私道トラブルがある物件は買取可能？通行・掘削承諾の注意点

2026年6月16日

【まずは結論】

私道トラブルがある物件でも買取は可能です。私道に面した土地は通行や掘削（水道・ガス管の工事）に私道所有者の承諾が必要なことが多く、これがないと売りにくいですが、訳あり物件に強い不動産会社なら、現況のまま買い取れることが多いからです。よくある私道トラブルには通行や掘削の承諾が得られない、私道の持分がない、私道所有者と関係がこじれている、などがあります。まずは私道の状況と権利関係を正確に確認することが大切です。私道トラブルは通行・掘削承諾の覚書を交わすことで解決できることもありますが、難しい場合は訳あり物件に強い不動産会社へ相談し、現況のまま買い取ってもらう方法が確実でスムーズです。

私道に面した物件でトラブルがあると、「売れないのでは」と不安になりますが、こうした訳あり物件も専門の会社に相談すれば、きちんと買い取ってもらえます。まずは私道トラブルとは何か、なぜ売りにくいのか、どう売ればよいのかを知っておきましょう。

この記事では私道トラブルがある物件が買取可能か、売りにくい理由、解決・売却の方法、買取の進め方と注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、紛争は弁護士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

私道トラブルとは

用語	内容
私道	個人や団体が所有する道路
通行承諾	私道を通ることへの所有者の同意
掘削承諾	水道・ガス管工事への同意
私道持分	私道の一部を所有する権利

私道とは（公道との違い）

私道トラブルを理解するにはまず私道とは何かを知る必要があります。私道（しどう）とは国や自治体ではなく、個人や団体が所有する道路のことです。これに対し、公道は国や自治体が管理する道路です。私道は所有者がいるため、その私道を通行したり、水道管などの工事で掘削したりするには私道所有者の承諾が必要になることが多いです。👉 計算例：たとえば、敷地の前面が幅4mの私道で所有者が他人の場合、通行や掘削のたびにその所有者の承諾を得る必要が生じることがあります。私道か、公道かで扱いが大きく変わります。私道は個人などの所有です。公道は自治体の管理です。私道は承諾が必要なことも。まず、私道か公道か確認します。

よくある私道トラブル

私道に関する、トラブルにはいくつかのよくあるパターンがあります。一つは通行承諾が得られないことです。私道所有者が通行を認めてくれないと、その土地への出入りに支障が出ます。二つ目は掘削承諾が得られないことです。水道管やガス管の工事や引き込みに掘削の承諾が必要なのに、得られないと、買主が困ります。三つ目は私道の持分がないことです。私道をまったく、所有していないと、通行や掘削に毎回、承諾が必要になります。こうしたトラブルが売却を難しくします。なお、土地が袋地（周りを他人の土地に囲まれた土地）の場合は民法210条により、隣地を通行できる、囲繞地通行権が認められることもあります。通行承諾が得られないことも。掘削承諾が得られないことも。私道持分がないことも。これらがトラブルになります。

私道トラブルが売却に与える影響

私道トラブルは物件の売却に大きな影響を与えます。通行や掘削の承諾が得られないと、買主はその土地に安心して住めず、建て替えや設備の工事もできなくなるおそれがあります。そのため、一般の買主には敬遠されやすく、売却までに時間がかかったり、価格が下がったりします。また、私道所有者と関係がこじれていると、解決に時間も手間もかかります。こうした影響を正しく理解して、売り方を考えることが大切です。承諾がないと、買主が困ります。建て替えや工事に支障が出ます。買主に敬遠されやすいです。価格にも影響します。

私道トラブルがある物件が売りにくい理由

理由	内容
承諾がないと困る	通行・掘削ができないおそれ
ローンが組みにくい	担保評価が下がりやすい
買主が限られる	一般の買主が敬遠しやすい

通行・掘削の承諾がないと買主が困る

私道トラブルがある物件が売りにくい理由の一つは通行・掘削の承諾がないと買主が困ることです。私道を通らないと、その土地に出入りできない、場合、通行の承諾がないと、買主は安心して住めません。また家を建て替えたり、古い水道管を新しくしたりするとき、私道を掘削する必要があり、掘削の承諾がないと、工事ができません。買主にとって「住めるけれど、工事ができない」「将来、建て替えられない」というのは大きな不安です。これが売りにくくなる、大きな理由です。通行承諾がないと、出入りに困ります。掘削承諾がないと、工事できません。建て替えにも支障が出ます。買主の大きな不安です。

住宅ローンが組みにくい

私道トラブルがある物件が売りにくい理由として、住宅ローンが組みにくいこともあります。金融機関は融資のときにその不動産を担保として評価します。私道に面し、通行・掘削の承諾がない物件は将来の建て替えや工事に支障があるため、担保価値が低く評価され、買主が住宅ローンを組みにくくなります。買主がローンを使えないと、現金で買える人に限られてしまい、買い手が減ってしまいます。これも私道トラブル物件が売りにくくなる理由の一つです。担保評価が下がりやすいです。建て替えの支障が影響します。ローンが組みにくくなります。買い手が減ってしまいます。

一般の買主が敬遠しやすい

私道トラブルがある物件が売りにくい理由として、一般の買主が敬遠しやすいこともあります。通行や掘削の承諾が必要でローンも組みにくいというデメリットがあるため、マイホームを探している、一般の買主はこうした物件を避けがちです。また、私道所有者とトラブルになっている物件は「自分も巻き込まれるのでは」と不安に思われ、なおさら、敬遠されます。そのため、一般の仲介で売りに出してもなかなか、買い手がつかず、売却までに長い時間がかかったり、値下げが必要になったりします。専門の不動産会社への相談が近道です。一般の買主は敬遠しがちです。トラブルへの不安があります。仲介では長期化しがちです。専門会社への相談が近道です。

私道トラブルの解決・売却方法

方法	内容
承諾を得る	通行・掘削承諾の覚書を交わす
持分を取得する	私道の持分を買い取る・交渉する
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化

通行・掘削承諾の覚書を交わす

私道トラブルの解決方法の一つは通行・掘削承諾の覚書を交わすことです。私道所有者から、通行と掘削（水道管などの工事）を認めるという承諾を得て、それを書面（覚書）にしておくと、買主が安心して、買えるようになります。覚書があれば、将来、建て替えや工事をするときもスムーズです。👉 計算例：承諾を得る際、私道所有者へ承諾料として数万円〜数十万円を支払うケースもあり、その分、土地の価値が上がって売りやすくなることがあります。私道所有者と良好な関係であれば、この方法が有効です。通行・掘削承諾を得ます。覚書にしておきます。買主が安心して買えます。関係が良好なら、有効です。

私道の持分を取得・交渉する

私道トラブルの解決方法として、私道の持分を取得・交渉する方法もあります。私道の持分をまったく、持っていない場合、私道所有者から、持分の一部を買い取れれば、通行や掘削を自分の権利として行えるようになり、トラブルが解消されます。👉 計算例：私道全体の評価が300万円で10分の1の持分を取得する場合、30万円程度が目安となり、これにより通行・掘削が自由になって土地の価値が上がることがあります。ただし、私道所有者が売ってくれるとは限らず、交渉が必要です。こうした交渉は専門家のサポートを受けると、スムーズです。私道の持分を取得します。通行・掘削が自由になります。交渉が必要です。専門家のサポートが有効です。

訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう

私道トラブルの解決方法として、訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。承諾を得る交渉や持分の取得が難しい場合でも訳あり物件に強い、不動産会社なら、現況のまま、買い取れることが多いです。こうした会社は私道所有者との交渉や覚書の取り付け、再販などのノウハウを持っているため、買主を探す必要がなく、確実に現金化できます。価格は仲介相場より、下がりますが、「買い手がつかない」という、不安がありません。「早く、確実に手放したい」という方には買取が向いています。専門業者の買取が確実です。現況のまま、買い取れます。交渉ノウハウがあります。確実に現金化できます。

私道トラブル物件の買取の進め方と注意点

ステップ	内容
①私道の調査	私道の権利・承諾の有無を確認
②査定・条件確認	買取価格と条件を確認する
③契約・引渡し	契約し引渡しと同時に現金化

私道の状況を調査・整理する

私道トラブル物件の買取の進め方の最初は私道の状況を調査・整理することです。まずは前面の道が私道なのか、公道なのか、私道の場合、誰が所有しているのか、自分に持分があるのか、通行・掘削の承諾があるのかを確認します。これらは登記簿（登記事項証明書）や公図、役所での調査で確認できます。私道所有者との過去のやり取りや覚書があれば、それも整理しておきましょう。こうした調査は訳あり物件に強い、不動産会社に依頼すれば、まとめて対応してもらえます。まず、私道の状況を調査します。所有者や持分を確認します。承諾の有無も確認します。専門会社に依頼できます。

査定を受けて条件を確認する

私道トラブル物件の買取の進め方の次は査定を受けて、条件を確認することです。私道の状況の調査をもとに訳あり物件に強い、不動産会社が買取価格を査定します。👉 計算例：仲介相場1,500万円の私道トラブル物件なら、買取価格は6〜8割の900〜1,200万円程度が目安です。承諾の取得状況などで変わります。査定価格に納得できたら、引渡しの時期や契約不適合責任の扱いなどの条件も確認します。査定は基本的に無料で依頼したからといってすぐに売らなければ、ならない、わけでもありません。複数の会社で比べると、安心です。査定で価格を確認します。承諾状況で価格は変わります。査定は無料が基本です。複数社で比べると安心です。

契約・引渡しと注意点

私道トラブル物件の買取の進め方の最後は契約・引渡しです。査定価格と条件に納得できたら、買取の契約を結び、決済（代金の支払い）と物件の引渡しを行います。多くの場合、その場で売却代金を受け取れ、所有権の移転登記も行われます。注意点として、私道トラブルの内容（承諾の有無、所有者との関係など）を不動産会社に正直に伝えることが大切です。隠して売ると、あとでトラブルになるおそれがあります。正直に伝えれば、現況のまま、引き受けてもらえます。最後に契約・引渡しです。引渡しと同時に代金を受け取れます。私道の状況は正直に伝えます。隠すとトラブルのもとです。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「家の前の道が私道で所有者と通行のことで揉めている」「水道管の工事をしたいのに、掘削の承諾がもらえない」といったご相談をよくいただきます。私道トラブルは見た目には分かりにくいのですが、売却のときに大きな問題になりやすいテーマです。私道とは国や自治体ではなく個人や団体が所有する道路でその私道を通行したり、水道・ガス管の工事で掘削したりするには私道所有者の承諾が必要になることが多くあります。この通行・掘削の承諾がないと、買主は安心して住めず、建て替えや設備の工事もできなくなるおそれがあるため、一般の市場では敬遠され、住宅ローンも組みにくくなります。まず大切なのは前面の道が私道か公道か、誰が所有しているか、自分に持分があるか、承諾があるかといった権利関係を登記簿や公図、役所で正確に確認することです。

解決方法としては私道所有者から通行・掘削の承諾を得て覚書を交わす方法や私道の持分の一部を買い取って通行・掘削を自分の権利にする方法があります。これらができれば土地の価値が上がり、売りやすくなります。承諾料として数万円〜数十万円を支払うケースもありますが、その分、有利に売れることが多いです。一方、私道所有者と関係がこじれていて承諾の交渉が難しい場合や早く手放したい場合は私たちのような訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実です。私たちは私道所有者との交渉や覚書の取り付け、再販のノウハウを持っているため、現況のまま、買い手探しの不要な形で買い取れます。買取の流れは私道の調査→査定・条件確認→契約・引渡しの3ステップです。ご相談の際は私道トラブルの内容を正直にお伝えいただくことが大切で隠さずお話しいただければ、現況のままお引き受けできます。査定は無料です。なお、登記は司法書士、紛争は弁護士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

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よくある質問

私道トラブルがある物件でも買取できる？

訳あり物件に強い会社なら現況のまま買取できます。

私道と公道の違いは？

私道は個人などの所有、公道は自治体の管理です。

どんな私道トラブルがある？

通行・掘削の承諾が得られない、持分がないなどです。

なぜ売りにくいの？

承諾がないと工事や建て替えに支障が出るためです。

掘削承諾とは？

水道・ガス管などの工事で私道を掘ることへの同意です。

どう解決する？

承諾の覚書を交わすか持分取得、難しければ買取です。

承諾料はかかる？

数万円〜数十万円を支払うケースもあります。

買取価格の目安は？

仲介相場のおおむね6〜8割が目安です。

トラブルは隠した方がいい？

正直に伝えた方が現況のまま引き受けてもらえます。

まず何をすればいい？

私道の権利関係の確認と専門会社への査定相談です。

まとめ

私道トラブルがある物件でも買取は可能です。私道とは個人や団体が所有する道路で通行や掘削（水道・ガス管の工事）に私道所有者の承諾が必要なことが多くあります。よくある私道トラブルには通行や掘削の承諾が得られない、私道の持分がない、私道所有者と関係がこじれている、などがあります。これらがあると、買主は安心して住めず、建て替えや工事に支障が出るため、一般の市場では敬遠され、住宅ローンも組みにくく、売りにくくなります。まずは前面の道が私道か公道か、誰が所有しているか、自分に持分があるか、承諾があるかといった権利関係を登記簿や公図、役所で正確に確認することが大切です。

解決方法としては私道所有者から通行・掘削の承諾を得て覚書を交わす方法や私道の持分の一部を買い取る方法があり、これらができれば土地の価値が上がって売りやすくなります。承諾料として数万円〜数十万円を支払うケースもありますが、その分、有利に売れることが多いです。一方、承諾の交渉が難しい場合や早く手放したい場合は訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実です。買取の流れは私道の調査→査定・条件確認→契約・引渡しの3ステップで買い手探しが不要なため短期間で現金化できます。ご相談の際は私道トラブルの内容を正直に伝えることが大切で隠さず話せば現況のまま引き受けてもらえます。私道トラブルでお悩みの方はまず権利関係の確認からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、紛争は弁護士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。