📝 この記事の結論
投資用不動産の相場は、周辺の売買価格だけでなく、家賃収入・入居率・利回りなどの「収益性」をもとに判断することが重要です。一般住宅とは価格の考え方が異なるため、売却前に複数の指標から相場を確認しましょう。
① 投資用不動産の相場を調べる際は、類似物件の売出価格・成約価格・家賃相場・利回りなどを比較します。売出価格だけを見て相場と判断しないことが重要です。
② 収益性から価格を考える方法として「収益還元法」があります。直接還元法では「年間純収益（NOI）÷還元利回り」で収益価格の目安を計算できます。
③ 実際の査定では、収益性に加えて立地・築年数・入居率・建物状態・修繕履歴なども評価されます。売却を検討する場合は、自分で相場を確認したうえで複数の不動産会社へ査定を依頼すると比較しやすくなります。
「所有している投資用不動産はいくらで売れる？」「相場はどうやって調べる？」と疑問をお持ちではありませんか。投資用不動産は一般住宅とは価格の考え方が異なります。本記事では、投資用不動産の相場の調べ方や価格の計算方法、査定前に確認したいポイントを解説します。
投資用不動産の相場はどうやって決まる？
投資用不動産の相場を調べる際、まず理解しておきたいのが、一般的な居住用不動産と投資用不動産では価格を判断するポイントが異なることです。
マイホームの場合は、立地や土地・建物の広さ、築年数、間取り、周辺の取引事例などが価格を左右します。
投資用不動産でもこれらは重要ですが、さらに重視されるのが**「その物件からどの程度の収益を得られるのか」**という点です。
たとえば、同じような立地・築年数のマンションでも、家賃収入や入居状況が異なれば、投資対象としての評価も変わります。
そのため、投資用不動産の相場を判断するときは、
・家賃収入
・入居率、空室率
・表面利回り
・実質利回り
・年間純収益（NOI）
・立地、駅からの距離
・築年数、建物状態
・修繕履歴
・周辺の賃貸需要
などを総合的に確認することが大切です。
特に一棟アパートや一棟マンションなどでは、現在の家賃収入だけでなく、維持管理にかかる費用や将来的な修繕負担も価格判断に影響します。
投資用不動産の価格を計算する「収益還元法」とは？
投資用不動産の価格を考えるうえで知っておきたいのが、収益還元法です。
収益還元法とは、不動産が将来生み出すと考えられる収益をもとに、不動産の価値を求める考え方です。
収益還元法にはいくつかの方法がありますが、比較的理解しやすいものに「直接還元法」があります。
直接還元法の計算式
基本的な考え方は次のとおりです。
収益価格 ＝ 年間純収益（NOI）÷ 還元利回り
たとえば、年間の純収益が120万円、還元利回りを5％とした場合、
120万円 ÷ 5％ ＝ 2,400万円
となり、収益価格の目安は2,400万円です。
ただし、この2,400万円がそのまま実際の売却価格になるわけではありません。
適用する還元利回りや収益の見込み方、立地、築年数、建物状態、市場環境などによって評価は変わるため、あくまで価格を検討するための一つの目安として考えましょう。
表面利回りと実質利回りの違い
投資用不動産の相場を調べていると、「利回り」という言葉をよく目にします。
ここで注意したいのが、表面利回りと実質利回りは異なるという点です。
表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って計算します。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、物件価格2,000万円、年間家賃収入120万円なら、
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6％
となります。
計算しやすいため、投資用物件を比較する際によく利用される指標です。
実質利回り
実質利回りでは、家賃収入だけでなく、物件を保有するために必要な経費も考慮します。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間経費）÷ 物件価格 × 100
管理費や修繕費、固定資産税などの経費を考慮するため、表面利回りよりも実際の収益性を考える際の参考になります。
そのため、投資用不動産の相場を比較するときは、「利回りが高い」という情報だけで判断せず、どの利回りを示しているのかを確認することが重要です。
投資用不動産の相場を調べる7つの方法
自分が所有している投資用不動産の相場を知りたい場合、ひとつの情報だけで判断するのではなく、複数の方法を組み合わせて調べることが大切です。
主な方法は次の7つです。
- 不動産ポータルサイトで類似物件の売出価格を調べる
- 周辺の成約価格を調べる
- 周辺の家賃相場を調べる
- 表面利回り・実質利回りを確認する
- 収益還元法で収益価格を計算する
- 公示地価・基準地価・路線価などを確認する
- 複数の不動産会社へ査定を依頼する
それぞれの情報には役割があるため、「ポータルサイトで似た物件が3,000万円で売り出されているから、自分の物件も3,000万円」と単純に判断するのは避けましょう。
次から、具体的な調べ方を解説します。
相場の調べ方① 不動産ポータルサイトで類似物件を比較する
最も手軽な方法が、不動産ポータルサイトで現在売り出されている投資用物件を確認することです。
比較する際は、単に同じ市区町村の物件を見るのではなく、
・物件種別
・最寄り駅
・駅徒歩
・築年数
・建物面積、専有面積
・構造
・家賃収入
・入居状況
・利回り
など、できるだけ条件の近い物件を探します。
ただし、ここで確認できる価格の多くは**「売出価格」**です。
売主の希望価格が含まれているため、実際に売買が成立した「成約価格」と一致するとは限りません。
したがって、ポータルサイトの価格は相場を知るためのひとつの参考材料として利用し、成約価格や収益性などと合わせて判断しましょう。
相場の調べ方② 実際の成約価格を確認する
より現実的な相場を把握するには、実際にいくらで取引されたのかを確認することも重要です。
売出価格が3,000万円でも、実際には価格交渉などによって2,800万円で成約するケースもあります。
そのため、売出価格だけを比較すると実際の市場価格より高く見積もってしまう可能性があります。
成約事例を確認するときも、築年数・立地・面積・物件種別など、所有物件と条件の近い取引を比較することがポイントです。
さらに、投資用不動産の場合は売買価格だけでなく、その価格に対してどの程度の家賃収入を得られる物件だったのかまで確認できると、より相場を判断しやすくなります。
相場の調べ方③ 周辺の家賃相場を調べる
投資用不動産では、売買価格だけでなく**「その物件からどれくらいの家賃収入を得られるのか」**が重要です。
周辺で募集されている類似物件の家賃を調べ、自分の物件の家賃が周辺相場と比べて高いのか、低いのかを確認しましょう。
比較する際は、
・間取り
・専有面積
・築年数
・駅からの距離
・設備
・階数
・建物構造
など、できるだけ条件の近い物件を見ることがポイントです。
たとえば、現在の家賃が周辺相場より大幅に低い場合、将来的な賃料上昇の可能性を検討できるケースもあります。一方、相場より高い家賃で入居している場合は、退去後に同じ条件で次の入居者を確保できるとは限りません。
現在の家賃だけでなく、周辺の賃貸市場で継続的に得られそうな家賃水準まで確認することが重要です。
相場の調べ方④ 利回りを比較する
周辺の投資用不動産が、どの程度の利回りで売り出されているのかも参考になります。
ただし、利回りは高ければ高いほど良いとは限りません。
築年数が古い、駅から遠い、空室リスクが高いなどの理由から、高い利回りが求められている場合もあります。
反対に、賃貸需要が期待される立地や比較的新しい物件などでは、売買価格との関係から利回りが低くなることもあります。
そのため、
「この地域は利回り○％だから自分の物件も同じ」
と判断するのではなく、立地・築年数・建物状態・賃貸需要などを含めて比較しましょう。
相場の調べ方⑤ 収益還元法で概算する
前半で解説した収益還元法を使って、自分でも収益価格の目安を計算してみましょう。
たとえば、
年間家賃収入：180万円
年間経費：30万円
年間純収益（NOI）：150万円
想定する還元利回り：5％
とすると、
150万円 ÷ 5％ ＝ 3,000万円
となります。
ただし、還元利回りを6％とすると、
150万円 ÷ 6％ ＝ 2,500万円
です。
このように、同じ収益を生む物件でも、採用する還元利回りによって評価額は変わります。
還元利回りは物件の立地や種類、築年数、市場環境などによって異なるため、自分で計算した金額はあくまで目安として利用しましょう。
相場の調べ方⑥ 公的な価格情報を確認する
土地の価値を把握する参考資料として、公的な価格情報も確認できます。
代表的なのが、
・地価公示
・都道府県地価調査
・相続税路線価
などです。
一棟アパートや一棟マンションでは、建物の収益性だけでなく、土地そのものの価値も重要な判断材料になります。
ただし、路線価や公示地価をそのまま投資用不動産の売却相場として使うことはできません。
収益性・実際の取引価格・土地価格などを確認するための材料のひとつとして活用しましょう。
相場の調べ方⑦ 複数の不動産会社へ査定を依頼する
自分で相場を調べたら、最終的には不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
査定では、公開されている情報だけでは判断しにくい、
・実際の取引事例
・現在の市場動向
・物件の状態
・賃貸需要
・入居状況
・収益性
などを考慮して価格が検討されます。
ここで重要なのが、1社だけの査定額で判断しないことです。
不動産会社によって査定方法や得意な物件、想定する買主などが異なるため、提示される査定額にも差が出ることがあります。
金額だけを見るのではなく、「なぜこの査定額になったのか」という根拠まで確認して比較しましょう。
投資用不動産の種類によって相場の見方は異なる
「投資用不動産」といっても、区分マンションと一棟アパートでは価格を判断するポイントが異なります。
区分マンション
区分マンションでは、
・家賃
・利回り
・駅からの距離
・築年数
・管理費
・修繕積立金
・管理状態
などが重要です。
特に管理費・修繕積立金は所有者が継続的に負担する費用となるため、実際の収益性を確認するときには見落とさないようにしましょう。
一棟アパート
一棟アパートでは、
・年間家賃収入
・入居率
・土地の価値
・建物状態
・修繕状況
・周辺の賃貸需要
などを確認します。
一部の部屋が空室でも他の部屋から家賃収入を得られる一方、空室が増えれば物件全体の収益性が低下します。
一棟マンション
一棟マンションでは収益規模が大きくなるため、NOIや稼働率、修繕状況などがより重要になります。
エレベーターや給排水設備、外壁など、将来的に大規模な修繕が必要になる可能性も考慮しておく必要があります。
ビル・店舗
ビルや店舗では、テナントから得られる賃料だけでなく、
・テナントの入居状況
・契約内容
・立地
・用途
・空室リスク
なども価格に影響します。
物件の種類によって需要や評価方法が異なるため、査定を依頼するときは所有している不動産の売却実績がある会社かどうかも確認しましょう。
投資用不動産の買取査定前に見るべき6つの指標
投資用不動産の査定を受ける前に、最低限確認しておきたい指標があります。
① 家賃収入
まず確認したいのが現在の家賃収入です。
月額家賃だけでなく、共益費や駐車場収入なども含め、年間でどの程度の収入があるのか整理しておきましょう。
② 入居率・空室率
投資用不動産では、満室時の想定家賃だけでなく実際にどの程度稼働しているのかも重要です。
空室が長期間続いている場合は、その理由も確認しておきましょう。
③ 利回り
表面利回りだけでなく、管理費や修繕費などを差し引いた実質的な収益性も確認します。
査定額を見る際にも、想定されている利回りを確認すると価格の根拠を理解しやすくなります。
④ 立地・賃貸需要
駅からの距離や周辺施設、人口動向などは入居者の確保に関係します。
現在満室でも、将来的に賃貸需要が低下すれば収益性に影響する可能性があります。
⑤ 建物状態・修繕履歴
築年数だけでなく、これまでどのような修繕を行ってきたのかも整理しておきましょう。
外壁や屋根、防水、給排水設備などの修繕履歴が分かる資料があれば、査定時に提示できるよう準備します。
⑥ レントロール
レントロールとは、賃貸物件の入居状況や賃貸条件などを一覧にした資料です。
一般的には、
・部屋番号
・間取り
・賃料
・共益費
・敷金、保証金
・契約状況
・入居状況
などを確認できます。
投資用不動産の収益状況を把握するうえで重要な資料となるため、査定前に最新の内容へ整理しておきましょう。
投資用不動産は「仲介」と「買取」のどちらで売る？
投資用不動産の売却方法には、大きく分けて仲介と買取があります。
仲介
不動産会社に買主を探してもらう方法です。
市場で購入希望者を探すため、条件次第では希望に近い価格での売却を目指せる可能性があります。
一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
買取
不動産会社などが直接物件を購入する方法です。
一般の買主を探す必要がないため、売却までの期間を短縮しやすいことが特徴です。
一方で、買取後の再販売や保有にかかる費用・リスクなどが考慮されるため、一般的に仲介で市場に売り出す場合とは価格の考え方が異なります。
「できるだけ高く売りたい」「早く現金化したい」など、売却で何を優先するかによって適した方法は変わります。
投資用不動産を納得できる条件で売却するためのポイント
投資用不動産を売却する際は、査定額だけで不動産会社を決めないことが重要です。
収益資料を整理する
レントロールや家賃収入、管理費、修繕費などの資料を準備しておくことで、物件の収益状況を伝えやすくなります。
修繕履歴をまとめる
過去に実施した修繕について、工事内容や時期が分かる資料があれば整理しておきましょう。
査定額の根拠を聞く
査定額が高いか低いかだけを見るのではなく、
「どのような家賃・利回り・取引事例をもとに算出したのか」
を確認します。
複数社を比較する
投資用不動産は、物件の種類や規模によって売却を得意とする会社が異なります。
複数社の査定額と査定根拠、売却方法などを比較したうえで判断しましょう。
投資用不動産の相場調査でよくある失敗
売出価格だけを相場だと思ってしまう
ポータルサイトに掲載されている価格は、基本的に売主が売り出している価格です。
実際の成約価格とは異なる可能性があるため、売出価格だけで判断しないようにしましょう。
表面利回りだけで判断する
表面利回りには維持管理費などが十分反映されていません。
実際の収益性を考える場合は、年間経費や空室なども考慮する必要があります。
満室想定の家賃だけを見る
現在空室があるにもかかわらず、満室になった場合の想定収入だけで価値を判断すると、実態とかけ離れる可能性があります。
現在の入居状況と周辺の賃貸需要も確認しましょう。
1社の査定だけで売却を決める
査定額は不動産会社によって異なる場合があります。
極端に高い査定額が提示された場合も、その金額で実際に売却できるとは限りません。
査定額だけでなく、その価格になった根拠まで比較することが大切です。
投資用不動産の売却前チェックリスト
査定を依頼する前に、次の項目を確認してみましょう。
- 家賃収入を整理した
- 入居率・空室率を確認した
- 表面利回り・実質利回りを確認した
- レントロールを最新の状態にした
- 管理費など年間経費を整理した
- 修繕履歴を整理した
- 類似物件の売出価格を調べた
- 成約価格や周辺の家賃相場を確認した
- 複数の不動産会社へ査定を依頼した
- 査定額の根拠を確認した
すべてを自分で正確に計算する必要はありません。
分からない項目がある場合は、手元にある資料を整理したうえで不動産会社へ相談するとよいでしょう。
よくある質問（FAQ）
Q1．投資用不動産の相場はどうやって調べますか？
類似物件の売出価格や成約価格、家賃相場、利回りなどを比較します。収益還元法を使って収益価格を概算する方法もあります。
Q2．投資用不動産の価格は家賃で決まりますか？
家賃収入は重要な要素ですが、それだけでは決まりません。入居率、経費、利回り、立地、築年数、建物状態なども考慮されます。
Q3．収益還元法とは何ですか？
不動産が生み出す収益をもとに価値を求める方法です。直接還元法では「年間純収益（NOI）÷還元利回り」で収益価格を計算します。
Q4．表面利回りと実質利回りはどちらを見るべきですか？
物件同士を簡単に比較する際は表面利回りが使われますが、実際の収益性を考える場合は経費を考慮した実質利回りも確認することが重要です。
Q5．レントロールは査定に必要ですか？
投資用不動産の収益状況や入居状況を確認する重要な資料です。査定前に最新の内容を整理しておくとよいでしょう。
Q6．空室があっても売却できますか？
空室がある投資用不動産でも売却は可能です。ただし、空室状況や周辺の賃貸需要などが価格判断に影響する場合があります。
Q7．古いアパートでも買取してもらえますか？
築年数が古い物件でも買取対象になる可能性があります。建物状態だけでなく、土地価値や収益性なども含めて判断されます。
Q8．仲介と買取ではどちらが高く売れますか？
条件によって異なります。仲介は市場で買主を探す方法、買取は不動産会社などが直接購入する方法です。価格だけでなく売却期間や条件も比較しましょう。
Q9．査定は何社に依頼すればよいですか？
決まった正解はありませんが、複数社へ依頼して査定額とその根拠を比較することが大切です。
Q10．査定前に何を準備すればよいですか？
レントロール、賃貸借契約に関する資料、家賃収入・経費、修繕履歴など、物件の収益や管理状態が分かる資料を整理しておくとスムーズです。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
投資用不動産は、同じエリア・築年数でも、家賃収入や入居状況、建物の管理状態によって査定額が変わります。売出価格だけで相場を判断せず、レントロールや修繕履歴などを整理したうえで査定を受けることが大切です。査定額だけでなく、その金額になった根拠まで確認して比較することをおすすめします。
「この不動産、これからどうしよう…」と迷っている方へ
投資用不動産を所有していると、「今売るべき？」「このまま持ち続けても大丈夫？」と迷うこともあるでしょう。
櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、売却価格や条件、古い建物・賃貸物件をはじめ、不動産を売却・整理する際に直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
すぐに売却する予定がない方も、これからの不動産との向き合い方を考える一冊として、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ｜投資用不動産の相場は収益性を含めて判断しよう
投資用不動産の相場を調べる際は、周辺物件の売出価格だけでなく、**成約価格・家賃収入・入居率・利回り・年間純収益（NOI）**などを総合的に確認することが重要です。
また、区分マンションや一棟アパート、一棟マンションなど、物件の種類によっても重視されるポイントは異なります。
売却を検討している場合は、レントロールや修繕履歴などを整理したうえで複数社へ査定を依頼し、査定額だけでなく価格の根拠まで比較しましょう。
投資用不動産の売却・買取査定ならさくら都市デザインへ
「所有している投資用不動産がいくらで売れるのか知りたい」「仲介と買取のどちらが適しているのか分からない」という方は、さくら都市デザイン株式会社へご相談ください。
区分マンションや一棟アパート、一棟マンションなど、物件の収益状況や立地、建物状態などを確認しながら売却方法をご提案します。
**まだ売却するか決めていない段階で、まず相場や査定価格を知りたいというご相談も可能です。**投資用不動産の売却を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。
