📝 この記事の結論
建物に未登記部分がある戸建て・アパートでも、売却や不動産会社による買取を検討できます。ただし、登記簿と現況の違いによっては登記手続きや建築状況の確認が必要になり、査定価格や買主の融資に影響する場合があります。
① 増築した部屋・サンルーム・車庫などが未登記でも、現状のまま査定・買取できるケースがあります。 ただし、売買を進めるうえで登記を求められる場合もあるため、物件ごとの確認が必要です。
② 「未登記」と「違反建築」は同じ意味ではありません。 未登記は不動産登記上の問題であり、建築基準法令への適合性とは別に確認する必要があります。無確認増築などでは両方が問題になる可能性があります。
③ 未登記部分が見つかっても、自己判断で登記や解体を進めるのではなく、まず現状で査定を受けることが重要です。 登記に必要な費用や融資への影響、現状買取価格などを比較してから売却方法を決めましょう。
「昔増築した部屋が登記されていないことが分かった」「相続したアパートの登記簿と実際の建物面積が違う」「未登記部分があると買取してもらえない？」とお悩みではありませんか。
建物に未登記部分がある戸建てやアパートでも、売却・買取できる可能性があります。ただし、未登記部分の面積や増築時期、建築確認の状況などによっては、買主の融資や査定価格に影響することがあります。
大切なのは、未登記だからと慌てて登記や工事を行うのではなく、登記簿と現況の違いを確認し、必要な手続きと売却方法を比較することです。
この記事では、未登記部分がある建物の売却・買取方法、違反建築との違い、査定への影響、売却前に確認したいポイントを詳しく解説します。
未登記部分がある戸建・アパートでも売却・買取できる？
結論からいうと、建物に未登記部分があっても、売却できる可能性はあります。
特に築年数の古い戸建てやアパートでは、過去に増築した部分が登記簿へ反映されていないケースがあります。
現状のまま売却できるケースもある
過去に建築・増改築を行った箇所が、法務局の登記事項証明書（登記簿）へ正確に反映されないままになっているケースは少なくありません。
🏠 未登記のまま残りがちな主な増改築・建築物の例
- 後から増築した居室・子供部屋スペース
- 後付けしたサンルームやテラス囲い
- 固定資産税等の対象となる車庫・ガレージ
- 敷地内に増築した大型の倉庫・物置
- アパート・収益物件の後から増築した部分
💡 未登記部分があっても即「売却不可」になるわけではありません
未登記の増築部分が存在するからといって、その時点で売却を諦める必要はありません。
不動産会社によっては、登記状況や現地での建築状況をしっかりと確認・確認作業を行ったうえで、「現状のまま（未登記部分を含めて）買取査定・買い取り」に対応できるケースもあります。
売却前に登記を求められる場合もある
一方で、未登記部分の規模や売却方法、買主の融資条件などによっては、売買を進める前に登記と現況を合わせるよう求められることがあります。
特に買主が住宅ローンやアパートローンを利用する場合は、金融機関から建物の登記状況について確認を求められる可能性があります。
そのため、「未登記でも売れる」「必ず登記しなければ売れない」と一律に判断せず、物件ごとに確認することが大切です。
建物の「未登記部分」とは？
未登記部分とは、実際に存在する建物の一部が登記簿の建物情報に反映されていない状態などを指します。
増築した部分が登記されていないケース
例えば、登記簿上の床面積が100㎡であるのに対し、増築によって実際には120㎡になっているとします。
増築した20㎡が登記へ反映されていなければ、登記上の面積と現況に差がある状態です。
過去に所有者自身が増築した場合だけでなく、相続した物件で「いつ誰が増築したのか分からない」というケースもあります。
建物全体が未登記の場合もある
「一部未登記」と「建物そのものが未登記」では状況が異なります。
建物全体について登記がない場合は、所有関係や売却手続きを進めるうえで、建物表題登記などの手続きが必要になる可能性があります。
一方、既に建物が登記されていて、その後の増築部分だけが反映されていない場合には、建物表題部変更登記などを検討することになります。
なぜ増築部分が未登記のままになる？
特に古い戸建てやアパートでは、所有者自身が未登記部分の存在を知らないこともあります。
増築後に登記変更をしていなかった
よくあるのが、建物を増築したものの、登記内容の変更手続きを行っていなかったケースです。
「リフォーム会社に工事を依頼したから登記も済んでいると思っていた」という場合でも、実際には登記簿へ反映されていないことがあります。
相続して初めて未登記が分かる
親や祖父母から戸建て・アパートを相続し、売却査定を依頼した段階で未登記部分が判明するケースもあります。
この場合、現在の所有者には増築当時の事情が分からないことも珍しくありません。
増築時期や工事内容が分からない場合は、分からないことを自己判断で補わず、残っている図面・登記情報・建築関係書類などから状況を整理することが重要です。
未登記部分があると違反建築になる？
ここは未登記物件の売却で特に誤解されやすいポイントです。
未登記部分があることと、違反建築であることは同じではありません。
未登記と違反建築は別の問題
「未登記」と「違反建築」は一見似ているように感じられますが、法的な位置づけや根拠となる法律が全く異なる別の問題です。
⚖️ 「未登記」と「違反建築」の決定的な違い
📝 未登記とは
主に不動産登記法上の手続きに関する問題です。法務局の登記簿に増築などの変更事項が正しく記録されていない状態を指します。
🏗️ 違反建築とは
主に建築基準法などの法令への適合性に関する問題です。建ぺい率オーバーなど、法的基準を満たさずに建築・増築された状態を指します。
💡 「未登記＝直ちに違反建築」ではありません
「増築部分が未登記だから違反建築だ」と直ちに判断することはできません。
建築基準法に則って適法に増築されたものの、単に表題部変更登記などの手続きだけが行われていない（未登記なだけ）というケースも十分に考えられます。勝手な自己判断をせず、役所調査や専門家の確認を受けることが大切です。
無確認増築では両方の確認が必要
未登記の増築部分で特に注意が必要なのは、過去の増築時に求められる「建築確認」などの法的手続きを行っていなかった可能性があるケースです。
⚠️ 増築に伴い発生しやすい主な法的な問題例
- 増築によって敷地全体の建ぺい率・容積率の上限を超えている
- 新築時の建築確認図面と実際の建物配置・間取りが大幅に異なる
- 一定規模以上の増築時に必要となる建築確認申請を受けていない
このような問題が含まれている場合、単なる「未登記（登記手続き上の問題）」にとどまらず、建築基準法上の問題（違反建築の可能性）についても慎重に確認・調査することが必要になります。
💡 査定時には増築の「時期・場所・規模」を分かる範囲で伝える
査定を依頼する際は「未登記部分がある」という事実だけでなく、「いつ頃（時期）」「建物のどこを（箇所）」「どの程度の広さ（規模）」増築したのかまで、把握している情報を可能な限り詳細に伝えておくことが、適切な査定と安全な売買成立につながります。
未登記部分は買取査定に影響する？
未登記部分があるからといって、一律に査定価格が下がるわけではありません。
未登記部分の面積・用途・状態が確認される
未登記の増築部分が存在する物件の査定では、単に未登記であることだけでなく、物件全体のバランスや法的な安全性を多角的に確認して評価額を算出します。
🔍 未登記増築がある物件で総合的に確認される8つの査定項目
- 未登記になっている部分の具体的な「面積」
- 過去に増築工事を行った「時期・年代」
- 増築部分の「用途（居室・車庫・物置など）」
- 建物本体（既存部分）の「築年数」
- 登記事項証明書（登記簿）と「現況との乖離状況」
- 増築時の「建築確認の有無・手続きの状況」
- 建物全体の「劣化・コンディションの状況」
- 立地や面する道路状況を含めた「土地としての価値」
💡 未登記部分の規模や用途によって査定への影響度は異なる
サンルームや小さな物置程度の「小規模な未登記増築」と、居住スペースが倍増するような「建物面積が大幅に変わる大規模な増築」とでは、査定額や売却手続き（事前に表題変更登記が必要か等）への影響も大きく異なります。
ご自身の物件のケースでどのような対応・評価になるか、まずはプロによる現地・役所調査を含めた査定を受けることをおすすめします。
登記・是正に必要な費用も査定材料になる
不動産会社が買い取った後に登記手続きや建物調査、改修などが必要になる場合、その費用や再販売上のリスクが買取価格へ反映される可能性があります。
だからこそ、未登記部分を見つけた段階で費用をかけるのではなく、「現状ではいくらなのか」を先に査定してもらうことが重要です。
未登記部分は登記してから売るべき？
未登記部分が見つかると、「売却前に必ず登記しなければならないのでは？」と考える方も多いでしょう。
実際には、未登記の内容や売却方法によって対応が異なります。
登記が必要になるケースがある
増築によって建物の床面積など登記事項に変更が生じている場合は、建物表題部変更登記などが関係します。
また、売買契約や買主の住宅ローン・アパートローンの条件として、登記と現況を一致させるよう求められる場合もあります。
そのため、「買取なら絶対に登記しなくてよい」とは限りません。物件ごとに必要な手続きを確認することが大切です。
表題部の登記は土地家屋調査士へ相談する
建物の表題登記や増築に伴う表題部変更登記について相談する場合は、土地家屋調査士が専門家となります。
必要に応じて現地調査や建物の測量などを行い、現在の建物状況と登記内容を確認します。
ただし、売却前に費用をかけて登記した方が有利とは限らないため、まず不動産会社へ査定を依頼し、登記が必要か確認してから進める方法もあります。
未登記部分は住宅ローン・アパートローンに影響する？
未登記部分は、買主側の融資にも関係する可能性があります。
金融機関から確認を求められることがある
住宅ローンや事業用ローンを取り扱う金融機関は、購入対象となる不動産の担保価値や法的安全性を精査したうえで融資の可否を判断します。
そのため、登記事項証明書（登記簿）上の記載内容と実際の建物の現況に大きな相違がある場合、審査の過程で慎重に確認が行われます。
🏦 金融機関の融資審査で主に確認される4つの項目
- 未登記になっている部分の具体的な「内容や用途」
- 過去にいつ頃増築されたかの「増築時期」
- 増築時の「建築確認手続きの状況」
- 引き渡しまでに「増築の表題変更登記（登記変更）が可能か」
💡 融資条件（登記変更等）への事前の備えがポイント
審査基準は金融機関によって異なりますが、買主様がローンを利用する場合、「決済・引き渡しまでに未登記部分の表題変更登記を完了させること」が融資承認の必須条件として求められるケースが少なくありません。
あらかじめ現況を確認し、必要に応じた登記手続きの準備や、買取会社への売却も含めた選択肢を検討しておくことが大切です。
融資への影響が売却価格にも関係する
住宅ローンなどを利用できる買主が限られると、購入希望者が少なくなる可能性があります。
その結果、売却期間が長くなったり、価格調整が必要になったりすることも考えられます。
一般の買主への売却が難しい場合には、現金購入や再販売を前提とする不動産会社への買取も選択肢になります。
未登記部分がある物件を現状買取してもらうメリット
未登記部分があるからといって、必ず売主側ですべての問題を解決してから売却する必要があるとは限りません。
登記や改修を行う前に売却できる場合がある
未登記部分がある物件であっても、不動産会社によっては現地状況や建築状態を確認したうえで、「現状のまま（未登記のまま）直接買取」を検討できるケースがあります。
🏚️ 現状買取の対象となりやすい主な物件例
- 親や親族から相続した古い築古戸建て
- 過去の増築部分が未登記のまま残っている住宅
- 築年数が経過した古いアパート・収益物件
- 建築確認済証などの建築関係書類が少ない・紛失している物件
💡 事前に高額な手元資金（登記費用・改修費）を出さずに済む大きなメリット
買取後の変更登記や手直し、リノベーション、再販売までの全プロセスを含めてワンストップで判断できる不動産会社であれば、売主様が事前に高額な測量費・登記費用・解体・改修費用などを自己負担（立替）することなく売却を進められます。
まずは現況のままで買取査定が可能かどうか、ノウハウのある不動産会社へ相談してみるのがおすすめです。
仲介より早く売却しやすい
仲介では一般の買主を探すため、未登記部分について説明したり、買主側の融資条件を確認したりする必要があります。
一方、買取では不動産会社自身が買主になるため、条件がまとまれば仲介より短期間で売却しやすいことがメリットです。
ただし、買取価格には登記・改修・再販売に必要な費用やリスクなどが反映されるため、仲介より価格が低くなる傾向があります。
未登記部分がある物件を売る前に確認したいポイント
売却をスムーズに進めるため、分かる範囲で資料と建物状況を整理しておきましょう。
登記簿と現在の建物を比較する
まず登記事項証明書に記載された床面積や構造などと、現在の建物を比較します。
増築部分がある場合は、
- どこを増築したか
- おおよその増築時期
- 何に使用しているか
などを確認しておきましょう。
建築関係の資料を探す
建築確認済証、検査済証、建築図面、増改築時の工事資料などが残っていれば査定時に用意します。
相続物件などで資料がない場合でも、それだけで売却を諦める必要はありません。
「資料がない」「増築時期が分からない」という事実も含めて不動産会社へ伝えることが重要です。
未登記部分がある物件の売却で避けたい失敗
未登記が判明しても、慌てて手続きや工事を進めないようにしましょう。
未登記部分を隠して売却する
登記簿と現況に違いがあることを把握している場合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。
重要な事実を伝えないまま売却すると、引き渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
査定前に登記・解体を進める
登記や建物調査、解体などに費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
まず、
現状の査定価格
登記後に期待できる価格
必要になる費用
を比較してから判断することが大切です。
1社だけの査定で判断する
未登記部分のある物件は、不動産会社によって対応方法や再販売の考え方が異なる場合があります。
査定額だけでなく、未登記部分をどう評価したのか、現状買取できるのかまで比較しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
未登記部分があるからといって、すぐに「売却できない」と考える必要はありません。
大切なのは、登記簿と現在の建物にどのような違いがあるのかを確認し、増築時期や建築状況などを分かる範囲で整理することです。
また、登記や解体に費用をかける前に、現状のまま売る場合・必要な登記をして売る場合・不動産会社へ買取してもらう場合を比較することをおすすめします。
未登記部分がある建物の売却に関するFAQ
未登記部分があっても売却できますか？
売却できる可能性があります。未登記の内容や買主の融資条件などによって必要な対応は異なります。
増築部分が未登記でも買取できますか？
現状のまま買取できる不動産会社もあります。まず査定時に未登記部分について伝えましょう。
未登記部分は違反建築ですか？
同じ意味ではありません。未登記は登記上の問題であり、建築基準法令への適合性は別途確認する必要があります。
登記してから売った方がいいですか？
必ずしも先に行う方が有利とは限りません。売却条件や必要費用を確認して判断しましょう。
増築部分の登記は誰に相談しますか？
建物の表題部変更登記などについては、土地家屋調査士への相談が考えられます。
未登記部分は査定価格に影響しますか？
規模や状態、登記に必要な費用、融資への影響などによって査定価格に反映される場合があります。
住宅ローンが使えなくなりますか？
必ず使えなくなるわけではありませんが、金融機関から登記変更などを求められる場合があります。
未登記のアパートでも売却できますか？
売却できる可能性があります。登記状況に加え、入居率や賃料収入なども査定されます。
相続した家の増築時期が分からなくても売れますか？
売却できる可能性があります。分からないことも含め、残っている資料と現況を整理しましょう。
まず何をすればよいですか？
登記事項証明書と現在の建物を比較し、未登記部分の状況を確認したうえで査定を依頼しましょう。
まとめ｜未登記部分があっても売却・買取を検討できる
未登記部分がある物件では、現状のまま売る・必要な登記を行って売る・不動産会社へ買取してもらうなどの方法があります。
先に費用をかけるのではなく、それぞれの売却価格と必要費用を比較して、手元に残る金額も考えながら判断することが重要です。
未登記部分がある戸建・アパートの売却でお悩みの方へ
未登記増築がある不動産の売却・買取のご相談なら さくら都市デザインへ
「増築部分が未登記で売れるか不安」「登記してから売るべきか分からない」とお悩みの方は、ぜひさくら都市デザイン株式会社へお気軽にご相談ください。
高額な登記費用や工事費用を事前にかける前に、まずは現状のまま査定を受けていただくことが大切です。物件の状況をしっかり確認したうえで、「現状での売却」「登記後の売却」「不動産会社による直接買取」など、最適な選択肢を比較してご提案いたします。どうぞ安心してお気軽にお問い合わせください。
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹（東京都知事（1）第110585号）
〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090（受付時間：10:00～19:00 / 定休日：土日祝日）
