既存不適格物件は買取できる？売却前に知るべき注意点

2026年6月16日

【まずは結論】

既存不適格物件は買取できます。既存不適格は建築当時は適法に建てられ、後の法改正などで現在の基準に合わなくなった建物で違法ではないため、そのまま売却・買取ができるからです。ただし、再建築すると現在の基準に合わせる必要があり、今より小さい家しか建てられないなどの制約があるため、一般の市場では売りにくく、価格も下がりやすい傾向があります。まず大切なのは本当に「既存不適格」なのか「違反建築」なのかを確認することです。違反建築は扱いが違います。既存不適格物件は訳あり物件に強い不動産会社へ相談すると、スムーズに売却できます。

「既存不適格」と言われると不安になりますが、既存不適格は違法ではなく、きちんと売却できます。ただし、再建築の制約などの注意点があります。まずは既存不適格物件とは何か、売却前に知るべき注意点を知っておきましょう。

この記事では既存不適格物件が買取できるのか、売りにくい理由、売る方法、売却前に知るべき注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、登記は司法書士、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

既存不適格物件とは

区分	内容
既存不適格	建築当時は合法・後の法改正で不適合
違反建築	建築時から基準に違反している
違法性	既存不適格は違法ではない
再建築	現行基準に合わせる必要がある

既存不適格とは

既存不適格物件を理解するにはまず、既存不適格とは何かを知る必要があります。既存不適格とは建築当時は適法に建てられたのに、その後の法改正や都市計画の変更で現在の基準に合わなくなった建物のことです。建てた、時点では何も問題がなかったのに、ルールが変わったために今の基準では不適合になっているという状態です。大切なのは既存不適格は違法ではないという点です。👉 計算例：建てた当時は容積率200％で延床200㎡まで適法だったのに、その後の都市計画変更で容積率150％になると、延床200㎡の家は既存不適格になります。当時は適法だった建物です。法改正で不適合になりました。建てた時点では問題ありません。違法ではありません。

既存不適格になる理由

建物が既存不適格になる理由はいくつか、あります。一つは建ぺい率・容積率の基準が変わったケースです。都市計画の変更でその地域の容積率などが引き下げられると、既存の建物が基準を超える状態になります。二つ目は接道義務などのルールが変わったケースです。三つ目は用途地域が変更されたケースです。四つ目は耐震基準が変わったケースで1981年6月の新耐震基準より、前の建物は現在の耐震基準には適合しないことがあります。容積率の改正でなることも。接道のルール変更でもなります。用途地域の変更でもなります。耐震基準の改正でもなります。

違反建築との違い

既存不適格で特に大切なのが違反建築との違いです。既存不適格は建築当時は適法で後から、基準に合わなくなったもので、違法ではありません。一方、違反建築は建築の時点から、建築基準法などに違反して、建てられた建物で是正の対象になることがあります。同じように「今の基準に合っていない」状態でも適法に建てたか、違反して、建てたかで扱いがまったく、違います。既存不適格であれば、堂々と売却できるため、まずはどちらなのかを確認することが大切です。既存不適格は違法ではありません。違反建築は建築時から違反です。適法か違反かで扱いが違います。まず、どちらか確認します。

既存不適格物件が売りにくい理由

理由	内容
再建築で縮む	今より小さい家しか建たない
ローンが組みにくいことも	物件により担保評価が下がる
買主が慎重になる	制約を不安に感じる

再建築で同じ規模が建てられない

既存不適格物件が売りにくい理由の一つは再建築すると、同じ規模が建てられないことです。既存不適格物件を取り壊して建て替える場合、新しい家は現在の基準に合わせる必要があります。そのため、今、建っている家と同じ大きさの建物は建てられず、より、小さい家になってしまうことがあります。👉 計算例：今は延床200㎡でも現在の容積率150％・敷地100㎡では延床150㎡までしか建てられず、建て替えで50㎡分小さくなります。「同じ広さに建て替えられない」というのは買主にとってマイナス材料です。これが売りにくくなる理由です。再建築で家が縮みます。現行基準に合わせるためです。同じ広さは建てられません。買主にはマイナス材料です。

住宅ローンが組みにくいことも

既存不適格物件が売りにくい理由として、住宅ローンが組みにくいこともあります。既存不適格物件は再建築で同じ規模が建てられないため、担保価値が低く、評価され、買主が住宅ローンを組みにくく、なることがあります。ただし、既存不適格は違法ではないため、違反建築ほど、融資が厳しくはなく、物件の内容や金融機関によってはローンが使えることもあります。とはいえ、一般の物件より、選択肢が限られることが多いです。この点が売りにくさにつながります。担保評価が下がることも。違反建築ほど、厳しくはありません。物件次第でローンが使えることも。選択肢は限られがちです。

買主が慎重になる

既存不適格物件が売りにくい理由として、買主が慎重になることもあります。「既存不適格」という、言葉を聞くと、「何か、問題がある物件では」と不安に感じる、買主もいます。実際には違法ではないのですが、再建築で小さくなる、ローンが使いにくいことがあるといった、制約から、購入を慎重に検討する、買主が多いです。そのため、一般の仲介で売りに出しても買い手がつくまでに時間がかかることがあります。制約を正しく、説明できる、専門の会社への相談が有効です。買主が慎重になります。言葉の印象も影響します。制約を不安に感じます。専門会社の説明が有効です。

既存不適格物件は買取できる

方法	内容
違法でないので売れる	そのまま売却・買取ができる
専門業者の買取	現況のまま確実に現金化
仲介で売る	時間をかけて高く売る選択肢

違法ではないので売却・買取できる

既存不適格物件は違法ではないので、売却・買取ができます。既存不適格は建築当時は適法で後から、基準に合わなくなった、だけで違法建築のように是正を求められることはありません。そのため、そのまま、住み続けることも売却することもできます。「既存不適格だから、売れない」ということはありません。再建築の制約などの注意点はありますが、適切に売り方を選べば、きちんと手放せます。まずは既存不適格であることを正しく、理解しましょう。違法ではありません。是正を求められません。そのまま、売却できます。売れない、わけではありません。

訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう

既存不適格物件を売る方法として、訳あり物件に強い業者に買い取ってもらう方法が確実です。再建築の制約やローンの組みにくさから、一般の買主には売りにくい場合でも訳あり物件に強い、不動産会社なら、現況のまま、買い取れることが多いです。こうした会社は既存不適格物件の活用や再販のノウハウを持っているため、買主を探す必要がなく、確実に現金化できます。👉 計算例：仲介相場1,500万円の既存不適格物件なら、買取価格は6〜8割の900〜1,200万円程度が目安です。「早く、確実に手放したい」という方に向いた方法です。専門業者の買取が確実です。現況のまま、買い取れます。活用ノウハウがあります。確実に現金化できます。

仲介で売る選択肢もある

既存不適格物件を売る方法として仲介で売る、選択肢もあります。既存不適格は違法ではないため、立地がよかったり、建物の状態がよかったり、すれば、一般の市場でも買い手がつくことがあります。再建築の制約などを理解して購入する、買主やリフォームして住みたいという買主に仲介で売れる可能性があります。仲介は買取より、高く、売れる可能性がありますが、買い手がつくまでに時間がかかることもあります。「急がないので、できるだけ高く」という場合に向いた方法です。仲介でも売れることがあります。立地や状態がよければ有利です。買取より、高く売れる可能性も。急がない場合に向きます。

売却前に知るべき注意点

注意点	内容
違反建築でないか確認	既存不適格か違反かをはっきり
再建築の制約を把握	どのくらい小さくなるか確認
査定・正直な説明	制約を説明して適正に売る

既存不適格か違反かを確認する

売却前に知るべき、注意点の一つは既存不適格か、違反かを確認することです。前述のとおり、既存不適格と違反建築では扱いがまったく、違います。既存不適格であれば、違法ではないため、堂々と売却できますが、違反建築であれば、是正の対象になることもあり、より、慎重な進め方が必要です。確認は建築確認の図面や当時の用途地域、法改正の経緯などを役所や専門家で調べることでできます。まずは自分の物件がどちらなのかをはっきりさせましょう。既存不適格か違反か、確認します。扱いがまったく違います。既存不適格なら、堂々と売れます。役所や専門家で調べます。

再建築の制約を把握する

売却前に知るべき、注意点として、再建築の制約を把握することも大切です。既存不適格物件は建て替えると、現在の基準に合わせる必要があり、今より、小さい家になることがあります。どのくらい、小さくなるのか、建て替えがそもそもできるのかをあらかじめ、把握しておくと、売却の見通しが立てやすく、なります。これは買主にとっても重要な情報なので、正確に把握しておくことが大切です。役所や専門会社で確認できます。再建築の制約を把握します。どのくらい小さくなるか、確認します。買主にも重要な情報です。役所や専門会社で確認できます。

査定を受けて正直に説明する

売却前に知るべき、注意点として査定を受けて、正直に説明することも大切です。まずは訳あり物件に強い、不動産会社に査定を依頼して、既存不適格物件としての適正な価格を把握します。そのうえで売却の際には既存不適格であることや再建築の制約を買主に正直に説明することが大切です。これらを隠して売ると、あとで契約不適合責任などのトラブルになるおそれがあります。正直に説明すれば、買主も納得して購入でき、安全な売却につながります。査定を受けます。適正な価格を把握します。制約は正直に説明します。正直さが安全な売却につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「不動産会社に既存不適格だと言われた」「既存不適格だと、売れないのでは」といったご相談をよくいただきます。まずお伝えしたいのは既存不適格物件は違法ではなく、きちんと売却・買取ができるということです。既存不適格とは建築当時は適法に建てられたのに、その後の法改正や都市計画の変更、用途地域の変更、耐震基準の改正などで現在の基準に合わなくなった建物のことです。建てた時点では何も問題がなく、違法建築のように是正を求められることもないので、そのまま住むことも売ることもできます。ここで大切なのが違反建築との違いです。違反建築は建築の時点から違反して建てられたもので、是正の対象になることもあり、扱いがまったく違います。「既存不適格かもしれない」と言われても実際には適法な既存不適格なのか、それとも違反建築なのかを役所の建築確認の記録などでまず確認することが大切です。

既存不適格物件の注意点は再建築すると現在の基準に合わせる必要があり、今より小さい家しか建てられないことがある点です。たとえば、今は延床200㎡でも現在の容積率では150㎡までしか建てられないということが起こります。この制約から、住宅ローンが組みにくくなったり、買主が慎重になったりして、一般の市場では売りにくく、価格も下がりやすい傾向があります。ただ、違法ではないので、立地や建物の状態がよければ仲介で売れることもありますし、早く確実に手放したい場合は私たちのような訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実です。買取価格は仲介相場の6〜8割程度が目安です。売却の際は既存不適格であることや再建築の制約を買主に正直に説明することが大切で隠すと契約不適合責任などのトラブルになるおそれがあります。私たちは既存不適格物件の活用・再販のノウハウを持っており、制約を正しく説明したうえで現況のままお引き受けできます。既存不適格でお悩みの方はまず適法性の確認からでもお気軽にご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、これらは連携してご案内します。

👉 無料相談・お問い合わせはこちら

よくある質問

既存不適格物件は買取できる？

違法ではないので売却・買取ができます。

既存不適格とは？

当時は適法で後の法改正で基準に合わなくなった建物です。

違反建築との違いは？

既存不適格は違法ではなく是正対象にもなりません。

なぜ売りにくいの？

再建築で家が小さくなる制約などがあるためです。

住宅ローンは使える？

違反建築ほど厳しくなく物件により使えることもあります。

どうやって確認する？

役所の建築確認の記録や専門家で確認できます。

仲介でも売れる？

立地や状態がよければ仲介で売れることもあります。

買取価格の目安は？

仲介相場のおおむね6〜8割が目安です。

既存不適格は隠してもいい？

制約は正直に説明しないとトラブルのもとになります。

まず何をすればいい？

適法性の確認と訳あり物件に強い会社への査定相談です。

まとめ

既存不適格物件は買取できます。既存不適格とは建築当時は適法に建てられたのに、その後の法改正や都市計画の変更、用途地域の変更、耐震基準の改正などで現在の基準に合わなくなった建物のことで違法ではありません。そのため、是正を求められることもなく、そのまま住むことも売ることもできます。まず大切なのは本当に既存不適格なのか、それとも違反建築なのかを確認することです。違反建築は建築時から違反して建てられたもので、是正の対象になることもあり、扱いがまったく違います。既存不適格であれば、堂々と売却できます。

既存不適格物件の注意点は再建築すると現在の基準に合わせる必要があり、今より小さい家しか建てられないことがある点です。この制約から、住宅ローンが組みにくくなったり、買主が慎重になったりして、一般の市場では売りにくく、価格も下がりやすい傾向があります。ただ、違法ではないので、立地や建物の状態がよければ仲介で売れることもありますし、早く確実に手放したい場合は訳あり物件に強い不動産会社による買取が確実で買取価格は仲介相場の6〜8割程度が目安です。売却の際は既存不適格であることや再建築の制約を買主に正直に説明することが大切で隠すと契約不適合責任などのトラブルになるおそれがあります。既存不適格でお悩みの方はまず適法性の確認からでも訳あり物件に強い不動産会社へお早めにご相談ください。査定は無料です。なお、登記は司法書士、税金は税理士の分野ですので、当社はこれらと連携してご案内します。