📝 この記事の結論
アパート経営をやめたい場合は、入居者付きのまま売却する「オーナーチェンジ」や、不動産会社による買取などの方法があります。空室率や収支、ローン残高、今後の修繕費などを確認し、経営を続ける場合と売却する場合を比較して判断することが重要です。
① 空室の増加や赤字経営、修繕費・ローン返済の負担が大きくなっている場合は、アパート経営をやめるタイミングの一つです。まず現在の収支と査定価格を確認しましょう。
② 入居者がいるアパートでも、賃貸借契約を引き継ぐ「オーナーチェンジ」で売却できます。ローンが残っている場合も、売却代金などで完済して抵当権を抹消できれば売却可能です。
③ 早くアパート経営をやめたい場合や、空室が多い・築年数が古い・修繕費をかけたくない場合は、不動産買取も選択肢です。仲介と買取の査定価格や売却条件を比較し、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
「できるだけ早くアパート経営をやめたい」「空室や老朽化が進んでいる」「修繕費をかけずに売りたい」という場合は、不動産会社が直接購入する「買取」が選択肢になります。
この記事では、アパート経営をやめるタイミングや売却方法、入居者・ローンがある場合の対応、不動産買取の活用方法、売却にかかる費用や税金までわかりやすく解説します。
アパート経営をやめたいと考える主な理由
アパート経営は家賃収入を得られる一方、空室や修繕、ローン返済などによって収益が悪化することがあります。
空室が増えて収益が悪化している
アパート経営では、入居者がいなければ家賃収入を得られません。
周辺に新しい賃貸物件が増えたり、建物の築年数が古くなったりすると入居者を確保しにくくなり、空室期間が長期化する場合があります。
入居者募集のために家賃を下げれば、満室になっても以前ほどの収益を得られない可能性もあります。
修繕費が増えている
築年数が経過すると、外壁や屋根、防水、給排水設備などの修繕が必要になります。
さらに、設備故障や退去後の原状回復などが重なると、家賃収入に対する支出の割合が大きくなります。
大規模修繕を控えている場合は、修繕して経営を続ける場合と、現状のまま売却する場合を比較してから判断することが重要です。
ローン返済が負担になっている
空室が増えて家賃収入が減っても、アパートローンの返済は続きます。
家賃だけではローンや維持費をまかなえず、自己資金から毎月補填している状態が続いている場合は、経営を見直すタイミングと考えられます。
管理や入居者対応が負担になった
アパート経営では、入居者募集、家賃管理、設備故障、クレーム、退去、修繕などさまざまな対応が発生します。
管理会社へ委託していても、修繕などの最終的な判断や費用負担はオーナーが行う必要があります。
年齢や生活環境の変化によって、管理を続けること自体が負担になるケースもあります。
相続・資産整理をしたい
将来の相続に備えてアパートを現金化したい、相続したアパートを経営する予定がない、といった理由から売却を検討することもあります。
不動産は現金のように簡単に分割できないため、相続人が複数いる場合などは、資産整理として売却を検討するケースがあります。
アパート経営をやめた方がいいケース
アパート経営をやめるか迷った場合は、感覚だけでなく収支・空室・ローン・建物状態から判断することが大切です。
赤字経営が続いている
家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、税金などを差し引くと赤字になる状態が続いている場合です。
一時的な赤字であれば改善できる可能性がありますが、賃貸需要の低下や老朽化などが原因で今後も改善が難しい場合は、売却を検討するタイミングといえます。
空室率が改善しない
家賃の見直しや設備改善、募集方法の変更などを行っても空室が埋まらない場合は、周辺の賃貸需要自体が変化している可能性があります。
空室が長期化するほど収益は低下するため、今後の需要も踏まえて保有を続けるか判断しましょう。
大規模修繕を控えている
築年数が進んだアパートでは、外壁塗装や屋根、防水などでまとまった修繕費が必要になることがあります。
修繕費をかけても将来的な家賃収入で回収することが難しいと考えられる場合は、工事をする前に現在の売却価格を査定してもらうのも一つの方法です。
ローン返済の負担が大きい
家賃収入が減少し、自己資金からローン返済を補っている場合も注意が必要です。
ただし、売却価格よりローン残高の方が多い場合は、売却代金だけでは完済できません。
売却を決める前に、ローン残高と査定価格を確認しましょう。
まだアパート経営をやめない方がいいケース
「アパート経営をやめたい」と感じたからといって、すぐに売却に踏み切らない方がよいケースもあります。
🛑 経営継続や条件見直しを検討すべき5つの状況
- 毎月安定したキャッシュフロー・利益が出ている
- 現在の空室増加が一時的なものである
- 管理会社や募集条件の変更で改善が期待できる
- 売却してもローン残高を完済できない（オーバーローン）
- 立地が良く今後も安定した賃貸需要が期待できる
例えば管理業務の手間や精神的負担が理由であれば、管理会社を変更したり委託範囲を広げたりするだけで問題が解決する可能性もあります。
💡 安易に売却を決めるのではなく、「今売却した場合」と「数年間経営を続けた場合」の収支シミュレーションを比較して慎重に判断することが重要です。
アパート経営をやめる主な方法
アパート経営をやめる方法は一つではありません。
入居状況や築年数、売却を希望する時期などによって適した方法が変わります。
入居者付きのまま仲介で売却する
入居者がいるアパートを、投資用不動産として一般の投資家などへ売却する方法です。
購入後も現在の賃貸借契約が引き継がれるため、一般的に「オーナーチェンジ」と呼ばれます。
収益性や立地などの条件がよければ高値売却を目指せる可能性がありますが、購入希望者を探す必要があるため、売却まで時間がかかる場合があります。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社が直接アパートを購入する方法です。
一般の買主を探す販売活動が不要なため、条件がまとまれば比較的スムーズに売却できます。
早くアパート経営をやめたい、空室が多い、築古で修繕費をかけたくないといった場合に検討しやすい方法です。
一方、仲介より売却価格が低くなる傾向があるため、価格と売却スピードの両方を比較して判断しましょう。
建物を解体して土地として売却する
建物の老朽化が進み、アパートとしての利用価値が低い場合は、建物を解体して土地として売却する方法もあります。
ただし、解体費用がかかるうえ、更地にすれば必ず高く売れるとは限りません。
入居者がいる場合は退去に関する問題もあるため、自己判断で解体や退去交渉を進めず、先に不動産会社へ相談しましょう。
入居者がいるアパートでも売却できる？
入居者様が入居中のアパートであっても、問題なく売却を進めることができます。
1. オーナーチェンジなら退去交渉は不要
一般的には「オーナーチェンジ」として売却し、現在の賃貸借契約をそのまま新しい所有者（買主）へ引き継ぎます。
そのため、売却にあたって入居者全員を退去させる必要はありません。むしろ買い手となる投資家にとっては、「購入直後から安定した家賃収入を得られる」点が大きなメリットになります。
2. 売却前に整理しておくべき6つのポイント
📋 査定や売却交渉をスムーズに進めるチェック項目
- 現在の入居率・稼働状況
- 各部屋の賃料・共益費の設定
- 賃貸借契約書（普通借家・定期借家など）
- 敷金などの預かり金の管理状況
- 家賃滞納の有無・過去の履歴
- 各部屋の契約更新時期
※これらの情報をあらかじめ整理しておくことで、不動産会社からの査定が正確になり、買主へのアピールもしやすくなります。
アパート売却は仲介と買取のどちらがいい？
アパートの売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。
1. 仲介と買取の特徴・違い
「仲介」は不動産会社に販売活動を依頼し、一般の投資家などの買主を探す方法です。高値売却を目指しやすい反面、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
一方「買取」は、不動産会社が直接アパートを買い取る方法です。一般の買主を募る必要がないためスムーズに売却完了できますが、査定額は仲介より低くなる傾向があります。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 投資家など（一般市場） | 不動産会社（直接購入） |
| 売却価格 | 高値を目指しやすい | 仲介より低い傾向 |
| 売却期間 | 買主によって異なる（長引く場合も） | 比較的短い（即時現金化可） |
| 仲介手数料 | 原則必要 | 直接買取なら原則不要 |
| 向いている人 | 「価格」を最優先したい方 | 「スピード・手間軽減」を重視する方 |
2. ご自身の希望に合わせた選び方の軸
💡 どちらの方法を選ぶべきかは、「いくらで売りたいか（価格重視）」と「いつまでに経営をやめたいか（スピード重視）」の両方の観点から総合的に判断しましょう。
アパートを少しでも高く売るポイント
複数社の査定を比較する
アパートは収益性や土地・建物の評価方法によって査定額に差が出ることがあります。
査定額だけでなく、「なぜこの価格なのか」という査定根拠まで比較することが重要です。
レントロール・修繕履歴を整理する
現在の家賃、入居状況、契約条件などを整理しておくことで、アパートの収益性を正確に伝えられます。
適切な修繕を行ってきた場合は、その履歴も査定材料になります。
自己判断で修繕・解体しない
高額なリフォームや解体をしても、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
現状のまま売却・買取できる場合もあるため、工事前に査定を受けましょう。
アパート経営をやめるときの注意点
「早くアパート経営をやめたい」と焦るあまり確認不足のまま売却を進めてしまうと、条件を十分に比較できず後悔につながるケースがあります。
1. 焦った売却で注意したい5つの失敗パターン
⚠️ 売却時に避けるべき不適切な行動・判断
- 1社だけの査定額でそのまま売却を決めてしまう
- 根拠のあやしい「高額な査定額」だけで会社を選ぶ
- 現在のローン残高や完済手続き費用を確認しない
- 入居者へ自己判断で立ち退き・退去を求めてしまう
- 売却直前に自己判断で高額な大規模修繕を行う
2. 売却金額だけでなく「手残り額」を重視しよう
💡 アパート売却では「いくらで売れるか（売却価格）」だけに目が行きがちですが、「売却期間」「諸費用」「ローン返済後に最終的に手元に残る金額」までトータルでシミュレーションしたうえで判断することが大切です。
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
アパート経営をやめたいと考えた場合は、まず現在の収支・ローン残高・建物状態・査定価格を整理することが重要です。
空室が増えている場合や大規模修繕を控えている場合でも、立地や土地の価値によって適した売却方法は変わります。
「できるだけ早く経営から離れたい」「修繕費をかけずに売却したい」という場合は、現状のまま売却できる買取も選択肢です。
仲介と買取を比較し、価格だけでなく売却期間や最終的に手元へ残る金額まで確認して判断しましょう。
よくある質問（FAQ）
アパート経営をやめるタイミングは？
赤字が続いている、空室が改善しない、大規模修繕を控えている、ローン返済が負担になっている場合などは、売却を検討するタイミングの一つです。
入居者がいても売却できますか？
はい。オーナーチェンジとして入居者付きのまま売却できます。
ローンが残っていても売却できますか？
可能です。ただし、原則として売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
空室が多いアパートでも買取できますか？
物件によっては可能です。空室や老朽化があるアパートを取り扱う買取会社もあります。
売却前に修繕した方がいいですか？
必ずしも必要ではありません。まず現状の査定価格を確認してから判断しましょう。
アパートの査定では何を確認されますか？
家賃収入、入居率、利回り、築年数、建物状態、土地条件、立地などが主な査定ポイントです。
仲介と買取はどちらがおすすめですか？
高値売却を重視するなら仲介、売却スピードや手間の軽減を重視するなら買取が検討しやすいでしょう。
買取では仲介手数料がかかりますか？
不動産会社が直接買主となる場合は、通常、仲介手数料はかかりません。
査定だけでも依頼できますか？
はい。査定価格を確認してから、経営を続けるか売却するか判断することもできます。
相続したアパートも売却できますか？
売却できます。ただし、相続した物件は原則として相続登記を済ませてから売却手続きを進めます。
まとめ
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アパート経営をやめたい方の売却相談は アパート経営をやめたいと考えたら、まずは家賃収入・空室率・ローン残高・修繕費・査定価格などの現状を正確に整理することから始めましょう。売却方法には仲介と買取があり、価格を重視するなら仲介、早期売却や手間の軽減を重視するなら買取が有力な選択肢となります。 特に空室が多い、築年数が古い、大規模修繕を控えているといった場合は、事前に自己判断で費用をかけず、現状のまま査定を受けることが重要です。さくら都市デザイン株式会社では、売却条件のシミュレーションをはじめ「経営を続ける場合」と「今売却する場合」の比較まで丁寧にご案内いたします。どうぞお気軽にご相談ください。
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