訳あり不動産の売却に必要な書類一覧｜登記簿・契約書・資料を確認

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産の売却に必要な書類は大きく分けて本人確認に関する書類（身分証・実印・印鑑証明書など）不動産の権利に関する書類（登記済権利証・登記事項証明書など）物件の内容に関する書類（測量図・固定資産税の納税通知書など）があり、これらを売却前に確認・準備しておくことが大切です。相続した不動産では相続登記（名義変更）のために亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが追加で必要になります。必要な書類は物件の状況（ローンの有無、相続物件か、土地か建物かなど）によって変わるため、早めに不動産会社に確認してそろえておくと売却がスムーズに進みます。

訳あり不動産を売るとき、意外と手間取るのが書類の準備です。必要な書類をあらかじめ知っておけば、慌てずにスムーズに売却を進められます。必要書類の全体像を確認しておきましょう。

この記事では訳あり不動産の売却に必要な書類を登記簿・契約書・資料などの観点から一覧表とともに解説します。物件の状況別の注意点もまとめました。

本人確認に関する書類

書類	内容
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカードなど
実印	契約・登記に使用
印鑑証明書	発行3か月以内が求められることも
住民票	登記上の住所と異なる場合など

本人確認書類と実印

本人確認に関する書類としてまず、本人確認書類と実印が必要です。不動産の売却では売主が本人であることを確認するため、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどの本人確認書類が必要です。また、売買契約や登記の手続きには実印（市区町村に登録した印鑑）を使います。認印ではなく、実印が必要になりますので、自分の実印がどれか、印鑑登録をしているかを確認しておきましょう。もし、印鑑登録をしていない場合は市区町村の役所で登録する必要があります。本人確認書類と実印は売却の基本となる書類です。本人確認書類と実印が必要です。実印は登録した印鑑です。認印ではいけません。登録の有無を確認しましょう。

印鑑証明書

本人確認に関する書類として印鑑証明書も必要です。印鑑証明書とは実印が市区町村に登録された、本物の印鑑であることを証明する書類です。不動産の登記手続き（所有権移転登記など）にはこの印鑑証明書が必要になります。印鑑証明書には有効期限が求められることが多く、一般に発行から3か月以内のものを用意するよう求められます。そのため、早く取りすぎると期限切れになることがあるので、契約や引き渡しの時期に合わせて取得するのがよいでしょう。印鑑証明書は市区町村の役所やコンビニ（マイナンバーカードがあれば）で取得できます。印鑑証明書が必要です。実印を証明する書類です。発行3か月以内が求められることも。時期に合わせて取得しましょう。

住民票が必要な場合

本人確認に関する書類として住民票が必要な場合もあります。登記簿に記載されている、売主の住所と現在の住所が異なる場合にはそのつながりを証明するために住民票（や戸籍の附票）が必要になることがあります。たとえば、不動産を買ったあとに引っ越しをして住所が変わっている場合などです。引っ越しを何度もしている場合は住所のつながりを示すために戸籍の附票が必要になることもあります。自分の登記簿上の住所と現在の住所が同じかどうかを確認しておくとよいでしょう。必要な書類は不動産会社が案内してくれます。住民票が必要な場合があります。登記の住所と現住所が違うときです。引っ越しの履歴が関わります。会社の案内に沿って用意します。

不動産の権利・内容に関する書類

書類	内容
登記済権利証	権利証または登記識別情報
登記事項証明書	登記簿の内容を示す書類
固定資産税納税通知書	税額や評価額の確認
測量図・契約書	面積や購入時の内容

登記済権利証（登記識別情報）

不動産の権利に関する書類として登記済権利証（登記識別情報）が必要です。登記済権利証とはその不動産の所有者であることを示す、大切な書類です。2005年ごろ以降に取得した不動産では「登記識別情報」という12桁の符号が記載された、書面になっています。売却して所有権を買主に移す登記にはこの権利証（または登記識別情報）が必要です。権利証は再発行ができない、大切な書類ですので、なくさないように保管しておきましょう。もし、紛失している場合は司法書士による、本人確認情報の作成などで対応できることがありますので、不動産会社に相談しましょう。登記済権利証が必要です。所有者であることを示す書類です。再発行ができません。紛失時は会社に相談を。

登記事項証明書・固定資産税の書類

不動産の内容に関する書類として登記事項証明書や固定資産税の書類が必要です。登記事項証明書（登記簿謄本）はその不動産の所在地、面積、所有者、抵当権などの登記の内容を示す書類で法務局で取得できます。固定資産税の納税通知書（や評価証明書）はその不動産の固定資産税額や固定資産税評価額を確認するための書類です。これらは物件の正確な情報を把握し査定や契約、登記、税金の計算などに使われます。固定資産税の納税通知書は毎年、春ごろに送られてくるものですので、手元にあるか、確認しておきましょう。登記事項証明書は不動産会社が取得してくれることもあります。登記事項証明書や固定資産税の書類が必要です。物件の正確な情報を示します。納税通知書は手元にあるか確認を。査定や契約に使われます。

測量図・購入時の契約書

不動産の内容に関する書類として測量図や購入時の契約書もあるとよいです。測量図（確定測量図、地積測量図など）は土地の正確な面積や境界を示す書類で土地を売るときに役立ちます。また、購入時の売買契約書はその不動産をいくらで買ったか（取得費）を証明する、大切な書類です。取得費が分かると売却後の譲渡所得税の計算で有利になります（取得費が分からないと概算取得費＝売却価格の5%で計算され、税金が高くなりがちです）。👉 計算例：1,000万円で売る物件で購入時の契約書がなく取得費が不明だと概算取得費は50万円（5%）となり、利益が大きく計算されて税金が高くなってしまいます。これらの書類はなくても、売却できることもありますが、あるとスムーズで税金面でも、有利になることがあります。測量図や購入時の契約書もあるとよいです。測量図は面積や境界を示します。購入時の契約書は取得費の証明に。税金面でも、有利になります。

状況別に必要な追加書類

状況	追加で必要な書類
相続物件	戸籍・遺産分割協議書など
ローンが残る	残高証明書・抹消書類
建物がある	建築確認・設備の資料など

相続物件で必要な書類

状況別に相続物件では追加で必要な書類があります。相続した不動産を売る場合、名義が亡くなった方のままだとそのままでは売れないため、相続登記（名義変更）をする必要があります。相続登記には亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書、不動産を相続する人の住民票などが必要です。これらの戸籍をそろえるのは手間がかかることも多く、早めに準備を始めることが大切です。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に登記することが必要になりました。👉 計算例：相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかり、評価額1,000万円なら4万円です。相続登記は司法書士の専門分野ですので、不動産会社と連携した司法書士に依頼するとスムーズです。相続物件は戸籍などが必要です。遺産分割協議書もいります。戸籍集めは早めに始めましょう。相続登記は司法書士の分野です。

ローンが残っている場合の書類

状況別にローンが残っている場合は追加で必要な書類があります。住宅ローンが残っている不動産には抵当権が設定されています。売るときにはローンを完済してこの抵当権を抹消する必要があります。そのため、ローンの残高証明書（残債の額を示す書類）や金融機関から発行される、抵当権抹消のための書類が必要になります。残高証明書は金融機関に依頼すると発行してもらえます。売却代金でローンを完済する場合は決済（引き渡し）の当日に完済と抵当権抹消の手続きを行うことが多いです。ローンが残っている場合は早めに金融機関に相談しておくとよいでしょう。ローンが残ると残高証明書などが必要です。抵当権の抹消手続きをします。金融機関に書類を依頼します。早めに相談しておきましょう。

建物に関する書類

状況別に建物がある場合は建物に関する書類もあるとよいです。建物を売る場合、建築確認済証や検査済証（その建物が建築基準法に適合して建てられたことを示す書類）があると買い手に安心感を与えられます。また、増改築をした場合のその記録、設備（給湯器、エアコンなど）の取扱説明書や保証書、リフォームの履歴などもあると役立ちます。ただし、古い訳あり物件ではこれらの書類が残っていないことも多く、なくても売却できることがほとんどです。訳あり物件に強い会社の現況買取ではこうした書類がそろっていなくても、現況のまま買い取ってくれることが多いです。建物に関する書類もあるとよいです。建築確認済証などです。古い物件はなくても売れます。当社も書類がそろわなくても対応します。

書類準備をスムーズに進めるコツ

コツ	内容
不足を早めに確認	会社に必要書類を確認する
相続物件は戸籍を早めに	連続戸籍は集めるのに時間がかかる
紛失時は相談	権利証がなくても対応できる

不足している書類を早めに確認する

書類準備をスムーズに進めるにはまず、不足している書類を早めに確認しましょう。必要な書類は物件の状況（ローンの有無、相続物件か、土地か建物かなど）によって変わります。売却を考え始めたら、早めに不動産会社に「この物件の売却にどんな書類が必要ですか」と確認しましょう。必要な書類のリストをもらって手元にあるものないものを整理すれば、何をこれから用意すればよいかがはっきりします。直前になって慌ててそろえようとすると間に合わないこともあるため、早めの確認が大切です。不足している書類を早めに確認しましょう。必要書類は状況で変わります。会社に確認するのが確実です。早めの整理がスムーズにつながります。

相続物件は戸籍を早めにそろえる

書類準備をスムーズに進めるには相続物件は戸籍を早めにそろえることが大切です。相続した不動産を売るには相続登記（名義変更）が必要でそのために亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）をそろえる必要があります。この連続した戸籍は本籍地を何度も移している場合などは複数の市区町村に請求する必要があり、集めるのに時間がかかることが多いです。相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書なども必要になります。これらはすぐにはそろわないため、相続物件を売ると決めたら、早めに戸籍集めを始めましょう。司法書士に依頼すれば、戸籍集めも代行してもらえます。相続物件は戸籍を早めにそろえましょう。連続戸籍は集めるのに時間がかかります。複数の役所に請求することも。司法書士に依頼すると安心です。

紛失した書類は会社に相談する

書類準備をスムーズに進めるには紛失した書類は会社に相談しましょう。「権利証をなくしてしまった」「購入時の契約書が見つからない」という場合でも、あきらめる必要はありません。登記済権利証（登記識別情報）は再発行ができませんが、紛失していても、司法書士による、本人確認情報の作成などで対応できます。購入時の契約書がなくても、売却はできます（ただし、取得費の証明には影響します）。古い訳あり物件では建築確認済証などの書類が残っていないことも多いですが、現況買取なら、書類がそろっていなくても、現況のまま買い取れることがほとんどです。書類のことで困ったら、まず、不動産会社に相談しましょう。紛失した書類は会社に相談しましょう。権利証がなくても、対応できます。書類が不十分でも、買取は可能です。当社も書類のご相談に対応します。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

訳あり不動産を売るとき、意外と手間取るのが書類の準備です。必要な書類は大きく分けて三つあります。一つ目は本人確認に関する書類で運転免許証などの本人確認書類、実印、印鑑証明書（発行から3か月以内を求められることが多い）などです。登記簿上の住所と現住所が異なる場合は住民票や戸籍の附票も必要になります。二つ目は不動産の権利・内容に関する書類で所有者であることを示す登記済権利証（または登記識別情報）登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、土地なら測量図、そして購入時の売買契約書です。特に購入時の契約書は取得費を証明する大切な書類でこれがないと売却後の譲渡所得税の計算で売却価格の5%という概算取得費を使うことになり、税金が高くなりがちですので、ぜひ探していただきたい書類です。権利証は再発行ができませんが、紛失していても、司法書士による本人確認情報の作成などで対応できますので、ご安心ください。

三つ目は物件の状況に応じて追加で必要になる書類です。相続物件の場合は相続登記（名義変更）のために亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要で戸籍集めには手間がかかりますので、早めの準備が大切です。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。これは司法書士の専門分野ですので、私たちと連携した司法書士におつなぎできます。住宅ローンが残っている場合は残高証明書や抵当権抹消の書類が必要で決済当日に完済と抹消を行うことが多いです。建物がある場合は建築確認済証などがあると安心ですが、古い訳あり物件では残っていないことも多く、私たちのような会社の現況買取なら、書類がそろっていなくても、現況のまま買い取れることがほとんどです。必要な書類は物件の状況によって変わりますので、まずはお気軽にご相談ください。何が必要で何から準備すればよいか、一つひとつご案内いたします。

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よくある質問

売却に必要な書類は？

本人確認・権利・物件内容の書類が必要です。

実印は必要？

契約や登記に実印と印鑑証明書が必要です。

権利証をなくしたら？

司法書士の本人確認情報などで対応できます。

購入時の契約書は必要？

取得費の証明になり税金面で有利になります。

相続物件で追加の書類は？

戸籍や遺産分割協議書などが必要です。

相続登記は必要？

名義変更が必要で2024年4月から義務化です。

ローンが残る場合は？

残高証明書や抵当権抹消の書類が必要です。

印鑑証明書に期限はある？

発行3か月以内を求められることが多いです。

書類がそろわなくても売れる？

現況買取なら書類が不十分でも対応できます。

何から準備すればいい？

まず不動産会社に必要書類を確認しましょう。

まとめ

訳あり不動産の売却に必要な書類は大きく分けて本人確認に関する書類（本人確認書類・実印・印鑑証明書・住民票など）不動産の権利・内容に関する書類（登記済権利証・登記事項証明書・固定資産税の納税通知書・測量図・購入時の契約書など）があります。特に購入時の売買契約書は取得費を証明する大切な書類でこれがないと売却後の譲渡所得税の計算で概算取得費（売却価格の5%）を使うことになり、税金が高くなりがちですので、ぜひ探しておきたい書類です。権利証は再発行ができませんが、紛失していても、司法書士による本人確認情報の作成などで対応できます。

さらに、物件の状況に応じて追加で必要になる書類があります。相続物件では相続登記のために亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の戸籍と印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要で戸籍集めには手間がかかるため、早めの準備が大切です。相続登記は2024年4月から義務化されています。住宅ローンが残っている場合は残高証明書や抵当権抹消の書類が建物がある場合は建築確認済証などがあると安心です。ただし、古い訳あり物件ではこれらの書類が残っていないことも多く、訳あり物件に強い会社の現況買取なら、書類がそろっていなくても、現況のまま買い取れることがほとんどです。必要な書類は物件の状況によって変わりますので、まずは不動産会社に確認して早めにそろえておくと売却がスムーズに進みます。