📝 この記事の結論
共有持分を持ち続けること自体に問題があるわけではありません。ただし、利用予定がない不動産を共有のまま放置すると、税金や管理、相続、親族間の話し合いなどで負担が大きくなる可能性があります。
① 共有持分を所有している間は、固定資産税や管理費、修繕費などの負担が続くことがあります。自分が住んでいなくても、所有者である以上、費用負担の問題は残ります。
② 共有不動産は、自分ひとりの判断ですべてを自由に処分できるわけではありません。売却や大きな変更では、他の共有者との合意が必要になることがあります。
③ 相続が発生すると共有者が増え、連絡や話し合いが難しくなる可能性があります。将来使う予定がない場合は、早めに共有状態の整理を検討することが大切です。
「今は特に困っていないから、このままで大丈夫」
「自分の持分だけ持っていれば問題ない」
「子どもが相続してから考えればいい」
このように考えている方もいるかもしれません。
しかし、共有持分は時間が経つほど権利関係が複雑になりやすい特徴があります。
この記事では、共有持分を持ち続けるリスクと、どのような場合に整理を検討した方がよいのかを解説します。
👉共有者が固定資産税を払わない場合はどうする？対処法・立替分の請求・共有持分の売却を解説
共有持分を持ち続けても問題ないケースと整理を検討したいケース
共有持分は、必ずしもすぐ売却しなければならないものではありません。
次のように、共有者同士の関係が良好で、利用目的が明確であれば持ち続ける選択肢もあります。
不動産を「持ち続けるか・整理するか」の判断基準
継続 持ち続ける判断のポイント
-
自分や家族が利用する予定がある
⇒ 保有も選択肢になります
-
共有者との関係が良好
⇒ 意思疎通がしやすく保有しやすい状態です
-
管理や費用負担のルールが決まっている
⇒ トラブルが起こりにくい環境です
検討 整理（売却・処分）を検討するポイント
-
誰も利用する予定がない
⇒ 使わないままの維持費を考慮し、整理を検討しましょう
-
共有者と連絡が取りにくい
⇒ 将来を見据えて早めの整理がおすすめです
-
将来相続人が増える見込みがある
⇒権利関係が複雑化する前に早めの整理を検討しましょう
リスク① 固定資産税や管理費の負担が続く
共有不動産を所有している間は、税金や維持費の負担が発生することがあります。
固定資産税の負担が続く
自分が住んでいない不動産でも、共有者である以上、固定資産税の負担に関わります。
共有者間で誰が支払うか決めていても、支払いを巡って揉めることがあります。
管理費や修繕費が必要になる
マンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば修繕費や草木の管理などが必要になることがあります。
利用していない共有不動産では、収益がないのに費用だけが続く状態になることもあります。
リスク② 自分だけでは自由に管理・処分できない
共有不動産は、単独所有の不動産とは違い、自分ひとりで自由に決められないことがあります。
不動産全体の売却には合意が必要
共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
ひとりでも反対すると、売却が進まないことがあります。
管理や修繕でも意見が分かれる
修繕や賃貸、利用方法などについて、共有者同士で意見が合わないことがあります。
「売りたい人」と「残したい人」で考えが分かれると、話し合いが長期化することもあります。
👉共有者が遠方に住んでいる不動産を売却するには？手続きや注意点を解説
リスク③ 親族間のトラブルにつながりやすい
共有不動産では、親族だからこそ感情的な対立に発展することがあります。
税金や管理費の負担で揉める
一部の共有者だけが固定資産税や修繕費を負担していると、不公平感が生まれやすくなります。
利用方法や売却方針で対立する
「実家を残したい」「売却して現金化したい」など、共有者ごとに希望が異なる場合があります。
特に、兄弟で相続した実家や離婚後の共有名義などでは、関係悪化によって話し合いが進まなくなるケースもあります。
👉共有者から嫌がらせを受けていても持分売却できる？対処法や共有関係の解消方法を解説
リスク④ 相続によって共有者が増える
共有持分を持ったまま所有者が亡くなると、その持分が相続人へ引き継がれる可能性があります。
たとえば、兄と弟が2分の1ずつ共有している不動産でも、次の相続によって兄の配偶者や子どもへ持分が分かれることがあります。
共有者が増えることで起こりやすい問題
不動産の共有者が増えると、以下のようなトラブルや複雑化が起こりやすくなります。
-
×
売却の話し合いが難しくなる意見がまとまりにくくなります
-
×
連絡先が分からない共有者が出る世代が代わると行方不明者が発生しやすくなります
-
×
面識のない親族同士で共有する心理的負担や交渉のハードルが上がります
-
×
意思決定に時間がかかる手続きや合意形成に多大な労力がかかります
相続が繰り返されるほど共有関係は複雑になりやすいため、次世代へ引き継ぐ前に整理を検討することが重要です。
👉共有者の一人が認知症でも不動産は売却できる？成年後見や共有持分の売却方法を解説
リスク⑤ 不動産全体を売却しにくくなる
共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
そのため、共有者が増えたり関係が悪化したりすると、売却したくても話がまとまらないことがあります。
売却したい人と残したい人で意見が分かれる
共有者ごとに考えが違うと、売却時期や価格について合意できないことがあります。
共有者が多いほど意思決定に時間がかかる
相続などで共有者が増えると、連絡や日程調整だけでも負担が大きくなります。
リスク⑥ 空き家や管理問題が深刻化する
共有不動産が空き家になっている場合は、管理の担当者が曖昧になりやすいです。
放置された不動産に起こりやすい問題
「誰かが管理するだろう」と放置しているうちに、以下のようなトラブルが発生しやすくなります。
-
⚠️
建物の老朽化人が住まなくなることで傷みが急速に進みます
-
⚠️
雑草や庭木の繁茂景観の悪化や見通しの不良を招きます
-
⚠️
雨漏り柱や梁などの構造体を傷め、修繕費が高額になります
-
⚠️
害虫や害獣シロアリやネズミ、ハクビシンなどが住み着く原因になります
-
⚠️
近隣からの苦情草木の越境や害虫、悪臭などでご近所トラブルに発展します
管理が不十分な状態が続けば、将来売却する際の価格や売却しやすさにも影響する可能性があります。
リスク⑦ 子ども世代へ負担を残す
共有持分を整理しないまま相続すると、現在の問題が子ども世代へ引き継がれることがあります。
不動産をそのまま放置・保有し続けた場合の負担
不動産を有効活用しないまま持ち続けると、以下のようなさまざまな負担やリスクが生じる可能性があります。
-
•
利用しない不動産の税金を払う使っていないにもかかわらず、固定資産税などの維持コストがかかり続けます
-
•
面識のない親族と共有する相続が進むにつれて関係が希薄な人同士で権利を分け合うことになります
-
•
売却したくても話がまとまらない共有者の意見が割れ、手放したいタイミングで処分できなくなります
-
•
遠方の不動産を管理する定期的な見回りや草むしりなどの手間・交通費の負担が大きくなります
「自分の代では困っていない」場合でも、次の世代まで考えて整理方法を検討することが大切です。
共有持分を持ち続けるメリットもある
共有持分は、必ず手放すべきものではありません。
次のような場合は、保有を続ける選択肢もあります。
不動産を安心して持ち続けられる条件（メリット）
以下のような状況や条件が揃っている場合は、不動産を無理なく保有し続けやすい状態といえます。
-
✓
将来自分や家族が利用する予定がある明確な使い道があり、保有するメリットがしっかりとあります
-
✓
不動産から家賃収入がある安定した収益を生み出し、維持費をカバーしてくれます
-
✓
共有者との関係が良好コミュニケーションが円滑で、意思疎通にストレスがかかりません
-
✓
管理や費用負担のルールが決まっている誰がどう管理し、費用をどう分担するかが明確になっています
-
✓
将来的な売却方針を共有できている「いつ手放すか」の共通認識があり、将来のトラブルを防げます
メリットとリスクを比較し、自分にとって保有する意味があるかを考えましょう。
共有状態を解消する4つの方法
共有持分を持ち続ける負担が大きい場合は、共有状態を整理する方法があります。
不動産全体を売却する
共有者全員が売却に同意できる場合は、不動産全体を売却して代金を持分割合などに応じて分ける方法があります。
共有関係をまとめて解消しやすい一方、原則として全員の合意が必要です。
他の共有者へ持分を売却する
兄弟や親族など、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。
共有者を増やさずに整理できるメリットがありますが、売却価格や支払い方法について双方で条件を調整する必要があります。
自分の共有持分だけ売却する
不動産全体を売却できなくても、自分が所有する共有持分だけを第三者へ売却できる可能性があります。
共有者全員の同意が不要なケースもありますが、一般の買主は限定されやすい点に注意が必要です。
共有物分割請求を検討する
共有者同士の話し合いで解決できない場合は、共有物分割請求によって共有状態の解消を求める方法があります。
協議でまとまらなければ裁判手続きになることもあるため、弁護士への相談を検討しましょう。
👉共有者が土地を独占利用していても持分売却できる？対処法や使用料請求・共有関係の解消方法を解説
持ち続けるか迷ったときのチェックポイント
次の項目を確認すると、今後の方向性を判断しやすくなります。
- 今後利用する予定があるか
- 固定資産税や管理費が負担になっていないか
- 共有者と連絡が取れるか
- 売却について話し合える関係か
- 相続人が今後増える可能性があるか
- 子どもが引き継ぐ意思を持っているか
- 不動産の管理ができているか
- 自分の持分だけ売却する選択肢も比較したか
複数の項目に不安がある場合は、早めに整理方法を検討しましょう。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有持分は、今すぐ問題が起きていなくても、時間の経過によって相続や親族関係が複雑になることがあります。
特に、利用予定がない不動産では、固定資産税や管理負担だけが長く続くケースもあります。
持ち続けるか売却するか迷っている場合は、現在だけでなく、次の相続や家族への負担まで含めて考えることが大切です。
「売りたいのに、話が進まない」不動産について書籍で解説しています！
さくら都市デザイン株式会社 代表・櫻井佑樹の著書 『自分の不動産が“厄介”になった時に読む本』 が、幻冬舎より2026年9月24日に発売されます。
本書では、相続・登記、底地・借地権、共有名義、私道、家族間の調整、 売却価格や条件、古い建物や賃貸物件など、 不動産の売却が思うように進まなくなるさまざまな問題を、 実際の15のエピソードを交えて紹介しています。 「なぜ自分の不動産は売れないのか」 「何が売却の障壁になっているのか」 を整理したい方は、ぜひ参考にしてみてください。
よくある質問
共有持分だけでも固定資産税の負担はありますか？
はい。
共有不動産を所有している以上、固定資産税の負担に関係します。
自分が住んでいない場合でも負担がなくなるとは限らないため、共有者間で支払い方法を整理しておくことが大切です。
他の共有者が固定資産税を払わない場合はどうなりますか？
共有者間で決めた負担割合どおりに支払われないと、一部の共有者へ負担が偏ることがあります。
自分の共有持分だけ売却できますか？
原則として、自分が所有している共有持分のみを売却できる可能性があります。
不動産全体を売却する場合とは異なり、他の共有者全員の同意が不要なケースもあります。
他の共有者の同意なしでも持分を売却できますか？
自分自身の共有持分だけであれば、他の共有者全員の同意を得ずに売却できる場合があります。
ただし、売却後の共有関係にも影響するため、条件をよく確認して進めることが重要です。
不動産全体を売却するにはどうすればよいですか？
共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有者と連絡が取れない場合はどうしますか？
共有者の所在や相続状況を調査する必要がある場合があります。
連絡が取れないままでは不動産全体の売却が進みにくいため、司法書士や弁護士などへの相談も検討しましょう。
相続すると共有者は増えますか？
共有持分が複数の相続人へ引き継がれると、共有者が増える可能性があります。
相続が繰り返されるほど権利関係や連絡調整が複雑になりやすいため、早めの整理が重要です。
空き家でも共有持分を持ち続けられますか？
持ち続けることは可能です。
ただし、固定資産税や修繕、草木の管理などの負担が続くことがあります。
利用予定がない場合は、将来の相続も含めて売却や共有状態の整理を検討しましょう。
共有物分割請求とは何ですか？
共有者同士で共有状態の解消について合意できない場合に、分割を求めるための手続きです。
話し合いで解決できなければ裁判になる場合もあるため、専門家へ相談しながら進めましょう。
まず何を確認すればよいですか？
まずは自分の持分割合、他の共有者、現在の利用状況、固定資産税や管理費の負担状況を確認しましょう。
そのうえで、今後利用するのか売却するのか方向性を整理することが大切です。
まとめ｜共有持分は将来の負担まで考えて判断しよう
共有持分を持ち続けると、
- 固定資産税や管理費の負担が続く
- 自由に不動産全体を売却できない
- 親族間で揉める可能性がある
- 相続で共有者が増える
- 空き家管理が難しくなる
- 子ども世代へ負担を残す
といったリスクがあります。
一方で、利用予定があり、共有者との関係も良好であれば、持ち続ける選択肢もあります。
共有持分や共有不動産の整理でお困りならさくら都市デザインへ
|
共有持分・共有不動産のご相談なら さくら都市デザイン株式会社では、共有持分や共有不動産の売却・整理に関するご相談を承っております。 固定資産税や管理、相続、親族間のトラブルなど、複雑な共有不動産についてもご相談いただけます。 「固定資産税や管理費の負担が続いている」 「親族間で売却方針がまとまらない」 「子ども世代へ負担を残したくない」 という方も、まずは現在の共有状況や整理方法についてお気軽にご相談ください。
|
