【まずは結論】
不動産買取を行う際、相続や離婚、住所変更などの状況によっては事前に名義変更が必要になる場合があります。名義変更が完了していないと売却手続きが進められないケースもあるため、買取前に登記状況を確認しておくことが重要です。
「相続した不動産を売りたいけど名義変更は必要？」
「親名義のままでも売却できる？」
「名義変更にはどんな手続きが必要なの？」
このような疑問をお持ちではありませんか？
不動産売却では、売主と登記上の所有者が一致していることが原則です。そのため、相続や離婚などによって現在の所有状況と登記内容が異なる場合は、事前に名義変更を行う必要があります。
この記事では、不動産名義変更が必要になるケースや手続きの流れ、買取前に確認しておきたいポイントについてわかりやすく解説します。
不動産名義変更とは？
登記上の所有者を変更する手続き
不動産名義変更とは、法務局に登録されている所有者情報を変更する手続きです。
正式には、
- 所有権移転登記
- 相続登記
などの登記手続きを指します。
不動産売却時に重要な手続き
不動産を売却する際は、原則として登記上の所有者本人が売主になる必要があります。
そのため、名義変更が必要な状態になっている場合は、先に手続きを済ませる必要があります。
不動産名義変更が必要になる主なケース
相続した不動産を売却する場合
最も多いケースが相続です。
例えば、
- 親が亡くなった
- 実家を相続した
- 空き家を相続した
という場合、不動産の名義が亡くなった方のままになっていることがあります。
この状態では売却できないため、相続登記が必要です。
離婚による財産分与を行った場合
離婚後に、
- 元配偶者から不動産を取得した
- 財産分与で名義を変更した
場合も登記変更が必要になります。
登記が変更されていない場合、売却手続きに支障が出ることがあります。
贈与を受けた場合
親族間で不動産を贈与した場合も名義変更が必要です。
贈与契約だけでは登記上の所有者は変わらないため注意しましょう。
共有名義になっている場合
不動産が、
- 夫婦共有
- 兄弟共有
- 相続人共有
などになっている場合は、売却時に共有者全員の同意が必要です。
状況によっては事前整理が必要になることもあります。
相続不動産で名義変更が必要な理由
所有者が亡くなっているため
不動産の所有者が亡くなった場合、自動的に名義が変わるわけではありません。
法務局で相続登記を行う必要があります。
名義変更しないと売却できない
相続登記が完了していない場合、
- 売買契約
- 所有権移転登記
を進めることができません。
そのため売却前の確認が重要です。
相続登記の流れ
相続人を確認する
まずは戸籍謄本などを取得し、相続人を確認します。
遺産分割協議を行う
相続人が複数いる場合は誰が不動産を取得するか決定します。
必要書類を準備する
主な書類は、
- 戸籍謄本
- 住民票
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
などです。
法務局へ登記申請する
必要書類を揃え、相続登記を行います。
住所変更が必要なケース
登記上の住所と現住所が異なる
引越しなどによって、
登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合があります。
この場合は住所変更登記が必要になることがあります。
結婚による氏名変更も対象
氏名変更がある場合も手続きが必要になるケースがあります。
名義変更にかかる費用
登録免許税
登記手続きには登録免許税が必要です。
税額は手続き内容によって異なります。
司法書士報酬
司法書士へ依頼する場合は報酬が発生します。
複雑な案件ほど費用が高くなる傾向があります。
必要書類取得費用
戸籍謄本や住民票などの取得費用も必要になります。
買取前に確認したいポイント
登記簿を確認する
まずは登記簿で現在の所有者を確認しましょう。
相続登記が完了しているか
相続不動産の場合は特に重要です。
共有者の有無を確認する
共有名義の場合は事前調整が必要になることがあります。
ローン残債を確認する
住宅ローンが残っている場合は抵当権の確認も必要です。
名義変更手続きでよくある失敗事例
相続登記を後回しにした
売却時に手続きが間に合わず、スケジュールが遅れるケースがあります。
相続人全員の同意が取れていなかった
共有不動産ではよくあるトラブルです。
必要書類が不足していた
戸籍謄本などの取得に時間がかかる場合があります。
登記内容を確認していなかった
所有者情報が古いままになっているケースもあります。
不動産買取のメリット
売却までが早い
条件がまとまれば短期間で売却できます。
仲介手数料が不要なケースが多い
直接買取では仲介手数料が不要となることが一般的です。
現状のまま売却しやすい
築古住宅や空き家にも対応しやすい特徴があります。
内覧対応が少ない
売却活動の負担を軽減できます。
買取前チェックリスト
名義確認チェックリスト
- 登記簿を確認した
- 相続登記を確認した
- 共有者を確認した
- 現住所と登記住所を確認した
- 氏名変更の有無を確認した
- ローン残債を確認した
- 抵当権の有無を確認した
- 必要書類を準備した
- 相続人を確認した
- 不動産会社へ相談した
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
不動産売却では、名義変更が必要な状態になっていることに気付かず査定依頼されるケースも少なくありません。特に相続不動産は相続登記が完了していないと売却できないため、早めの確認が重要です。
また、共有名義や住所変更が必要なケースでは手続きに時間がかかることもあります。売却を検討し始めた段階で登記状況を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
相続した不動産はそのまま売却できますか？
相続登記が完了していない場合は売却できません。
相続登記は必ず必要ですか？
はい。売却前に必要となります。
名義変更にはどれくらい時間がかかりますか？
状況によりますが、数週間から数か月程度かかる場合があります。
共有名義でも売却できますか？
可能ですが、共有者全員の同意が必要です。
住所変更登記は必要ですか？
登記住所と現住所が異なる場合に必要となることがあります。
司法書士へ依頼した方がいいですか？
複雑なケースでは依頼がおすすめです。
登録免許税はかかりますか？
登記手続きには必要になります。
親名義の家は売却できますか？
名義変更を行ったうえで売却する必要があります。
ローンが残っていても売却できますか？
可能なケースが多くあります。
名義変更前でも査定は受けられますか？
はい。査定自体は可能です。
まとめ
不動産名義変更が必要になる主なケースには、
- 相続
- 離婚
- 贈与
- 共有名義
などがあります。
特に相続不動産は、
- 相続登記
- 相続人確認
- 必要書類準備
が欠かせません。
不動産買取をスムーズに進めるためにも、まずは登記状況を確認し、必要な手続きを早めに進めることが大切です。
会社情報
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代表者：櫻井 佑樹
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