底地が再建築不可の場合は売れる？地主が知るべき買取方法

2026年6月19日

【まずは結論】

底地が再建築不可の場合でも、専門の買取業者に相談すれば売却できます。底地とは、借地人に貸している土地（借地権が設定された土地）の所有権のことで、地主が持つ権利です。底地はもともと自由に使えず収益性が低いため売りにくく、さらに再建築不可だと借地人の建て替えもできず、いっそう扱いが難しくなります。それでも、底地の買取を専門に扱う業者なら、借地人との関係や権利調整を前提に現状のまま買い取れます。地主が知っておくべきは、底地単独の売却、借地人への売却、借地権との同時売却といった選択肢です。本記事では、底地が再建築不可の場合の売却可否と、地主が知るべき買取方法を解説します。

底地と再建築不可の関係

底地が再建築不可の場合の売却を理解するには、まず底地とは何か、再建築不可がどう影響するかを押さえる必要があります。底地は借地権が設定された土地で、地主が所有していても自由に使えないという特殊な性質を持ちます。そこに再建築不可という制約が加わると、扱いがさらに難しくなります。地主の立場で売却を考える際の前提知識として整理しておきましょう。

底地とは

底地とは、借地人に貸している土地の所有権、つまり借地権が設定された土地のことです。地主は土地を所有していますが、その上には借地人の建物が建っており、地代を受け取る一方で、自分で自由に使ったり売ったりすることが制限されます。借地借家法によって借地人の権利が強く保護されているため、底地は所有していても収益性が低く、市場では売りにくい資産とされています。これが、底地ならではの難しさです。

再建築不可が加わるとどうなるか

底地が再建築不可の土地である場合、その土地に建つ借地人の建物は建て替えができません。建て替えできないことで、借地人にとっても土地の利用価値が下がり、底地の市場価値にも影響します。借地権と底地の双方に制約がかかるため、通常の底地よりもさらに売りにくくなります。ただし、こうした事情を前提に評価できる専門の買取業者であれば、現状のまま買い取ることが可能です。

それでも底地は売却できる

底地が再建築不可でも、売却をあきらめる必要はありません。底地の買取を専門に扱う業者は、借地人との関係や地代の状況、権利調整の可能性を前提に評価し、現状のまま買い取れます。地主にとっては、収益性の低い底地を手放して現金化し、管理の手間や相続の不安から解放されるメリットがあります。一般の不動産会社では扱いが難しい底地でも、専門業者なら現実的な売却の道があります。

底地が売りにくい理由

底地が売りにくいのには、いくつかの理由があります。再建築不可が加わるとさらに難しくなる点も含めて整理します。

売りにくい理由	内容
自由に使えない	借地人の建物が建ち、地主は土地を利用できない
収益性が低い	地代収入は固定資産税に対して低いことが多い
権利関係が複雑	借地人との調整が必要で買主が限られる
再建築不可が重なる	借地人の建て替えもできず利用価値が下がる

収益性が低く買主が限られる

底地は、地代収入があるものの、その額が固定資産税や都市計画税の負担に対して低いことが多く、収益性が高いとはいえません。そのため、一般の投資家や個人にとって魅力が乏しく、買主が限られます。さらに、借地人との関係調整が必要なため、知識のない買主は手を出しにくいのが実情です。買主が限られることが、底地が市場で売りにくい大きな理由になっています。

借地人との権利調整が必要

底地の売却や活用には、借地人との権利調整が欠かせません。地代の改定、契約の更新、建て替えの承諾など、借地人との間でさまざまな調整が生じます。借地借家法は借地人を強く保護しているため、地主の都合だけで進めることはできません。こうした権利調整の難しさが、底地の扱いを複雑にし、専門知識のない買主や不動産会社では対応しきれない要因になっています。

再建築不可で価値が下がる

再建築不可が加わると、底地の価値はさらに下がります。借地人の建物が建て替えできないことで、将来的に借地人が土地を手放したり、建物が老朽化して使えなくなったりするリスクが高まります。👉 たとえば借地人が建て替えを希望しても再建築不可なら実現できず、借地関係の継続や底地の活用に不確実性が生じます。こうした事情が、再建築不可の底地を通常の底地よりも売りにくくしています。

地主が知るべき底地の買取方法

底地が再建築不可でも、地主が取れる売却・買取の方法はいくつかあります。状況に応じて選びましょう。

専門の買取業者に売る：底地を現状のまま買い取ってもらう
借地人に売る：借地人が底地を買えば完全な所有権になる
借地権と同時に売る：底地と借地権をまとめて売り価値を高める

専門の買取業者に売る

最も手軽なのが、底地の買取を専門に扱う業者に売る方法です。専門業者は、借地人との関係や地代の状況、再建築不可の事情を前提に評価し、現状のまま買い取れます。地主は、借地人との交渉や複雑な権利調整を自分で行う必要がなく、収益性の低い底地をスピーディーに現金化できます。相続対策として、管理の手間や将来の不安がある底地を手放したい地主にとって、現実的で負担の少ない選択肢です。

借地人に売る

借地人に底地を買い取ってもらう方法もあります。借地人にとっては、底地を取得すれば借地権と所有権が一つになり、土地を完全に自分のものにできるメリットがあります。土地の活用や売却の自由度が増すため、借地人が前向きに検討するケースもあります。ただし、借地人に購入の意思や資金があるかは状況によります。借地人との関係が良好であれば、双方にメリットのある解決策として検討する価値があります。

借地権と同時に売る

地主と借地人が協力して、底地と借地権をまとめて第三者に売る方法もあります。底地と借地権が一つになれば、土地は完全な所有権となり、再建築不可でなければ通常の土地として高く売れます。底地だけ、借地権だけを別々に売るよりも、まとめて売ったほうが全体の価値が高まり、双方にとって有利になることがあります。借地人との協力が前提ですが、関係が良好なら最も価値を高められる方法です。

底地を売るときの注意点

底地を売るときは、事前に確認・整理しておきたい項目があります。次の点を押さえておくと、売却がスムーズに進みます。

確認する項目	ポイント
借地契約の内容	存続期間、地代、更新・建替えの条件
地代・滞納の状況	地代の額や滞納がないかを整理
相続の見通し	相続前に売却方針を決めておく

借地契約の内容を確認する

底地を売る前に、借地契約の内容を確認しておきましょう。借地権の存続期間、地代の額、契約の更新条件、建て替えに関する取り決めなどを把握することが大切です。契約内容は底地の評価に影響するため、契約書を手元に用意して整理しておくと、査定や売却がスムーズに進みます。古い契約で書面が残っていない場合もありますが、その場合は専門業者に相談しながら、状況を整理していくとよいでしょう。

地代や滞納の状況を整理する

地代の額や、借地人による滞納がないかといった状況も、底地の売却前に整理しておきたい点です。地代は底地の収益性に直結するため、評価に影響します。滞納がある場合は、その状況も含めて把握しておく必要があります。これらを整理して正確に伝えることで、業者は実態に即して評価でき、売却がスムーズになります。地代や借地人との関係に課題がある場合も、専門業者に相談すれば対応の方法が見えてきます。

相続前に方針を決めておく

底地は相続のたびに分けにくく、扱いに困りやすい資産です。そのため、相続が発生する前に売却の方針を決めておくことが大切です。元気なうちに底地を現金化しておけば、相続人が複雑な権利関係を引き継がずに済みます。相続が発生すると、相続登記（2024年4月義務化・原則3年以内）や相続人間の調整が必要になり、手続きが煩雑になります。将来を見据えて、早めに方針を検討しておくことをおすすめします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

底地のご相談は、地主の方から「収益性が低いのに固定資産税の負担が重い」「相続のたびに分けにくく困っている」「再建築不可の土地で、この先どうなるか不安」といったお声とともにいただきます。底地は、借地人の方に貸している土地の所有権で、ご自身では自由に使えず、借地借家法で借地人が強く保護されているため、市場では売りにくい資産です。そこに再建築不可が加わると、借地人の方の建て替えもできず、利用価値や将来性に不確実性が生じて、いっそう扱いが難しくなります。しかし、底地が再建築不可でも、売却の道は十分にあります。

地主の方に知っておいていただきたいのは、主に3つの選択肢です。1つ目は、底地の買取を専門に扱う業者に現状のまま売る方法。借地人の方との交渉や複雑な権利調整は私たちが引き受けますので、地主様のご負担なく現金化できます。2つ目は、借地人の方に底地を買い取っていただく方法。借地権と所有権が一つになるため、借地人の方にもメリットがあります。3つ目は、地主の方と借地人の方が協力して、底地と借地権をまとめて売る方法です。これは別々に売るより全体の価値が高まり、双方にとって有利になることがあります。底地は権利関係が複雑で、扱いに慣れた業者でないと適正な評価が難しいものです。再建築不可の底地でお困りの地主の方は、底地の実績が豊富な専門会社にご相談ください。最適な方法を一緒に考えます。

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よくある質問

底地が再建築不可でも売れますか？

売れます。底地の買取を専門に扱う業者なら、借地人との関係を前提に現状のまま買い取れます。

底地とは何ですか？

借地人に貸している土地（借地権が設定された土地）の所有権で、地主が持つ権利のことです。

なぜ底地は売りにくいのですか？

自由に使えず収益性が低く、借地人との権利調整が必要で買主が限られるためです。

借地人に売ることはできますか？

できます。借地人は底地を買えば所有権と借地権が一つになり、土地を完全に所有できます。

底地と借地権をまとめて売れますか？

借地人と協力すれば可能で、別々に売るより全体の価値が高まり双方に有利になることがあります。

再建築不可だと底地の価値は下がりますか？

下がる傾向があります。借地人の建て替えができず、利用価値や将来性に不確実性が生じるためです。

借地人との交渉は自分で行いますか？

専門の買取業者に売る場合、交渉や権利調整は業者が引き受けるため、地主の負担はありません。

相続対策として底地を手放せますか？

手放せます。収益性の低い底地を現金化すれば、管理の手間や相続の分けにくさを解消できます。

底地の査定はどこに頼めばいいですか？

権利関係が複雑なため、底地の買取実績が豊富な専門会社に査定を依頼するのが安心です。

どこに相談すればいいですか？

底地や再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

底地が再建築不可の場合でも、専門の買取業者に相談すれば売却できます。底地とは借地人に貸している土地の所有権で、地主は自由に使えず収益性も低いため、もともと売りにくい資産です。そこに再建築不可が加わると、借地人の建て替えもできず利用価値が下がり、いっそう扱いが難しくなります。それでも、底地の買取を専門に扱う業者なら、借地人との関係や権利調整を前提に現状のまま買い取れます。

地主が知るべき売却方法は、専門の買取業者に売る、借地人に売る、借地権と同時にまとめて売るの3つです。専門業者に売れば、借地人との交渉や権利調整を業者が引き受けるため負担がなく、収益性の低い底地をスピーディーに現金化できます。借地人に売れば双方にメリットがあり、底地と借地権をまとめて売れば全体の価値が高まります。底地は権利関係が複雑で、扱いに慣れた業者でないと適正な評価が難しいため、再建築不可の底地でお困りの地主は、底地の実績が豊富な専門の不動産会社へ相談することから始めましょう。