再建築不可物件を売るか貸すか迷ったときの判断基準

2026年6月19日

【まずは結論】

再建築不可物件を売るか貸すか迷ったら、維持管理の負担、収益の見込み、将来の活用予定、資金の必要性を基準に判断します。貸せば家賃収入が得られますが、再建築不可物件は古い建物が多く、修繕費や空室リスク、管理の手間がかかり、将来建て替えられない点も悩みどころです。一方、売却すればまとまった資金を得て、管理の負担からも解放されます。どちらが正解かは人によって異なりますが、判断に迷うときは、それぞれのメリットとリスクを並べて比べることが大切です。本記事では、売る場合と貸す場合の違い、判断基準、貸す場合の注意点、迷ったときの考え方をわかりやすく解説します。

売る場合と貸す場合の違い

まず、再建築不可物件を売る場合と貸す場合で、何がどう変わるのかを整理します。違いを理解することが判断の出発点です。

売る場合のメリットとリスク

売却すれば、まとまった資金を一度に得られ、固定資産税や管理の負担からも解放されます。再建築不可物件は将来も建て替えられず、保有し続けるほど建物が劣化するため、早めに手放すことで価値の目減りを防げます。一方で、手放してしまえば将来その土地を使う選択肢はなくなります。思い入れのある実家などの場合は、売ることへの心理的な抵抗もあるかもしれません。資金と負担の解消を重視するなら、売却が有力な選択です。

貸す場合のメリットとリスク

貸せば、毎月の家賃収入が得られ、資産を手元に残せます。将来、自分や家族が使う可能性を残せるのも利点です。ただし、再建築不可物件は古い建物が多く、賃貸に出すには修繕やリフォームが必要なこともあります。👉 計算例：家賃5万円でも、年間60万円から修繕費・管理費・固定資産税を引くと、手残りはわずかになることもあります。空室リスクや入居者対応の手間もあり、収支が合わないと負担になります。

建て替えできない点は共通の課題

売る場合も貸す場合も、再建築不可という性質は変わりません。貸し続けても、建物が老朽化すれば、いずれ建て替えられないという問題に直面します。大規模なリフォームで延命できても、新築はできないため、長期的には資産価値が下がっていきます。この「建て替えられない」という制約をどう捉えるかが、売るか貸すかの判断に大きく関わります。将来を見据えて考えることが、後悔のない選択につながります。

売るか貸すかの判断基準

売るか貸すかは、いくつかの基準に照らして判断します。主な判断基準を表で整理します。

判断基準	売却向き	賃貸向き
資金の必要性	まとまった資金が必要	当面の資金は不要
管理の手間	負担を避けたい	管理を続けられる
建物の状態	古く修繕費がかかる	まだ貸せる状態
将来の予定	使う予定がない	将来使う可能性がある

資金が必要かどうか

まとまった資金が必要なら、売却が向いています。相続税の納付、住み替え、他の借入の返済など、すぐに現金が要るなら、売ってまとまった資金を得るのが現実的です。買取なら短期間で現金化できます。逆に、当面まとまった資金が不要で、安定した収入を少しずつ得たいなら、賃貸も選択肢になります。自分の資金の必要性を整理することが、売るか貸すかを判断する最初の基準になります。お金の事情を明確にしましょう。

管理の手間を続けられるか

賃貸を続けるには、入居者の募集や対応、建物の修繕、家賃の管理など、継続的な手間がかかります。これらを自分で、あるいは管理会社に委託して続けられるかが判断基準になります。遠方に住んでいたり、本業が忙しかったりして管理が難しいなら、売却して負担をなくすほうが安心です。管理の手間を負担に感じるか、続けられるかを正直に考えることが、現実的な判断につながります。無理のない選択が大切です。

将来使う予定があるか

将来、自分や家族がその物件を使う予定があるなら、貸して残す選択もあります。子どもが将来住むかもしれない、自分が戻る可能性があるといった場合です。ただし、再建築不可で建物が老朽化していくことは踏まえる必要があります。使う予定が具体的でなく、漠然とした「いつか」であれば、保有コストを払い続けるより売却したほうが合理的なこともあります。将来の予定の確かさを見極めることが判断の助けになります。

貸す場合の注意点

貸す選択をする場合は、知っておくべき注意点があります。次のポイントを確認しましょう。

修繕・リフォーム費：貸せる状態にする費用がかかる
空室リスク：借り手がつかない期間の負担
管理の手間：入居者対応や建物維持が続く

修繕やリフォームの費用を見込む

再建築不可物件は古い建物が多く、賃貸に出すには修繕やリフォームが必要になることがあります。雨漏りや設備の劣化を直さないと、借り手はつきにくいものです。これらの費用を家賃でどれだけ回収できるかを試算しておく必要があります。費用をかけても入居が続かなければ、収支が赤字になることもあります。貸す前に、必要な費用と見込める収入を冷静に比べることが大切です。費用対効果の見極めが欠かせません。

空室リスクを考える

賃貸には空室リスクがつきものです。立地や建物の状態によっては、借り手がなかなか見つからないこともあります。空室の間も固定資産税や管理費はかかり続け、収入がないまま負担だけが続きます。再建築不可物件は一般の賃貸より条件で見劣りすることもあるため、空室リスクは慎重に見込むべきです。安定した家賃収入を前提に計画すると、想定外の空室で収支が崩れることがあります。リスクを織り込んで判断しましょう。

管理の負担を見積もる

貸し出した後は、入居者からの問い合わせ対応、設備の修理、家賃の管理など、継続的な負担が生じます。自分で管理するなら手間がかかり、管理会社に委託すれば家賃の数%程度の手数料がかかります。これらの負担が、得られる家賃に見合うかを見積もることが大切です。手間や費用を軽く見て貸し始めると、思った以上の負担に後悔することもあります。管理の現実を踏まえて判断することが、無理のない選択につながります。

迷ったときの考え方

それでも迷うときは、考え方を整理すると判断しやすくなります。次の表を参考にしてください。

考え方	内容
収支を試算する	貸す場合の手残りを具体的に計算
査定を受ける	売却した場合の金額を把握
負担を比べる	管理を続ける負担と手放す安心を比較
専門家に相談	両面から客観的な意見をもらう

貸す場合の収支を試算する

迷ったら、まず貸す場合の収支を具体的に試算してみましょう。想定家賃から、修繕費、管理費、固定資産税、空室期間の損失を差し引いて、実際に手元に残る金額を計算します。試算してみると、思ったほど利益が出ないことに気づくこともあります。逆に、立地が良く安定収入が見込めるなら、貸す価値があると分かります。具体的な数字で考えることで、感覚的な迷いが整理され、現実的な判断ができます。

売却した場合の金額を知る

売る場合の金額を知ることも、判断には欠かせません。専門の買取業者に査定を依頼すれば、現状のままいくらで売れるかが分かります。この金額と、貸し続けて得られる収益を比べることで、どちらが有利かが見えてきます。査定は無料で受けられることが多く、売る決断をしていなくても金額だけ知ることができます。売却額という具体的な選択肢を手元に持つことで、貸すか売るかをより冷静に比較できます。

専門家に両面から相談する

売るか貸すか迷うときは、専門家に両面から相談するのが有効です。再建築不可物件に詳しい不動産会社なら、売却した場合の価格と、賃貸に出した場合の見込みの両方について、客観的な意見をくれます。自分だけで考えると、思い入れや不安で判断が偏りがちです。第三者の視点を取り入れることで、自分の状況に合った選択が見えてきます。迷ったら一人で抱え込まず、専門家の力を借りることをおすすめします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「売るか、貸すか」というご相談は、再建築不可物件では特に多くいただきます。家賃収入が入るなら貸したほうが得ではないか、というお気持ちはよく分かります。ただ、再建築不可物件の賃貸には、いくつか注意していただきたい点があります。まず、古い建物が多いため、貸せる状態にするにはそれなりの修繕やリフォームが必要なことが多い。そして、空室リスクや入居者対応の手間も続きます。家賃収入だけを見ると魅力的でも、修繕費・管理費・固定資産税・空室期間の損失を差し引くと、手元に残る額は意外と少ないことがあるのです。さらに、貸し続けても再建築不可は変わらず、建物は年々古くなっていきます。

ですから、私がいつもおすすめするのは、感覚で決めず、具体的な数字で比べることです。貸した場合に実際にいくら手元に残るのかを試算し、売った場合にいくらになるのかを査定で確かめる。この二つを並べてみると、迷いがすっと整理されることがよくあります。査定は無料ですし、売ると決めていなくても金額を知るだけで構いません。そのうえで、管理の手間を続けられるか、将来本当にその物件を使う予定があるか、まとまった資金が必要かを考えていただく。私たちは、売却の価格だけでなく、賃貸に出した場合の見込みについても、客観的にお話しします。どちらか一方に誘導することはしません。お客様にとって本当に良い選択を、一緒に考えるのが私たちの役割です。迷ったら、まずはご相談ください。

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よくある質問

再建築不可物件は貸せますか？

貸せます。ただし修繕やリフォームが必要なことが多く、収支の試算が大切です。

貸すと建て替えできるようになりますか？

なりません。貸しても再建築不可は変わらず、建物は老朽化していきます。

売るのと貸すの、どちらが得ですか？

状況によります。資金の必要性や管理の手間、将来の予定を基準に判断しましょう。

貸す場合の費用には何がありますか？

修繕・リフォーム費、管理費、固定資産税などがかかり、空室リスクも見込む必要があります。

売却するといくらになりますか？

立地や活用の余地で変わります。査定を受ければ現状のままの金額が分かります。

将来使うか分からない場合はどうすれば？

予定が漠然としているなら、保有コストを考えて売却が合理的なこともあります。

管理が難しい場合は売るべきですか？

管理を続けられないなら、売却して負担をなくすほうが安心なことが多いです。

迷ったらまず何をすべきですか？

貸す場合の収支を試算し、売却の査定を受けて、両方を具体的に比べましょう。

査定だけ受けて貸す選択もできますか？

できます。査定は無料のことが多く、金額を知ってから判断して問題ありません。

どこに相談すればいいですか？

再建築不可物件の売却・活用に詳しい専門の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

再建築不可物件を売るか貸すか迷ったら、資金の必要性、管理の手間、建物の状態、将来の活用予定を基準に判断します。貸せば家賃収入が得られ資産を残せますが、再建築不可物件は古い建物が多く、修繕費や空室リスク、管理の手間がかかり、手元に残る額は意外と少ないこともあります。さらに、貸し続けても再建築不可は変わらず、建物は老朽化していきます。一方、売却すればまとまった資金を得て、管理の負担からも解放されます。どちらが正解かは人によって異なります。

迷ったときは、感覚で決めず具体的な数字で比べることが大切です。貸す場合に実際にいくら手元に残るかを試算し、売る場合にいくらになるかを査定で確かめ、両方を並べて比較しましょう。管理を続けられるか、将来本当に使う予定があるか、まとまった資金が必要かも考えます。一人で抱え込まず、売却と賃貸の両面から客観的な意見をくれる専門家に相談すれば、自分の状況に合った選択が見えてきます。まずは再建築不可物件に詳しい専門の不動産会社に相談し、売却額と賃貸の見込みを把握するところから始めてみてください。