不動産買取とは？仲介との違い・メリット・売却の流れを専門家がわかりやすく解説【2026年版】

「不動産買取は、普通の不動産売却と何が違うの？」

「できるだけ早く売りたいけれど、買取を選んでも大丈夫？」

「買取価格が安くなるのはなぜ？」

このような疑問をお持ちではないでしょうか。

不動産を売却する方法には、大きく分けて「不動産買取」と「仲介売却」があります。それぞれ買主や売却期間、価格、手続きの流れが異なるため、違いを理解したうえで選ぶことが重要です。

この記事では、不動産買取の基本的な仕組みから仲介との違い、対象となる物件、買取価格が低くなる理由、不動産会社が物件を買い取る目的まで、専門家の視点を交えてわかりやすく解説します。

不動産買取とは？

不動産会社が直接購入する売却方法

不動産買取の最も大きな特徴は、不動産会社が仲介役ではなく、買主になることです。

仲介売却では、不動産会社が購入希望者を募集し、内覧や価格交渉を経て買主を決定します。売却活動を始めても、購入希望者が見つからなければ売買契約は成立しません。

一方、不動産買取では、不動産会社が物件を調査し、提示された価格と条件に売主が納得すれば契約へ進みます。一般の買主を探す期間がないため、仲介よりも短期間で売却しやすくなります。

不動産買取と不動産売却は同じ意味？

「不動産買取」と「不動産売却」は、完全に同じ意味ではありません。

不動産売却は、不動産を売る行為全体を表す言葉です。その売却方法の一つが不動産買取です。

不動産売却の主な方法には、次の2つがあります。

• 不動産会社が買主を探す「仲介売却」
• 不動産会社が直接購入する「不動産買取」

つまり、不動産買取は不動産売却に含まれる方法の一つです。

不動産買取は短期間で現金化しやすい

不動産買取では、一般の購入希望者を探す販売期間がありません。

物件調査や契約条件の確認がスムーズに進めば、査定から数日から数週間程度で契約や決済に進めるケースがあります。

ただし、すべての物件が数日で売却できるわけではありません。次のような手続きが必要な場合は、売却までに時間がかかることがあります。

• 相続登記
• 共有者全員の同意
• 土地の境界確認
• 測量
• 抵当権の抹消
• 入居者との調整
• 必要書類の取得

早期売却を希望する場合は、査定時に希望する引渡し時期を伝え、必要な手続きとスケジュールを確認しましょう。

不動産買取の基本的な仕組み

査定を依頼する

まずは、不動産会社へ物件の査定を依頼します。

査定方法には、主に「簡易査定」と「訪問査定」があります。

簡易査定は、所在地や面積、築年数などの情報をもとに概算価格を算出する方法です。訪問査定は、担当者が現地を確認し、建物の状態や接道状況、周辺環境などを調査したうえで、具体的な価格を算出します。

実際の買取価格を確認したい場合は、訪問査定が必要になるのが一般的です。

現地調査と物件調査を行う

不動産会社は、現地調査で次のような項目を確認します。

• 建物の劣化や不具合
• 室内の使用状況
• 土地の形や高低差
• 道路との接道状況
• 境界標の有無
• 家具や家電などの残置物
• 周辺の住環境
• 再販売の需要

あわせて、登記情報や法令上の制限、権利関係なども確認します。

買取価格と売却条件が提示される

調査結果をもとに、不動産会社から買取価格が提示されます。

このときは、金額だけでなく、次の条件も確認しましょう。

• 引渡し時期
• 売却代金の支払日
• 家具や不用品の扱い
• 解体や測量の費用負担
• 契約不適合責任の範囲
• 査定後に減額される条件
• 売主が用意する書類

査定額が高くても、追加費用が必要になれば、実際の手取り額は少なくなります。最終的に受け取れる金額を確認することが重要です。

売買契約を締結する

買取価格と条件に納得できれば、不動産会社と売買契約を締結します。

契約書には、売却価格、手付金、引渡し日、代金の支払日、契約解除の条件などが記載されます。

契約内容に不明点がある場合は、署名や押印をする前に確認しましょう。

引渡しと売却代金の受領を行う

契約で定めた決済日に売却代金を受け取り、不動産を引き渡します。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを返済し、金融機関が設定している抵当権を抹消します。

相続物件の場合は、所有権移転の前に相続登記が必要となる場合があります。

不動産買取の対象になる物件

中古マンション

中古マンションは、不動産買取で取り扱われることが多い物件の一つです。

不動産会社は、購入後に室内のリフォームや設備交換を行い、再販売します。

次のようなマンションでも相談できる場合があります。

• 室内の設備が古い
• 長期間空室になっている
• 荷物が残っている
• 賃借人が入居している
• 管理状態に不安がある

マンションの査定では、立地や築年数だけでなく、管理状況、修繕積立金、管理費、階数、方角なども確認されます。

一戸建て

一戸建ても、不動産買取の対象となります。

築年数が古い住宅や設備が故障している住宅でも、不動産会社がリフォームや解体を行うことを前提に買い取れる場合があります。

一戸建ての査定では、建物の状態に加えて、土地の形状や接道状況、再建築できるかどうかなども重視されます。

土地

建物がない更地だけでなく、古家が建っている土地も買取対象になる場合があります。

不動産会社は、購入後に建物を解体したり、土地を分割したりして再販売します。

境界が確定していない土地や変形地、狭小地などは、対応実績のある会社へ相談しましょう。

相続不動産や空き家

相続した実家や空き家は、不動産買取との相性がよいケースがあります。

相続した不動産を利用しないまま所有すると、次のような負担が発生します。

• 固定資産税
• 建物の修繕費
• 庭木や雑草の管理
• 火災や倒壊への対応
• 遠方からの管理
• 近隣トラブルへの対応

現状のまま買い取ってもらえれば、清掃やリフォームをせずに売却できる可能性があります。

再建築不可物件や権利関係が複雑な物件

建築基準法上の道路に接していないなどの理由で、建物を取り壊すと新しく建築できない物件を「再建築不可物件」といいます。

また、共有持分や借地権、底地など、権利関係が複雑な不動産もあります。

これらは一般の購入希望者が住宅ローンを利用しにくく、仲介では売却に時間がかかる可能性があります。

専門的な再生ノウハウや販売ルートを持つ買取会社であれば、相談できる場合があります。

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不動産買取と仲介売却の違い

不動産買取と仲介売却の最も大きな違いは、「誰が買主になるか」です。

仲介では、不動産会社が一般の購入希望者を探します。買取では、不動産会社自身が物件を購入します。

この違いによって、売却期間や価格、内覧の有無、仲介手数料などにも差が生じます。

不動産買取と仲介売却の比較表

比較項目	不動産買取	仲介売却
買主	不動産会社	一般の個人や法人
売却までの期間	数日〜数週間程度の場合がある	3〜6か月以上かかる場合がある
売却価格	市場価格より低くなる傾向	市場価格に近い金額を目指せる
販売活動	基本的に不要	広告や販売活動が必要
内覧対応	不動産会社の確認が中心	購入希望者への対応が必要
仲介手数料	直接買取では原則不要	成約時に必要
周囲への知られやすさ	比較的知られにくい	広告によって知られる場合がある
売却の確実性	条件に合意すれば進めやすい	買主が見つからない場合がある
売却前の修繕	不要な場合が多い	物件によって必要になる場合がある
契約不適合責任	免責となる場合がある	売主が責任を負う場合がある

買主が異なる

仲介売却では、一般の個人や法人が買主となります。

不動産会社は、ポータルサイトや自社サイト、チラシなどを使って購入希望者を募集し、売主と買主の契約を仲介します。

不動産買取では、不動産会社が買主となります。購入希望者を募集する必要がないため、売却活動を短縮できます。

売却までの期間が異なる

仲介売却では、販売を開始しても買主がすぐに見つかるとは限りません。

売出価格や立地、物件の状態によっては、成約まで数か月以上かかる場合があります。

一方、不動産買取では、不動産会社との価格と条件がまとまれば契約へ進めるため、短期間で売却しやすくなります。

ただし、相続登記や境界確定などが必要な場合は、買取でも一定の期間が必要です。

売却価格が異なる

仲介売却は、一般の購入希望者へ市場価格に近い金額で売却することを目指します。

一方、不動産買取では、不動産会社が購入後に負担するリフォーム費用や再販売費用、売れ残るリスクなどを考慮して査定します。そのため、仲介で売却した場合の価格より低くなる傾向があります。

ただし、仲介売却では次のような費用や負担が発生する可能性があります。

• 仲介手数料
• リフォームや修繕費
• ハウスクリーニング費用
• 売却までの固定資産税
• マンションの管理費や修繕積立金
• 空き家の管理費
• 内覧対応の手間

買取と仲介を比較するときは、売却価格だけでなく、売却までに必要な費用や時間も含めて判断しましょう。

仲介手数料の有無が異なる

仲介売却では、不動産会社が売主と買主の間に入り、契約を成立させるため、仲介手数料が発生します。

不動産会社が直接購入する買取では、仲介業務を行わないため、原則として仲介手数料はかかりません。

ただし、売主と買取会社の間に別の仲介会社が入る場合などは、仲介手数料が発生する可能性があります。

内覧や広告活動の有無が異なる

仲介売却では、購入希望者を探すために広告掲載や内覧対応を行います。

居住中の住宅を売却する場合は、内覧のたびに清掃や日程調整が必要になることもあります。

買取では、基本的に不動産会社の担当者が物件を確認するだけで、一般の購入希望者による複数回の内覧はありません。

売却の確実性が異なる

仲介売却は、購入希望者が見つからなければ売却できません。

また、買主が住宅ローンの審査に通らず、契約に至らない場合や、契約後に解除となる可能性もあります。

不動産買取では、不動産会社が提示した価格と条件に合意すれば売却へ進めるため、売却時期と金額を把握しやすい点が特徴です。

不動産会社が物件を買い取る理由

不動産会社は、買い取った物件にリフォームや解体などを施し、価値を高めて再販売することで利益を得ます。

単に安く買って高く売るだけではなく、物件ごとの問題を解決し、再び市場で流通できる状態にすることが不動産買取会社の役割です。

リフォームやリノベーションをして再販売する

中古住宅やマンションを買い取り、内装や設備を新しくして再販売する方法です。

一般の購入希望者にとって、購入後すぐに入居できる住宅は検討しやすいため、不動産会社が修繕や改装を行って付加価値を高めます。

古い建物を解体して土地として販売する

建物の老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して更地として販売することがあります。

土地の形状や地域の需要によっては、土地を複数に分割して販売する場合もあります。

権利関係や物件の問題を整理する

共有持分や借地権、未確定の境界など、一般の購入希望者には判断が難しい問題を整理して再販売することもあります。

専門家と連携しながら問題を解決できる不動産会社は、複雑な事情がある物件でも買い取れる可能性があります。

独自の販売ルートを活用する

不動産会社によって、物件の販売先や活用方法は異なります。

• 自社で再販売する
• 投資家へ販売する
• 賃貸住宅として運用する
• 建売住宅用地として活用する
• 事業者向けに販売する

複数の販売ルートを持つ会社ほど、物件に合った活用方法を選びやすく、買取できる物件の範囲も広がります。

買取価格が仲介売却より低くなりやすい理由

不動産買取では、不動産会社が購入後に必要となる費用やリスクを負担します。

そのため、一般の購入希望者へ仲介で売却する場合より、買取価格は低くなる傾向があります。

リフォームや修繕費用がかかるため

不動産会社は、買い取った物件を再販売するために、必要に応じてリフォームや修繕を行います。

主な費用には、次のようなものがあります。

• 壁紙や床の張り替え
• キッチンや浴室の交換
• 外壁や屋根の修繕
• 雨漏りやシロアリ被害への対応
• ハウスクリーニング
• 家具や不用品の撤去

これらの費用が買取価格の算定に反映されます。

再販売に必要な経費がかかるため

不動産会社が物件を再販売するときには、リフォーム費用以外にも経費が発生します。

• 登記費用
• 不動産取得税
• 販売広告費
• 人件費
• 固定資産税
• マンションの管理費
• 金融機関への金利
• 売却までの保有費用

これらの費用を見込んだうえで、買取価格が決定されます。

売れ残るリスクを負担するため

不動産会社が物件を購入しても、予定した価格や期間で再販売できるとは限りません。

不動産市場の変化や周辺の競合物件、建物の不具合などによって、売却まで時間がかかる可能性があります。

不動産会社はこのリスクも負担するため、再販売価格と同じ金額で買い取ることはできません。

買取価格だけで損得を判断しないことが重要

買取価格は仲介で売れる可能性がある価格より低くなる傾向がありますが、必ずしも買取が損とは限りません。

仲介で長期間売れなかった場合は、固定資産税や管理費、修繕費などが継続してかかります。

また、売却前のリフォームや残置物処分、内覧対応が必要になることもあります。

次の項目を含めて比較することが大切です。

• 最終的な手取り額
• 売却までにかかる期間
• 売却前に必要な費用
• 空き家や物件の維持費
• 内覧や管理にかかる手間
• 売れ残るリスク
• 売却後に責任を負う可能性

「できるだけ高く売ること」と「早く確実に売ること」のどちらを優先するかによって、適した売却方法は異なります。

不動産買取のメリット

不動産買取は、売却までのスピードや手続きの負担を抑えたい方に向いている売却方法です。

ここでは、不動産買取を利用する主なメリットを解説します。

短期間で売却しやすい

不動産買取の大きなメリットは、一般の購入希望者を探す必要がないことです。

仲介売却では、広告掲載や内覧を行い、買主が見つかるまで待つ必要があります。一方、不動産買取では、不動産会社が提示した価格と条件に売主が納得すれば、売買契約へ進めます。

物件や手続きの状況によって異なりますが、条件が整っていれば、査定から数日〜数週間程度で売却できる場合があります。

次のような事情がある方には、大きなメリットとなります。

• 転勤までに家を売却したい
• 住み替え先の購入資金を確保したい
• 相続した不動産を早く整理したい
• 空き家の維持費を抑えたい
• 離婚や資産整理で売却期限が決まっている

売却時期と金額を把握しやすい

仲介売却では、いつ買主が見つかるか、最終的にいくらで売れるかを事前に確定することはできません。

売出価格で購入希望者が見つからなければ、価格を下げる必要が生じる場合もあります。

不動産買取では、不動産会社から提示された価格と引渡し条件に合意すれば、その内容で契約を進められます。

売却時期と受け取れる金額を把握しやすいため、その後の資金計画や住み替え計画を立てやすくなります。

内覧対応や販売活動の負担が少ない

仲介売却では、購入希望者の内覧に対応する必要があります。

居住中の物件では、内覧のたびに次のような準備が必要になることもあります。

• 室内の清掃
• 荷物の整理
• 内覧日時の調整
• 購入希望者への対応
• 休日や平日の予定調整

購入希望者がすぐに決まらなければ、複数回の内覧が必要になる場合もあります。

不動産買取では、基本的に不動産会社による現地確認のみで進むため、一般の購入希望者を何度も室内へ案内する必要はありません。

広告を出さずに売却しやすい

仲介売却では、不動産ポータルサイトやチラシ、店頭広告などを利用して購入希望者を募集します。

そのため、近隣住民や知人に売却活動を知られる可能性があります。

不動産買取では、一般向けの広告を行わずに売却できるため、周囲に知られずに手続きを進めやすい点も特徴です。

次のような事情がある方にも適しています。

• 離婚に伴い自宅を売却する
• 相続した実家を処分する
• 住宅ローンの返済が難しくなっている
• 近隣住民に事情を知られたくない

現状のまま売却できる場合がある

不動産買取では、リフォームや修繕を行わず、現状のまま売却できる場合があります。

例えば、次のような状態でも相談できる可能性があります。

• 築年数が古い
• 水回り設備が故障している
• 雨漏りや建物の傷みがある
• 長期間空き家になっている
• 家具や家電が残っている
• 庭木や雑草の管理ができていない

不動産会社が購入後に修繕やリフォームを行うため、売主が先に工事費用を負担せずに済むことがあります。

自己判断でリフォームをする前に、現状のまま査定を受けることが大切です。

仲介手数料が原則かからない

不動産会社が直接買主となる場合、仲介業務が発生しないため、原則として仲介手数料はかかりません。

仲介売却では、売買契約が成立した際に、不動産会社へ仲介手数料を支払います。

直接買取ではこの費用が不要となるため、売却にかかる諸費用を抑えられる場合があります。

ただし、売主と買取会社の間に別の仲介会社が入る場合は、仲介手数料が発生する可能性があります。契約前に費用の内訳を確認しましょう。

契約不適合責任を免責にできる場合がある

不動産を売却した後に、契約内容と異なる不具合が見つかった場合、売主が契約不適合責任を負うことがあります。

例えば、次のような不具合です。

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 給排水設備の故障
• 建物の傾き
• 土壌汚染
• 地中埋設物

不動産会社による買取では、契約不適合責任を免責とする条件で契約できる場合があります。

築年数の古い住宅や、建物の状態を詳しく把握できていない相続物件では、売却後のトラブルを抑えやすい点もメリットです。

ただし、免責の範囲は契約によって異なります。故意に不具合を隠した場合などは責任を問われる可能性もあるため、把握している情報は正確に伝えましょう。

不動産買取のデメリット

不動産買取には多くのメリットがありますが、注意すべき点もあります。

売却後に後悔しないためには、デメリットも理解したうえで判断することが重要です。

仲介売却より価格が低くなる傾向がある

不動産買取の代表的なデメリットは、仲介売却よりも売却価格が低くなりやすいことです。

不動産会社は、購入後にリフォームや修繕、再販売を行います。さらに、売却までの税金や管理費、売れ残るリスクも負担します。

これらの費用やリスクを差し引いて買取価格を算出するため、一般の購入希望者へ売却する価格より低くなる傾向があります。

ただし、仲介売却でも次のような費用や負担が発生する場合があります。

• 仲介手数料
• リフォーム費用
• ハウスクリーニング費用
• 売却までの固定資産税
• 空き家の管理費用
• マンションの管理費や修繕積立金
• 内覧対応の手間

買取と仲介を比較するときは、提示された価格だけではなく、最終的な手取り額や売却までの費用も確認しましょう。

すべての不動産を買い取れるわけではない

不動産買取でも、すべての物件が対象になるわけではありません。

次のような不動産は、会社によって買取を断られる場合があります。

• 再販売の需要が極端に少ない
• 建物の安全性に重大な問題がある
• 権利関係の解決が難しい
• 土地の活用方法が限られている
• 法令上の制限が多い
• 売主を確定できない
• 共有者の同意が得られていない

ただし、会社ごとに得意な物件は異なります。

再建築不可物件や借地権、共有持分、築古住宅などを専門に扱う会社であれば、他社で断られた物件でも買い取れる可能性があります。

会社によって査定額に差が出やすい

同じ不動産でも、買取会社によって査定額が異なります。

主な理由は、次のとおりです。

• 得意な地域が異なる
• 得意な物件種別が異なる
• リフォーム費用が異なる
• 再販売先や販売ルートが異なる
• 自社施工ができるかどうか
• 物件の活用方法が異なる
• 会社ごとに必要な利益が異なる

例えば、自社でリフォームや解体を行える会社は、外注費を抑えられるため、比較的高い価格を提示できる場合があります。

1社だけの査定で判断せず、複数社の価格と条件を比較することが重要です。

高い査定額がそのまま売却価格になるとは限らない

査定時に高い価格を提示し、契約直前や現地調査後に減額する会社もあります。

減額の理由として、次のような説明がされる場合があります。

• 建物の不具合が見つかった
• 修繕費が想定より高かった
• 境界が確定していなかった
• 残置物が多かった
• 法令上の制限が見つかった

正当な理由で価格が変わることもありますが、最初から契約を取る目的で高い査定額を提示する会社には注意が必要です。

査定時には、次の点を確認しましょう。

• 査定価格が確定価格か概算価格か
• どのような場合に減額されるか
• 追加費用が発生するか
• 最終的な手取り額はいくらか

急いで契約すると条件を見落とす可能性がある

不動産買取は短期間で進められる反面、内容を十分に確認しないまま契約してしまう危険もあります。

特に確認したい項目は、次のとおりです。

• 買取価格
• 手付金の金額
• 売却代金の支払日
• 引渡し時期
• 残置物の処分費用
• 測量や解体費用の負担
• 契約不適合責任
• 契約解除の条件
• 違約金
• 査定後の減額条件

「今日中に契約すれば価格を上げる」などと、過度に契約を急がせる会社には注意しましょう。

不動産買取が向いている人

不動産買取は、売却価格よりもスピードや確実性、手続きの負担軽減を重視する方に向いています。

できるだけ早く不動産を売却したい人

転勤や住み替え、離婚、資産整理などにより、売却期限が決まっている場合は、不動産買取が有力な選択肢になります。

一般の買主を探す必要がないため、条件がまとまれば短期間で契約と引渡しを進められます。

相続した不動産を早く整理したい人

相続した実家や土地を利用する予定がない場合、所有し続けることで固定資産税や管理費が発生します。

また、空き家を放置すると、建物の劣化や防犯上の問題、近隣トラブルにつながる可能性があります。

不動産を売却して現金化すれば、複数の相続人で遺産を分けやすくなる場合もあります。

相続登記や遺産分割協議が必要なケースもあるため、早めに不動産会社や司法書士へ相談しましょう。

築年数の古い家や空き家を売却したい人

築年数の古い住宅や管理状態に不安がある空き家は、仲介では購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合があります。

不動産会社は、購入後にリフォームや解体を行うことを前提としているため、現状のまま買い取れる可能性があります。

内覧や清掃の負担を減らしたい人

仕事や育児、介護などで内覧対応が難しい方には、不動産買取が向いています。

不動産会社による現地確認は必要ですが、一般の購入希望者を何度も案内する必要はありません。

家具や荷物が多い物件でも、残置物を含めて相談できる場合があります。

周囲に知られず売却したい人

不動産ポータルサイトやチラシに物件情報を掲載したくない方にも、不動産買取は向いています。

一般向けの広告を行わないため、近隣住民や知人に売却活動を知られる可能性を抑えられます。

売却後のトラブルを減らしたい人

築古住宅や相続物件では、売主が把握していない不具合が隠れている場合があります。

契約不適合責任を免責とする条件で売却できれば、引渡し後の責任やトラブルを軽減しやすくなります。

不動産買取が向いていない人

不動産買取は便利な売却方法ですが、すべての方に適しているわけではありません。

時間をかけてでも高く売りたい人

売却期限がなく、できるだけ高い価格で売りたい場合は、仲介売却が向いている可能性があります。

立地や物件状態が良く、需要が高い不動産であれば、一般の購入希望者へ売却することで、買取価格より高く成約できる場合があります。

内覧や販売活動に対応できる人

室内の清掃や内覧の日程調整に対応でき、売却まで数か月かかっても問題がない場合は、まず仲介売却を検討してもよいでしょう。

仲介で一定期間販売し、売れなかった場合に買取へ切り替える方法もあります。

住宅ローンの残債が買取価格を上回る人

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、原則として引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

買取価格が住宅ローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

自己資金を用意できない場合は、そのまま売却できない可能性があるため、まずは住宅ローン残高と査定額を確認しましょう。

不動産買取の査定額はどのように決まる？

不動産買取の査定額は、所在地や築年数だけで決まるわけではありません。

不動産会社は、再販売できる価格から、修繕費用や諸経費、保有リスクなどを差し引いて買取価格を算出します。

立地や交通利便性

不動産査定で特に重視されるのが立地です。

主に次のような項目が確認されます。

• 最寄り駅までの距離
• 電車やバスの利便性
• スーパーや病院などの生活施設
• 学校や保育施設
• 周辺の治安や住環境
• 道路の幅
• 接道状況
• 将来的な開発計画

同じ広さや築年数の物件でも、需要の高い地域にある不動産は査定額が高くなりやすい傾向があります。

土地と建物の広さや形状

土地面積や建物面積、間取りも査定額に影響します。

ただし、広ければ必ず高く評価されるわけではありません。

地域の需要に合った広さか、使いやすい間取りか、土地を分割して販売できるかなども確認されます。

土地の場合は、次の項目も重要です。

• 土地の形
• 間口
• 高低差
• 接道方向
• 道路幅
• 境界の状態

築年数と建物の状態

戸建てやマンションでは、築年数だけでなく、実際の建物状態も確認されます。

主な確認項目は次のとおりです。

• 外壁や屋根の劣化
• 雨漏り
• シロアリ被害
• 水回り設備の状態
• 建物の傾き
• 耐震性能
• 修繕履歴
• 室内の管理状態

修繕費用が多くかかるほど、買取価格は低くなる傾向があります。

一方で、自社施工やリフォームのノウハウを持つ会社であれば、工事費用を抑えられるため、他社より高く査定できる場合があります。

周辺の成約価格と市場動向

不動産会社は、近隣で実際に売買された不動産の成約価格を参考にします。

現在売り出されている物件の価格だけでなく、実際に契約が成立した価格を確認することが重要です。

また、不動産市場の動向や住宅ローン金利、周辺の競合物件数なども査定額に影響します。

再販売に必要な費用

不動産会社は、購入後に必要となる費用を見込んで査定します。

主な費用は次のとおりです。

• リフォーム費用
• 解体費用
• 測量費用
• 登記費用
• 不動産取得税
• 残置物処分費用
• 販売広告費
• 固定資産税
• 管理費や修繕積立金
• 借入金の金利
• 売却までの保有費用

これらの費用が高くなるほど、買取価格は低くなりやすくなります。

権利関係や法令上の制限

不動産の権利関係や法令上の制限も査定額に影響します。

例えば、次のような物件です。

• 共有名義
• 借地権付き建物
• 底地
• 境界が未確定
• 再建築不可
• 接道義務を満たしていない
• 未登記部分がある
• 違法建築の可能性がある
• 抵当権が設定されている

複雑な事情がある物件でも、専門的な知識や実績を持つ不動産会社であれば買い取れる場合があります。

不動産買取で失敗しないためのポイント

不動産買取で後悔しないためには、査定額だけで判断せず、会社の実績や契約条件まで比較することが大切です。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

買取価格は不動産会社によって異なります。

同じ物件でも、販売ルートやリフォーム費用、得意分野によって査定額に差が出ます。

少なくとも複数社へ査定を依頼し、次の項目を比較しましょう。

• 買取価格
• 査定額の根拠
• 引渡し時期
• 費用負担
• 残置物の扱い
• 契約不適合責任
• 減額条件

買取実績と得意分野を確認する

不動産会社によって、得意な物件や地域は異なります。

自分が売りたい物件に近い買取実績があるかを確認しましょう。

• マンション
• 一戸建て
• 土地
• 相続不動産
• 空き家
• 再建築不可物件
• 共有持分
• 借地権や底地
• 収益物件

実績が多い会社ほど、物件の問題点を把握しやすく、再販売の方法も検討しやすくなります。

査定額の根拠を確認する

査定価格を提示されたら、なぜその金額になったのかを確認しましょう。

主に確認したい項目は、次のとおりです。

• 周辺の成約事例
• 想定される再販売価格
• 建物の評価
• リフォーム費用
• 解体や測量の必要性
• 査定額が下がった理由
• 査定後に減額される可能性

根拠を具体的に説明してくれる会社かどうかは、信頼性を判断する材料になります。

査定額だけで会社を選ばない

最も高い査定額を提示した会社が、必ずしも最もよい会社とは限りません。

契約直前に減額されたり、追加費用を請求されたりすると、最終的な手取り額が少なくなる場合があります。

次の条件まで含めて比較しましょう。

• 最終的な手取り額
• 仲介手数料の有無
• 残置物処分費用
• 解体費用
• 測量費用
• 登記費用
• 引渡し条件
• 売却代金の支払時期

契約内容を十分に確認する

売買契約を締結する前に、契約書と重要事項説明書を確認しましょう。

特に重要な項目は次のとおりです。

• 売買価格
• 手付金
• 決済日
• 引渡し日
• 契約解除の条件
• 違約金
• 契約不適合責任
• 残置物の扱い
• 測量や解体の負担
• 査定後の減額条件

分からない点を残したまま署名や押印をせず、納得できるまで説明を受けることが大切です。

契約を急がせる会社に注意する

次のような対応をする会社には注意が必要です。

• 今日中の契約を迫る
• 他社へ相談しないよう求める
• 査定額の根拠を説明しない
• 費用の内訳を明示しない
• 契約書を事前に見せない
• 売却を断ると態度が変わる

信頼できる会社は、売主が比較・検討する時間を設け、契約内容を丁寧に説明します。

不動産買取の流れ

不動産買取は、一般的に次の流れで進みます。

不動産会社へ査定を依頼する

まずは、電話やWebサイトの査定フォームから不動産会社へ相談します。

査定依頼の際は、次の情報を伝えるとスムーズです。

• 所在地
• 土地や建物の面積
• 築年数
• 物件種別
• 居住中か空き家か
• 住宅ローンの有無
• 売却希望時期
• 相続や共有名義などの事情

簡易査定を受ける

物件情報や周辺の相場をもとに、概算の買取価格が提示されます。

簡易査定は、実際の物件状態を確認せずに算出するため、確定価格ではありません。

具体的な買取価格を知るためには、現地調査が必要です。

現地調査を受ける

不動産会社の担当者が物件を訪問し、建物や土地の状態を確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

• 建物の劣化状況
• 室内設備の状態
• 土地の形状
• 接道状況
• 境界標の有無
• 残置物
• 周辺環境
• 法令上の制限

買取価格と条件の提示を受ける

現地調査や法令調査の結果をもとに、正式な買取価格と条件が提示されます。

価格だけでなく、引渡し時期、費用負担、残置物、契約不適合責任なども確認しましょう。

売買条件を調整する

提示された条件に希望がある場合は、不動産会社と調整します。

例えば、次のような相談ができます。

• 引渡しを数か月後にしたい
• 家具や家電を残したい
• 解体を任せたい
• 測量費用を負担してほしい
• 相続登記を相談したい
• 売却後も一定期間住みたい

すべての希望が通るとは限りませんが、契約前に相談することが重要です。

売買契約を締結する

価格と条件に合意したら、売買契約を締結します。

契約書や重要事項説明書の内容を確認し、不明点があれば署名・押印前に質問しましょう。

売却代金を受け取り物件を引き渡す

決済日に売却代金を受け取り、物件の所有権を不動産会社へ移します。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権の抹消手続きを行います。

鍵や関係書類を渡し、物件の引渡しが完了します。

不動産買取に必要な書類

不動産買取では、物件や売主の状況に応じて複数の書類が必要です。

本人確認に必要な書類

主な本人確認書類は次のとおりです。

• 運転免許証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 印鑑証明書
• 住民票
• 実印

不動産に関する書類

主な不動産関係書類は次のとおりです。

• 登記識別情報通知
• 権利証
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 土地測量図
• 境界確認書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 間取り図
• 購入時の売買契約書
• 重要事項説明書

マンション売却で必要になる書類

マンションの場合は、次の書類も確認されます。

• 管理規約
• 使用細則
• 管理費の明細
• 修繕積立金の明細
• 長期修繕計画書
• 総会議事録
• 駐車場や駐輪場の契約書類

すべての書類が手元になくても、査定や相談は可能です。不足書類の取得方法について、不動産会社へ確認しましょう。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹

不動産買取は、仲介売却より価格が低くなる傾向があるため、査定額だけを見ると損に感じる方もいらっしゃいます。

しかし、不動産売却では、価格だけでなく、売却までにかかる期間や維持費、リフォーム費用、管理の手間、売れ残るリスクなども考える必要があります。

特に、相続した空き家や築年数の古い住宅では、「遠方に住んでいて管理できない」「建物の状態が分からない」「荷物を処分できない」といったご相談も少なくありません。

そのような場合は、仲介と買取の両方を比較し、売却価格、期間、費用、手間の違いを確認することが大切です。

「できるだけ高く売りたいのか」「早く確実に売りたいのか」「売却の手間を減らしたいのか」を整理し、ご自身の状況に合った売却方法を選びましょう。

よくある質問

不動産買取と仲介はどちらがおすすめですか？

できるだけ高い価格で売りたい場合は仲介、短期間で確実に売りたい場合は買取が向いています。

物件の状態や売却期限によって適した方法は異なるため、仲介価格と買取価格の両方を確認して比較することをおすすめします。

不動産買取ではどれくらいの期間で売却できますか？

物件や契約条件によって異なりますが、条件が整っていれば、査定から数日〜数週間程度で売却できる場合があります。

相続登記や境界確定、住宅ローンの手続きなどが必要な場合は、さらに時間がかかることがあります。

古い家や空き家でも買い取ってもらえますか？

築年数が古い家や空き家でも、買い取ってもらえる可能性があります。

不動産会社が購入後にリフォームや解体を行うため、現状のまま売却できる場合もあります。

再建築不可物件でも買取できますか？

再建築不可物件を取り扱っている不動産会社であれば、買取できる可能性があります。

一般の住宅より活用方法が限られるため、再建築不可物件の買取実績がある会社へ相談しましょう。

不動産買取に仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が直接買主になる場合は、原則として仲介手数料はかかりません。

ただし、別の不動産会社が仲介に入る場合は、仲介手数料が発生する可能性があります。

査定だけでも依頼できますか？

査定だけでも依頼できます。

査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。複数社の査定額や条件を比較してから判断しましょう。

査定後に売却を断っても大丈夫ですか？

査定後に売却を断ることも可能です。

ただし、測量や建物調査などを有料で依頼した場合は費用が発生する可能性があるため、査定前に確認しましょう。

売却前にリフォームは必要ですか？

不動産買取では、多くの場合、売却前のリフォームは必要ありません。

工事費用を売却価格で回収できない可能性もあるため、自己判断でリフォームをせず、まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。

家具や不用品が残っていても売却できますか？

不動産会社によっては、家具や家電、不用品を残したまま買い取ることができます。

処分費用が査定額に反映される場合があるため、残置物の扱いと費用負担を確認しましょう。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

住宅ローンが残っていても売却できる場合があります。

ただし、原則として引渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却価格が住宅ローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

相続登記が終わっていなくても査定できますか？

相続登記前でも査定や相談は可能です。

ただし、売買契約や所有権移転を行うためには、原則として相続人への名義変更が必要です。

共有名義の不動産も買取できますか？

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

自分が所有する共有持分のみを買い取る会社もありますが、通常の不動産売却より条件が複雑になるため、共有持分の買取実績がある会社へ相談しましょう。

買取価格は交渉できますか？

物件の条件や査定内容によっては、買取価格や引渡し条件を交渉できる場合があります。

価格だけでなく、残置物の処分や解体費用、引渡し時期なども含めて相談しましょう。

買取保証とは何ですか？

買取保証とは、一定期間は仲介で販売し、期限までに売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。

「できるだけ高く売りたいが、期限までには確実に売却したい」という方に向いています。

まとめ

不動産買取を検討している方へ

不動産買取が適しているかどうかは、物件の状態や売却期限、希望する価格によって異なります。

まずは査定を受け、仲介との違いや売却条件を比較することが大切です。さくら都市デザイン株式会社では、査定だけのご相談にも対応しています。お気軽にお問い合わせください。

会社情報

さくら都市デザイン株式会社

代表者：櫻井 佑樹

〒150-0022
東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号

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受付時間：10:00〜19:00
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