【結論】
・契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なる状態だった場合に、売主が負う責任のことです。
・共有持分の買取では、契約不適合責任を免責として契約するケースも多くあります。
・売却後のトラブルを防ぐためには、事前に物件の状況を正確に伝えることが重要です。
・契約内容によって責任の範囲が異なるため、契約書を十分に確認することが大切です。
「共有持分を売った後に責任を負う？」「知らなかった欠陥でも責任がある？」「買取なら安心？」と不安に感じていませんか。
共有持分の売却では、
・契約内容
・物件の状況
・責任の範囲
などが重要になります。
まずは、契約不適合責任の基本について確認していきましょう。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と一致していなかった場合に、売主が負う責任のことです。
例えば、
・契約時に説明していなかった問題がある
・面積や権利関係が契約内容と異なる
・建物に重大な不具合がある
などの場合、買主から責任を追及される可能性があります。
2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」に代わって導入された制度です。
買主から求められる可能性があること
契約不適合が認められた場合、買主から次のような請求を受ける可能性があります。
・代金の減額請求
・損害賠償請求
・契約解除
・追完請求（補修など）
ただし、実際にどこまで責任を負うかは契約内容によって異なります。
共有持分売却でも契約不適合責任はある？
共有持分の売却でも、原則として契約不適合責任が発生する可能性があります。
ただし、共有持分専門の買取業者との契約では、
「契約不適合責任を負わない（免責）」
という特約が設けられるケースも少なくありません。
そのため、売却後のリスクを抑えやすいという特徴があります。
契約不適合責任が問題になりやすいケース
境界や面積が違う
・契約書の面積と実際の面積が異なる
・境界が未確定
などの場合です。
未把握の権利関係がある
・借地権
・抵当権
・未登記建物
などが後から判明すると問題になることがあります。
建物の不具合
古家付き不動産では、
・雨漏り
・シロアリ被害
・設備故障
などがトラブルになることがあります。
買取では免責になることが多い
一般の個人へ仲介で売却する場合は、契約不適合責任を負うケースがあります。
一方、買取業者との契約では、
・現況有姿での売却
・契約不適合責任免責
として契約することが多く、
売却後のトラブルリスクを抑えやすい傾向があります。
売主が注意したいポイント
知っていることは正直に伝える
売主が把握している問題を隠してしまうと、後からトラブルになる可能性があります。
・雨漏り歴
・境界トラブル
・共有者との問題
などは事前に伝えることが大切です。
契約書を確認する
契約書には、
・契約不適合責任の有無
・責任を負う期間
・免責事項
などが記載されます。
内容を十分に確認しましょう。
専門家へ相談する
不安がある場合は、
・不動産会社
・司法書士
・弁護士
などへ相談しながら進めることをおすすめします。
売却前に確認したいポイントは？
次の項目を整理しておきましょう。
・持分割合は何分の何か
・建物や土地に問題はないか
・境界は確定しているか
・抵当権や借地権はないか
・共有者とのトラブルはないか
・契約不適合責任は免責になるか
・契約書の内容を確認したか
・専門家へ相談しているか
専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社 代表 櫻井 佑樹
共有持分の売却では、「売却後に責任を負うのではないか」と不安になる方も少なくありません。
実際には、共有持分専門の買取では契約不適合責任を免責とするケースも多く、売主の負担を軽減できることがあります。
一方で、知っている問題を隠してしまうと後のトラブルにつながるため、状況を正確に伝えた上で契約内容を確認することが大切です。
FAQ
契約不適合責任とは何ですか？
契約内容と異なる状態だった場合に売主が負う責任です。
共有持分売却でも責任はありますか？
原則としてありますが、契約で免責になる場合もあります。
買取なら責任を負わなくていいですか？
契約内容によりますが、免責となるケースが多くあります。
雨漏りなどを知らなかった場合でも責任がありますか？
個別事情によりますので、契約内容の確認が重要です。
問題を隠して売るとどうなりますか？
損害賠償などのトラブルになる可能性があります。
契約書のどこを確認すればいいですか？
契約不適合責任の有無や責任期間などです。
仲介と買取で違いはありますか？
一般的には、買取の方が免責特約を設けるケースが多い傾向があります。
まず何をすればよいですか？
物件の状況を整理し、契約内容を確認した上で専門家へ相談することをおすすめします。
まとめ
共有持分買取における契約不適合責任とは、
「契約内容と異なる状態があった場合に売主が負う責任」
を指します。
ただし、
・買取では免責になることが多い
・契約書の内容が重要
・知っている問題は正確に伝える必要がある
という点を理解しておくことが大切です。
売却後のトラブルを防ぐためにも、契約内容を十分に確認しながら進めましょう。
共有持分や共有不動産の売却でお困りなら専門家へご相談ください
「売却後の責任が不安」
「契約内容をしっかり確認したい」
「安心して共有持分を売却したい」
という方は、お気軽にご相談ください。
共有持分や共有不動産に詳しい専門家が、状況に応じた最適な売却方法や契約内容についてご提案いたします。
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