再建築不可かもしれない物件を売るには？調査と買取の流れ

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

「再建築不可かもしれない」物件でも売却は可能です。まずは本当に再建築不可なのかを正しく調査し、その結果に合った売り方を選ぶことが大切です。再建築不可とは今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。再建築不可かどうかは登記簿・公図で土地の形を確認し、役所で接道状況や道路の種別を調べることで判断できます。判断が難しい場合は不動産会社や専門家に調査を依頼すると確実です。再建築不可物件は住宅ローンが組みにくく一般の市場では売りにくいため、訳あり物件に強い不動産会社へ相談し、現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

「再建築不可かもしれない」と言われると、不安になりますが、まずは本当にそうなのかを調べることが大切です。そのうえで適切な売り方を選べば、再建築不可物件もきちんと売却できます。調査の方法と買取の流れを知っておきましょう。

この記事では再建築不可かもしれない物件を売るために必要な調査の方法と買取の流れを一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

再建築不可とは

用語	内容
接道義務	幅員4m以上の道路に2m以上接する義務
再建築不可	取り壊すと新たに建てられない土地
建築基準法上の道路	建築が認められる道路かどうか

接道義務の基本

再建築不可を理解するにはまず、接道義務を知る必要があります。建築基準法では建物の敷地は原則として、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上、接していなければ、ならない、と定められています。これを接道義務といいます。この義務を満たさない土地は今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない「再建築不可」となります。👉 計算例：たとえば、土地が幅員4mの道路に1.5mしか接していない場合、接道義務（2m以上）を満たさず、再建築不可となります。接道義務が再建築の可否を左右します。接道義務が建築の前提です。4m道路に2m以上、接する必要があります。満たさないと、再建築不可です。まず接道を確認します。

再建築不可になるケース

再建築不可になるのは接道義務を満たさない、いくつかのケースです。一つは土地が道路にまったく、接していない、いわゆる、袋地（ふくろち）のケースです。もう一つは接している道路の幅が4m未満でかつ、建築基準法上の道路と認められないケースです。また道路には接しているものの、接している、間口（まぐち）が2m未満で狭いケースもあります。さらに接している道が私道で建築基準法上の道路にあたらないケースもあります。古くからの住宅地や路地の奥の家などに多く、見られます。袋地は再建築不可です。道幅4m未満も該当します。間口2m未満も該当します。私道の扱いも関わります。

「かもしれない」を確認する重要性

「再建築不可かもしれない」という、段階で確認することがとても重要です。「再建築不可かもしれない」と言われても実際には調べてみると、接道義務を満たしていて再建築できるというケースもあります。逆に「大丈夫だろう」と思っていたのに、調べたら、再建築不可だったということもあります。再建築できるか、できないかで土地の価値や売り方が大きく、変わるため、思い込みで進めるのは危険です。まずは正確に調査して、はっきりさせることが適切な売却の第一歩になります。思い込みは危険です。調べると、再建築できることも。可否で価値が大きく変わります。まず、正確な調査が大切です。

再建築不可かどうかの調査方法

調査方法	分かること
登記簿・公図	土地の位置・形・地番
役所で確認	接道状況・道路の種別
専門家に依頼	再建築の可否の総合判断

登記簿・公図で土地を確認する

再建築不可かどうかの調査方法の一つは登記簿・公図で土地を確認することです。登記簿（登記事項証明書）では土地の地番や面積、所有者などを確認できます。公図（こうず）とは法務局にある土地のおおまかな位置や形を示した図面で土地が道路にどのように接しているかの目安が分かります。これらは法務局やオンラインで取得できます。まずはこれらで自分の土地が道路に接しているか、形がどうなっているかを確認することが調査の出発点になります。登記簿で地番や所有者を確認します。公図で土地の形が分かります。法務局で取得できます。まず、土地の状況を把握します。

役所で接道・道路種別を調べる

再建築不可かどうかの調査方法として、役所で接道状況や道路の種別を調べることが最も重要です。市区町村の建築指導課などの窓口で敷地が接している道路が建築基準法上のどの道路にあたるのか（42条1項道路、42条2項道路など）を確認できます。道路の種別が分かれば、接道義務を満たしているか、再建築が可能かが判断できます。2項道路の場合はセットバック（道路の中心線から2m後退）すれば、再建築できることもあります。役所での確認は再建築の可否を判断する、最も確実な方法です。役所で道路種別を確認します。建築指導課などが窓口です。種別で可否が判断できます。最も確実な調査方法です。

専門家・不動産会社に調査を依頼する

再建築不可かどうかの調査方法として、専門家・不動産会社に調査を依頼する方法もあります。登記簿や公図、役所での調査は専門的で自分だけでは判断が難しいことも多いです。訳あり物件に強い、不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に依頼すれば、これらをまとめて調査し、再建築の可否や43条但し書きの適用の可能性などを総合的に判断してくれます。当社のような訳あり物件に強い、不動産会社では調査から、売却・買取まで一括で相談できることもあります。確実に知りたい場合は専門家への依頼が安心です。専門家に依頼できます。自分での判断は難しいことも。総合的に可否を判断します。調査から売却まで相談できます。

再建築不可物件を売る方法

方法	特徴
隣地所有者に売る	買い増しで価値が上がることも
活用して売る	リフォームや賃貸で価値を出す
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化

隣地所有者に売る・買い増しを提案する

再建築不可物件を売る方法の一つは隣地所有者に売ることです。再建築不可の土地でも隣の土地と一緒になれば、接道義務を満たし、再建築可能な土地に変わることがあります。そのため、隣地の所有者にとってはその土地を買い増す、メリットがあることも多いです。👉 計算例：単独では再建築不可で価値が低い土地でも隣地と一体化して再建築可能になれば、隣地所有者にとっては価値が上がるため、相場より高く買ってもらえることもあります。隣地所有者への売却は再建築不可物件を有利に手放せる可能性のある方法です。隣地所有者に売る方法です。一体化で再建築可能になることも。隣地には買うメリットがあります。有利に売れる可能性があります。

リフォームして活用・売却する

再建築不可物件を売る方法としてリフォームして活用・売却する方法もあります。再建築はできませんが、今ある建物を取り壊さずにリフォームやリノベーションをすることは可能です。きれいにリフォームして住める状態にすれば、安く、家を買いたいという買主や賃貸として活用したいという買主に売れる可能性があります。ただし、リフォームには費用がかかり、再建築不可物件は住宅ローンが組みにくいため、買主が限られる点には注意が必要です。活用のノウハウがある会社に相談すると、よいでしょう。リフォームで活用できます。取り壊さなければ、改修は可能です。安く買いたい買主に売れることも。費用と買主の制約に注意します。

訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう

再建築不可物件を売る方法として、訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。再建築不可物件は一般の買主には売りにくいですが、訳あり物件に強い、不動産会社なら、リフォームや賃貸、隣地との交渉などの活用ノウハウを持っているため、現況のまま、買い取れることが多いです。買主を探す必要がないため、「買い手がつかない」ということがありません。価格は仲介相場より、下がりますが、確実かつ、早く、現金化できる、安心感があります。「早く、確実に手放したい」という方には買取が向いています。専門業者の買取が確実です。活用ノウハウで買い取れます。買い手探しが不要です。確実に現金化できます。

再建築不可物件の買取の流れ

ステップ	内容
①相談・査定	物件情報を伝え査定を受ける
②契約・条件確認	価格や条件を確認し契約する
③引渡し・現金化	引渡しと同時に代金を受け取る

①相談・査定を受ける

再建築不可物件の買取の流れの最初は相談・査定を受けることです。まずは訳あり物件に強い、不動産会社に連絡し、物件の所在地や土地の状況、接道の状況などを伝えます。会社は登記簿や公図、役所での調査などをもとに再建築の可否を確認し、買取価格を査定します。👉 計算例：仲介相場の目安が800万円の再建築不可物件なら、買取価格はその6〜8割の480〜640万円程度が目安です。査定は基本的に無料で依頼したからといってすぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。まずは現況での価格を知ることから、始めましょう。まず、相談・査定からです。物件の状況を伝えます。会社が可否を確認し査定します。査定は無料が基本です。

②契約・条件を確認する

再建築不可物件の買取の流れの次は契約・条件を確認することです。査定価格に納得できたら、買取の契約を結びます。契約の際は買取価格だけでなく、引渡しの時期、契約不適合責任を免除するかといった、条件もよく、確認しましょう。訳あり物件の買取では現況のまま、契約不適合責任を免除する形で引き受けることも多く、売主にとっては引渡し後の責任を負わなくてよい、安心感があります。不明な点は契約前にしっかり、確認することが大切です。査定に納得後、契約します。価格や引渡し時期を確認します。契約不適合責任の扱いも確認を。不明点は契約前に確認します。

③引渡し・現金化する

再建築不可物件の買取の流れの最後は引渡し・現金化です。契約が済んだら、決済（代金の支払い）と物件の引渡しを行います。買取では多くの場合、決済と引渡しを同時に行い、その場で売却代金を受け取れます。所有権の移転登記もこのときに行われます。仲介のように買い手を待つ必要がないため、相談から、現金化までを短期間で進められるのが買取の大きなメリットです。これで再建築不可物件を手放すことができます。最後に引渡し・決済です。引渡しと同時に代金を受け取れます。移転登記もこのとき行います。短期間で現金化できます。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「不動産会社に再建築不可かもしれないと言われた」「路地の奥の家で道路にあまり接していない」といったご相談をよくいただきます。こうしたとき、まずお伝えしたいのは「思い込みで進めず、まず正確に調査しましょう」ということです。再建築不可かどうかは土地の見た目だけでは判断できず、登記簿・公図で土地の形を確認し、役所の建築指導課などで接している道路が建築基準法上のどの道路に当たるのかを調べて、初めて分かります。実際に調べてみると、「再建築不可だと思っていたが2項道路でセットバックすれば建てられる」「接道が2mぎりぎりで確保できていて再建築できる」というケースもありますし、逆に「大丈夫だと思っていたが接道が足りず再建築不可だった」ということもあります。再建築できるかどうかで土地の価値も売り方もまったく変わりますので、この調査を私たちのような専門の会社にお任せいただくのが確実で安心です。

調査の結果、再建築不可だと分かった場合でも売る方法はいくつもあります。一つは隣の土地の所有者に売る方法です。再建築不可の土地でも隣地と一体になれば再建築できるようになることがあり、隣地所有者にとっては価値が上がるため、相場より高く買ってもらえることもあります。もう一つは取り壊さずにリフォームして、安く家を買いたい方や賃貸として活用したい方に売る方法です。そして、最も確実なのが私たちのような訳あり物件に強い不動産会社による買取です。再建築不可物件は住宅ローンが組みにくく一般の買主には売りにくいのですが、私たちは活用や再販のノウハウを持っているため、現況のまま、買い手探しの不要な形で確実かつスピーディに買い取れます。流れは相談・査定→契約・条件確認→引渡し・現金化の3ステップで契約不適合責任を免除する形にすれば、引渡し後の責任を負わずに手放せます。「再建築不可かもしれない」と不安な方はまず調査からでもお気軽にご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

再建築不可かもしれない物件でも売れる？

調査のうえ適切な方法を選べば売却できます。

再建築不可とは何？

取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。

なぜ再建築不可になるの？

幅員4m道路に2m以上接する接道義務を満たさないためです。

どうやって調べる？

登記簿・公図と役所の建築指導課での確認で判断できます。

自分で調査できる？

可能ですが判断が難しく専門家への依頼が確実です。

どう売ればいい？

隣地への売却・活用・専門業者の買取などがあります。

隣地に売ると高くなる？

一体化で再建築可能になれば高く売れることがあります。

買取の流れは？

相談・査定→契約→引渡し・現金化の3ステップです。

買取価格の目安は？

仲介相場より下がりますが確実に現金化できます。

まず何をすればいい？

訳あり物件に強い会社への調査・査定相談から始めます。

まとめ

「再建築不可かもしれない」物件でも売却は可能です。大切なのは思い込みで進めず、まず本当に再建築不可なのかを正確に調査することです。再建築不可とは今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のことで幅員4m以上の道路に2m以上接するという接道義務を満たさない場合に該当します。調査は登記簿・公図で土地の位置や形を確認し、役所の建築指導課などで接している道路が建築基準法上のどの道路に当たるのかを調べることで判断できます。判断が難しい場合は不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に依頼すると確実です。再建築できるかどうかで土地の価値も売り方も大きく変わるため、この調査がとても重要になります。

調査の結果、再建築不可だと分かった場合でも売る方法はいくつもあります。隣の土地の所有者に売る方法は一体化で再建築可能になれば相場より高く売れることもあり、有利な選択肢です。取り壊さずにリフォームして活用・売却する方法もありますが、住宅ローンが組みにくく買主が限られる点には注意が必要です。そして、最も確実なのが訳あり物件に強い不動産会社による買取です。買取の流れは相談・査定→契約・条件確認→引渡し・現金化の3ステップで買い手探しが不要なため、短期間で確実に現金化できます。契約不適合責任を免除する形にすれば、引渡し後の責任も負わずにすみます。「再建築不可かもしれない」と不安な方はまず調査からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料ですぐに売る必要はありません。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。