都市部の訳あり不動産は売れる？需要と買取価格の考え方

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

都市部の訳あり不動産は土地そのものの需要が高いため、再建築不可や狭小地などの事情があっても地方より売れやすく、買取価格も比較的つきやすい傾向があります。都市部では隣地との一体化やリフォームしての賃貸活用など、業者の再販・活用の選択肢が多いことが価格を支える要因です。「訳ありだから」とあきらめず、立地の強みを生かせる都市部の不動産に強い専門業者に相談することが、納得のいく売却につながります。

同じ訳あり不動産でも、立地によって売れやすさや価格は大きく変わります。都市部の訳あり不動産は土地需要の高さから有利な面が多くあります。その需要と買取価格の考え方を知っておきましょう。

この記事では都市部の訳あり不動産は売れるのか、需要と買取価格の考え方を一覧表とともに解説します。

都市部の訳あり不動産は売れやすい

都市部の強み	内容
土地需要が高い	人口・事業所が集中し土地のニーズが多い
再販しやすい	買い手が見つかりやすく活用の幅が広い
地価が高い	路線価が高く土地そのものに価値がある
活用の選択肢	賃貸・隣地一体化など業者の選択肢が多い

土地そのものの需要が高い

都市部の訳あり不動産が売れやすい最大の理由は、土地そのものの需要が高いということです。都市部は人口や事業所が集中し、住宅や店舗、オフィスなどの土地に対する需要がつねに高い地域です。そのため、たとえ建物が再建築不可だったり老朽化していたりといった訳あり状態でも、その下の土地にはしっかりとした需要があります。訳あり物件の多くは「建物」に問題があっても「土地」には価値が残っていることが多いものです。都市部ではその土地の需要が高いため、建物に問題があっても土地としての価値で買い手がつきやすいのです。地方では土地そのものの需要が低く、訳あり物件がなかなか売れないことがありますが、都市部では土地需要に支えられて売れやすい傾向があります。「訳ありだから都市部でも売れないのでは」と思われがちですが、都市部では立地の強みが訳ありの事情をある程度カバーしてくれるのです。これが都市部の訳あり不動産が売れやすい根本的な理由です。立地の力は想像以上に大きいといえます。まずはこの強みを知っておきましょう。

業者が再販・活用しやすい

都市部の訳あり不動産が売れやすいもう一つの理由は、買い取った業者が再販・活用しやすいということです。買取業者は訳あり物件を買い取ったあと、リフォームして再販したり賃貸に活用したり、土地として売ったりして収益を得ます。都市部ではこの再販や活用がしやすいのです。たとえば再建築不可の物件でも、都市部ならリフォームして賃貸住宅にすれば入居者の需要が見込めます。狭小地でも都市部ならその立地を生かした活用ができます。また隣地の所有者に売却して土地を一体化すれば、より価値の高い土地として活用できることもあります。このように都市部では、業者の再販・活用の選択肢が多くあります。業者にとって再販・活用しやすいということは、それだけ買い取りやすいということでもあります。選択肢が多いほど、業者はその物件の価値を高く評価でき、買取価格にも反映されやすくなります。都市部の訳あり不動産は、こうした業者の活用のしやすさにも支えられて売れやすいのです。立地が業者の活用の幅を広げてくれます。

訳ありでも価値が残りやすい

都市部の訳あり不動産は、訳ありの事情があっても価値が残りやすいという特徴があります。不動産の価値は大きく分けて「土地」の価値と「建物」の価値からなります。訳あり物件は、事故物件や老朽化、再建築不可といった主に「建物」や「利用のしやすさ」に関わる問題を抱えていることが多いものです。しかし都市部では「土地」そのものの価値が高いため、建物に問題があっても土地の価値が全体の価値を支えてくれます。地価の指標である路線価（国税庁が公表）も、都市部では高く設定されており、土地の価値の高さを裏付けています。建物の価値がゼロに近くても、土地の価値が高ければその分、不動産全体の価値も保たれます。地方では土地の価値が低いため、建物の問題がそのまま不動産全体の価値の低さにつながりがちです。しかし都市部では、高い土地の価値が訳ありの事情による価値の下落をある程度和らげてくれるのです。「訳ありだから価値がない」のではなく、都市部なら土地の価値が残っていると考えることが大切です。この点が都市部の訳あり不動産の大きな強みです。土地の価値に希望があります。

都市部の買取価格の考え方

価格を左右する要素	内容
路線価・地価	土地の評価のベースになる
再販価格	都市部は高く設定でき価格を支える
解決費用	訳ありの事情の解決にかかる費用を差し引く
活用の見込み	賃貸・一体化など活用しやすさで変わる

買取価格の基本的な算定方法

都市部の買取価格も、基本的な算定方法はほかの地域と同じです。買取価格は、その物件を再販したときの価格から、業者が負担する費用（リフォーム費や解体費、トラブル解決の費用など）と業者の利益を差し引いて算定されます。一般的に買取価格は仲介で売れる相場の6〜8割程度が目安とされています。👉 計算例：都市部の物件で再販価格が3,000万円、リフォームや解決の費用に400万円、業者の利益を400万円と見込む場合、買取価格は3,000万円−400万円−400万円＝2,200万円がおおよその目安になります。ここで重要なのが「再販価格」です。都市部では土地需要が高く、再販価格を高く設定できるため、その分だけ買取価格も高くなりやすいのです。地方では再販価格が低いため買取価格も低くなりがちですが、都市部では高い再販価格が買取価格を支えてくれます。このように買取価格の算定方法は同じでも、ベースとなる再販価格が高い都市部では結果として買取価格がつきやすくなります。立地が価格を大きく左右するのです。都市部の強みはこの再販価格の高さにあります。

土地の価値が価格を支える

都市部の買取価格を考えるうえで重要なのが、土地の価値が価格を支えるという点です。前述のとおり訳あり物件は主に「建物」に問題があることが多く、「土地」の価値は残っていることが多いものです。都市部ではその土地の価値が高いため、建物の価値がゼロに近くても、土地の価値で買取価格がある程度の水準に保たれます。たとえば老朽化した家でも、解体して更地にすれば価値の高い土地として再販できます。再建築不可の土地でも、隣地と一体化すれば再建築できる土地として価値が上がることもあります。このように都市部では土地の価値を生かす方法が多くあるため、買取価格にもそれが反映されやすいのです。「建物がボロボロだから価値がない」と思っていても、都市部なら土地の価値で思っていたより高く買い取ってもらえることもあります。都市部の訳あり不動産の売却では、「土地の価値」に注目することが大切です。建物の状態ばかりを気にするのではなく、土地のポテンシャルを専門業者に評価してもらいましょう。土地の価値こそ都市部の訳あり物件の価格の源です。そこに大きな可能性があります。

事情によって価格は調整される

都市部の訳あり不動産でも、訳ありの事情によって価格は調整されることは理解しておきましょう。都市部だからといって、訳ありの事情が価格にまったく影響しないというわけではありません。再建築不可であれば建て替えができない分、価格は下がりますし、事故物件であれば心理的瑕疵の分、価格は下がります。近隣トラブルがあれば、その解決にかかる費用や手間が価格に反映されます。これらの事情を解決するための費用や、再販価格の下落分が買取価格から差し引かれるのです。ただし都市部では、高い土地の価値と業者の活用のしやすさが、こうした価格の下落をある程度和らげてくれます。つまり「都市部だから訳ありでも下がらない」のではなく、「都市部だから地方より下落が抑えられ、価格がつきやすい」と考えるのが正確です。正確な価格は、物件の立地や土地の価値、訳ありの事情、業者の活用の見込みなどによって変わります。ですから実際の価格は、都市部の不動産に強い専門業者に査定してもらって確認することが大切です。事情による調整はありつつも、都市部には価格を支える強みがあるということを知っておきましょう。

都市部の訳あり不動産を売るために

立地の強みを生かせる業者を選ぶ

都市部の訳あり不動産を売るなら、立地の強みを生かせる業者を選ぶことが大切です。都市部の不動産は土地の価値や活用の選択肢が多いため、その価値を適切に評価し生かせる業者を選ぶことが、納得のいく売却につながります。都市部の不動産に詳しく再販や活用のノウハウが豊富な業者なら、その物件の立地の強みや土地のポテンシャルをしっかり評価してくれます。逆に都市部の不動産に不慣れな業者だと、立地の価値を十分に評価できず安く査定してしまうこともあります。業者を選ぶときは、都市部の訳あり物件の買取実績があるか、その地域に詳しいか、再販や活用のノウハウがあるかを確認しましょう。また査定額の根拠を丁寧に説明してくれるかも大切なポイントです。「なぜこの価格なのか」「土地の価値をどう評価したのか」を確認しましょう。立地の強みを生かせる都市部の不動産に強い業者を選べば、その物件の価値を最大限に引き出してもらえます。業者選びが価格を大きく左右します。地域に詳しい専門業者を選びましょう。

複数の業者に査定を依頼する

都市部の訳あり不動産を売るときも、複数の業者に査定を依頼することが大切です。同じ都市部の訳あり物件でも、業者によって立地や土地の価値の評価、活用の見込みが異なるため、査定額が変わることがあります。ある業者では土地の価値を低く見積もっても、別の業者ではその立地を生かした活用方法を見つけてくれてより高く買い取ってくれる、ということもあります。ですから1社だけの査定で決めるのではなく、複数の業者に査定を依頼して価格と対応を比べることをおすすめします。査定は無料で対応している業者が多いので、複数社に依頼しても費用はかかりません。比べるときは価格だけでなく、査定額の根拠を丁寧に説明してくれるか、立地の価値をきちんと評価しているか、対応が誠実かといった点も見ましょう。複数の業者を比べることで適正な価格の目安が分かり、立地の強みを最大限に評価してくれる業者を見極められます。特に都市部は価格の幅が大きくなることもあるため、比較の価値が高いといえます。面倒に感じても、複数社を比べることが納得して売るための確実な方法です。比較を惜しまないことがよい結果につながります。

あきらめずにまず相談する

都市部の訳あり不動産は、「訳ありだから」とあきらめずにまず相談することが大切です。「再建築不可だから」「事故物件だから」「狭小地だから」と訳ありの事情だけを見て、「売れないだろう」とあきらめてしまう方がいます。しかし都市部では土地の需要が高く、立地の強みが訳ありの事情をある程度カバーしてくれます。「こんな訳あり物件、売れるはずがない」と思っていても、都市部なら土地の価値や活用の見込みで、思っていたより高く買い取ってもらえることも少なくありません。一人で「どうせ売れない」と判断せず、まずは都市部の不動産に強い専門業者に相談してみましょう。専門業者なら、その物件の立地の強みや土地のポテンシャルをプロの目線で評価し、いくらくらいで売れそうか、どう活用できそうかを教えてくれます。相談や査定は無料で対応している業者が多いので、まずは気軽に相談してみるとよいでしょう。都市部の訳あり不動産は立地という大きな強みを持っています。その強みを生かすためにも、あきらめずにまず専門家に相談することが、納得のいく売却への第一歩です。立地の力を信じてみましょう。

都市部でよくある訳ありタイプ別の見方

訳ありタイプ	都市部での見方
再建築不可	賃貸活用や隣地一体化で需要あり
事故物件	立地がよければ再販・賃貸の活用余地あり
狭小地	狭小住宅の需要があり売れやすい

再建築不可は活用の余地が広い

都市部の訳あり不動産のタイプ別に見方を整理しておきましょう。まず再建築不可の物件です。再建築不可とは接道義務を満たさず建て替えができない土地のことですが、都市部では活用の余地が広くあります。今ある建物をリフォームやリノベーションして賃貸住宅として貸し出せば、都市部なら入居者の需要が見込めます。また隣地の所有者に売却して土地を一体化すれば、接道義務を満たし再建築できるようになることもあります。都市部は土地需要が高いため、こうした活用や一体化の可能性が地方より高いのです。そのため再建築不可の物件でも、都市部なら買取業者が買い取りやすく一定の価格がつきやすい傾向があります。「再建築不可だから価値がない」と思われがちですが、都市部では活用の余地があるためあきらめる必要はありません。再建築不可の都市部の物件は、活用方法を知る専門業者に相談する価値があります。立地の力で活用の幅が広がるのです。都市部の再建築不可は決して売れない物件ではありません。

事故物件も立地が支える

次に都市部の事故物件についてです。事故物件とは過去に人が亡くなった心理的瑕疵のある物件のことで、心理的な抵抗感から敬遠されやすいものです。しかし都市部では立地の良さが事故物件の売却を支えてくれます。専門業者は事故物件を特殊清掃やリフォームを行って賃貸や再販で活用しますが、都市部なら立地がよいため、その後の入居者や買い手が見つかりやすいのです。時間の経過や適切なリフォームによって、事故物件も再び住める物件として活用できます。立地のよい都市部なら、その活用の見込みが高いため、業者も買い取りやすく価格もつきやすい傾向があります。もちろん心理的瑕疵の分、価格は下がりますし、告知義務には正しく対応する必要があります。しかし「事故物件だから都市部でも売れない」わけではなく、立地の良さが価格を支えてくれるのです。都市部の事故物件は、事故物件の扱いに慣れた専門業者に事実を正直に伝えて相談することが大切です。立地という強みを生かしましょう。都市部では事故物件にも活用の道があります。

狭小地は都市部で需要がある

最後に都市部の狭小地についてです。狭小地とは、おおむね15〜20坪以下の小さな土地のことで、「狭いから売れない」と思われがちです。しかし都市部では狭小地ならではの需要がしっかりとあります。都市部は地価が高く広い土地は手が届きにくいため、「都市部に手頃な価格で家を持ちたい」という人にとって、狭小地は魅力的な選択肢になります。狭小地に建てる狭小住宅（3階建てなどで土地を有効活用した住宅）は、都市部で一定の人気があります。容積率が高い都市部の地域なら、狭小地でも上に伸ばした建物で限られた土地を有効活用できます。そのため都市部の狭小地は、買取業者が狭小住宅を建てて再販するなどの方法で買い取りやすく売れやすいのです。「狭いから価値がない」のではなく、「都市部の狭小地には需要がある」と考えることが大切です。このように再建築不可や事故物件、狭小地といった都市部の訳あり物件は、いずれも立地の強みに支えられて売却の可能性があります。タイプを問わず、都市部の訳あり物件は立地の力を生かせる専門業者に相談する価値があります。立地こそ都市部の訳あり物件の最大の武器です。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

「都市部の訳あり物件は売れるのでしょうか」というご質問をよくいただきますが、結論から申し上げると、都市部の訳あり不動産は地方に比べてはるかに売れやすく、買取価格もつきやすい傾向があります。その最大の理由は、土地そのものの需要が高いということです。都市部は人口や事業所が集中し、住宅や店舗の土地に対する需要がつねに高い地域です。ですからたとえ建物が再建築不可だったり老朽化していたり事故物件だったりといった訳あり状態でも、その下の土地にはしっかりとした需要があります。訳あり物件の多くは「建物」に問題があっても「土地」には価値が残っていることが多く、都市部ではその土地の価値が高いため、建物の問題があっても土地の価値で買い手がつきやすいのです。地価の指標である路線価も都市部では高く設定されています。買取価格は再販価格から費用と利益を差し引いて算定し、仲介相場の6〜8割程度が目安ですが、都市部では再販価格を高く設定できるため、その分だけ買取価格も高くなりやすいのです。

また私たちのような買取業者にとって、都市部の物件は再販や活用がしやすいという利点があります。再建築不可の物件でも都市部ならリフォームして賃貸住宅にすれば入居者の需要が見込めますし、隣地の所有者に売却して土地を一体化すれば再建築できる価値の高い土地になることもあります。狭小地でも都市部ならその立地を生かした活用ができます。このように活用の選択肢が多いほど、私たちはその物件の価値を高く評価でき、買取価格にも反映されやすくなります。もちろん再建築不可なら建て替えできない分、事故物件なら心理的瑕疵の分、価格は調整されますが、都市部では高い土地の価値がこうした下落をある程度和らげてくれます。つまり「都市部だから訳ありでも下がらない」のではなく、「都市部だから地方より下落が抑えられ、価格がつきやすい」ということです。ですから「訳ありだから売れない」と一人であきらめず、ぜひ都市部の不動産に強い専門業者にご相談ください。立地の強みや土地のポテンシャルを正しく評価してもらい、複数の業者を比べて選べば、思っていたより高く納得のいく売却ができることも少なくありません。まずはお気軽にご相談ください。

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よくある質問

都市部の訳あり物件は売れる？

土地需要が高く地方より売れやすい傾向です。

なぜ都市部は売れやすい？

土地そのものの需要が高いためです。

訳ありでも価値は残る？

都市部は土地の価値が価格を支えます。

買取価格はどう決まる？

再販価格から費用と利益を差し引いて決まります。

都市部は価格が高い？

再販価格を高く設定でき価格がつきやすいです。

事情で価格は下がる？

下がりますが土地価値が下落を和らげます。

再建築不可でも売れる？

賃貸活用や隣地一体化で都市部は売れやすいです。

どんな業者を選べばいい？

立地の強みを生かせる地域に強い業者です。

複数社に依頼すべき？

価格の幅が大きいので比較がおすすめです。

どこに相談すればいい？

都市部の不動産に強い不動産会社に相談します。

まとめ

都市部の訳あり不動産は土地そのものの需要が高いため、地方に比べてはるかに売れやすく、買取価格もつきやすい傾向があります。訳あり物件の多くは「建物」に問題があっても「土地」には価値が残っており、都市部ではその土地の価値が高いため、建物の問題があっても土地の価値で買い手がつきやすいのです。買取業者にとっても、都市部の物件はリフォームしての賃貸活用や隣地との一体化、土地としての再販など再販・活用の選択肢が多く、買い取りやすいといえます。買取価格は再販価格から費用と利益を差し引いて算定し、仲介相場の6〜8割程度が目安ですが、都市部では再販価格を高く設定できるため、買取価格も高くなりやすいのです。

もちろん再建築不可なら建て替えできない分、事故物件なら心理的瑕疵の分、価格は調整されますが、都市部では高い土地の価値がこうした下落をある程度和らげてくれます。「都市部だから訳ありでも下がらない」のではなく、「都市部だから地方より下落が抑えられ、価格がつきやすい」と考えるのが正確です。都市部の訳あり不動産を売るなら、立地の強みや土地のポテンシャルを正しく評価できる地域に強い専門業者を選び、複数の業者に査定を依頼して比べることが大切です。「訳ありだから売れない」と一人であきらめず、まずは都市部の不動産に強い専門家に相談すれば、思っていたより高く納得のいく売却ができることも少なくありません。立地という大きな強みを生かすためにも、まずはお気軽にご相談ください。