【結論】
・建築基準法上の道路に接していない土地でも、売却や買取は可能です。
・接道義務を満たしていない場合、再建築不可物件となることがあります。
・一般の買主が見つかりにくい一方で、専門の不動産会社による買取に対応できるケースも少なくありません。
・まずは道路の種類や接道状況を確認し、現状を把握することが重要です。
「道路に面していない土地でも売れる？」「相続した家が再建築不可だった」「建て替えできない土地は価値がない？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件では、
・接道状況
・道路の種類
・建物の状態
などが重要になります。
まずは、建築基準法上の道路に接していない土地の売却について確認していきましょう。
建築基準法上の道路とは？
建築基準法では、
建物を建築するために、
原則として、
幅員4m以上の道路に2m以上接していること
が求められます。
この道路を「建築基準法上の道路」といいます。
例えば、
・公道
・位置指定道路
・42条2項道路（みなし道路）
などが該当します。
建築基準法上の道路に接していないとどうなる？
土地が建築基準法上の道路に接していない場合、
接道義務を満たさないため、
建物を解体すると新たに建物を建てられない可能性があります。
このような土地は、
再建築不可物件
として扱われます。
建築基準法上の道路に接していなくても売却できる？
はい。
再建築不可物件でも、
・相続した空き家
・築古戸建
・アパート
などを売却できるケースがあります。
「建て替えできない＝売れない」
ではありません。
ただし、
一般の住宅と比べると買主が限られるため、売却まで時間がかかることがあります。
買取という方法もある
不動産会社による買取であれば、
・現状のまま売却しやすい
・早期に現金化しやすい
・築古物件でも対応しやすい
・契約不適合責任を免除できるケースが多い
といったメリットがあります。
特に、
・空き家
・老朽化した戸建
・空室の多いアパート
などでは、買取が選ばれることもあります。
査定で見られるポイント
接道状況
どの道路に接しているか、まったく接していないかが確認されます。
土地の立地
駅からの距離や周辺環境も重要です。
建物の状態
・雨漏り
・シロアリ被害
・老朽化
なども査定額に影響します。
権利関係
・共有名義
・借地権
・未登記部分
なども確認されます。
再建築可能になるケースもある
状況によっては、
・隣地の一部を購入する
・通路部分を取得する
・隣地所有者と協議する
などによって、
接道義務を満たし、再建築可能になるケースもあります。
ただし、
・費用がかかる
・実現できない場合もある
ため、必ずしも必要ではありません。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・建築基準法上の道路に接しているか
・再建築不可になっているか
・土地の形状はどうか
・建物の状態
・相続登記は完了しているか
・共有名義ではないか
・家賃収入や入居率はどうか（アパートの場合）
・複数社へ査定依頼しているか
建築基準法上の道路に接していない土地でよくある失敗とは？
再建築不可物件では、
・売れないと思って放置する
・高額なリフォームをする
・1社だけで判断する
・再建築可能にするために費用をかけすぎる
・問題を隠して売却する
といったケースがあります。
まずは現在の価値を知ることが重要です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
建築基準法上の道路に接していない土地は、一般の住宅に比べて売却が難しくなることがあります。
しかし、再建築不可物件を専門に扱う不動産会社であれば、現状のまま買取できるケースも少なくありません。
また、不動産会社によって査定額や提案内容が大きく異なることもあるため、複数社を比較しながら進めることが重要です。
FAQ
建築基準法上の道路に接していない土地でも売れますか？
はい。売却や買取できるケースがあります。
なぜ建て替えできないのですか？
接道義務を満たしていないためです。
再建築不可物件とは何ですか？
建物を解体すると新たに建物を建てられない土地のことです。
空き家でも売れますか？
現状のまま買取できるケースがあります。
アパートでも売却できますか？
はい。家賃収入や入居率も含めて査定されます。
リフォームしてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
再建築可能になることはありますか？
隣地取得などで可能になるケースもあります。
まず何をすればよいですか？
道路状況を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
建築基準法上の道路に接していない土地でも、
・仲介で売却する
・不動産会社へ買取を依頼する
などの方法で売却できる可能性があります。
特に、
・接道状況
・建物の状態
・権利関係
を整理し、複数社を比較することが納得できる売却につながります。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「建て替えできない土地を整理したい」
「現状のまま売れるか知りたい」
「できるだけ早く現金化したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や道路条件も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号
TEL：03-6452-4090
URL：https://www.sakuratd.co.jp/
宅建免許番号：東京都知事免許（1）第110585号
受付時間：10:00～19:00
定休日：土日祝日
