【まずは結論】
住宅ローンが残っている中古住宅でも、不動産買取による売却は可能です。ただし、売却時には住宅ローン残債の確認や抵当権抹消の手続きが必要になります。売却価格とローン残高のバランスを把握しながら進めることが重要です。
「住宅ローンが残っていても売れる？」
「住宅ローン完済前に買取してもらえる？」
「抵当権はどうなるの？」
このような疑問をお持ちではありませんか？
住み替えや転勤、相続、離婚などをきっかけに、住宅ローンが残った状態で中古住宅を売却したいと考える方は少なくありません。
実際には、住宅ローン返済中でも売却は可能ですが、事前に確認すべきポイントや手続きがあります。
この記事では、住宅ローンが残っている中古住宅を買取で売却する方法や、売却の流れ、注意点についてわかりやすく解説します。
住宅ローンが残っていても売却できる？
結論として売却可能
住宅ローンが残っているからといって売却できないわけではありません。
実際に多くの住宅がローン返済中に売却されています。
ポイントは抵当権の抹消
住宅ローンを利用している場合、多くの住宅には抵当権が設定されています。
売却時には抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは？
金融機関の担保権
抵当権とは、住宅ローン返済ができなくなった場合に備えて金融機関が設定する権利です。
売却時は抹消が必要
住宅を売却する際は、原則として抵当権を抹消しなければなりません。
ローン完済と同時に行うことが多い
決済日に手続きを進めるケースが一般的です。
中古住宅買取とは？
不動産会社が直接購入する方法
不動産会社が住宅を直接購入する売却方法です。
買主探しが不要
仲介売却のように購入希望者を探す必要がありません。
売却までが早い
比較的短期間で売却しやすい特徴があります。
住宅ローン残債の確認方法
残高証明書を確認する
金融機関から送付される資料で確認できます。
インターネットバンキングを利用する
契約内容によってはオンラインでも確認可能です。
金融機関へ問い合わせる
正確な残高を把握しておくことが重要です。
売却価格とローン残高の関係
売却価格がローン残高を上回る場合
売却代金で住宅ローンを完済できるケースです。
売却価格がローン残高を下回る場合
不足分を自己資金で補う必要がある場合があります。
事前確認が重要
査定前にローン残高を把握しておきましょう。
売却の流れ① 住宅ローン残高確認
最初に行うべきこと
現在のローン残高を確認します。
売却計画の基礎になる
資金計画を立てやすくなります。
売却の流れ② 査定依頼
不動産会社へ相談する
買取査定を依頼します。
複数社比較がおすすめ
3〜5社程度の比較が理想です。
売却の流れ③ 査定額の確認
売却可能額を把握する
査定額とローン残高を比較します。
査定根拠も確認する
価格の理由を理解することが大切です。
売却の流れ④ 売買契約
条件を確認する
価格や引渡し時期などを確認します。
契約内容を理解する
不明点は事前に確認しておきましょう。
売却の流れ⑤ 決済・抵当権抹消
ローンを完済する
売却代金でローンを返済します。
抵当権を抹消する
司法書士が手続きを行うことが一般的です。
引渡しを行う
住宅の引渡しを行い売却完了です。
買取を利用するメリット
売却までが早い
住み替えや資金計画を進めやすくなります。
現金化しやすい
ローン返済計画を立てやすくなります。
仲介手数料が不要なケースが多い
直接買取では不要となることが一般的です。
内覧対応が少ない
売却活動の負担を軽減できます。
売却時の注意点
ローン残高を確認する
最も重要なポイントです。
1社だけで決めない
査定額比較が重要です。
契約条件を確認する
価格以外の条件も確認しましょう。
諸費用も把握する
登記費用などが発生する場合があります。
よくある失敗事例
ローン残高を把握していなかった
資金計画が狂ってしまうケースがあります。
1社だけで決めた
比較不足による失敗です。
契約条件を見落とした
引渡し時期などでトラブルになる場合があります。
諸費用を考慮していなかった
手取り額が予想より少なくなることがあります。
売却前チェックリスト
住宅ローン売却チェックリスト
- ローン残高を確認した
- 登記内容を確認した
- 抵当権の有無を確認した
- 必要書類を準備した
- 相場を調べた
- 複数社へ査定依頼した
- 査定根拠を確認した
- 契約条件を確認した
- 諸費用を確認した
- 売却希望時期を整理した
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
住宅ローンが残っている住宅でも、売却できるケースは多くあります。重要なのは、現在のローン残高と査定額を比較し、売却後の資金計画を明確にすることです。
また、不動産会社によって査定額や契約条件が異なるため、複数社へ相談しながら比較することをおすすめします。焦らず準備を進めることで、スムーズな売却につながります。
よくある質問（FAQ）
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい。売却可能です。
抵当権とは何ですか？
金融機関が設定する担保権です。
売却時に抵当権はどうなりますか？
原則として抹消が必要です。
ローン残高はどこで確認できますか？
金融機関の残高証明書などで確認できます。
売却価格がローン残高より低い場合は？
不足分を補う必要がある場合があります。
仲介と買取はどちらが良いですか？
価格重視なら仲介、スピード重視なら買取が向いています。
仲介手数料はかかりますか？
直接買取では不要なケースが一般的です。
査定だけでも依頼できますか？
もちろん可能です。
何社くらい比較すべきですか？
3〜5社程度がおすすめです。
相続した住宅にも住宅ローンは残りますか？
ケースによって異なるため確認が必要です。
まとめ
住宅ローンが残っている中古住宅でも、
- 不動産買取
- 仲介売却
によって売却できます。
重要なのは、
- ローン残高の確認
- 査定額との比較
- 抵当権抹消の手続き
です。
複数社へ査定依頼を行いながら、資金計画を整理し、納得できる売却を進めましょう。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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