兄弟で相続した訳あり物件を売るには？揉めない進め方

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

兄弟で相続した訳あり物件を揉めずに売るには早めに話し合いの場を持ち、「売って現金で分ける（換価分割）」という方針を共有することが大切です。現金は公平に分けやすく、兄弟間のトラブルを防げます。共有名義のままにすると売却に全員の同意が必要になり、意見が合わずに塩漬けになったり、さらに次の相続で共有者が増えて複雑になったりします。早めに代表者の名義にまとめて売却するか、全員の同意で売却するのがすっきりした方法です。訳あり物件は一般の買主が見つかりにくく、価格や売り方で意見が割れやすいため、訳あり物件に強い不動産会社の査定を兄弟全員で共有し公平に進めることが揉めない進め方のポイントです。

兄弟で相続した訳あり物件は売り方や分け方をめぐってトラブルになりやすいものです。実は進め方のポイントを押さえれば、揉めずに売却できます。兄弟で相続した訳あり物件を揉めずに売る進め方を知っておきましょう。

この記事では兄弟で相続した訳あり物件を売るには揉めない進め方を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、相続登記や遺産分割の法律手続きを行う立場ではないため、登記は司法書士、紛争は弁護士へ連携・紹介する形でサポートします。

兄弟で相続した訳あり物件が揉めやすい理由

揉める原因	内容
分けにくい	不動産は現金のように割れない
意見が割れる	売る・残すで意見が分かれる
共有名義のリスク	全員の同意が必要になる
価格の評価	いくらと見るかで対立

不動産は分けにくい

兄弟で相続した訳あり物件が揉めやすい理由の一つは不動産は分けにくいことです。預貯金や現金は兄弟できれいに分けることができますが、不動産は現金のように物理的に割って分けることができません。一つの不動産を兄弟でどう分けるかをめぐって意見が対立しやすいのです。「誰が引き継ぐか」「いくらと評価するか」「住む人がいない、訳あり物件をどうするか」など、決めることが多く、話し合いがこじれることがあります。不動産が分けにくいという性質が兄弟間のトラブルの根本的な原因になります。不動産は分けにくいものです。現金のように割れません。分け方で意見が対立しがちです。これが揉める原因になります。

売る・残すで意見が割れる

兄弟で相続した訳あり物件が揉めやすい理由として売る・残すで意見が割れることがあります。「思い出のある実家だから残したい」と思う兄弟と「活用も難しいし税金もかかるから早く売りたい」と思う兄弟とで意見が分かれることがあります。特に訳あり物件は活用が難しく、維持費だけがかかることも多いため、売却すべきか、残すべきかで考えが対立しやすいのです。また、一人だけがその物件に住んでいたり、管理していたりする場合はその人の思いとほかの兄弟の思いがすれ違うこともあります。売るか、残すかの方針を早めにすり合わせることがトラブルを防ぐカギです。売る・残すで意見が割れます。思い入れと現実がすれ違いがちです。訳あり物件は特に対立しやすいです。方針のすり合わせが大切です。

共有名義のままにするリスク

兄弟で相続した訳あり物件が揉めやすい理由として共有名義のままにする、リスクもあります。遺産分割で決めきれず、とりあえず、兄弟の共有名義にしておくとあとで大きな問題になることがあります。共有名義の不動産は売却に共有者全員（兄弟全員）の同意が必要なため、一人でも、反対すると売れません。意見が合わないまま、共有名義で塩漬けになってしまうこともあります。さらに、共有者の誰かが亡くなるとその持分がその子どもなどに相続され、共有者がどんどん増えて（数次相続）ますます話し合いが難しくなります。共有名義のままにするのはできるだけ、避けるのが賢明です。共有名義はリスクがあります。全員の同意がないと売れません。次の相続で共有者が増えます。塩漬けになりやすいです。

揉めない進め方

進め方	内容
早めに話し合う	方針を全員で共有する
換価分割を選ぶ	売って現金で公平に分ける
査定を共有する	客観的な金額で判断する

早めに話し合いの場を持つ

揉めない進め方の第一歩は早めに話し合いの場を持つことです。相続が発生したら、できるだけ、早めに兄弟全員でその訳あり物件をどうするかを話し合いましょう。時間が経つほど、それぞれの生活や考えが変わり、話し合いがまとまりにくくなります。「売るのか、残すのか」「売るなら、どう分けるのか」を早い段階で全員の共通認識にしておくことが大切です。一人だけで進めようとするとほかの兄弟が不信感を抱きやすいので、必ず、全員で情報を共有しながら、進めましょう。感情的にならず、冷静に現実的な話し合いを心がけることがポイントです。早めに話し合いの場を持ちましょう。方針を全員で共有します。時間が経つとまとまりにくいです。全員で情報を共有しましょう。

換価分割で公平に分ける

揉めない進め方として換価分割で公平に分けることがおすすめです。換価分割とは相続した不動産を売却して現金にしてからその代金を兄弟で分ける方法です。現金は1円単位できれいに分けられるため、公平で兄弟間のトラブルを防ぎやすいです。👉 計算例：たとえば、訳あり物件を買取で900万円で売却すれば、兄弟3人で300万円ずつ、平等に分けられます。不動産のままだと誰が引き継ぐか、いくらと評価するかで揉めがちです。誰も住んだり、活用したりする予定がない訳あり物件は換価分割が最もすっきりした、方法です。売却の手続きをスムーズにするため、代表者一人の名義にまとめてから売却することも多いです。換価分割で公平に分けましょう。現金はきれいに分けられます。トラブルを防ぎやすいです。代表者名義で売るとスムーズです。

客観的な査定額を全員で共有する

揉めない進め方として客観的な査定額を全員で共有することも大切です。兄弟で不動産の価値についてそれぞれ、違う、思い込みを持っていると「もっと高く売れるはず」「安く売られた」と不信感が生まれ、揉める原因になります。これを防ぐには訳あり物件に強い不動産会社の客観的な査定額を兄弟全員で共有することが有効です。プロの査定額という共通のものさしがあれば、「これくらいで売れる」という現実的な認識を全員が持てます。査定額をもとに売却や分け方を話し合えば、感情ではなく、事実に基づいた、冷静な判断ができます。客観的な査定額を全員で共有しましょう。共通のものさしになります。不信感を防げます。事実に基づいて判断できます。

スムーズに売却するための準備

準備	内容
遺産分割協議書	分け方を書面に残す
相続登記	名義を変更する
専門家と連携	登記・税金・売却を分担

遺産分割協議書に取り決めを残す

スムーズに売却するには遺産分割協議書に取り決めを残しましょう。兄弟で話し合って合意した内容は口約束ではなく、必ず「遺産分割協議書」にまとめ、兄弟全員が署名・押印しましょう。「誰の名義にして売るか」「代金をどう分けるか」を書面に残しておけば、あとから「言った・言わない」のトラブルを防げます。遺産分割協議書は相続登記（名義変更）にも必要な書類ですので、きちんと作成することが大切です。協議書の作成は司法書士などの専門家に依頼すると確実です。書面で取り決めを残すことが揉めない、売却の基礎になります。遺産分割協議書に残しましょう。分け方を書面にします。言った言わないを防げます。相続登記にも必要な書類です。

相続登記で名義を変更する

スムーズに売却するには相続登記で名義を変更しましょう。相続した不動産は名義が亡くなった方のままだと売れないため、相続登記（名義変更）が必要です。売却して現金で分ける場合は代表者一人の名義にまとめて登記してから売却するほうが手続きがスムーズなことが多いです。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。👉 計算例：相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかり、評価額1,000万円なら4万円です。相続登記は司法書士の専門分野ですので、依頼するとスムーズです。相続登記で名義を変更しましょう。名義のままでは売れません。代表者名義がスムーズなことも。司法書士に依頼しましょう。

専門家と連携して進める

スムーズに売却するには専門家と連携して進めましょう。兄弟で相続した訳あり物件の売却には相続登記（司法書士）税金（税理士）売却・買取（不動産会社）と複数の専門が関わります。また、兄弟間で紛争になってしまった場合は弁護士の力が必要になることもあります。これらを別々に進めるのは手間がかかりますが、訳あり物件に強い不動産会社の中には司法書士や税理士と連携しているところもあり、まとめて相談できることもあります。なお、当社は不動産会社であり、相続登記や遺産分割の法律手続きを行う立場ではないため、登記は司法書士、紛争は弁護士へおつなぎする形でサポートします。専門家と連携して進めましょう。登記・税金・売却を分担します。紛争は弁護士の分野です。当社も司法書士・税理士・弁護士と連携します。

それでも揉めそうなときの対処

対処	内容
第三者を入れる	専門家を交えて冷静に話す
客観的な査定を基準に	感情でなく数字で判断
分割方法を柔軟に	換価・代償など選択肢を検討

第三者の専門家を交える

それでも、揉めそうなときの対処の一つは第三者の専門家を交えることです。兄弟だけで話し合うと子どもの頃からの感情や過去の経緯が絡んで冷静な話し合いが難しくなることがあります。そこで不動産会社や司法書士、弁護士などの第三者の専門家を交えて話し合うと感情を離れて客観的に進めやすくなります。専門家は中立的な立場から手続きや選択肢を説明してくれるため、兄弟が納得しやすくなります。特に紛争に発展しそうな場合は弁護士に相談すると適切な進め方をアドバイスしてもらえます。当社は紛争の法律手続きを行う立場ではないため、その場合は弁護士へおつなぎします。第三者の専門家を交えましょう。冷静に話しやすくなります。客観的に進められます。紛争は弁護士に相談を。

客観的な査定額を判断の基準にする

それでも、揉めそうなときの対処として客観的な査定額を判断の基準にすることが有効です。兄弟で揉める原因の多くは不動産の価値についての認識のずれです。「もっと高く売れるはず」「安く、売られた」という思い込みが不信感を生みます。これを防ぐには訳あり物件に強い不動産会社の客観的な査定額を判断の基準にすることです。👉 計算例：たとえば、兄が「1,500万円はするはず」と思い、弟が「もう、価値はない」と思っていても、プロの査定で「現況買取で900万円」とはっきりすれば、その金額を基準に冷静に話し合えます。感情ではなく、客観的な数字を基準にすることが揉めない、判断につながります。客観的な査定額を基準にしましょう。認識のずれが揉める原因です。数字で冷静に判断できます。プロの査定が助けになります。

分割方法を柔軟に検討する

それでも、揉めそうなときの対処として分割方法を柔軟に検討することも大切です。遺産の分け方にはいくつかの方法があります。不動産を売却して現金で分ける「換価分割」、一人が不動産を相続してほかの兄弟に代償金を払う「代償分割」、不動産を物理的に分ける「現物分割」などです。一つの方法にこだわらず、それぞれの兄弟の事情（住み続けたいか、現金が欲しいかなど）に合わせて柔軟に検討すると合意に至りやすくなります。多くの場合、訳あり物件は誰も住む予定がないため、換価分割（売却して現金で分ける）が最も公平ですっきりします。状況に応じて最適な方法を選びましょう。分割方法を柔軟に検討しましょう。換価・代償・現物の方法があります。事情に合わせて選びます。訳あり物件は換価分割が多いです。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

兄弟で相続した訳あり物件は本当に揉めやすいものです。理由は不動産が現金のように分けられないこと売るか残すかで意見が割れやすいことそして共有名義のままにするとさまざまな問題が生じることにあります。特に訳あり物件は活用が難しく維持費だけがかかることも多いため、「思い出の実家だから残したい」という兄弟と「税金もかかるし早く売りたい」という兄弟とで考えが対立しやすいのです。揉めない進め方の第一歩は早めに話し合いの場を持ち、「売るのか残すのか」「売るならどう分けるのか」を全員の共通認識にすることです。時間が経つほど、それぞれの生活や考えが変わってまとまりにくくなりますので、早めの話し合いが肝心です。そして誰も住んだり活用したりする予定がない訳あり物件は売却して現金で分ける「換価分割」が最もすっきりします。現金は1円単位で公平に分けられ、トラブルを防ぎやすいからです。たとえば買取で900万円なら、兄弟3人で300万円ずつ平等に分けられます。

揉めないためにもう一つ大切なのが客観的な査定額を兄弟全員で共有することです。それぞれが不動産の価値について違う思い込みを持っていると「もっと高く売れたはず」「安く売られた」と不信感が生まれます。訳あり物件に強い会社の客観的な査定額という共通のものさしがあれば、全員が現実的な認識を持て事実に基づいて冷静に判断できます。私たちのような訳あり物件に強い会社は再建築不可や老朽化、残置物ありといった物件も活用方法をふまえて現実的な査定額をお出しできますので、その査定を兄弟全員で共有していただくと話し合いが進みやすくなります。スムーズに売却するには合意した内容を遺産分割協議書に書面で残し相続登記（2024年4月から義務化、3年以内、登録免許税は評価額の0.4%）で名義を変更します。売って現金で分ける場合は代表者一人の名義にまとめて売却するほうがスムーズです。なお、私たちは登記や遺産分割の法律手続きを行う立場ではないため、登記は司法書士、紛争は弁護士へおつなぎします。兄弟で相続した訳あり物件の売却でお悩みなら、まずは査定からお気軽にご相談ください。客観的な金額が話し合いの助けになります。

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よくある質問

兄弟相続の訳あり物件はなぜ揉める？

不動産は分けにくく意見が割れやすいためです。

揉めない分け方は？

売って現金で分ける換価分割が公平です。

共有名義のままだとどうなる？

全員の同意がないと売れず塩漬けになりがちです。

まず何をすればいい？

早めに全員で話し合い方針を共有します。

売り方で揉めないコツは？

客観的な査定額を全員で共有することです。

誰の名義で売る？

代表者名義にまとめると手続きがスムーズです。

取り決めはどう残す？

遺産分割協議書に書面で残します。

相続登記は必要？

名義変更が必要で2024年4月から義務化です。

紛争になったら？

弁護士に相談し不動産会社と連携します。

訳あり物件でも売れる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買い取れます。

まとめ

兄弟で相続した訳あり物件を揉めずに売るには進め方のポイントを押さえることが大切です。不動産は現金のように分けられず、売る・残すで意見が割れやすく、共有名義のままにすると全員の同意が必要で塩漬けになりやすいという性質があるため、揉めやすいのです。揉めない進め方の第一歩は早めに話し合いの場を持ち、「売るのか残すのか」「どう分けるのか」を全員の共通認識にすることです。誰も活用予定がない訳あり物件は売却して現金で分ける換価分割が最もすっきりします。現金は公平に分けられ、トラブルを防ぎやすいからです。そして客観的な査定額を兄弟全員で共有すれば、不信感を防ぎ、事実に基づいて冷静に判断できます。

スムーズに売却するには合意した内容を遺産分割協議書に書面で残し相続登記（2024年4月から義務化、相続を知った日から3年以内、登録免許税は評価額の0.4%）で名義を変更します。売って現金で分ける場合は代表者一人の名義にまとめて売却するほうがスムーズです。訳あり物件は一般の買主がつきにくいため、訳あり物件に強い不動産会社の査定を全員で共有し現況のまま買い取ってもらうのが現実的です。相続登記は司法書士、税金は税理士、紛争は弁護士、売却・買取は不動産会社と専門家が連携して進めると安心です。なお、当社は登記や遺産分割の法律手続きを行う立場ではないため、これらは司法書士・弁護士へおつなぎします。兄弟で相続した訳あり物件の売却でお悩みの方はまずは客観的な査定からお気軽にご相談ください。