相続登記が済んでいない訳あり不動産は売却できる？

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

相続登記が済んでいない訳あり不動産は名義が亡くなった方のままのため、そのままでは売却できません。売却するにはまず、相続登記（名義を相続人に変更する手続き）を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料が科されることがあります。相続登記には戸籍などの書類集めや遺産分割協議が必要で時間がかかることもあります。売却を考えているなら、早めに相続登記を進め、並行して訳あり物件に強い不動産会社に査定を相談しておくとスムーズです。

相続したものの、相続登記（名義変更）をしないまま放置している訳あり不動産は意外と多いものです。実は登記が済んでいないとそのままでは売れません。相続登記が済んでいない訳あり不動産の売却について知っておきましょう。

この記事では相続登記が済んでいない訳あり不動産は売却できるかを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、相続登記を行う立場ではないため、登記は司法書士へ連携・紹介する形でサポートします。

相続登記が済んでいないと売れない理由

項目	内容
名義が違う	亡くなった方のままで売れない
所有権移転ができない	買主に名義を移せない
義務化	2024年4月から3年以内
放置のリスク	数次相続で複雑化・過料

名義が亡くなった方のままだから

相続登記が済んでいないと売れない理由は名義が亡くなった方のままだからです。不動産を売るにはその不動産の名義人（所有者）が売主として契約し買主に所有権を移す必要があります。しかし相続登記が済んでいないと登記簿上の名義は亡くなった方（被相続人）のままです。亡くなった方は当然、契約をすることができませんし相続人が勝手に亡くなった方の名義のまま売ることもできません。ですから相続登記で名義を相続人に変更してからでないと売却できないのです。まずは名義を相続人に変えることが売却の前提になります。名義が亡くなった方のままだと売れません。所有者として契約できないからです。名義変更が売却の前提です。相続登記が必要です。

所有権移転登記ができない

相続登記が済んでいないと所有権移転登記ができないことも理由です。不動産を売却すると所有権を売主から買主へ移す「所有権移転登記」を行います。この登記は現在の登記名義人（売主）から買主へ所有権を移す形で行われます。しかし現在の名義が亡くなった方のままだとその亡くなった方から直接、買主へ所有権を移すことはできません。いったん、相続登記で亡くなった方から相続人へ名義を移してからその相続人から買主へ所有権を移すという二段階の手続きが必要なのです。ですから売却の前に相続登記を済ませておく必要があります。所有権移転登記ができません。亡くなった方から直接は移せません。相続登記を先に行います。二段階の手続きが必要です。

相続登記は2024年4月から義務化

相続登記は2024年4月から義務化されたことも知っておきましょう。これまで相続登記は任意で放置されることも多かったのですが、2024年4月から義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく、期限内に登記しないと10万円以下の過料（ペナルティ）が科されることがあります。なお、2024年4月より前に相続した不動産も義務化の対象で原則として2027年3月末までに登記する必要があります。売却するにも相続登記は必要ですので、早めに済ませることが大切です。相続登記は2024年4月から義務化です。3年以内に登記が必要です。過料が科されることもあります。過去の相続も対象です。

売却前に相続登記を済ませる流れ

手順	内容
戸籍などを集める	相続人を確定する書類
遺産分割協議	誰の名義にするか決める
登記申請	法務局に申請する

戸籍などの必要書類を集める

売却前に相続登記を済ませるにはまず、戸籍などの必要書類を集めます。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産を相続する人の住民票、固定資産税の評価証明書などが必要です。特に亡くなった方の連続した戸籍は本籍地を何度も移している場合、複数の市区町村に請求する必要があり、集めるのに時間がかかることが多いです。これらの書類が相続人を確定し誰が相続するかを証明する、基礎になります。書類集めは早めに始めることが大切です。戸籍などの必要書類を集めます。連続戸籍が特に必要です。集めるのに時間がかかります。早めに始めましょう。

遺産分割協議で名義人を決める

売却前に相続登記を済ませるには遺産分割協議で名義人を決めます。相続人が複数いる場合はその訳あり不動産を誰の名義にするかを相続人全員で話し合って決めます。合意した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印します。売却して現金で分ける場合は代表者一人の名義にまとめて相続登記してから売却するほうが手続きがスムーズなことが多いです。共有名義にすると売却に全員の同意が必要になるため、売却を前提にするなら、代表者名義がおすすめです。遺産分割協議で名義人を決めましょう。協議書にまとめます。売却なら、代表者名義がスムーズです。共有名義は避けるのが賢明です。

法務局に登記を申請する

売却前に相続登記を済ませるには法務局に登記を申請します。必要書類がそろい、名義人が決まったら、その不動産を管轄する、法務局に相続登記を申請します。相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかります。👉 計算例：たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら、相続登記の登録免許税は4万円（1,000万円×0.4%）です。登記の申請は自分で行うこともできますが、書類の作成や手続きが複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。登記が完了すれば、名義が相続人に変わり、その不動産を売却できるようになります。法務局に登記を申請します。登録免許税は評価額の0.4%です。司法書士に依頼すると確実です。完了すれば、売却できます。

登記と売却を効率よく進めるために

ポイント	内容
並行して査定	登記中に査定を相談
放置しない	数次相続で複雑になる前に
専門家と連携	司法書士と不動産会社で進める

登記と並行して査定を相談する

登記と売却を効率よく進めるには登記と並行して査定を相談しましょう。相続登記が完了してから売却を考え始めると全体の期間が長くなってしまいます。そこで相続登記の手続きを進めながら、並行して訳あり物件に強い不動産会社に査定を相談しておくと効率的です。査定でその不動産がいくらで売れるかが分かれば、相続登記が完了したあとすぐに売却に進めます。査定は登記が済んでいなくても、現状の物件情報をもとに受けられることが多いです。登記と査定を並行して進めることで相続登記の完了後、スムーズに売却できます。登記と並行して査定を相談しましょう。登記完了後、すぐ売却に進めます。査定は登記前でも受けられます。効率よく進められます。

放置せず早めに進める

登記と売却を効率よく進めるには放置せず、早めに進めることが大切です。相続登記をしないまま、放置するといくつかの問題が生じます。まず、義務化により正当な理由なく、3年以内に登記しないと過料が科されることがあります。また、放置している間にほかの相続人が亡くなるとその持分がその子どもなどに相続され、相続人がどんどん増えて（数次相続）話し合いや書類集めがますます複雑になります。相続人が増えると全員の合意を得るのが難しくなり、売却もしにくくなります。こうした複雑化を避けるためにも相続が発生したら、早めに相続登記を進めることが大切です。放置せず、早めに進めましょう。過料のリスクがあります。数次相続で複雑になります。早めの行動が大切です。

司法書士と不動産会社が連携する

登記と売却を効率よく進めるには司法書士と不動産会社が連携することが有効です。相続登記は司法書士の専門分野、売却・買取は不動産会社の分野です。これらを別々に自分で探して進めるのは手間がかかります。訳あり物件に強い不動産会社の中には司法書士と連携しているところもあり、相続登記から売却・買取までまとめて相談できることもあります。窓口が一つにまとまっていれば、相続登記が済んでいない訳あり不動産の売却をスムーズに進められます。なお、当社は不動産会社であり、相続登記を行う立場ではないため、登記は司法書士へおつなぎする形でサポートします。司法書士と不動産会社が連携します。登記から売却までまとめて相談できます。窓口が一つだとスムーズです。当社も司法書士と連携してサポートします。

相続登記が難しいケースと対処

難しいケース	対処
相続人が多い・遠方	郵送や代表者でまとめる
数次相続で複雑	司法書士に整理を依頼
書類が見つからない	専門家に取得を依頼

相続人が多い・遠方にいるケース

相続登記が難しいケースの一つが相続人が多い、または遠方にいるケースです。相続人が多いと遺産分割協議で全員の合意を得るのが難しく、また、全員の戸籍や印鑑証明書を集めるのも手間がかかります。相続人が遠方にいる場合も集まって話し合うのが難しいですが、遺産分割協議書を郵送で回して署名・押印してもらうという方法で進められます。売却を前提にするなら、代表者一人の名義にまとめて相続登記するとその後の売却がスムーズです。👉 計算例：たとえば、相続人が5人いても、遺産分割協議書を郵送で回して全員が署名・押印すれば、代表者1人の名義に相続登記でき、売却に進めます。相続人が多い・遠方でも、進められます。協議書は郵送で回せます。代表者名義にまとめるとスムーズです。司法書士に依頼すると確実です。

数次相続で複雑になっているケース

相続登記が難しいケースとして数次相続で複雑になっているケースもあります。相続登記を長く、放置している間に相続人が亡くなってその相続人へと相続が重なっている（数次相続）と関係者が増えて権利関係が複雑になっています。誰が相続人なのかを確定するだけでも多くの戸籍を集める必要があり、遺産分割協議の当事者も増えます。こうした複雑なケースは自分で進めるのは難しいため、司法書士に相続関係の整理を依頼するのが確実です。司法書士は戸籍をたどって相続人を確定し登記の手続きを進めてくれます。放置するとさらに、複雑になるため、早めの対処が大切です。数次相続で複雑になることがあります。関係者が増えています。司法書士に整理を依頼します。早めの対処が大切です。

書類が見つからないケース

相続登記が難しいケースとして書類が見つからないケースもあります。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍などが必要ですが、古い戸籍は本籍地の市区町村で取得する必要があり、何度も本籍を移している場合は複数の役所に請求しなければなりません。また、遺産分割協議書や権利証などが見つからないという場合もあります。こうした書類の取得や対応は司法書士に依頼すれば、代行してもらえます。権利証がない場合でも、相続登記には必ずしも必要ではないことが多く、また、売却の際は司法書士による、本人確認情報の作成などで対応できます。書類のことで困ったら、司法書士や不動産会社に相談しましょう。書類が見つからないことがあります。古い戸籍は各役所に請求します。司法書士が代行してくれます。当社も司法書士へおつなぎします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「相続したけれど、名義変更（相続登記）をしないまま放置している訳あり不動産を売りたい」というご相談をいただくことがあります。まずお伝えしたいのは相続登記が済んでいないとそのままでは売却できないということです。理由は登記簿上の名義が亡くなった方のままだからです。亡くなった方は契約できませんし相続人が勝手に亡くなった方の名義のまま売ることもできません。不動産を売却すると所有権を売主から買主へ移す登記を行いますが、亡くなった方から直接買主へ移すことはできず、いったん相続登記で相続人へ名義を移してからその相続人から買主へ移すという二段階の手続きが必要になります。ですから売却の前に相続登記を済ませておく必要があるのです。なお、相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があり、正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料が科されることがあります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で原則2027年3月末までに登記が必要です。

相続登記の流れはまず、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書などの必要書類を集め、相続人が複数いる場合は遺産分割協議で名義人を決め、法務局に登記を申請します。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%（評価額1,000万円なら4万円）です。連続した戸籍は本籍地を何度も移していると集めるのに時間がかかりますので、早めに始めるのがおすすめです。効率よく進めるコツは相続登記の手続きを進めながら、並行して私たちのような訳あり物件に強い会社に査定を相談しておくことです。査定は登記が済んでいなくても、現状の物件情報をもとに受けられることが多く、登記完了後すぐに売却へ進めます。そして何より大切なのが放置しないことです。放置している間にほかの相続人が亡くなって相続人が増える数次相続が起こると話し合いも書類集めもますます複雑になり、売却が難しくなります。相続登記は司法書士、売却・買取は私たちと連携して進めるとスムーズです。なお、私たちは登記を行う立場ではないため、登記は司法書士へおつなぎします。相続登記がまだの訳あり不動産でも、まずはお気軽にご相談ください。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

相続登記が済んでいない不動産は売れる？

そのままでは売れず登記が必要です。

なぜ登記しないと売れない？

名義が亡くなった方のままで移転できないためです。

相続登記に期限はある？

2024年4月から3年以内に義務化されています。

登記しないと罰則は？

正当な理由なく放置すると10万円以下の過料があります。

過去の相続も対象？

2024年4月前の相続も原則2027年3月末までです。

登記の費用は？

登録免許税は評価額の0.4%と司法書士報酬です。

登記にどれくらいかかる？

戸籍集めに時間がかかり早めの準備が大切です。

登記前でも査定できる？

現状の情報で査定を受けられることが多いです。

放置するとどうなる？

数次相続で共有者が増え複雑になります。

まず何をすればいい？

戸籍集めと相続登記、並行して査定相談です。

まとめ

相続登記が済んでいない訳あり不動産は名義が亡くなった方のままのため、そのままでは売却できません。不動産を売るには名義人が売主として契約し所有権を買主に移す必要がありますが、名義が亡くなった方のままだとそれができないからです。売却するにはまず相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があり、正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料が科されることがあります。2024年4月より前の相続も対象で原則2027年3月末までに登記が必要です。

相続登記の流れは亡くなった方の連続した戸籍などの必要書類を集め、相続人が複数いる場合は遺産分割協議で名義人を決め、法務局に登記を申請するというものです。登録免許税は評価額の0.4%で売却を前提にするなら代表者一人の名義にまとめるのがスムーズです。効率よく進めるコツは相続登記を進めながら、並行して訳あり物件に強い不動産会社に査定を相談しておくことです。そして放置せず早めに進めることが大切で放置すると数次相続で相続人が増え、ますます複雑になります。相続登記は司法書士、売却・買取は不動産会社と連携して進めるとスムーズです。なお、当社は登記を行う立場ではないため、登記は司法書士へおつなぎします。相続登記がまだの訳あり不動産でも、登記を進めながら売却の準備をお気軽にご相談ください。