共有持分の再建築不可物件を売るには？専門業者に相談すべき理由

2026年6月19日

【まずは結論】

共有持分の再建築不可物件でも、専門の買取業者に相談すれば売却できます。共有不動産は、物件全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら他の共有者の同意がなくても単独で売却できます。さらに再建築不可が加わると、一般の買主にはほぼ売れないため、共有持分と再建築不可の両方に対応できる専門業者の存在が重要になります。専門業者は、持分の買取や共有関係の整理、共有物分割請求への対応などのノウハウを持ち、現状のまま買い取れます。本記事では、共有持分の再建築不可物件の売却方法と、専門業者に相談すべき理由をわかりやすく解説します。

共有持分の再建築不可物件とは

共有持分の再建築不可物件とは、複数人で共有している不動産のうち、自分が持つ持分でありながら、その物件が再建築不可でもあるものを指します。共有という権利関係の複雑さと、再建築不可という制約が重なるため、売却の難易度が高い物件です。まずは、共有持分と再建築不可がそれぞれどのようなものかを理解しておきましょう。

共有持分とは

共有持分とは、一つの不動産を複数人で共有している場合の、各人が持つ所有権の割合のことです。たとえば、相続で兄弟3人が均等に相続すれば、それぞれ3分の1ずつの持分を持ちます。共有不動産では、各共有者が持分に応じた権利を持ちますが、物件全体をどうするかは共有者同士の合意が必要になるため、単独所有の不動産より扱いが複雑になります。相続をきっかけに共有状態になるケースが多く見られます。

共有不動産のルール

共有不動産には、民法で定められた行為のルールがあります。物件全体を売却したり大きく変更したりする「処分行為」には共有者全員の同意が必要で、賃貸などの「管理行為」は持分の過半数、修繕などの「保存行為」は各共有者が単独でできます。一方、自分の持分だけを売る「持分の処分」は、他の共有者の同意がなくても単独で行えます。このルールを理解することが、共有持分の売却を考えるうえで重要です。

再建築不可が重なる難しさ

共有持分に再建築不可が重なると、売却の難易度はさらに上がります。共有持分だけでも一般の買主には売りにくいうえ、再建築不可では建て替えができず活用も制限されるため、ほぼ買い手がつきません。共有関係の調整と再建築不可の制約という二重の問題があるため、こうした物件に対応できる専門の買取業者でなければ、現実的な売却は難しいのが実情です。だからこそ専門業者への相談が重要になります。

共有持分が売りにくい理由とルール

共有持分の不動産が売りにくいのには、共有特有のルールが関係しています。何ができて何に同意が必要かを整理します。

行為	必要な同意
物件全体の売却・処分	共有者全員の同意
賃貸などの管理行為	持分の過半数の同意
修繕などの保存行為	各共有者が単独でできる
自分の持分のみの売却	単独でできる（同意不要）

全体の売却には全員の同意が必要

共有不動産の全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対したり、連絡が取れなかったりすると、物件全体を売ることができません。相続で共有になった不動産では、共有者が多かったり、関係が疎遠だったりして、全員の同意を得るのが難しいことがよくあります。再建築不可の物件では、活用方針でも意見が分かれやすく、全員の合意形成がいっそう難しくなります。これが、共有不動産が売りにくい大きな理由です。

自分の持分だけなら単独で売れる

一方で、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で売却できます。👉 たとえば兄弟3人で共有している物件で、自分の3分の1の持分だけを専門の買取業者に売る、ということが可能です。他の共有者と話がまとまらない、関係がこじれているといった場合でも、自分の持分を手放して共有関係から抜けることができます。持分のみの売却は、共有のしがらみから解放される現実的な方法です。

共有物分割請求という方法

共有関係を解消する方法として、共有物分割請求があります。これは、共有者が他の共有者に対して共有状態の解消を求める手続きで、話し合いで解決しない場合は裁判所に請求することもできます。分割の方法には、現物分割、代償分割、換価分割などがあります。ただし、手続きには時間や費用、専門的な対応が必要です。共有物分割請求を検討する場合は、弁護士など専門家への相談が必要になることがあります。

専門業者に相談すべき理由

共有持分の再建築不可物件は、専門の買取業者に相談すべき理由が明確にあります。主なポイントを整理します。

持分だけでも買い取れる：他の共有者の同意がなくても売却可能
共有関係の整理に対応：他の共有者との交渉や分割のノウハウ
再建築不可にも対応：リフォーム活用などの出口を描ける

持分だけでも買い取れる

専門の買取業者に相談すべき最大の理由は、自分の持分だけでも買い取ってもらえることです。一般の個人や不動産会社は、共有持分だけの購入を敬遠しますが、共有持分を専門に扱う業者は、持分のみを現状のまま買い取れます。他の共有者と話がまとまらなくても、自分の持分を手放して共有関係から抜けられるため、共有のトラブルや将来の不安から解放されます。持分だけを確実に現金化できるのは、専門業者ならではの強みです。

共有関係の整理に対応できる

専門業者は、共有関係の整理に関するノウハウを持っています。持分を買い取った後、他の共有者と交渉して物件全体の取得を目指したり、共有物分割の手続きを進めたりすることもあります。売主にとっては、複雑な共有関係の調整を自分で抱え込まずに済みます。共有者同士の関係がこじれている場合でも、専門業者が間に入ることで、解決の道が開けることがあります。共有問題に慣れた業者だからこそできる対応です。

再建築不可にも対応できる

共有持分を専門に扱う業者の中でも、再建築不可物件の取り扱いに慣れた業者なら、二重の問題にまとめて対応できます。再建築不可でも、リフォーム活用や隣地との一体利用、再建築可能にする方法などの出口を描けるため、共有持分かつ再建築不可という難しい物件でも現状のまま買い取れます。共有と再建築不可の両方に強い専門業者を選ぶことが、こうした物件を確実に手放すための鍵になります。

共有持分を売るときの注意点

共有持分の再建築不可物件を売るときは、事前に確認しておきたい項目があります。次の点を整理しておくと、売却がスムーズに進みます。

確認する項目	ポイント
自分の持分割合	登記で持分の割合を確認
相続登記	相続物件は登記を済ませる（2024年4月義務化）
他の共有者の状況	連絡の可否や関係を把握

自分の持分割合を確認する

売却の前に、自分の持分割合を登記で確認しておきましょう。持分が2分の1なのか3分の1なのかによって、売却できる範囲や価格が変わります。登記事項証明書を取得すれば、各共有者の持分割合が分かります。持分割合を正確に把握しておくことで、査定が正確になり、売却の手続きもスムーズに進みます。共有関係が複雑で持分が分かりにくい場合は、専門業者や司法書士に相談しながら確認するとよいでしょう。

相続登記を済ませる

相続によって共有になった物件は、売却の前に相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、原則として相続を知った日から3年以内の登記が求められています。名義が亡くなった方のままだと、持分の売却もできません。相続登記は司法書士に依頼でき、専門の買取業者が連携して進めてくれることもあります。共有持分の売却は、まず登記の状況を確認することから始めましょう。

他の共有者への配慮も考える

自分の持分は単独で売却できますが、他の共有者への配慮も考えておくとよいでしょう。持分を第三者に売ると、新たな共有者が加わることになり、他の共有者が戸惑うこともあります。可能であれば、売却の意向を他の共有者に伝えておくと、後のトラブルを避けやすくなります。とはいえ、関係がこじれていて連絡が難しい場合もあります。そうしたケースでは、専門業者が間に入って調整してくれることもあるため、相談してみましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

共有持分の再建築不可物件は、私たちがお受けするご相談の中でも、特に複雑なものの一つです。「相続で兄弟と共有になったが、話がまとまらない」「自分の持分だけでも手放したい」「再建築もできない物件で、どうしようもない」といったお悩みをよくうかがいます。まず知っておいていただきたいのは、共有不動産は全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、ご自身の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても単独で売却できるということです。民法でも、物件全体の処分には全員の同意、賃貸などの管理行為は持分の過半数、修繕などの保存行為は単独、と定められており、自分の持分の処分は単独で行えます。ですから、他の共有者と話がまとまらなくても、ご自身の持分を手放して共有関係から抜けることは可能です。

そのうえで、共有持分の再建築不可物件を専門業者にご相談いただくべき理由は3つあります。1つ目は、一般の個人や不動産会社が敬遠する持分だけの買取に対応できること。2つ目は、持分を取得したあと、他の共有者との交渉や共有物分割といった共有関係の整理ができること。3つ目は、再建築不可についても、リフォーム活用などの出口を描いて評価できることです。共有と再建築不可という二重の難しさがある物件は、扱いに慣れた業者でないと適正な評価も解決も難しいものです。なお、共有物分割請求のような法的手続きが必要な場合は、弁護士とも連携して進めます。お一人で共有のしがらみや再建築不可の不安を抱え込まず、まずは共有持分と再建築不可の両方に強い専門会社にご相談ください。

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よくある質問

共有持分の再建築不可物件でも売れますか？

売れます。専門の買取業者は持分のみの買取や再建築不可に対応し、現状のまま買い取れます。

自分の持分だけ売れますか？

売れます。自分の持分の処分は、他の共有者の同意がなくても単独で行えます。

物件全体を売るには何が必要ですか？

物件全体の売却（処分行為）には、共有者全員の同意が必要です。

他の共有者と連絡が取れません。

自分の持分だけなら単独で売却できます。専門業者に相談すれば持分のみの買取が可能です。

共有物分割請求とは何ですか？

共有者が共有状態の解消を求める手続きで、話し合いで解決しなければ裁判所に請求できます。

なぜ専門業者に相談すべきですか？

持分のみの買取、共有関係の整理、再建築不可への対応という難しい問題にまとめて対応できるためです。

持分の買取価格はどう決まりますか？

持分の割合や物件の価値、共有関係や再建築不可の事情を踏まえて評価されます。

弁護士への相談は必要ですか？

共有物分割請求など法的手続きが必要な場合は弁護士と連携します。専門業者が窓口になってくれます。

相続で共有になった物件も売れますか？

売れます。相続登記を済ませたうえで、持分または全体を売却できます。登記は2024年4月から義務化されています。

どこに相談すればいいですか？

共有持分と再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の不動産会社に相談しましょう。

まとめ

共有持分の再建築不可物件でも、専門の買取業者に相談すれば売却できます。共有不動産は、物件全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら他の共有者の同意がなくても単独で売却できます。民法では、処分行為は全員の同意、管理行為は持分の過半数、保存行為は単独と定められており、持分の処分は単独で行えます。共有持分に再建築不可が重なると一般の買主にはほぼ売れないため、両方に対応できる専門業者の存在が重要になります。

専門業者に相談すべき理由は、一般では敬遠される持分だけの買取に対応できること、持分取得後の共有関係の整理ができること、再建築不可についてもリフォーム活用などの出口を描けることの3つです。他の共有者と話がまとまらなくても、自分の持分を手放して共有関係から抜けられます。共有物分割請求など法的手続きが必要な場合は、弁護士と連携して進められます。共有と再建築不可という二重の難しさがある物件は、両方に強い専門会社でなければ適正な解決が難しいため、まずはこうした実績が豊富な専門の不動産会社へ相談することから始めましょう。