【結論】
・位置指定道路に接している物件でも、必ず再建築できるとは限りません。
・位置指定道路であっても、接道幅不足や道路の廃止、権利関係の問題などによって再建築不可になるケースがあります。
・再建築不可物件でも売却や買取は可能です。
・まずは道路の状況や接道条件を確認することが重要です。
「位置指定道路に面しているのに建て替えできないと言われた」「再建築不可になることはある？」「売却できるの？」と悩んでいませんか。
位置指定道路に接する物件では、
・接道状況
・道路の状態
・権利関係
などが重要になります。
まずは、位置指定道路に接する物件が再建築不可になるケースについて確認していきましょう。
位置指定道路とは？
位置指定道路とは、
建築基準法42条1項5号に基づいて行政から指定を受けた私道のことです。
位置指定道路に接していれば、
原則として建築基準法上の道路に接していることになり、建築や建て替えが可能になります。
しかし、位置指定道路だからといって、必ず再建築できるとは限りません。
接道幅が2m未満の場合
建築基準法では、
原則として、
道路に2m以上接していること
が必要です。
位置指定道路に接していても、
接している部分が2m未満であれば、接道義務を満たさず、再建築不可となることがあります。
道路部分が変更されている場合
長年の間に、
・塀を設置した
・増築した
・駐車場として利用した
などの理由で、本来の道路部分が狭くなっているケースがあります。
その結果、
位置指定道路としての機能を失い、建築確認が下りないことがあります。
位置指定道路が廃止されている場合
まれに、
位置指定道路の指定が取り消されていたり、廃止されていたりするケースがあります。
この場合、
現在は建築基準法上の道路として認められず、再建築できない可能性があります。
権利関係に問題がある場合
位置指定道路が私道の場合、
・通行権がない
・掘削承諾が得られない
・私道の所有者とトラブルがある
などの問題が生じることがあります。
建て替え自体は可能でも、ライフライン工事などで支障が出るケースもあります。
接道条件を満たしていても再建築できないことがある？
次のようなケースでは注意が必要です。
・旗竿地で通路幅が不足している
・建ぺい率や容積率に問題がある
・都市計画上の制限がある
・道路後退（セットバック）が必要
位置指定道路に接しているだけではなく、土地全体の条件も確認する必要があります。
再建築不可でも売却できる？
はい。
再建築不可物件でも、
・相続した空き家
・築古戸建
・アパート
などを買取できる不動産会社があります。
特に、
・現状のまま売りたい
・早く現金化したい
という場合には、買取が選ばれることも少なくありません。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・位置指定道路の指定が有効か
・接道幅は2m以上あるか
・セットバックは必要か
・私道の持分はあるか
・通行権や掘削承諾に問題はないか
・建物の状態
・相続登記は完了しているか
・複数社へ査定依頼しているか
位置指定道路に接する物件でよくある失敗とは？
位置指定道路の物件では、
・位置指定道路だから安心だと思い込む
・接道幅を確認しない
・私道の権利関係を調べない
・1社だけで判断する
・売れないと思って放置する
といったケースがあります。
まずは道路状況を正確に把握することが大切です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
位置指定道路に接している物件でも、接道幅不足や道路指定の状況によっては再建築できないケースがあります。
また、私道特有の権利関係が査定や建て替えに影響することも少なくありません。
位置指定道路だから問題ないと判断せず、道路の状況や権利関係を確認したうえで、専門家へ相談することをおすすめします。
FAQ
位置指定道路に接していれば必ず建て替えできますか？
いいえ。接道幅不足や道路の状況によっては再建築不可になることがあります。
位置指定道路とは何ですか？
建築基準法上の道路として行政の指定を受けた私道です。
接道幅が2m未満だとどうなりますか？
接道義務を満たさず、再建築不可になることがあります。
私道の持分がなくても売れますか？
売却できるケースはありますが、査定額に影響することがあります。
再建築不可物件でも売却できますか？
はい。買取できるケースも多くあります。
空き家でも相談できますか？
はい。現状のまま売却できる場合があります。
リフォームしてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
まず何をすればよいですか？
位置指定道路の状況や接道条件を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
位置指定道路に接している物件でも、
・接道幅が2m未満
・道路指定の廃止
・私道の権利関係
などによって再建築不可になるケースがあります。
位置指定道路だから安心と考えず、道路の状況を確認したうえで売却方法を検討することが大切です。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「建て替えできるか分からない」
「位置指定道路の権利関係が不安」
「現状のまま売れるか知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や道路条件も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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