訳あり不動産を売る前にやってはいけないこと

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産を売る前にやってはいけないのは、知っている欠陥を隠すこと、自己判断で解体やリフォーム・残置物の処分をしてしまうこと、1社だけで決めること、相続登記をしないまま進めること、そして焦って契約を急ぐことです。特に知っている欠陥を隠して売ると契約不適合責任を問われ、解体やリフォームを先にするとかえって損をしたり、買取の条件が悪くなったりすることがあります。売る前にやってはいけないことを避け、まずは現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に相談することが、損やトラブルを防ぐ近道です。

訳あり不動産を売るとき、よかれと思ってした行動がかえって損やトラブルにつながることがあります。売る前に「やってはいけないこと」を知っておくだけで、無駄な出費や後悔を防げます。大切なポイントを確認しておきましょう。

この記事では訳あり不動産を売る前にやってはいけないことを一覧表とともに解説します。損やトラブルを避けるための注意点をまとめました。

情報の扱いでやってはいけないこと

やってはいけないこと	なぜダメか
欠陥を隠す	契約不適合責任を問われる
事故を隠す	告知義務違反でトラブルに
うそや誇張	信頼を失い契約が不安定に

知っている欠陥を隠す

訳あり不動産を売る前にやってはいけないことの筆頭が、知っている欠陥を隠すことです。雨漏りやシロアリ、設備の故障、建物の傾きなど自分が知っている欠陥を「言うと安くなりそう」「売れなくなりそう」と思って隠して売るのは、絶対にやってはいけません。なぜなら知っていた欠陥を隠して売ると、たとえ契約不適合責任を免責にしていてもその免責が認められず、あとから買主から修補や損害賠償を請求されることがあるからです。民法でも、売主が知っていながら告げなかった事実については責任を免れないとされています。知っている欠陥は隠さず正直に伝えることが、結果的に売主自身を守ることになります。知っている欠陥を隠してはいけません。隠すと後で責任を問われます。正直さが売主を守ります。

過去の事故を隠す

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、過去の事故を隠すことも挙げられます。過去にその物件で自殺や他殺、孤独死（特殊清掃を伴うもの）などの人の死に関わる出来事があった場合、それは「心理的瑕疵」として買主に告知する必要があります。こうした事実を隠して売ると告知義務に違反し、あとから買主との大きなトラブルや契約解除、損害賠償につながることがあります。事故物件については、国土交通省が2021年に公表した「人の死の告知に関するガイドライン」で告知すべき範囲の目安が示されています。過去の事故は隠さず正直に告知しましょう。事故物件であっても、訳あり物件に強い会社なら買い取ってくれます。過去の事故を隠してはいけません。告知義務違反はトラブルのもとです。正直に伝えましょう。隠すより買取が安心です。

うそや誇張をする

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、うそや誇張をすることもあります。物件を少しでも良く見せようとして、実際とは違ううそをついたり良い点を誇張して伝えたりするのはやめましょう。たとえば「リフォーム済み」と言いながら一部しか直していなかったり、「日当たり良好」と言いながら実際は隣の建物で日が当たらなかったりといったことです。こうしたうそや誇張はあとで買主に発覚すると信頼を失い、契約が不安定になったりトラブルになったりします。訳あり物件はありのままの状態を正直に伝え、それでも買ってくれる相手に売るのが一番です。うそや誇張はやめましょう。ありのままを伝えましょう。正直な取引が安心です。誇張はトラブルのもとです。

物件の手入れでやってはいけないこと

やってはいけないこと	なぜダメか
先に解体	更地で税が増え損をすることも
高額リフォーム	費用を回収できないことが多い
勝手に残置物処分	そのまま買取できる場合がある

自己判断で先に解体する

訳あり不動産を売る前にやってはいけないことの一つが、自己判断で先に建物を解体することです。「古い家は壊して更地にしたほうが売れやすいだろう」と思って先に解体してしまうのは注意が必要です。まず解体には費用がかかり、木造で1坪あたり3〜5万円程度、30坪の家なら100万円から150万円ほどかかることもあります。さらに建物を取り壊して更地にすると、土地にかかる固定資産税の住宅用地の特例（敷地200㎡以下の部分は課税標準が6分の1になる）が外れて、翌年からの固定資産税が最大で約6倍に増えてしまうことがあります。👉 計算例：住宅が建っているときの土地の固定資産税が年5万円だった場合、更地にすると特例が外れて年30万円ほどに増えることがあります。また再建築不可の土地は解体すると新しい建物を建てられなくなり、かえって売りにくくなることもあります。自己判断で先に解体してはいけません。解体費も税金も増える恐れがあります。解体前に相談しましょう。

高額なリフォームをする

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、高額なリフォームをすることもあります。「きれいにしてから売れば高く売れるだろう」と思ってお金をかけてリフォームするのは注意が必要です。なぜならリフォームにかけた費用を売却価格にそのまま上乗せできることは少なく、多くの場合費用を回収できないからです。たとえば200万円かけてリフォームしても売却価格が200万円上がるとは限らず、かえって損をすることが多いのです。特に買取の場合、不動産会社は自社で再販に合わせたリフォームを行うため、売主が先にリフォームしてもその分が評価されにくいことがあります。売る前の高額なリフォームは避けましょう。費用を回収できないことが多いです。現況のまま売るほうが得なことも。リフォーム前に相談しましょう。

勝手に残置物を処分する

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、勝手に残置物を処分してしまうこともあります。「家財や荷物を片付けてから売らないと」と思って費用をかけて残置物をすべて処分してしまうのは、待ったほうがよいことがあります。訳あり物件に強い不動産会社の買取では、残置物が残ったまま現況のまま引き取ってくれることが多いからです。その場合は残置物の処分費用をかけずにそのまま売ることができ、手間も費用もかかりません。先に自分で処分してしまうと、その費用が無駄になってしまうこともあります。また相続物件の場合、残置物の中に大切な書類や価値のあるものが含まれていることもあるため、慌てて処分しないほうがよいです。勝手に残置物を処分してはいけません。そのまま買取できる場合があります。処分前に相談しましょう。当社も残置物そのままで引き取ります。

売却の進め方でやってはいけないこと

やってはいけないこと	なぜダメか
1社で決める	適正価格か分からない
相続登記をしない	名義のままでは売れない
焦って契約	条件を確認できず損をする

1社だけで決めてしまう

訳あり不動産を売る前にやってはいけないことの一つが、1社だけで決めてしまうことです。最初に相談した1社の査定額や条件だけを見て「こんなものだろう」と決めてしまうのはもったいないです。訳あり物件は会社によって査定額や条件に大きな差が出やすいため、1社だけではその金額が適正かどうか判断できません。少なくとも2〜3社に査定を依頼して、買取価格や費用、契約条件を比べることが大切です。複数社を比べることで適正な相場が見えてきますし、より自分に合った有利な条件の会社を選べます。1社だけで決めてはいけません。複数社で比べましょう。適正価格が見えてきます。比較が損を防ぎます。

相続登記をしないまま進める

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、相続登記をしないまま進めることもあります。相続した不動産を売る場合、その不動産の名義が亡くなった方のままになっていると、そのままでは売ることができません。売るにはまず相続登記（名義を相続人に変更する手続き）をしておく必要があります。なお相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。相続登記をしないまま売却の話を進めても最終的に引き渡しができませんので、早めに相続登記を済ませておくことが大切です。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの戸籍や相続人全員の戸籍、遺産分割協議書などが必要です。相続登記をしないまま進めてはいけません。名義のままでは売れません。2024年4月から義務化されています。早めに登記しましょう。

焦って契約を急ぐ

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、焦って契約を急ぐこともあります。「早く売りたい」「現金が必要」という気持ちから内容をよく確認しないまま契約を急いでしまうのは危険です。特に業者から「今だけ」「すぐ契約すれば」などと契約を急がされた場合は注意が必要です。急いで契約すると、買取価格や費用、契約不適合責任の扱い、引き渡し条件などをよく確認できず、あとから「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねません。急ぐ事情があっても契約の内容は一つひとつ確認し、分からない点は質問して納得してから契約しましょう。本当に良い会社なら、売主がじっくり考えることを嫌がりません。焦って契約を急いではいけません。内容を確認しましょう。納得してから契約することが大切です。当社は急がせず納得いただける説明をします。

お金・税金の面でやってはいけないこと

やってはいけないこと	なぜダメか
税金を考えず売る	譲渡所得税や特例を逃す
諸費用を把握しない	手取りを見誤る
安易な値下げ	根拠なく損をする

税金を考えずに売る

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、税金をまったく考えずに売ってしまうことがあります。不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかることがあります。税率は所有期間によって変わり、売った年の1月1日時点で所有5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。一方で相続した空き家の3,000万円特別控除など税負担を軽くできる特例もあり、これらには期限や要件があります。税金をまったく考えずに売ると、思わぬ税負担に驚いたり、使えるはずの特例を逃したりすることがあります。なお不動産会社は税務申告を代理できませんので税金のことは税理士に相談する必要がありますが、税理士と連携している会社なら売却とあわせて相談できます。税金を考えずに売ってはいけません。譲渡所得税や特例を確認しましょう。税理士への相談も大切です。特例の期限にも注意しましょう。

諸費用を把握せず手取りを見誤る

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、諸費用を把握せずに手取りを見誤ることもあります。売却では買取価格や売却価格だけでなく、そこから差し引かれるさまざまな費用があります。仲介手数料（仲介の場合）や残置物の撤去費、建物の解体費、測量費、登記費用、譲渡所得税などです。これらの費用を把握しないまま「○○円で売れる」と思い込んでいると、実際に手元に残るお金が思ったよりずっと少なくて驚くことになります。👉 計算例：500万円で売れても解体費150万円、残置物撤去費30万円、譲渡所得税などを差し引くと手取りは300万円程度になることもあります。諸費用を把握して手取りで考えましょう。諸費用を見落としてはいけません。手取りで判断することが大切です。費用の内訳を確認しましょう。

根拠なく安易に値下げに応じる

訳あり不動産を売る前にやってはいけないこととして、根拠なく安易に値下げに応じることもあります。買主や業者から値下げを求められたとき、その理由や根拠を確認せずに「早く売りたいから」と安易に応じてしまうのは避けましょう。特に契約後にもっともらしい理由をつけて値下げを迫ってくる悪質な手口もあります。値下げを求められたら、なぜ値下げが必要なのかその根拠を説明してもらい、納得できる場合にのみ応じることが大切です。根拠のない値下げに安易に応じると、本来の価値より安く売らされてしまいます。おおよその相場を把握しておくことも、不当な値下げを見抜く助けになります。根拠なく値下げに応じてはいけません。理由を確認しましょう。納得できる場合のみ応じます。当社は根拠のない値下げはいたしません。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

訳あり不動産を売る前に、よかれと思ってした行動がかえって損やトラブルにつながってしまうというご相談を、たびたびいただきます。まず絶対に避けていただきたいのが、知っている欠陥や過去の事故を隠すことです。雨漏りやシロアリ、設備の故障といった欠陥、過去の自殺・他殺・特殊清掃を伴う死などの事実を隠して売ると、たとえ契約不適合責任を免責にしていてもその免責は認められず、後から修補や損害賠償を求められます。民法でも知っていながら告げなかった事実については責任を免れないとされています。事故物件についても国土交通省のガイドラインに沿って告知が必要です。「言うと安くなる」と隠したくなる気持ちは分かりますが、訳あり物件はありのままを正直にお伝えいただければ、私たちのような会社がそのまま買い取れます。隠すより正直に告知して買取を選ぶほうが、結果的にずっと安心なのです。

もう一つ、特に気をつけていただきたいのが、自己判断で先に解体やリフォーム、残置物の処分をしてしまうことです。古い家を壊して更地にすれば売れやすいと思われがちですが、解体には木造30坪で100万〜150万円ほどかかるうえ、更地にすると土地の固定資産税の住宅用地特例が外れて翌年から税が最大6倍ほどに増えることがあります。再建築不可の土地なら、壊すと建て直せずかえって売りにくくなります。高額なリフォームもかけた費用を売却価格で回収できないことが多く、買取では私たちが再販に合わせて手を入れますので、先にリフォームされても評価されにくいのです。残置物も現況のまま引き取れることが多いので、慌てて処分すると費用が無駄になります。さらに相続物件は名義が亡くなった方のままだと売れませんので、2024年4月から義務化された相続登記を早めに済ませておく必要があります。そしてどんなに急いでいても、1社だけで決めず契約を焦らないこと。まずは何もせず、現況のまま訳あり物件に強い会社にご相談いただくのが、損やトラブルを防ぐ一番の近道です。迷われたら動く前にぜひお気軽にご相談ください。

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よくある質問

知っている欠陥は隠していい？

隠すと契約不適合責任を問われるため告知が必要です。

事故を隠して売れる？

告知義務違反になりトラブルのもとです。

先に解体したほうが売れる？

税が増え損をすることもあり解体前に相談を。

更地にすると税金は変わる？

住宅用地特例が外れ最大6倍ほどに増えることがあります。

リフォームしてから売るべき？

費用を回収できないことが多く現況売却が無難です。

残置物は片付けるべき？

そのまま買取できる場合が多く処分前に相談を。

1社で決めてもいい？

適正価格が分からず複数社で比べるべきです。

相続登記は必要？

名義のままでは売れず2024年4月から義務化です。

契約は急いだほうがいい？

焦らず内容を確認し納得してから契約します。

まず何をすればいい？

動く前に現況のまま専門の会社に相談するのが安心です。

まとめ

訳あり不動産を売る前にやってはいけないことを知っておくだけで、無駄な出費や後悔を防げます。まず情報の扱いでは、知っている欠陥や過去の事故を隠してはいけません。隠して売ると契約不適合責任を問われたり、告知義務違反で大きなトラブルになったりします。うそや誇張も信頼を失うもとですので、ありのままを正直に伝えましょう。次に物件の手入れでは、自己判断で先に解体することは避けましょう。解体費がかかるうえ、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて税が最大6倍ほどに増えることがあります。高額なリフォームも費用を回収できないことが多く、残置物もそのまま買取できる場合が多いため、勝手に処分しないほうがよいです。

そして売却の進め方では、1社だけで決めず2〜3社を比べること、相続物件は名義が亡くなった方のままだと売れないため2024年4月から義務化された相続登記を早めに済ませておくこと、そしてどんなに急いでいても契約を焦らず内容を一つひとつ確認して納得してから契約することが大切です。これらの「やってはいけないこと」に共通するのは、よかれと思って自己判断で動いてしまうとかえって損をする、ということです。訳あり物件はまず何もせず、現況のまま訳あり物件に強い不動産会社に相談することが、損やトラブルを防ぐ一番の近道です。売る前に迷われたら動く前にお気軽にご相談ください。私たちが最善の進め方を一緒に考えます。