【結論】
・セットバックが必要な物件でも、必ずしも再建築不可になるわけではありません。
・建築基準法上の道路の幅が4m未満の場合、道路後退（セットバック）を行うことで建て替えできるケースがあります。
・一方で、接道条件や権利関係によっては再建築不可となる場合もあります。
・売却前には、セットバックの必要性や接道状況を確認することが重要です。
「セットバックが必要と言われたけど建て替えできる？」「再建築不可物件なの？」「売却できる？」と悩んでいませんか。
セットバックが必要な物件では、
・接道状況
・道路の幅
・権利関係
などが重要になります。
まずは、セットバックと再建築不可物件の関係について確認していきましょう。
セットバックとは？
セットバックとは、
建築基準法上の道路の幅が4m未満の場合に、
道路の中心線から2m確保できるよう、敷地を後退させることをいいます。
道路後退とも呼ばれ、
安全な通行や防災のために定められているルールです。
セットバックが必要＝再建築不可ではない
「セットバックが必要」と聞くと、
再建築できないと思われることがあります。
しかし、
セットバックが必要な物件の多くは、
道路後退を行うことで建て替えが可能です。
つまり、
セットバックが必要なことと再建築不可は別の問題です。
再建築不可になるケースとは？
次のような場合は注意が必要です。
接道幅が2m未満
建築基準法では、
道路に2m以上接している必要があります。
接道部分が2m未満だと、セットバックしても再建築できないことがあります。
建築基準法上の道路ではない
私道や通路があっても、
建築基準法上の道路として認められていない場合は再建築不可になることがあります。
権利関係に問題がある
・私道の持分がない
・通行承諾が得られない
などの場合、建て替えに支障が出ることがあります。
セットバックが必要な物件でも売却できる？
はい。
セットバックが必要な物件でも、
・戸建
・空き家
・アパート
などを売却できるケースは多くあります。
ただし、
セットバックによって土地面積が減るため、
査定額に影響することがあります。
査定で見られるポイント
セットバック面積
後退部分が大きいほど、利用できる土地面積が減るため評価に影響します。
接道幅
2m以上確保されているか確認されます。
道路の種類
42条2項道路（みなし道路）かどうかも重要です。
建物の状態
・雨漏り
・シロアリ被害
・老朽化
なども査定額に影響します。
権利関係
・共有名義
・借地権
・未登記部分
なども確認されます。
買取という選択肢もある
一般の買主が見つかりにくい場合でも、
不動産会社による買取であれば、
・現状のまま売却しやすい
・早期に現金化しやすい
・契約不適合責任を免除できるケースが多い
といったメリットがあります。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・セットバックが必要か
・道路幅は何mか
・接道幅は2m以上あるか
・建築基準法上の道路に接しているか
・私道の持分はあるか
・建物の状態
・相続登記は完了しているか
・複数社へ査定依頼しているか
セットバックが必要な物件でよくある失敗とは？
セットバックが必要な物件では、
・セットバック＝再建築不可と思い込む
・売れないと思って放置する
・1社だけで判断する
・高額なリフォームをする
・権利関係を確認しない
といったケースがあります。
まずは現状を正確に把握することが大切です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
セットバックが必要な物件でも、道路後退を行うことで建て替えできるケースは少なくありません。
一方で、接道幅不足や道路の種類によっては再建築不可となる場合もあるため、セットバックの有無だけで判断することはできません。
売却を検討する際は、接道状況や権利関係を確認し、専門家へ相談することをおすすめします。
FAQ
セットバックが必要な物件は再建築不可ですか？
いいえ。セットバックによって建て替えできるケースが多くあります。
セットバックとは何ですか？
道路幅を確保するために敷地を後退させることです。
セットバックすると土地は狭くなりますか？
はい。利用できる敷地面積が減る場合があります。
セットバックが必要でも売れますか？
はい。売却や買取できるケースがあります。
空き家でも売れますか？
現状のまま買取できるケースがあります。
リフォームしてから売るべきですか？
必ずしも必要ではありません。
再建築不可物件との違いは何ですか？
セットバックで建て替え可能な場合が多い点が異なります。
まず何をすればよいですか？
道路状況やセットバックの必要性を確認し、複数社へ査定を依頼することをおすすめします。
まとめ
セットバックが必要な物件でも、
必ずしも再建築不可になるわけではありません。
重要なのは、
・接道幅
・道路の種類
・権利関係
を確認することです。
まずは現在の状況を把握し、自分の物件に合った売却方法を検討することが大切です。
再建築不可物件やセットバックが必要な物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「建て替えできるか分からない」
「現状のまま売れるか知りたい」
「できるだけ早く手放したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や道路条件も踏まえながら、最適な売却方法をご提案いたします。
会社情報
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代表者：櫻井 佑樹
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