借地権付き再建築不可物件は売却できる？地主承諾と注意点

2026年6月19日

【まずは結論】

借地権付きの再建築不可物件でも、専門の買取業者に相談すれば現状のまま売却できます。借地権付き建物を売るには、原則として地主の譲渡承諾が必要で、承諾料（借地権価格の10%程度が目安）がかかることがあります。さらに再建築不可だと建て替えができず、一般の買主には敬遠されがちですが、買取業者は借地権の扱いや地主との交渉、リフォーム活用まで見据えて評価するため、現状のまま買い取れます。地主の承諾が得られない場合も、借地非訟という手続きで対応できることがあります。本記事では、借地権付き再建築不可物件の売却可否、地主承諾と注意点をわかりやすく解説します。

借地権付き再建築不可物件とは

借地権付き再建築不可物件とは、他人の土地を借りて建てた建物（借地権付き建物）でありながら、建築基準法の接道義務などを満たさず再建築ができない物件のことです。借地権という権利関係の複雑さと、再建築不可という制約が重なるため、一般の買主には特に売りにくい物件といえます。まずは、借地権と再建築不可がそれぞれどのようなものかを理解することが大切です。

借地権とは

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことで、借地借家法によって保護されています。土地の所有者（地主）に地代を払いながら、その土地に建てた建物を所有・使用できます。借地権付き建物を売る場合は、土地そのものではなく、建物と借地権をセットで売却することになります。借地権は財産的な価値を持ちますが、売却には地主との関係や承諾が関わるため、通常の不動産とは異なる注意が必要です。

再建築不可が重なるとどうなるか

借地権付き建物が再建築不可でもある場合、建物を取り壊すと新築できないため、既存の建物を活かして使うしかありません。借地権の存続期間が残っていても、建て替えができないことで活用の幅が狭まり、評価が下がります。借地権の複雑さと再建築不可の制約が重なることで、一般の買主にはいっそう売りにくくなります。だからこそ、こうした物件に慣れた専門の買取業者の存在が、現実的な売却の選択肢になります。

それでも売却はできる

借地権付きで再建築不可という二重の事情があっても、売却をあきらめる必要はありません。専門の買取業者は、借地権の扱いや地主との承諾交渉、再建築不可物件のリフォーム活用などのノウハウを持っているため、現状のまま買い取れます。一般の不動産会社では「扱いが難しい」と断られる物件でも、専門業者なら現実的な価格を提示できることがあります。複雑な物件こそ、専門業者に相談する価値があります。

地主の承諾と承諾料

借地権付き建物を売却する際に最も重要なのが、地主の承諾です。承諾の要否や承諾料の目安を整理します。

項目	内容
譲渡承諾	借地権付き建物の売却に原則必要
譲渡承諾料	借地権価格の10%程度が目安
承諾が得られない場合	借地非訟（裁判所の許可）で対応できることも
建替え承諾	再建築不可なら建替え自体ができない

譲渡には地主の承諾が必要

借地権付き建物を第三者に売却するには、原則として地主の譲渡承諾が必要です。借地権は地主との契約関係に基づくため、無断で第三者に譲渡すると、契約違反として問題になることがあります。そのため、売却の際は事前に地主へ相談し、承諾を得る手続きが欠かせません。承諾を得ずに進めるとトラブルになりかねないため、地主との関係を踏まえて慎重に進めることが大切です。

譲渡承諾料の目安

地主の譲渡承諾を得る際には、承諾料（譲渡承諾料）を求められることが一般的です。承諾料の目安は、借地権価格の10%程度とされることが多いですが、地主との交渉や慣習によって変わります。👉 たとえば借地権価格が1,000万円なら、承諾料は100万円程度が目安になります。承諾料は売主が負担するのが一般的ですが、売却条件の中でどう扱うかは、買取業者と相談しながら決めることになります。

承諾が得られない場合の対応

地主の承諾がどうしても得られない場合は、「借地非訟」という手続きがあります。これは、裁判所に申し立てて、地主の承諾に代わる許可を得る制度です。裁判所が認めれば、地主の承諾がなくても借地権を譲渡できます。ただし、手続きには時間と費用がかかり、専門的な対応が必要です。専門の買取業者は、こうした借地非訟も含めた対応のノウハウを持っているため、承諾が得られないケースでも相談できます。

借地権付き再建築不可物件の売却方法

借地権付き再建築不可物件の売却には、いくつかの方法があります。状況に応じて選びましょう。

専門の買取業者に売る：借地権と再建築不可を前提に現状のまま買取
地主に買い取ってもらう：地主が借地権を買い戻すケース
地主と協力して売る：底地と借地権をまとめて売却し価値を高める

専門の買取業者に売る

最も現実的なのが、専門の買取業者に売る方法です。買取業者は、借地権の譲渡承諾の交渉や、再建築不可物件のリフォーム活用、賃貸経営などの出口を描いて評価できるため、現状のまま買い取れます。地主との承諾交渉や承諾料の調整も、業者がノウハウを持って対応します。売主は複雑な手続きを自分で抱え込まずに済むため、借地権と再建築不可が重なった物件でも、安心して手放せます。

地主に相談する

地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。地主にとっては、借地権を買い戻すことで土地を完全な所有権（更地に近い状態）に戻せるメリットがあります。ただし、地主に買い取る意思や資金があるかは状況によります。また、地主と協力して、底地（地主の権利）と借地権をまとめて第三者に売る方法もあり、別々に売るより高く売れることがあります。地主との関係が良好なら、こうした選択肢も検討する価値があります。

専門家と連携して進める

借地権付き再建築不可物件の売却は、権利関係が複雑なため、専門家との連携が役立ちます。借地非訟などの法的手続きが必要な場合は弁護士、登記関係は司法書士、税金は税理士といった専門家の関与が必要になることがあります。専門の買取業者は、こうした士業とのネットワークを持っていることが多く、必要に応じて連携しながら進めてくれます。複雑な問題も、専門家の力を借りれば解決の道が開けます。

借地権付き物件を売るときの注意点

借地権付き再建築不可物件を売るときは、事前に確認しておきたい項目があります。次の点を整理しておくと、地主との交渉や売却がスムーズに進みます。

確認する項目	ポイント
借地契約の内容	存続期間、地代、更新条件を確認
譲渡承諾・承諾料	地主の承諾の見込みと承諾料（借地権価格の10%目安）
地主との関係	良好な関係が交渉を円滑にする

契約内容と残存期間を確認する

売却の前に、借地契約の内容を確認しておきましょう。借地権の存続期間がどれくらい残っているか、地代の額、契約の更新条件などを把握することが大切です。残存期間が長いほど借地権の価値は高くなる傾向があります。契約書を手元に用意し、内容を整理しておくと、査定や地主との交渉がスムーズです。契約内容が分からない場合は、専門業者に相談しながら確認していくとよいでしょう。

地主と良好な関係を保つ

借地権付き物件の売却は、地主の譲渡承諾が前提となるため、地主と良好な関係を保つことが大切です。日頃から地代をきちんと支払い、誠実に対応していれば、承諾もスムーズに得やすくなります。売却を考えたら、早めに地主へ相談し、理解を得る姿勢が望まれます。関係がこじれていると承諾が得られにくくなりますが、その場合でも借地非訟という手続きがあるため、あきらめる必要はありません。

専門業者と士業の連携を活用する

借地権付き再建築不可物件は権利関係が複雑なため、専門業者と士業の連携を活用するのが安心です。借地非訟などの法的手続きは弁護士、登記は司法書士が担当します。専門の買取業者は、こうした士業とのネットワークを持っていることが多く、必要に応じて連携しながら進めてくれます。複雑な手続きを一人で抱え込まず、ワンストップで相談できる体制のある業者を選ぶことが、スムーズな売却につながります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

借地権付きで、なおかつ再建築不可という物件は、権利関係の複雑さと建て替えできない制約が重なるため、一般の買主の方には特に売りにくい物件です。「地主さんの承諾が必要と聞いて、どう進めればいいか分からない」「建て替えもできないし、もう手放せないのでは」とご相談に来られる方が少なくありません。まずお伝えしたいのは、借地権付き再建築不可物件でも、売却は十分に可能だということです。借地権付き建物を売るには、原則として地主さんの譲渡承諾が必要で、承諾料は借地権価格の10%程度が目安となります。もし承諾が得られない場合でも、借地非訟という、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きがありますので、対応の道は残されています。

私たちのような専門の買取業者は、借地権の譲渡承諾の交渉、承諾料の調整、再建築不可物件のリフォーム活用や賃貸経営といった出口まで見据えて評価しますので、現状のまま買い取ることができます。地主さんとの交渉や、借地非訟のような法的手続きが必要な場合は、弁護士や司法書士といった専門家とも連携しながら進めますので、売主様がお一人で複雑な手続きを抱え込む必要はありません。なお、地主さんとの関係が良好であれば、底地と借地権をまとめて売却することで、別々に売るより高く売れることもあります。借地権付き再建築不可物件は、扱いが難しいぶん業者によって対応力に差が出ますので、こうした物件の実績が豊富な専門会社にご相談いただくことをおすすめします。お困りの際は、どうぞお気軽にお声がけください。

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よくある質問

借地権付き再建築不可物件でも売れますか？

売れます。専門の買取業者は借地権と再建築不可を前提に評価し、現状のまま買い取れます。

売却に地主の承諾は必要ですか？

原則として地主の譲渡承諾が必要です。無断で譲渡すると契約違反になるおそれがあります。

譲渡承諾料はいくらですか？

借地権価格の10%程度が目安ですが、地主との交渉や慣習によって変わります。

地主が承諾してくれない場合は？

借地非訟という手続きで、裁判所に承諾に代わる許可を求めることができます。

借地権だけでも買い取ってもらえますか？

買い取れます。専門業者は借地権付き建物として評価し、現状のまま買い取ります。

地主に買い取ってもらえますか？

地主に買い戻しの意思があれば可能です。土地を完全な所有権に戻せる利点が地主側にあります。

底地とまとめて売れますか？

地主と協力すれば、底地と借地権をまとめて売却でき、別々に売るより高くなることがあります。

建て替えはできますか？

再建築不可のため建て替えはできません。建物を解体しないリフォームでの活用が前提になります。

専門家への相談は必要ですか？

借地非訟は弁護士、登記は司法書士など連携が必要なことがあり、専門業者が窓口になってくれます。

どこに相談すればいいですか？

借地権付き・再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

借地権付きの再建築不可物件でも、専門の買取業者に相談すれば現状のまま売却できます。借地権付き建物の売却には原則として地主の譲渡承諾が必要で、承諾料は借地権価格の10%程度が目安です。承諾が得られない場合も、借地非訟という裁判所の許可を求める手続きで対応できることがあります。再建築不可のため建て替えはできませんが、建物を解体しないリフォームでの活用などを前提に、買取業者は現状のまま評価して買い取れます。

売却方法には、専門の買取業者に売る、地主に買い取ってもらう、地主と協力して底地とまとめて売るといった選択肢があります。とくに底地とまとめて売ると、別々に売るより高くなることもあります。借地権と再建築不可が重なる物件は権利関係が複雑なため、借地非訟は弁護士、登記は司法書士など専門家との連携が必要になることがありますが、専門の買取業者が窓口となって進めてくれます。借地権付き再建築不可物件でお困りの方は、こうした物件の実績が豊富な専門の不動産会社へ相談するところから始めてみてください。