共有者が土地を独占利用していても持分売却できる？対処法や使用料請求・共有関係の解消方法を解説

2026年6月12日2026年10月15日

📝 この記事の結論

共有者の一人が土地を独占利用している場合でも、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。

ただし、独占利用の状況によっては売却価格や条件に影響するため、現在の利用状況や権利関係を整理したうえで売却方法を検討することが重要です。

① 共有者が土地を独占利用していても、自分の共有持分のみであれば原則として単独で売却できます。一方、土地全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

② 共有者の一人だけが土地を利用している場合、利用状況や共有者間の取り決めなどによっては、使用利益に相当する金銭の請求が問題になることがあります。ただし、請求できるかどうかは個別事情によって異なるため、必要に応じて弁護士へ相談することが大切です。

③ 共有者との話し合いが難しい場合は、独占利用している共有者への持分売却、第三者への共有持分売却、共有物分割などを比較し、共有状態そのものを整理する方法も検討できます。

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共有者が土地を独占利用していても持分売却できる？

共有者の一人が土地を独占的に利用している場合でも、自分が所有する共有持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。

「兄弟の一人が共有土地を駐車場として使っている」
「自分は土地をまったく利用できていない」
「共有者に土地全体の売却を提案しても応じてもらえない」

このような状況でも、自分の共有持分まで売却できなくなるわけではありません。

ただし、共有者による独占利用がある土地では、現在の利用状況や共有者間の取り決め、持分割合などによって対応が変わる場合があります。

まずは「土地全体の売却」と「自分の共有持分だけの売却」を分けて考えることが重要です。

自分の共有持分だけなら原則として単独で売却できる

例えば、兄弟2人が相続した土地を、

兄：持分2分の1
弟：持分2分の1

で共有しているとします。

現在は兄だけが土地を駐車場や資材置場などとして利用し、弟はまったく利用していない状態だったとしても、弟が自分の2分の1の共有持分だけを売却するのであれば、原則として兄の同意は必要ありません。

一方、兄の持分も含めた土地全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有者が土地全体の売却に反対している場合でも、

「土地を売ることはできない…」

とすぐに諦める必要はありません。

自分の共有持分を他の共有者へ売却する方法や、第三者へ持分売却する方法などを検討できます。

状況ごとの違いを整理すると、次のとおりです。

方法	他の共有者の同意	主な特徴
土地全体を売却する	原則として必要	共有者全員で売却について合意する必要がある
独占利用している共有者へ持分を売却する	売買条件について合意が必要	土地を利用している共有者に所有権を集約できる
自分の共有持分を第三者へ売却する	原則として不要	全体売却について合意できない場合でも検討できる
共有物分割を検討する	協議がまとまらなければ裁判手続きも検討	共有状態そのものの解消を目指す方法

ただし、共有持分だけを購入した人は、土地全体を単独で自由に利用できるわけではありません。

そのため、土地全体を通常の方法で売却する場合と比べて買主が限られ、売却価格や条件に影響することがあります。

共有者による土地の独占利用とはどのような状態？

共有土地の「独占利用」といっても、実際の利用状況はさまざまです。

例えば、

共有者の一人が土地に建物を建てて利用している
共有者の一人だけが駐車場として使っている
資材置場として使用している
家庭菜園や物置などとして利用している
第三者へ貸している
他の共有者が事実上利用できない状態になっている

といったケースが考えられます。

こうした状態が長期間続くと、「自分も所有者なのに土地を使えない」「固定資産税を負担しているのに利益を受けられない」といった不満が生じ、共有者間のトラブルにつながることがあります。

共有者だからといって土地を自由に独占できるとは限らない

共有者は共有物について一定の使用権限を持っていますが、共有者の一人だけが他の共有者の権利を無視して、常に自由に土地全体を独占利用できるとは限りません。

一方で、他の共有者が土地を独占的に利用しているからといって、直ちにその共有者を土地から退去させられるとも限りません。

例えば、これまで共有者間でどのような合意があったのか、どのような経緯で現在の利用状態になったのかなどによっても判断が変わる可能性があります。

そのため、「共有者が独占している＝すぐに明け渡してもらえる」

と考えるのではなく、現在の利用状況やこれまでの経緯を整理することが重要です。

土地を独占利用している共有者に明け渡しを求められる？

「自分も土地の共有者なのだから、独占している共有者に出ていってもらえるのでは？」

と考える方もいるでしょう。

しかし、共有者の一人が土地を占有している場合、他の共有者だからという理由だけで、当然に土地全部の明渡しを求められるとは限りません。

共有者も土地について権利を持っているためです。

特に、共有者間の合意によって一人が利用している場合や、相続以前から特定の共有者が土地を利用してきた場合などは、利用に至った経緯も確認する必要があります。

「自分も土地を使いたい」「独占状態を解消したい」という場合は、まず共有者との間で利用方法について協議することが考えられます。

ただし、話し合いがまとまらない場合には、使用利益に関する金銭請求や共有物分割など、別の方法を検討することがあります。

独占利用している共有者へ使用料を請求できる？

共有者の一人だけが土地を利用し、他の共有者がまったく利用できていない場合には、利用状況などによって使用利益に相当する金銭の請求が問題になる場合があります。

例えば、2分の1ずつ土地を共有しているにもかかわらず、一方の共有者だけが土地全体を利用し続けているようなケースです。

ただし、独占利用されている土地であれば必ず使用料を請求できるというわけではありません。

使用料を請求できるかは個別事情によって異なる

使用利益について金銭を請求できるかを考える際には、

共有者間で利用について合意していたか
無償利用について取り決めがあったか
どの共有者がどのように土地を利用しているか
これまでどのような経緯があったか
固定資産税などを誰が負担してきたか

なども確認する必要があります。

そのため、長期間にわたる独占利用について過去の使用料まで請求したい場合などは、自己判断で金額を決めるのではなく、必要に応じて弁護士へ相談するとよいでしょう。

また、使用料の問題を解決できても、土地の共有状態そのものが解消されるわけではありません。

今後も共有者との共同所有を続ける予定がない場合は、使用料の請求だけでなく、持分売却や共有物分割などによって共有関係そのものを整理する方法も比較することが大切です。

独占利用されている土地の共有持分はなぜ価格に影響しやすい？

共有者の一人が土地を独占的に利用している場合でも、自分の共有持分を売却することは可能です。

ただし、共有持分の売却価格は、単純に「土地全体の価格×持分割合」で決まるわけではありません。

例えば、土地全体の価値が3,000万円で、自分の持分が2分の1だからといって、共有持分が必ず1,500万円で売却できるとは限らないということです。

共有持分だけを購入した買主は、土地全体を単独で自由に利用したり、売却したりできるわけではありません。

特に、すでに別の共有者が土地を利用している場合は、持分取得後に利用方法について共有者と調整する必要が生じる可能性があります。

そのため、共有持分の査定では、

土地全体の価値
持分割合
共有者の人数
現在誰が土地を利用しているか
どのような目的で利用されているか
共有者間に利用についての取り決めがあるか
固定資産税などを誰が負担しているか
共有者間の関係

などを確認したうえで、売却条件が検討されます。

「共有者が独占利用しているから売れない」と考えるのではなく、まず現在の共有持分がどのような条件で売却できるのか確認することが大切です。

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共有者が土地を独占利用している場合の解消方法

土地の独占利用をめぐってトラブルになっている場合、解決方法は共有持分の売却だけではありません。

共有者との関係や今後の土地利用の予定などを踏まえ、複数の方法を比較しましょう。

独占利用している共有者に持分を買い取ってもらう

まず考えられるのが、現在土地を利用している共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。

例えば、兄弟2人で共有している土地を兄だけが駐車場として利用しており、弟は今後も土地を利用する予定がないとします。この場合、兄が弟の持分を買い取れば、弟は共有関係から離れることができ、兄に所有権を集約できます。

土地を利用している共有者にとっても、単独所有にできることはメリットとなる場合があります。

ただし、売却価格や支払方法などについて双方の合意が必要です。

すでに共有者との関係が悪化している場合は、価格について話し合うこと自体が難しいケースもあります。

共有者全員で土地全体を売却する

共有者全員が売却に同意できるのであれば、土地全体を第三者へ売却する方法もあります。

共有持分だけではなく土地全体を売却できるため、一般の購入希望者も対象にしやすくなります。売却後は、それぞれの権利関係などに応じて売却代金を整理し、共有状態を解消できます。

ただし、土地全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。独占利用している共有者が、以下のように考えている場合には全体売却について合意できないこともあります。

「今後もこの土地を使いたい」
「土地を売却するつもりはない」

自分の共有持分だけを第三者へ売却する

共有者への売却や土地全体の売却について合意できない場合は、自分の共有持分だけを第三者へ売却する方法があります。

自分が所有している共有持分のみであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。

そのため、

共有者が土地全体の売却に反対している
土地を長期間独占利用されている
共有者との話し合いがまとまらない
今後も土地を利用する予定がない
固定資産税などの負担から共有状態を整理したい

といった場合には、共有持分の売却を検討することができます。

ただし、売却後は購入者が新たな共有者となります。

売却価格だけで判断するのではなく、契約条件なども確認したうえで慎重に進めることが大切です。

話し合いで解決できない場合は共有物分割も検討する

共有者との話し合いがまとまらず、共有状態そのものを解消したい場合には、共有物分割を検討することがあります。

まずは共有者間で、不動産をどのように分けるのか協議します。

土地の場合には、状況に応じて、

土地そのものを分ける方法
一人の共有者が取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法
土地を売却して代金を分ける方法

などが検討されることがあります。

ただし、土地の面積や形状、接道状況などによっては、土地そのものを分割することが現実的ではない場合もあります。

協議がまとまらなければ裁判による共有物分割もある

共有者間で分割方法について合意できない場合は、裁判所へ共有物分割を請求する方法もあります。

ただし、裁判手続きには時間や費用がかかる可能性があり、必ず自分が希望する方法で解決できるとは限りません。

そのため、共有持分を売却して共有関係から離れる方法と、共有物分割によって共有状態そのものの解消を目指す方法を比較して判断することが大切です。

法的手続きを検討する場合は、弁護士などへ相談するとよいでしょう。

共有持分を売却する前に確認したいポイント

共有者が土地を独占利用している場合は、売却相談をする前に現在の状況を整理しておくとスムーズです。

確認項目	確認するポイント
持分割合	自分が何分の何を所有しているか
共有者	現在誰が共有者になっているか
利用状況	誰がどのような目的で土地を利用しているか
利用の経緯	共有者間で利用について取り決めがあったか
固定資産税	誰がどのように負担しているか
登記	現在の名義や相続登記の状況
収益	駐車場代や賃料などの収益が発生しているか
今後の希望	全体売却・持分売却・共有関係の解消のどれを希望するか