📝 この記事の結論
相続した不動産を現金化する方法には、主に「仲介による売却」と「不動産会社による直接買取」があります。できるだけ高く売りたい場合は仲介、早く現金化したい場合は買取が有力な選択肢です。ただし、相続登記や共有名義などの状況によって必要な手続きが異なるため、まず不動産の査定額と権利関係を確認することが重要です。
① 相続不動産を現金化するには、仲介・買取の2つの売却方法があります。相続人同士で売却代金を分けたい場合は、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」も検討できます。
② 仲介は市場で買主を探すため高値売却を目指しやすく、買取は不動産会社が直接購入するため早期現金化を目指しやすい方法です。価格だけでなく、売却期間や費用も比較しましょう。
③ 現金化する前には、相続登記・共有者の同意・住宅ローン残債・売却費用・税金などを確認する必要があります。査定は相続登記前でも依頼できるため、早めに現在の価値を把握しておくことが大切です。
「相続した家や土地を早く現金化したい」「仲介と買取のどちらがいい？」「相続人同士で現金を分けたい」と悩んでいませんか？
相続不動産は売却によって現金化できますが、方法によって価格や期間が異なります。
この記事では、現金化の方法や仲介・買取の違い、手続きの流れを解説します。
相続不動産を現金化する3つの方法
相続した家や土地、マンションなどを現金化する場合、まず考えたいのが売却方法です。
不動産を売却する方法には、一般の購入希望者を探す「仲介」と、不動産会社が直接購入する「買取」があります。
また、相続人が複数いる場合は、不動産を売却して現金で分ける「換価分割」という遺産分割方法もあります。
換価分割は仲介・買取と並ぶ別の売却手段ではなく、売却代金を相続人で分ける方法です。
| 方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 仲介 | 一般の買主を探して売却する | 高値売却を目指したい |
| 買取 | 不動産会社が直接購入する | 早めに現金化したい |
| 換価分割 | 売却代金を相続人で分ける | 相続人同士で公平に分けたい |
① 仲介で売却して現金化する
仲介とは、不動産会社へ売却活動を依頼し、一般の購入希望者を探す方法です。
市場で広く買主を募集できるため、時間をかけてできるだけ高い価格で売却したい場合に検討しやすい方法です。
たとえば、立地条件の良いマンションや、住宅需要がある地域の戸建て・土地などは、仲介で売却する選択肢があります。
② 不動産会社による買取で現金化する
買取とは、不動産会社が直接買主となって不動産を購入する方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、仲介より短期間で売却を進めやすい特徴があります。
- 相続した実家を早く整理したい
- 遠方にあり管理が難しい
- 古い建物や残置物がある
- 仲介で売り出しても買主が見つからない
- 相続人同士で早めに現金を分けたい
③ 換価分割で相続人同士に現金を分ける
相続人が複数いる場合、不動産をそのまま分けることが難しいケースがあります。
たとえば、兄弟姉妹3人で実家を相続したものの、誰も住む予定がない場合です。
このようなときは、不動産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人で分ける「換価分割」を検討できます。
換価分割には、不動産を現金にすることで分配しやすくなるメリットがあります。
一方で、売却価格や売却時期について相続人同士で意見が分かれることもあります。
相続不動産の現金化は仲介と買取どちらがいい？
相続不動産を現金化する際は、売却価格だけでなく、現金化までの期間や管理負担も比較することが大切です。
仲介と買取では、それぞれメリット・デメリットが異なります。
仲介と買取の違いを比較
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 主に一般の購入希望者 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 高値売却を目指しやすい | 仲介より低くなる傾向 |
| 売却期間 | 買主探しに時間がかかる場合がある | 比較的短期間で進めやすい |
| 仲介手数料 | 原則必要 | 直接買取なら原則不要 |
| 内覧対応 | 必要になることが多い | 一般客への内覧は不要 |
| 現況売却 | 条件による | 対応できる会社もある |
| 向いている人 | 価格重視 | スピード・手間の軽減重視 |
高く現金化したい場合は仲介を検討する
相続した不動産をできるだけ高く売却したい場合は、仲介が選択肢になります。
特に売却を急いでおらず、管理を続けられる場合は、購入希望者を探しながら条件の良い売却を目指せます。
ただし、査定額で必ず売却できるわけではありません。
周辺相場や物件の状態を踏まえ、現実的な売却価格と期間を確認することが重要です。
早く現金化したい場合は買取を検討する
「相続した実家を早く手放したい」「固定資産税や管理負担を減らしたい」という場合は、買取を検討しやすいでしょう。
買取では買主探しが不要なため、価格や条件がまとまれば売却手続きを進められます。
また、会社によっては老朽化した建物や残置物がある状態でも相談できます。
ただし、買取なら必ず売れるわけではなく、現金化までの期間も物件の状況によって異なります。
相続登記や共有者との調整が必要な場合は、売却まで時間がかかることもあります。
売却価格だけでなく最終的な手取り額で比較する
仲介と買取を比較するときは、提示された売却価格だけで判断しないことも重要です。
- 仲介での想定売却価格：3,000万円
- 買取価格：2,400万円
上記の場合、単純な価格差は600万円です。
しかし、仲介では売却までの管理費や仲介手数料などが必要になる場合があります。
一方、買取では直接取引なら仲介手数料が原則不要ですが、その他の費用や税金が発生する場合があります。
そのため、以下の計算式でしっかり比較しましょう。
相続不動産を現金化する前に確認したいこと
相続不動産を現金化する際は、売却方法を決める前に権利関係や不動産の状態を確認しておく必要があります。
特に相続登記や共有名義、住宅ローンなどの問題がある場合は、売却までの期間に影響することがあります。
相続登記が済んでいるか確認する
相続した不動産を売却する際は、現在の登記名義を確認しましょう。
亡くなった方の名義のままになっている場合は、原則として相続登記を行い、相続人へ名義を変更してから買主への所有権移転登記を進めます。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
共有名義の場合は相続人の同意を確認する
兄弟姉妹など複数人で不動産を相続している場合は、共有名義になっていることがあります。
共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
たとえば、「早く売却して現金で分けたい」「実家を残したい」など、相続人によって希望が異なる場合は、売却の話し合いが進まないことがあります。
住宅ローンや抵当権の有無を確認する
相続した不動産に住宅ローンなどの借入れが残っている場合は、残債や契約内容を確認しましょう。
団体信用生命保険によってローンが完済される場合もありますが、すべての借入れが自動的になくなるわけではありません。
抵当権が残っている場合は、通常、売却時に必要な抹消手続きを行います。
古い建物や残置物があってもまず査定する
相続した実家では、長期間空き家になっていたり、室内に家財道具が残っていたりすることがあります。
「片付けてからでないと売れない」「古い家は解体した方がいい」と考える方もいるでしょう。
しかし、買取会社によっては現況のまま相談できる場合があります。
特に再建築不可物件などでは、解体することで活用方法が制限される可能性もあります。
相続不動産を現金化するまでの流れと注意点
相続した不動産を現金化するには、相続人や権利関係を確認し、不動産査定・売却方法の決定・売買契約・引き渡しという手順で進めます。
仲介と買取では現金化までの期間が異なるため、売却希望時期に合わせて計画を立てることが大切です。
相続不動産を現金化する6つのステップ
一般的な手続きの流れは、次のとおりです。
| ステップ | 主な手続き |
|---|---|
| STEP1 | 相続人・遺言書・登記名義を確認する |
| STEP2 | 必要に応じて遺産分割協議を行う |
| STEP3 | 不動産会社へ売却査定を依頼する |
| STEP4 | 相続登記を進め、仲介・買取を選ぶ |
| STEP5 | 売買契約を締結する |
| STEP6 | 決済・引き渡しを行い、売却代金を受け取る |
※査定は相続登記前でも依頼できるため、手続きを並行して進められる場合があります。
相続人が複数いる場合は、売却価格や代金の分配方法について事前に話し合っておきましょう。
特に換価分割を行う場合は、売却方法だけでなく、費用負担や売却代金の分配方法も明確にしておくことが重要です。
現金化までにかかる期間の目安
相続不動産を現金化するまでの期間は、売却方法や物件の条件によって異なります。
| 売却方法 | 期間の考え方 |
|---|---|
| 仲介 | 買主探しに数か月以上かかることがある |
| 買取 | 条件が整えば数週間程度で決済できるケースもある |
| 相続登記・遺産分割 | 相続人の人数や協議状況によって異なる |
※上記は一般的な目安であり、現金化までの期間を保証するものではありません。
特に、相続人間で意見がまとまっていない場合や、相続登記が未了の場合は、売却前の準備に時間がかかることがあります。
「いつまでに現金が必要なのか」を明確にし、不動産会社へ希望時期を伝えておきましょう。
売却費用と税金を確認する
相続不動産の売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
主な費用には、次のようなものがあります。
- 相続登記の登録免許税・司法書士報酬
- 仲介手数料（仲介の場合）
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消費用（必要な場合）
- 測量・解体・残置物処分費用（必要な場合）
- 譲渡所得税・住民税（課税対象となる利益がある場合）
また、相続した不動産の売却では、一定の要件を満たすと相続空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算の特例などを利用できる場合があります。
ただし、適用条件や併用制限があるため、売却前に税理士などへ確認することが大切です。
高額査定だけで不動産会社を選ばない
相続不動産を現金化する際は、査定額の高さだけで判断しないことも重要です。
特に早期現金化を希望する場合は、
- 査定価格とその根拠
- 売却までの見込み期間
- 相続不動産の取扱実績
- 古い建物や残置物への対応
- 売主が負担する費用
- 最終的な手取り額
などを比較しましょう。
「高く売れる可能性」と「希望する時期までに現金化できる可能性」は別の問題です。
ご自身や相続人の希望に合わせて、価格・期間・手間のバランスから判断することをおすすめします。
実際のご相談事例｜相続不動産の売却・整理
相続不動産の現金化では、建物の老朽化や残置物、共有名義などが原因で、売却を進められないケースもあります。
さくら都市デザインでは、相続した実家の整理について、実際に次のようなご相談をいただいています。
ケース①｜遠方にある実家を数年間放置していたケース
相続したご実家は、ご自宅から車で約1時間ほどの住宅街にありました。
「そのうち整理しよう」と思いながらも、なかなか足を運ぶ機会がなく、気づけば数年が経過していたそうです。
室内には生活用品が残ったままで、庭の草木も伸び放題。何から手をつければよいのか分からず、ご相談いただきました。
- 現地確認のうえ状況を整理
- 建物や残置物を含めた現況のままでの売却をご提案
- 必要な物のみお引き取りいただき、それ以外は処分・解体まで対応
結果として、所有者様の負担を抑えながら、短期間で不動産の整理を完了することができました。
ケース②｜兄弟姉妹で共有していた実家の整理
ご実家を兄弟姉妹で相続したものの、日常的な連絡が減り、話し合いをしないまま数十年が経過していました。
関係が悪いわけではありませんでしたが、誰が主導して動くべきか分からず、そのままの状態になっていたとのことです。
そこで、各共有者様へ状況を丁寧に説明し、個別に意向を確認しました。
全員のご希望を踏まえた整理方法をご提案し、今後の方向性を検討するための調整を進めました。
まず現在の不動産価値を把握し、それぞれの希望を整理することが、売却へ向けた第一歩になります。
※これらは相続不動産の売却・整理に関する相談事例です。ケース②については、買取成立や現金化の完了を示す事例ではありません。
よくある質問（FAQ）
Q1．相続不動産を現金化する方法は何がありますか？
主に仲介による売却と、不動産会社による直接買取があります。相続人同士で売却代金を分ける場合は、換価分割も検討できます。
Q2．相続不動産を最も早く現金化する方法は？
一般的には、不動産会社による直接買取が早期現金化を目指しやすい方法です。ただし、相続登記や権利関係の整理などが必要な場合は時間がかかることがあります。
Q3．相続登記が終わっていなくても買取査定できますか？
査定や相談は可能です。ただし、売却を完了するには必要な相続登記などの手続きを進める必要があります。
Q4．相続不動産の買取価格は仲介より安くなりますか？
一般的には仲介より低くなる傾向があります。ただし、価格差は立地や建物状態、買取会社の査定方針などによって異なります。
Q5．兄弟姉妹で相続した不動産も現金化できますか？
可能です。共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。
Q6．相続した古い家でも買取できますか？
築年数が古い家でも買取対象になる場合があります。建物の状態や立地などによって判断されるため、まず現況のまま査定を受けましょう。
Q7．家財道具が残ったままでも現金化できますか？
残置物がある状態でも買取に対応できる不動産会社があります。ただし、処分費用や引き渡し条件は事前に確認する必要があります。
Q8．相続不動産を売却すると税金がかかりますか？
売却によって譲渡所得が発生した場合は、所得税・住民税などが課税されることがあります。一定の要件を満たせば税制上の特例を利用できる場合もあります。
Q9．換価分割とは何ですか？
相続した不動産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人で分ける遺産分割方法です。売却費用や分配方法について事前に合意しておくことが大切です。
Q10．まだ現金化するか決めていなくても査定できますか？
査定できます。現在の不動産価値を確認し、仲介・買取・保有などを比較してから判断する方法もあります。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
相続不動産を現金化する際は、売却価格だけでなく、現金化までの期間や費用、相続人様それぞれのご希望を整理することが大切です。
特に共有名義や古い建物などの問題がある場合は、早めに現状を確認しましょう。
仲介と買取の条件を比較し、ご自身に合った方法を選ぶことをおすすめします。
「相続した不動産、早く整理したい」と悩んでいる方へ
相続した実家や土地について、「売却して現金に換えたい」「兄弟姉妹で分けたい」「古い家をどうすればよいか分からない」と悩んでいる方もいるでしょう。
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』では、相続や共有名義、老朽化した建物など、不動産の売却・整理で直面しやすい問題を実例とともに紹介しています。
まとめ｜相続不動産は仲介と買取を比較して現金化しよう
相続不動産を現金化する方法には、仲介と直接買取があります。高値売却を目指すなら仲介、早期現金化を重視するなら買取が選択肢です。
相続人が複数いる場合は換価分割も検討できますが、事前に権利関係や分配方法を整理する必要があります。
相続不動産の現金化・買取なら、さくら都市デザインへ
「相続した実家を早く現金化したい」「兄弟姉妹で売却代金を分けたい」「古い家や土地を整理したい」など、相続不動産の現金化に関するお悩みはさまざまです。
さくら都市デザイン株式会社では、物件の状態や権利関係、所有者様のご希望を確認しながら、仲介・買取を含めた現金化の方法をご提案します。
相続登記が終わっていない場合や、残置物がある物件でも、まずは現在の状況をご相談ください。
会社情報
| 会社名 | さくら都市デザイン株式会社 |
|---|---|
| 代表者 | 櫻井 佑樹 |
| 所在地 | 〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南2-21-2 恵比寿サウスヒル402号 |
| TEL | 03-6452-4090 |
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