【結論】
・再建築不可物件を売却する際には、売主には告知義務があります。
・建物の不具合や権利関係など、知っている事実を隠して売却するとトラブルになる可能性があります。
・「古い家だから」「再建築不可だから」という理由で告知義務がなくなるわけではありません。
・後の責任を避けるためにも、把握している内容は正確に伝えることが大切です。
「どこまで伝える必要がある？」「知らなかった場合は？」「古い空き家でも告知義務はある？」と悩んでいませんか。
再建築不可物件の売却では、
・建物の状態
・権利関係
・過去のトラブル
などが重要になります。
まずは、告知義務の内容について確認していきましょう。
告知義務とは？
告知義務とは、
売主が知っている不具合や問題を、
買主へ事前に説明する義務のことです。
知らないことまで調査する義務はありませんが、
知っている事実を隠して売却すると、
契約不適合責任を問われる可能性があります。
再建築不可であること
最も重要な告知事項の一つが、
「再建築不可物件であること」です。
例えば、
・接道義務を満たしていない
・建築基準法上の道路に接していない
・私道の問題がある
など、
建て替えできない理由についても説明が必要になります。
建物の不具合
次のような不具合を把握している場合は、
事前に伝えることが重要です。
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き
・給排水設備の故障
・床下や柱の腐食
・過去の修繕歴
「以前雨漏りしたことがある」
といった情報も告知対象になることがあります。
境界や越境問題
次のような問題も、
把握していれば伝える必要があります。
・境界未確定
・隣地との越境
・私道持分がない
・通行承諾や掘削承諾がない
これらは、
買主の判断に影響する重要な情報です。
未登記部分や増築
・未登記建物
・増築部分
・建ぺい率や容積率オーバー
なども、
知っている場合は告知しておきましょう。
心理的瑕疵も対象になることがある
状況によっては、
・孤独死
・事故死
・事件や火災
などの履歴も告知が必要になるケースがあります。
国土交通省のガイドラインに基づき、
個別に判断されます。
「知らなかった」場合は？
知らなかった不具合については、
必ずしも責任を負うわけではありません。
ただし、
「知っていたのに伝えなかった」
場合は、
損害賠償や契約解除などのトラブルになることがあります。
買取なら告知義務の負担を減らせることもある
再建築不可物件を扱う不動産会社への買取では、
・契約不適合責任を免除できるケースが多い
・現状のまま売却しやすい
・老朽化した建物でも対応しやすい
・残置物があっても相談しやすい
・売却後のトラブルを防ぎやすい
といったメリットがあります。
告知義務でよくある失敗とは？
このようなケースでは、
・雨漏りを隠す
・シロアリ被害を伝えない
・再建築不可の理由を説明しない
・境界問題を黙ったまま契約する
・口頭だけで済ませる
といった問題が起こることがあります。
「売れなくなるかもしれない」
と隠してしまうことが、
後から大きなトラブルにつながることもあります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
再建築不可物件は築年数が古く、過去の不具合や権利関係の問題を抱えているケースも少なくありません。
そのため、売主が把握している内容を正確に伝えることが、後のトラブルを防ぐ上で非常に重要です。
少しでも不安がある場合は、不動産会社と相談しながら告知書を作成し、情報を整理しておくことをおすすめします。
FAQ
告知義務とは何ですか？
売主が知っている不具合や問題を買主へ伝える義務です。
再建築不可であることも伝える必要がありますか？
はい。重要な告知事項になります。
雨漏りやシロアリ被害も伝える必要がありますか？
知っている場合は伝えることが重要です。
知らなかった不具合でも責任を負いますか？
状況によりますが、知っていたのに隠した場合は問題になることがあります。
境界未確定も告知対象ですか？
はい。買主の判断に影響する重要事項です。
孤独死や事故死も告知が必要ですか？
ケースによっては必要になることがあります。
買取なら告知義務はなくなりますか？
知っている事実を伝える必要はありますが、契約不適合責任が免除されるケースが多くあります。
まず何をすればよいですか？
建物の状態や過去の経緯を整理し、現状のまま査定や売却相談を行うことをおすすめします。
まとめ
再建築不可物件の売却では、
・再建築不可の理由
・雨漏りやシロアリ被害
・境界や越境問題
・未登記部分
など、
買主の判断に影響する情報を正確に伝えることが重要です。
不具合を隠してしまうと、
売却後の大きなトラブルにつながる可能性もあるため、
不安な点は事前に整理し、納得できる形で売却を進めることが大切です。
再建築不可物件の売却でお悩みなら専門家へご相談ください
「どこまで説明すればいいか分からない」
「売却後のトラブルが不安」
「現状のまま売れるか知りたい」
という方は、お気軽にご相談ください。
物件の状況や過去の経緯も踏まえながら、安心して売却できる方法をご提案いたします。
会社情報
さくら都市デザイン株式会社
代表者：櫻井 佑樹
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