増築部分が未登記の物件は売れる？訳あり不動産の買取方法

2026年6月16日

【まずは結論】

増築部分が未登記の物件でも売却・買取は可能です。増築の登記（表題変更登記）をしてから売る方法と現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法があります。建物を増築したときは本来、1か月以内に登記の内容を変更する「表題変更登記」をする義務があります。これがされていないと、登記簿と実際の建物が一致せず、売却の障害になります。増築によって建ぺい率・容積率がオーバーしていることもあり、その場合は既存不適格や違反建築の可能性も。まずは増築の状況を確認し、訳あり物件に強い不動産会社へ相談することが大切です。

過去に増築した部分が登記されていない（未登記）ことはよくあります。増築未登記があっても登記をするか、現況のまま買い取ってもらえば、売却は可能です。まずは増築部分の未登記とは何か、どう売ればよいのかを知っておきましょう。

この記事では増築部分が未登記の物件が売れるのか、売りにくい理由、売る方法、訳あり不動産の買取方法と注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

増築部分の未登記とは

用語	内容
表題変更登記	増築など建物の変更を反映する登記
増築未登記	増築部分が登記に反映されていない
登記の義務	増築から1か月以内（不動産登記法）
建ぺい率・容積率	増築で超過していることも

増築と登記（表題変更登記）

増築部分の未登記を理解するにはまず、増築と登記の関係を知る必要があります。建物を増築して、床面積が増えたときには登記簿の内容（床面積など）を変更する「表題変更登記」を行う必要があります。これがされていないと、登記簿には増築前の床面積しか、記載されておらず、実際の建物と登記が一致しません。👉 計算例：登記簿上は床面積80㎡なのに、増築して実際は100㎡になっている場合、20㎡分が未登記で登記と現況が食い違っている状態です。これが増築部分の未登記です。増築したら、表題変更登記が必要です。登記簿の床面積を変更します。されないと、登記と現況が不一致です。20㎡分の未登記、などが起こります。

増築未登記になる理由

増築部分が未登記になる理由はいくつか、あります。一つは増築の登記が義務だと、知らなかったケースです。増築工事をしても登記をしなければ、ならない、と知らない人は多く、そのまま、未登記になりがちです。二つ目は住宅ローンを使わずに自己資金で増築したケースです。ローンを使う場合は金融機関が登記を求めますが、自己資金だと、登記しないことがあります。三つ目は建築確認を取らずに増築したケースでこの場合は違法建築の可能性もあります。知らずに未登記のことも。自己資金の増築で未登記のことも。建築確認なしの増築もあります。その場合、違法建築の可能性も。

増築未登記のリスク

増築部分を未登記のままにしておくことにはリスクがあります。一つは過料のリスクです。不動産登記法では増築などの変更があったときは1か月以内に表題変更登記をする、義務があり、怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。二つ目は登記と現況が一致しないため、売却の障害になることです。三つ目は増築で建ぺい率・容積率をオーバーしていると、既存不適格や違反建築の可能性があることです。こうしたリスクを避けるためにも確認が大切です。過料のリスクがあります。登記と現況の不一致が障害です。建ぺい率超過の可能性もあります。確認が大切です。

増築部分が未登記の物件が売りにくい理由

理由	内容
登記と現況が不一致	登記簿と実際の建物が違う
ローン・買主が敬遠	融資が出にくく買主も不安
容積率オーバーの可能性	既存不適格・違反建築のおそれ

登記と現況が一致しない

増築部分が未登記の物件が売りにくい理由の一つは登記と現況が一致しないことです。登記簿には増築前の床面積しか、記載がないのに、実際の建物は増築されて大きくなっているという、食い違いがあります。買主にとっては「登記簿と実際の建物が違うのは何か、問題があるのでは」という、不安になります。また、売買契約で面積を正確に示せず、トラブルのもとになることもあります。登記と現況の一致は安心して、売買するための前提です。登記と現況が食い違います。買主には不安です。面積を正確に示せません。一致は売買の前提です。

住宅ローン・買主が敬遠する

増築部分が未登記の物件が売りにくい理由として、住宅ローン・買主が敬遠することもあります。金融機関は住宅ローンを貸すときに建物に抵当権を設定しますが、登記と現況が一致していないと、担保評価がしにくく、融資をためらうことがあります。特に増築部分が未登記だと、その部分が担保に入らないため、買主がローンを使いにくく、なります。また、買主は増築の登記をする、手間や増築部分の適法性への不安から、こうした物件を避けがちです。これも売りにくくなる理由です。登記不一致で融資が出にくいです。増築部分が担保に入りません。買主は登記の手間を嫌います。敬遠されやすいです。

建ぺい率・容積率オーバーの可能性

増築部分が未登記の物件が売りにくい理由として、建ぺい率・容積率オーバーの可能性もあります。増築によって、建物が大きくなった結果、その土地の建ぺい率や容積率の上限を超えてしまっていることがあります。建築確認を取らずに増築した場合は特にその可能性が高いです。👉 計算例：容積率200％・敷地100㎡なら延床200㎡まで建築可能ですが、増築で延床が220㎡になっていると、20㎡分が超過し、既存不適格や違反建築となる可能性があります。この場合、再建築で同じ大きさが建てられないなどの制約があり、売りにくさにつながります。増築で容積率超過のことも。建築確認なしだと、特に注意です。既存不適格や違反の可能性があります。再建築の制約も出ます。

増築部分が未登記の物件を売る方法

方法	特徴
表題変更登記をして売る	登記を現況に合わせて売却
現況のまま買取	未登記のまま確実に現金化
専門業者に相談	状況に応じた最適な方法を提案

増築の登記（表題変更登記）をして売る

増築部分が未登記の物件を売る方法の一つは表題変更登記をしてから、売ることです。土地家屋調査士に依頼して増築部分を含めた、表題変更登記を行えば、登記簿と実際の建物が一致し、買主も安心して、買えるようになります。👉 計算例：表題変更登記にかかる費用は土地家屋調査士の報酬などを含め、一般的に8万円〜15万円程度が目安です。ただし、増築で建ぺい率・容積率をオーバーしている場合は登記はできても既存不適格などの扱いになる点には注意が必要です。時間に余裕がある場合に向いた方法です。表題変更登記をして売れます。登記と現況が一致します。買主が安心して買えます。容積率超過には注意します。

現況のまま買取で売る

増築部分が未登記の物件を売る方法として現況のまま、買取で売る方法もあります。表題変更登記には費用も手間もかかり、増築の資料が揃わない、建ぺい率・容積率のオーバーがあるといった理由でそのまま、売りたいこともあります。そうした場合は訳あり物件に強い、不動産会社に現況のまま（増築未登記のまま）、買い取ってもらうことができます。こうした会社は買い取った後、自社で登記や増築部分の扱いを進める、ノウハウを持っているため、現況のままでも買い取れます。「早く、確実に手放したい」という場合に向いた方法です。現況のまま、買取できます。登記が不要です。会社が登記を進めます。早く手放したい場合に向きます。

訳あり物件に強い業者に相談する

増築部分が未登記の物件を売る方法として、訳あり物件に強い業者に相談することが大切です。表題変更登記をしてから売るのがよいか、現況のまま、買い取ってもらうのがよいかは増築の資料の有無や建ぺい率・容積率の状況、急ぎ具合などによって変わります。訳あり物件に強い、不動産会社なら、増築の適法性や登記の可否もふまえてその物件に合った、最適な売り方を提案してくれます。当社のような会社では土地家屋調査士などと連携して登記から、買取まで一括で相談できることもあります。まずは専門の会社に相談しましょう。専門業者に相談しましょう。状況で最適な方法が変わります。適法性や登記もふまえます。登記から買取まで相談できます。

訳あり不動産の買取方法と注意点

ステップ	内容
①増築の状況確認	登記・適法性・資料を確認
②査定・条件確認	買取価格と登記方針を確認
③契約・引渡し	登記対応を経て現金化

増築の状況・適法性を確認する

増築部分が未登記の物件の買取方法の最初は増築の状況・適法性を確認することです。まずは登記簿の床面積と実際の床面積を比べて、どのくらいの増築部分が未登記なのかを確認します。また、その増築が建築確認を取って適法に行われたのか、建ぺい率・容積率を超えていないかも確認します。建築確認の書類や工事の契約書などがあれば、整理しておきましょう。こうした、確認は訳あり物件に強い、不動産会社に相談すれば、まとめて対応してもらえます。まず、増築の状況を確認します。登記と現況の差を確認します。適法性も確認します。専門会社に相談できます。

査定を受けて条件を確認する

増築部分が未登記の物件の買取方法の次は査定を受けて、条件を確認することです。訳あり物件に強い、不動産会社が増築の状況をふまえて、買取価格を査定します。👉 計算例：仲介相場1,800万円の物件でも増築未登記や容積率超過がある場合、買取価格は6〜8割の1,080〜1,440万円程度が目安です。査定価格に納得できたら、登記をどうするか、引渡しの時期などの条件も確認します。査定は基本的に無料ですぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社で比べると、安心です。査定を受けます。増築の状況で価格が変わります。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

契約・引渡しと注意点

増築部分が未登記の物件の買取方法の最後は契約・引渡しです。査定価格と条件に納得できたら、買取の契約を結び、決済と引渡しを行います。多くの場合、その場で売却代金を受け取れます。注意点として、増築の状況（未登記の範囲、建築確認の有無、建ぺい率・容積率の超過など）を不動産会社に正直に伝えることが大切です。隠して売ると、あとで契約不適合責任などのトラブルになるおそれがあります。正直に伝えれば、現況のまま、引き受けてもらえます。最後に契約・引渡しです。その場で代金を受け取れます。増築の状況は正直に伝えます。隠すとトラブルのもとです。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「昔、親が増築した部分が登記されていないことが分かった」「登記簿の床面積と実際の建物の広さが違う」といったご相談をよくいただきます。建物を増築して床面積が増えたときには本来、1か月以内に登記の内容を変更する「表題変更登記」を行う義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。しかし、増築の登記が義務だと知らなかったり、住宅ローンを使わず自己資金で増築したりして、未登記のままになっているケースは少なくありません。増築部分が未登記だと、登記簿と実際の建物が一致せず、買主に不安を与えるうえ、その部分が担保に入らないため住宅ローンも組みにくくなり、売りにくくなります。さらに注意したいのが増築によって建ぺい率・容積率がオーバーしているケースです。特に建築確認を取らずに増築した場合は既存不適格や違反建築になっている可能性があります。

売り方は大きく二つあります。一つは土地家屋調査士に依頼して、増築部分を含めた表題変更登記を行い、登記簿と実際の建物を一致させてから売る方法です。費用は8万円〜15万円程度が目安で登記をすれば買主も安心して買え、住宅ローンも使いやすくなります。ただし、増築で容積率などをオーバーしている場合は登記はできても既存不適格などの扱いになる点に注意が必要です。もう一つは表題変更登記をせず、現況のまま、私たちのような訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。「増築の資料が揃わない」「容積率オーバーがある」「早く手放したい」という場合はこちらが向いています。私たちは買い取った後に自社で登記や増築部分の扱いを進めるノウハウを持っているため、現況のままでも買い取れます。ご相談の際は増築の状況を正直にお伝えいただくことが大切で隠さずお話しいただければ、現況のままお引き受けできます。査定は無料です。なお、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

増築部分が未登記の物件でも売れる？

登記するか現況のまま買取で売却できます。

増築の登記とは？

床面積の変更を反映する表題変更登記のことです。

増築未登記のリスクは？

過料の対象や登記と現況の不一致のリスクがあります。

なぜ売りにくいの？

登記と現況が一致せずローンも組みにくいためです。

表題変更登記の費用は？

一般に8万円〜15万円程度が目安です。

増築で容積率オーバーは？

既存不適格や違反建築になる可能性があります。

登記せずに売れる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買取できます。

買取価格の目安は？

仲介相場のおおむね6〜8割が目安です。

増築の状況は隠した方がいい？

正直に伝えた方が現況のまま引き受けてもらえます。

まず何をすればいい？

増築の状況確認と専門会社への査定相談です。

まとめ

増築部分が未登記の物件でも売却・買取は可能です。建物を増築して床面積が増えたときには本来、1か月以内に登記の内容を変更する「表題変更登記」を行う義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になることもあります。増築の登記が義務だと知らなかった、自己資金で増築した、などの理由で未登記のままになっているケースは少なくありません。増築部分が未登記だと、登記簿と実際の建物が一致せず、その部分が担保に入らないため住宅ローンも組みにくく、売りにくくなります。さらに増築で建ぺい率・容積率がオーバーしていると、既存不適格や違反建築の可能性もあります。まずは登記簿の床面積と実際の床面積を比べ、増築の状況と適法性を確認することが大切です。

売り方は大きく二つあり、一つは土地家屋調査士に依頼して表題変更登記をしてから売る方法、もう一つは現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に買い取ってもらう方法です。表題変更登記の費用は8万円〜15万円程度が目安で登記をすれば買主も安心して買え、住宅ローンも使いやすくなりますが、容積率オーバーがある場合は既存不適格などの扱いになる点に注意が必要です。増築の資料が揃わない、容積率オーバーがある、早く手放したいという場合は現況のままの買取が向いています。訳あり物件に強い不動産会社は買い取った後に自社で登記や増築部分の扱いを進めるノウハウを持っているため、現況のままでも買い取れます。買取価格は仲介相場の6〜8割程度が目安です。ご相談の際は増築の状況を正直に伝えることが大切で隠さず話せば現況のまま引き受けてもらえます。増築未登記でお悩みの方はまず増築の状況確認からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。