一棟マンションは買取できる？査定ポイント・仲介との違い・高く売るコツを解説

「一棟マンションの経営から撤退したい」「空室が増えてきたけれど、この状態でも買い取ってもらえる？」「大規模修繕をする前に売却した方がいい？」

一棟マンションを所有していると、家賃収入を得られる一方で、空室の増加や建物の老朽化、修繕費、管理業務などの負担が大きくなることがあります。

結論からいうと、一棟マンションは入居者がいる状態はもちろん、空室が多い場合や築年数が古い場合でも、不動産会社へ買取を相談できます。

ただし、一棟マンションは一般的な居住用マンションとは査定方法が異なり、現在の家賃収入や入居率、利回り、建物状態、立地、土地価値などが総合的に評価されます。

この記事では、さくら都市デザイン株式会社が、一棟マンション買取の仕組みや査定ポイント、仲介との違い、マンション経営から撤退するときに確認したいポイントを解説します。

一棟マンション買取とは？

一棟マンション買取とは、不動産会社や買取会社が一棟マンションを直接購入する売却方法です。

通常の仲介では、不動産会社へ売却を依頼したあと、投資家や法人などの購入希望者を探します。

一方、買取では不動産会社自身が買主となるため、一般の購入希望者を募集する必要がありません。

一棟マンション買取の基本的な流れ

一般的には、次のような流れで進みます。

① 不動産会社へ査定を依頼する
↓
② レントロールや建物状態などを確認する
↓
③ 買取価格・条件の提示を受ける
↓
④ 条件に合意すれば売買契約を締結する
↓
⑤ 決済・引渡しを行う

物件や権利関係、融資・抵当権などの状況によって必要な手続きや期間は異なります。

そのため、単純に査定価格だけを見るのではなく、売却時期や契約条件、引渡し条件まで確認することが大切です。

入居者がいても一棟マンションは売却できる

一棟マンションは、入居者がいる状態でも売却できます。

このように賃貸中の物件を、賃貸借契約を引き継いだ状態で売却する方法を一般にオーナーチェンジと呼びます。

売却したからといって、原則として入居者全員に退去してもらう必要はありません。

買主は新しいオーナーとして賃貸経営を引き継ぐため、現在の入居状況や家賃収入は、物件の収益性を判断する重要な材料になります。

一棟マンションの買取価格を決める6つのポイント

一棟マンションの買取価格は、「築○年だから○万円」と単純に決まるものではありません。

収益物件としての価値と、不動産そのものの価値を総合的に確認して査定されます。

1．家賃収入・レントロール

一棟マンションの査定では、現在どのくらいの家賃収入を得られているかが重要です。

その確認に使われる代表的な資料がレントロールです。

レントロールには一般的に、

• 各部屋の賃料
• 共益費
• 契約状況
• 入居・空室状況
• 敷金などの契約情報

がまとめられています。

現在の年間家賃収入だけでなく、満室になった場合にどの程度の収入を見込めるかも査定材料になります。

2．入居率・空室期間

空室が多ければ現在の家賃収入が少なくなるため、査定に影響する可能性があります。

ただし、「空室がある＝買取できない」ということではありません。

重要なのは、なぜ空室になっているのかです。

一時的な退去による空室なのか、長期間入居者が決まっていないのか、家賃設定や設備に問題があるのかによって評価は変わります。

立地や周辺の賃貸需要があり、募集条件などを見直すことで改善できると判断されれば、空室があっても買取対象になる可能性があります。

3．利回り・収益性

一棟マンションは投資用不動産であるため、利回りも重要な判断材料です。

代表的な指標である表面利回りは、

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

で計算します。

ただし、実際の収益性を考える場合は、家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税、空室による損失なども考える必要があります。

そのため、表面利回りが高ければ必ず高く売れるわけではありません。

現在の収益状況と将来の収益見込みをあわせて判断することが重要です。

4．築年数・建物状態

築年数だけでなく、外壁・屋上防水・給排水設備・共用部分などの状態や、これまでの修繕履歴も確認されます。

特に一棟マンションでは、大規模修繕が必要になるとまとまった費用が発生するため、今後どの程度の修繕費が必要になりそうかも査定に影響します。

ただし、築年数が古いからといって、売却前に自己判断で大規模修繕を行う必要があるとは限りません。

まずは現在の状態で査定を受け、修繕してから売る場合と現状のまま売る場合を比較することをおすすめします。

5．立地・賃貸需要

駅からの距離、周辺施設、交通利便性、人口動向、周辺の賃貸需要なども重要です。

現在空室があっても、一定の賃貸需要が見込めるエリアであれば、募集方法や家賃設定の見直しによって入居率を改善できる可能性があります。

そのため、一棟マンションでは**「現在何室空いているか」だけではなく、「今後も入居者を確保できる立地か」**という視点でも評価されます。

6．土地としての価値

一棟マンションでは、建物の収益性だけでなく、土地そのものの価値も重要です。

特に築年数が経過した物件では、

• 土地面積
• 接道状況
• 用途地域
• 建ぺい率・容積率
• 周辺の土地価格
• 建て替えや再利用の可能性

などが査定に影響します。

現在の収益性が低下していても、土地としての価値や将来的な活用可能性が評価されるケースがあります。

そのため、空室が多い、築年数が古いといった理由だけで「価値が低い」と判断せず、収益性と土地価値の両面から査定してもらうことが大切です。

空室が多い一棟マンションでも買取できる？

空室が多い一棟マンションでも、不動産会社へ買取を相談することは可能です。

一棟マンションの査定では現在の入居率だけではなく、満室になった場合の想定収入、周辺の賃貸需要、立地、建物状態、土地価値なども含めて評価されます。

たとえば現在の空室率が高くても、駅から近い、周辺に賃貸需要がある、家賃や募集条件の見直しによって入居率の改善が期待できると判断されれば、買取対象になる可能性があります。

反対に、空室を埋めるためだけに大幅な家賃値下げや高額なリフォームを行うと、その費用を売却価格で回収できないこともあります。

満室にしてから売るべきか、現在の状態で売るべきかを査定前に決める必要はありません。

まずは現状で査定を受け、それぞれの条件を比較しましょう。

築古・大規模修繕前の一棟マンションでも買取できる？

築年数が古い一棟マンションや、大規模修繕を控えている物件でも買取を相談できます。

不動産会社による買取では、購入後に修繕や設備交換、入居者募集などを行うことを前提として査定するケースもあります。

そのため、売却を考えているのであれば、先に数百万円・数千万円規模の大規模修繕を実施するのではなく、

① 現状のまま売却した場合
② 必要最低限の修繕をして売却した場合
③ 大規模修繕をして保有を続けた場合

の費用と収支を比較することが重要です。

修繕費をかければ、その分だけ高く売れるとは限りません。売却を視野に入れている場合は、工事を発注する前に一度査定を受けることをおすすめします。

一棟マンションは仲介と買取どちらがいい？

一棟マンションの売却方法は、大きく「仲介」と「買取」に分けられます。

比較項目	仲介	買取
買主	投資家・法人など	不動産会社
売却価格	高値を狙いやすい	仲介より低くなる傾向
売却期間	買主が見つかるまで必要	比較的短期間で進めやすい
仲介手数料	原則必要	直接買取なら原則不要
向いているケース	価格を重視したい	早期売却・現状売却を重視したい

できるだけ高い価格で売りたい場合は、まず仲介を検討する方法があります。

一方、空室が多い、築年数が古い、修繕負担が大きい、早く経営から撤退したいといった場合には買取が選択肢になります。

どちらか一方に最初から決めるのではなく、仲介で売った場合の想定価格・期間と買取価格を比較して判断するとよいでしょう。

一棟マンション買取が向いている7つのケース

次のような状況では、不動産会社による買取を検討する価値があります。

• 空室が増えて家賃収入が減少している
• 築年数が古く、今後の修繕費が心配
• 大規模修繕を控えている
• 管理や入居者対応の負担を減らしたい
• 相続した一棟マンションを整理したい
• 仲介で売り出しているが買主が見つからない
• 売却時期をできるだけ早く確定させたい

特に、家賃収入よりも修繕費や管理費などの支出負担が大きくなっている場合は、今後も保有する場合の収支と売却した場合の手取りを比較することが重要です。

一棟マンションをできるだけ高く売る5つのポイント

1．レントロールを整理する

各部屋の家賃、共益費、入居状況、契約内容などを整理しておくと、収益性を確認しやすくなります。

2．修繕履歴をまとめる

外壁塗装、屋上防水、給排水設備など、過去に行った修繕の時期や内容が分かる資料を準備しましょう。

3．無理に満室にしようとしない

売却前だからといって、空室を埋めるために大幅に家賃を下げることが必ずしも有利とは限りません。

新たな賃貸借契約は買主へ引き継がれるため、家賃を下げることで将来の収益性の評価に影響する可能性もあります。

4．売却前に大規模修繕をしない

高額な工事を行っても、その費用以上に売却価格が上がるとは限りません。まず現状で査定を受けてから判断しましょう。

5．複数の不動産会社を比較する

一棟マンションは、会社によって査定方法や購入後の活用方法が異なるため、提示される条件に差が出ることがあります。

査定額だけでなく、査定根拠・売却時期・契約条件・収益物件の取扱実績まで比較することが大切です。

マンション経営から撤退する前に確認したいこと

ローン残債と抵当権

ローンが残っている場合は、売却時に抵当権を抹消できるか確認する必要があります。

まずは金融機関などでローン残高を確認し、想定される売却価格や売却費用と比較しましょう。

売却にかかる税金・費用

一棟マンションの売却では、条件に応じて譲渡所得に対する所得税・住民税、印紙税、登記関連費用などが発生する可能性があります。

仲介で売却する場合には、仲介手数料も考慮する必要があります。

税額は取得費や譲渡費用、所有期間などによって異なるため、必要に応じて税理士などの専門家へ確認しましょう。

賃貸借契約と入居状況

オーナーチェンジで売却する場合は、入居者との賃貸借契約などを買主へ引き継ぐことになります。

レントロールだけでなく、賃貸借契約書や敷金などの状況も整理しておきましょう。

一棟マンション売却の基本的な流れ

① 収支・ローン残債・入居状況を整理する
↓
② 不動産会社へ査定を依頼する
↓
③ 仲介価格と買取価格・条件を比較する
↓
④ 売却方法を決定する
↓
⑤ 売買契約を締結する
↓
⑥ 決済・引渡しを行う

「経営を続けるか、売却するか決めていない」という段階でも、まず査定によって現在の資産価値を把握しておくと判断しやすくなります。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹

一棟マンションの査定では、単純に築年数や現在の家賃収入だけで価値を判断するわけではありません。

現在の収入、入居状況、満室になった場合の収益性、修繕履歴、今後必要になる修繕、立地、土地としての価値などを総合的に確認することが重要です。

特に売却を検討している場合、空室を埋めるためのリフォームや大規模修繕を先に行うと、その費用を売却価格で回収できないこともあります。

まずは現状のまま査定を受け、保有を続ける場合・仲介で売却する場合・買取を利用する場合の条件を比較してから判断することをおすすめします。

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よくある質問（FAQ）

一棟マンションは不動産会社に買い取ってもらえますか？

はい。不動産会社によって取扱条件は異なりますが、一棟マンションの直接買取を相談することは可能です。

入居者がいても売却できますか？

はい。賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジによる売却が一般的です。

空室が多くても買取できますか？

空室があっても買取を相談できます。現在の入居率だけでなく、賃貸需要や満室想定収入、土地価値なども含めて査定されます。

築古の一棟マンションでも売却できますか？

築年数が古くても売却できる可能性があります。建物状態や収益性、立地、土地価値などを総合的に判断します。

満室にしてから売った方が高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。家賃値下げやリフォーム費用まで含め、満室化する場合と現状売却する場合を比較することが重要です。

売却前に大規模修繕した方がいいですか？

自己判断で工事を行う前に、現状で査定を受けることをおすすめします。修繕費を売却価格で回収できるとは限りません。

ローンが残っていても売却できますか？

売却は可能ですが、原則として決済時に抵当権を抹消できるようローン残債や売却代金などを確認する必要があります。

仲介と買取はどちらがおすすめですか？

価格を重視するなら仲介、売却期間や現状での売却を重視するなら買取が適する場合があります。両方の条件を比較すると判断しやすくなります。

一棟マンションの査定には何が必要ですか？

レントロール、賃貸借契約書、修繕履歴、固定資産税関係資料などがあると、より具体的な査定を進めやすくなります。

経営を続けるか迷っている段階でも査定できますか？

はい。売却を決める前に現在の査定価格を把握し、今後の収支と比較して判断する方法もあります。

まとめ｜一棟マンションの買取は経営から撤退する選択肢の一つ

一棟マンションは、入居者がいる状態だけでなく、空室が多い・築年数が古い・大規模修繕を控えているといった場合でも買取を相談できます。

重要なのは、「今後も保有する」「仲介で売却する」「不動産会社へ買い取ってもらう」という選択肢を比較することです。

売却前に高額な修繕や無理な空室対策を行うのではなく、まず現在の状態で査定を受け、想定売却価格・売却期間・必要な費用・売却後の手取りを確認しましょう。

一棟マンションの売却・買取はさくら都市デザインへ

さくら都市デザイン株式会社では、空室がある一棟マンションや築年数が経過した収益物件など、不動産の売却・買取についてご相談いただけます。

「空室が増えて経営を続けるか迷っている」「修繕費がかかる前に売却したい」「仲介と買取のどちらがいいか分からない」という段階でも、まずは現在の物件価値を確認することから始めてみてください。

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代表者：櫻井 佑樹

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