替えの際の取り決めなどを把握します。契約書が見当たらない、古い、口約束だけというケースもありますが、その場合も訳あり物件・借地権に強い、不動産会社に相談すれば、対応してもらえます。また、借地権の登記の有無や建物の登記も確認します。こうした、権利関係の整理が第一歩です。まず、借地契約を確認します。期間・地代・条件を把握します。契約書がなくても相談できます。権利関係の整理が第一歩です。

査定を受けて地主と交渉する

借地権トラブル物件の買取の流れの次は査定を受けて地主と交渉することです。借地権や訳あり物件に強い、不動産会社が借地権の買取価格を査定します。👉 計算例：借地権価格1,800万円の物件なら、買取価格は6〜8割の1,080〜1,440万円程度が目安でここから譲渡承諾料などが調整されます。あわせて、不動産会社が地主に譲渡承諾の交渉を行います。地主との交渉は専門的で手間もかかるため、こうした、ノウハウのある会社に任せると、スムーズです。査定は無料が基本です。査定を受けます。会社が地主と交渉します。承諾料なども調整されます。専門会社に任せると安心です。

契約・引渡しと注意点

借地権トラブル物件の買取の流れの最後は契約・引渡しです。査定価格と条件に納得でき、地主の承諾（または借地非訟の許可）が得られたら、買取の契約を結び、決済と引渡しを行います。多くの場合、その場で売却代金を受け取れます。注意点として、地主との関係やこれまでのトラブルの経緯を不動産会社に正直に伝えることが大切です。隠して進めると、地主との交渉がうまくいかず、売却が止まるおそれがあります。正直に伝えれば、専門会社が適切に対応してくれます。最後に契約・引渡しです。承諾が得られたら、決済します。トラブルの経緯は正直に伝えます。隠すと交渉が止まることも。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「借地に建てた実家を相続したが地主と関係が悪く、売れるか不安」「地主が借地権の譲渡を承諾してくれない」といったご相談をよくいただきます。借地権は土地を地主から借りて、その上に自分の建物を所有する権利で土地は地主のもの建物は自分のものという状態です。借地権を売るには原則として地主の譲渡承諾が必要で承諾の際には借地権価格の10%程度を目安とする譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。ここで地主が承諾してくれない、承諾料や地代の条件で揉める、建て替えの承諾が得られないといったトラブルが起こりやすく、これが借地権の売却を難しくします。まず大切なのは借地契約書を確認し、契約期間・地代・更新や譲渡の条件を把握すること、そして地主の意向を確認することです。

解決方法としては地主に譲渡承諾を得て第三者に売る方法、地主に借地権を買い戻してもらう方法、地主がどうしても承諾しない場合に裁判所の許可を得る借地非訟という方法があります。借地非訟は地主の承諾に代わる許可を裁判所が出してくれる手続きですが、時間も費用もかかるため、弁護士への相談が必要です。地主との交渉や借地非訟が難しい、または手間という場合は私たちのような訳あり物件・借地権に強い不動産会社による買取が確実です。私たちは地主との譲渡承諾の交渉や借地非訟のノウハウを持っているため、現況のまま、買い手探しの不要な形で買い取れます。買取価格は借地権価格の6〜8割程度が目安でここから承諾料などが調整されます。ご相談の際は地主との関係やトラブルの経緯を正直にお伝えいただくことが大切です。隠さずお話しいただければ、私たちが地主との交渉も含めて適切に対応します。査定は無料です。なお、登記は司法書士、地主との紛争・借地非訟は弁護士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

借地権トラブルがある物件でも売れる？

地主承諾や借地非訟、買取で売却できます。

借地権とは？

土地を借りて自分の建物を所有する権利です。

売却に地主の承諾は要る？

原則として地主の譲渡承諾が必要です。

譲渡承諾料の目安は？

借地権価格の10%程度が一般的な目安です。

地主が承諾しない場合は？

裁判所の許可を得る借地非訟という方法があります。

借地非訟とは？

地主の承諾に代わる許可を裁判所が出す手続きです。

なぜ売りにくいの？

地主承諾が必要でローンも組みにくいためです。

買取価格の目安は？

借地権価格のおおむね6〜8割が目安です。

契約書がなくても売れる？

専門会社に相談すれば対応してもらえます。

まず何をすればいい？

借地契約の確認と借地権に強い会社への相談です。

まとめ

借地権トラブルがある物件でも売却は可能です。借地権とは地主から土地を借りて、その上に自分の建物を所有する権利で売却には原則として地主の譲渡承諾が必要です。承諾の際には借地権価格の10%程度を目安とする譲渡承諾料を地主に支払うのが一般的です。よくある借地権トラブルには地主が譲渡を承諾してくれない、承諾料や地代の条件で揉める、建て替えの承諾が得られない、などがあり、これが売却を難しくします。借地権の物件は土地が自分のものではないため住宅ローンも組みにくく、一般の買主に敬遠されやすい点も売りにくさにつながります。まずは借地契約書で契約期間・地代・条件を確認し、地主の意向を把握することが大切です。

解決方法としては地主に譲渡承諾を得て売る方法、地主に買い戻してもらう方法、地主が承諾しない場合に裁判所の許可を得る借地非訟という方法があります。借地非訟は地主の承諾に代わる許可を裁判所が出す手続きですが、時間も費用もかかります。地主との交渉や借地非訟が難しい、または手間という場合は訳あり物件・借地権に強い不動産会社による買取が確実です。買取価格は借地権価格の6〜8割程度が目安でここから承諾料などが調整されます。買取の流れは借地契約・権利の確認→査定・地主交渉→契約・引渡しの流れで地主との関係やトラブルの経緯を正直に伝えることが大切です。借地権トラブルでお悩みの方はまず借地契約の確認からでも借地権に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、地主との紛争・借地非訟は弁護士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。