親の家が訳あり物件だった場合、早めに相談すべき理由

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

親の家が再建築不可・事故・老朽化・共有名義などの訳あり物件だった場合は早めに相談することが大切です。放置するほど、建物の老朽化で価値が下がり、固定資産税や管理の負担が続き、相続でさらに権利関係が複雑になるからです。特に親が元気なうちに相談すれば、親自身の意思で売却を判断でき、相続が発生してからも相続登記や遺産分割が複雑になる前に対処できます。親が認知症になると成年後見制度が必要になり、手続きが大変になります。訳あり物件は一般の不動産会社では扱いが難しいため、早めに訳あり物件に強い不動産会社に査定や進め方を相談しておくといざというときにスムーズに対処できます。

親の家が再建築不可や老朽化などの訳あり物件だった場合、「いつか考えよう」と先送りしがちです。しかし訳あり物件こそ、早めの相談が大切です。親の家が訳あり物件だった場合に早めに相談すべき理由を知っておきましょう。

この記事では親の家が訳あり物件だった場合、早めに相談すべき理由を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、相続登記や成年後見などの法律手続きを行う立場ではないため、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

親の家が訳あり物件かもしれないサイン

サイン	内容
再建築不可	接道義務を満たさない土地
老朽化	築年数が古く傷んでいる
共有名義	親以外も名義に入っている
空き家になりそう	誰も住む予定がない

再建築不可などの法的な制限

親の家が訳あり物件かもしれない、サインの一つが再建築不可などの法的な制限です。建築基準法では建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上、接していなければならない（接道義務）とされています。これを満たさない土地は「再建築不可」となり、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられません。古くからの住宅地や路地の奥にある家などは再建築不可にあたることがあります。👉 計算例：たとえば、親の家が幅員4mの道路に1.5mしか接していない場合、接道義務（2m以上）を満たさず、再建築不可となり、一般の買主がつきにくくなります。こうした法的な制限は登記簿や役所で確認できます。再建築不可などの制限がサインです。接道義務が関わります。一般の買主がつきにくくなります。役所などで確認できます。

老朽化や事故などの事情

親の家が訳あり物件かもしれない、サインとして老朽化や事故などの事情もあります。築年数が古く、建物がひどく傷んでいる、雨漏りやシロアリの被害があるといった、老朽化は訳あり物件の典型的な特徴です。木造住宅は法定耐用年数が22年とされ、築20〜25年を過ぎると建物の価値がほぼゼロに近づくことが多いです。また、過去にその家で事故や事件があった（心理的瑕疵）場合も訳あり物件にあたります。さらに、残置物が大量にある、ゴミ屋敷化しているといった事情も売却を難しくする要因です。こうした事情がある場合は早めの対処が大切です。老朽化や事故がサインです。古い建物は価値が下がりがちです。事故や残置物も訳あり要因です。早めの対処が大切です。

共有名義や権利関係の複雑さ

親の家が訳あり物件かもしれない、サインとして共有名義や権利関係の複雑さもあります。親の家が親、単独の名義ではなく、親と親族（祖父母やおじ・おばなど）の共有名義になっていることがあります。共有名義の不動産は売却に共有者全員の同意が必要なため、売りにくく、扱いが複雑です。また、過去の相続で名義変更（相続登記）がされないまま、亡くなった祖父母などの名義のままになっているというケースもあります。こうした権利関係の複雑さは放置するほど、関係者が増えてさらに、ややこしくなります。早めに登記簿で名義を確認しておくことが大切です。共有名義や権利の複雑さがサインです。共有は全員の同意が必要です。放置するとさらに複雑になります。登記簿で確認しましょう。

早めに相談すべき理由

理由	内容
放置で価値が下がる	老朽化で売りにくくなる
負担が続く	固定資産税・管理がかかる
相続で複雑になる	権利関係が増えていく

放置すると価値が下がる

早めに相談すべき理由の一つは放置すると価値が下がることです。訳あり物件、特に老朽化した家は放置するほど、傷みが進み、価値がどんどん下がっていきます。人が住まなくなった家は換気がされず、湿気がこもり、雨漏りやシロアリの被害が進行して数年で大きく傷んでしまいます。傷みが進むと買い手がつきにくくなり、解体しないと売れなくなったり、買取価格が下がったりします。まだ、価値が残っているうちに相談・対処すれば、より有利な条件で手放せます。放置して売り時を逃さないためにも早めの相談が大切です。放置すると価値が下がります。老朽化で売りにくくなります。価値があるうちに対処しましょう。売り時を逃さないことが大切です。

税金や管理の負担が続く

早めに相談すべき理由として税金や管理の負担が続くこともあります。親の家を空き家のまま放置すると固定資産税が毎年かかり続けます。さらに、空き家を適切に管理せず、特定空家に指定され、勧告を受けると住宅用地の特例が外れて固定資産税が最大約6倍に増えることもあります。また、遠方の場合や子ども世代が忙しい場合、空き家の管理を続けるのも大きな負担です。👉 計算例：たとえば、固定資産税14万円＋管理費6万円＝年20万円の負担を何年も払い続けると大きな金額になります。早めに手放せば、この負担を止められます。負担が続く前に早めに対処することが大切です。税金や管理の負担が続きます。特定空家で税が増えることも。負担が続く前に対処しましょう。早めの対処が負担を止めます。

相続で権利関係が複雑になる

早めに相談すべき理由として相続で権利関係が複雑になることもあります。親の家をそのままにしているといずれ、親が亡くなり、相続が発生します。そのとき、相続登記（名義変更）や遺産分割協議が必要になりますが、相続人が複数いると話し合いがまとまりにくく、共有名義になって売りにくくなることもあります。さらに、相続を放置すると相続人が亡くなってその子どもへと相続が重なり（数次相続）関係者がどんどん増えてますます複雑になります。親が元気なうちに相談しておけば、親自身の意思で売却を判断でき、相続後も複雑になる前に対処できます。相続で権利関係が複雑になります。相続人が増えるとまとまりにくいです。数次相続でさらに複雑に。早めの相談が複雑化を防ぎます。

親が元気なうちにできること

できること	内容
現状を把握	名義や訳あり要因を確認
査定を受ける	いくらで売れるか知る
親と方針を話す	売却するか家族で相談

名義や訳あり要因を確認する

親が元気なうちにできることの一つは名義や訳あり要因を確認することです。親の家が誰の名義になっているのか、共有名義ではないか、再建築不可などの制限はないかを確認しておきましょう。名義は登記簿（登記事項証明書）で再建築の可否や法的な制限は役所で確認できます。現状を把握しておけば、いざ、売却するというときに慌てずに進められます。特に共有名義や相続登記が未了の場合は早めに整理しておくことが大切です。親に聞けるうちに家の事情を確認しておくことも大切です。名義や訳あり要因を確認しましょう。登記簿や役所で確認できます。現状把握が第一歩です。親に聞けるうちに確認を。

査定を受けて価値を知る

親が元気なうちにできることとして査定を受けて価値を知ることもあります。親の家がいくらで売れるのかを知っておけば、売却するかどうかの判断材料になります。訳あり物件（再建築不可、老朽化、共有名義など）は一般の不動産会社では評価が難しいため、訳あり物件に強い不動産会社に査定を依頼することが大切です。査定は基本的に無料で依頼したからといってすぐに売らなければならないわけでもありません。まずは現状の価値を知っておくだけでも将来の判断に役立ちます。査定額が分かれば、家族で方針を話し合う、きっかけにもなります。査定を受けて価値を知りましょう。判断材料になります。査定は無料が基本です。当社も訳あり物件の査定に対応します。

親と家族で方針を話し合う

親が元気なうちにできることとして親と家族で方針を話し合うことも大切です。親の家を将来、どうするのか（売却するのか、誰かが住むのか、残すのか）を親が元気で判断できるうちに家族で話し合っておきましょう。親自身の意思を確認できるうちに方針を決めておけば、相続が発生したあとも家族間で揉めにくくなります。逆に、何も決めないまま、親が認知症になってしまうと本人の意思が確認できず、不動産の売却には成年後見制度が必要になり、手続きが大変になります。親が元気なうちに話し合っておくことが将来のスムーズな対処につながります。親と家族で方針を話し合いましょう。元気なうちに意思を確認します。相続後のトラブルを防げます。認知症になる前が大切です。

親の家の売却で家族が気をつけること

気をつけること	内容
親の意思を尊重	本人の気持ちを大切にする
相続人で情報共有	後で揉めないよう共有する
専門家を交える	登記・税金・売却を分担

親の意思を尊重する

親の家の売却で家族が気をつけることの一つは親の意思を尊重することです。親の家は親にとって長年、暮らした、大切な住まいであり、思い出も詰まっています。子どもがよかれと思って売却を急いでも、親の気持ちを置き去りにすると親子の関係がこじれてしまうことがあります。「税金や管理が大変だから」という子ども側の事情だけでなく、親がその家をどうしたいのかという親の意思をよく聞き、尊重しながら、進めることが大切です。親が納得したうえで売却を決めれば、気持ちよく手放すことができます。親が判断できるうちによく話し合っておきましょう。親の意思を尊重しましょう。思い出の住まいです。気持ちを置き去りにしないことが大切です。納得して進めましょう。

相続人全員で情報を共有する

親の家の売却で家族が気をつけることとして相続人全員で情報を共有することも大切です。親の家を売却する、または将来、相続するということは子ども（相続人）全員に関わる、問題です。一人だけで話を進めるとほかの兄弟が「勝手に決めた」と不信感を抱き、あとで揉める、原因になります。親の家をどうするか、査定額はいくらかといった情報を相続人全員で共有しながら、進めることが大切です。👉 計算例：たとえば、訳あり物件の査定が「現況買取で700万円」と分かったら、その金額を兄弟全員で共有しておけば、将来、相続して売却・分配するときも揉めにくくなります。早い段階から全員で情報を共有しておきましょう。相続人全員で情報を共有しましょう。一人で進めると揉めます。査定額も共有します。後のトラブルを防げます。

専門家を交えて進める

親の家の売却で家族が気をつけることとして専門家を交えて進めることも大切です。親の家、特に訳あり物件の売却には相続登記（司法書士）税金（税理士）売却・買取（不動産会社）認知症の場合の成年後見（弁護士・司法書士）と複数の専門が関わります。これらを家族だけで進めるのは難しいため、それぞれの専門家に相談しながら、進めることが大切です。訳あり物件に強い不動産会社の中にはこうした専門家と連携しているところもあり、まとめて相談できることもあります。なお、当社は不動産会社であり、相続登記や成年後見などの法律手続きを行う立場ではないため、登記は司法書士、税金は税理士へおつなぎする形でサポートします。専門家を交えて進めましょう。登記・税金・売却を分担します。連携した会社なら、まとめて相談できます。当社も専門家と連携してサポートします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「親の家が再建築不可で…」「実家がかなり古くなっていて…」といった、親の家が訳あり物件かもしれないというご相談をいただくことがあります。こうした場合、私たちが必ずお伝えするのは「早めに相談してください」ということです。訳あり物件こそ、先送りせず、早めに動くことが大切だからです。理由は大きく三つあります。一つ目は放置すると価値が下がること。老朽化した家は人が住まなくなると傷みが急速に進み、雨漏りやシロアリで数年のうちに大きく傷んで買い手がつきにくくなったり、解体しないと売れなくなったりします。まだ価値が残っているうちに対処すれば、有利な条件で手放せます。二つ目は税金や管理の負担が続くこと。空き家のまま放置すると固定資産税が毎年かかり、特定空家に指定されれば住宅用地の特例が外れて最大約6倍に増えることもあります。遠方や多忙だと管理も大きな負担です。三つ目は相続で権利関係が複雑になること。相続人が複数いると話し合いがまとまりにくく、放置すると数次相続で関係者が増えてますます複雑になります。

特に強くお伝えしたいのが親御さんが元気なうちに相談することの大切さです。親御さんが元気で判断できるうちなら、親御さん自身の意思で売却を判断でき、家族で方針を話し合っておけます。ところが何も決めないまま親御さんが認知症になってしまうと本人の意思が確認できず、不動産の売却には成年後見制度が必要になり、家庭裁判所の手続きや居住用不動産なら裁判所の許可が必要になって手続きが一気に大変になります。ですから親御さんが元気なうちにまずは名義や再建築の可否などの訳あり要因を確認し私たちのような訳あり物件に強い会社で査定を受けて価値を知り、親御さんと家族で「将来どうするか」を話し合っておくことを強くおすすめします。査定は無料ですぐに売る必要はありませんので、現状を知っておくだけでもいざというときの判断に役立ちます。進めるときは親御さんの意思を尊重し相続人全員で情報を共有することも大切です。なお、相続登記は司法書士、税金は税理士、成年後見は弁護士・司法書士の分野ですので、これらは連携してご案内します。親の家が訳あり物件かもしれないと感じたら、先送りせず、お早めにご相談ください。早く動くほど、選べる道は多くなります。

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よくある質問

親の家が訳あり物件かどう分かる？

再建築不可・老朽化・共有名義などがサインです。

なぜ早めの相談が大切？

放置で価値が下がり負担や権利が複雑になるためです。

放置すると価値はどうなる？

老朽化が進み売りにくく安くなります。

空き家の税金は？

固定資産税が続き特定空家で最大約6倍になることも。

相続するとどうなる？

相続人が増えると権利関係が複雑になります。

親が元気なうちにすべきことは？

名義確認・査定・家族での方針相談です。

親が認知症になると？

成年後見制度が必要で手続きが大変になります。

査定はすぐ売らなくてもいい？

無料で受けられすぐ売る必要はありません。

訳あり物件はどこに相談する？

訳あり物件に強い不動産会社が安心です。

まず何をすればいい？

名義や訳あり要因の確認と査定相談から始めます。

まとめ

親の家が再建築不可・老朽化・事故・共有名義などの訳あり物件だった場合は早めに相談することが大切です。早めに相談すべき理由は大きく三つあります。一つ目は放置すると老朽化で価値が下がり、売りにくく、安くなること。二つ目は空き家のまま放置すると固定資産税や管理の負担が続き、特定空家に指定されれば税が最大約6倍に増えること。三つ目は相続で相続人が増えると権利関係が複雑になり、放置すると数次相続でさらにややこしくなることです。これらを避けるためにも価値が残っているうち、権利関係が複雑になる前に早めに対処することが大切です。

特に大切なのが親が元気なうちに相談しておくことです。親が元気で判断できるうちなら、親自身の意思で売却を判断でき、家族で方針を話し合っておけます。何も決めないまま親が認知症になると本人の意思が確認できず、不動産の売却には成年後見制度が必要になり、手続きが大変になります。親が元気なうちに名義や再建築の可否などの訳あり要因を確認し訳あり物件に強い不動産会社で査定を受けて価値を知り、親と家族で将来の方針を話し合っておきましょう。進めるときは親の意思を尊重し相続人全員で情報を共有することも大切です。査定は無料ですぐに売る必要はありません。なお、相続登記は司法書士、税金は税理士、成年後見は弁護士・司法書士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。親の家が訳あり物件かもしれないと感じたら、先送りせず、訳あり物件に強い不動産会社にお早めにご相談ください。