訳あり物件の取得費が不明な場合の税金計算の注意点

2026年6月15日2026年6月16日

【まずは結論】

訳あり不動産を売るとき、取得費（買ったときの代金や費用）が分からないと譲渡所得税の計算で不利になることがあります。取得費が不明な場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算しますが、これは実際より低くなりがちで税金が高くなる傾向があります。相続した古い不動産などで購入時の契約書が見つからない場合はまず、契約書やほかに取得費を証明できる資料がないかを探すことが大切でそれでも分からない場合に概算取得費を使います。取得費が分からない場合の税金計算は専門的な判断が必要なため、税理士に相談することが大切です。なお、当社は不動産会社であり、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

相続した古い訳あり不動産を売るとき、よくあるのが「取得費が分からない」という問題です。取得費が不明だと譲渡所得税の計算で不利になることがあります。注意点を知っておきましょう。

この記事では訳あり物件の取得費が不明な場合の税金計算の注意点を一覧表とともに解説します。なお、当社は不動産会社であり、税務申告を代理する立場ではないため、税金は税理士へ連携・紹介する形でサポートします。

取得費が税金計算で重要な理由

項目	内容
譲渡所得	売却価格−(取得費＋譲渡費用)
取得費	買ったときの代金や費用
取得費が高い	譲渡所得が減り税金が下がる
取得費が不明	概算取得費で税金が高くなりがち

譲渡所得の計算と取得費

まず、譲渡所得の計算と取得費の関係を知っておきましょう。不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算されます。取得費とはその不動産を買ったときの購入代金や購入にかかった費用（仲介手数料、登記費用など）です。譲渡費用とは売るときにかかった費用（仲介手数料など）です。この計算式で分かるとおり、取得費がいくらかは譲渡所得（利益）の大きさを左右する、重要な要素です。取得費は譲渡所得の計算に使います。買ったときの代金や費用です。譲渡所得の大きさを左右します。重要な要素です。

取得費が高いほど税金は下がる

取得費が高いほど、税金は下がるということを知っておきましょう。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）」で計算されるため、取得費が高ければ、高いほど、譲渡所得（利益）は小さくなります。譲渡所得が小さくなれば、それにかかる、譲渡所得税も小さくなります。👉 計算例：たとえば、売却価格が1,000万円で取得費が800万円なら、譲渡所得は200万円ですが、取得費が500万円しか分からなければ、譲渡所得は500万円になり、税金もその分、高くなります。つまり、取得費をできるだけ正確に把握することが税負担を抑えるうえで重要なのです。取得費が高いほど、税金は下がります。譲渡所得が小さくなるためです。取得費を正確に把握することが大切です。税負担に直結します。

取得費が分からないと不利になる

取得費が分からないと税金計算で不利になるということを知っておきましょう。相続した古い不動産などではいつ、いくらで買ったのかが分かる、購入時の契約書などの書類が残っていないことがよくあります。取得費が分からない場合は後述する「概算取得費」（売却価格の5%）で計算することになりますが、これは実際の取得費より低くなることが多いです。取得費が低く計算されるとその分、譲渡所得（利益）が大きくなり、譲渡所得税が高くなってしまいます。ですから取得費が分からないことは税金計算で不利になるということなのです。だからこそ、まず、取得費を証明できる資料を探すことが大切です。取得費が分からないと不利になります。概算取得費は低くなりがちです。税金が高くなります。資料を探すことが大切です。

概算取得費とその注意点

項目	内容
概算取得費	売却価格の5%
使う場面	取得費が分からないとき
注意点	実際より低く税金が高くなりがち

概算取得費は売却価格の5%

概算取得費とは何かを知っておきましょう。取得費が分からない場合は「概算取得費」として売却価格の5%を取得費とみなして計算することができます。これは購入時の契約書などが残っておらず、実際の取得費が分からないときに使える方法です。👉 計算例：たとえば、1,000万円で売った不動産の取得費が分からない場合、概算取得費は1,000万円×5%＝50万円となり、これを取得費として計算します。この場合、譲渡所得は1,000万円−（50万円＋譲渡費用）で計算されます。概算取得費は取得費が分からないときの救済的な方法ですが、注意点があります。概算取得費は売却価格の5%です。取得費が分からないときに使います。1,000万円なら、50万円です。救済的な方法です。

実際より低くなり税金が高くなりがち

概算取得費の注意点として実際より低くなり、税金が高くなりがちということがあります。概算取得費（売却価格の5%）は実際の取得費より低くなることが多いです。多くの不動産は買ったときの価格が売却価格の5%よりはるかに高いのが普通だからです。取得費が低く計算されるとその分、譲渡所得（利益）が大きく計算され、譲渡所得税が高くなってしまいます。👉 計算例：たとえば、本当は800万円で買った不動産を1,000万円で売る場合、契約書があれば、譲渡所得は約200万円ですが、契約書がなく概算取得費50万円で計算すると譲渡所得は約950万円になり、税金が大幅に高くなってしまいます。概算取得費は税金面で不利になりがちなのです。実際より低くなりがちです。税金が高くなります。契約書がないと大きな差になります。不利になりやすい点に注意です。

概算取得費を使う前に資料を探す

概算取得費を使う前に資料を探すことが大切です。概算取得費は税金面で不利になりがちですので、いきなり、これを使うのではなく、まず、実際の取得費を証明できる資料がないかを探しましょう。購入時の売買契約書が一番、確実ですが、それが見つからなくても、ほかに証明できる資料があることがあります。たとえば、購入時の領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表、通帳の購入代金の支払い記録、登記簿の抵当権設定額などです。こうした資料から実際の取得費を推定できることもあります。どんな資料が取得費の証明に使えるかは専門的ですので、税理士に相談するとよいでしょう。概算取得費の前に資料を探しましょう。契約書以外も証明に使えることがあります。領収書やローン書類なども確認を。税理士に相談しましょう。

取得費が不明なときの進め方

進め方	内容
資料を探す	契約書・領収書・ローン書類など
税理士に相談	証明方法や計算を相談
特例も確認	3,000万円控除なども検討

取得費を証明できる資料を探す

取得費が不明なときはまず、取得費を証明できる資料を探しましょう。相続した不動産の場合、亡くなった方の書類の中に購入時の売買契約書や領収書が残っていることがあります。遺品や書類を整理するときにこうした不動産関係の書類がないかを確認しましょう。契約書がなくても、住宅ローンの借入額が分かる書類や通帳の支払い記録、登記簿の抵当権設定額などから実際の取得費を推定できることもあります。こうした資料は一つでも、多く、見つけることで概算取得費より有利に計算できる可能性が高まります。まずはあきらめずに資料を探すことが大切です。取得費を証明できる資料を探しましょう。遺品の中に契約書があることも。ローン書類や通帳も確認を。資料が税負担を左右します。

税理士に計算と証明方法を相談する

取得費が不明なときは税理士に計算と証明方法を相談しましょう。取得費が分からない場合の税金計算は専門的で複雑です。どんな資料が取得費の証明に使えるのか、概算取得費を使うべきか、ほかに有利な方法がないのかといった判断は税金の専門知識が必要です。税理士に相談すれば、手元にある資料から取得費をどう証明・推定できるか、最も有利な計算方法は何かをアドバイスしてもらえます。なお、不動産会社は税務申告を代理できませんので、取得費や税金の計算は税理士の専門分野です。取得費が分からない場合こそ、税理士に相談する価値があります。税理士に計算と証明方法を相談しましょう。専門的な判断が必要です。有利な計算方法を教えてもらえます。当社も税理士へおつなぎします。

使える特例もあわせて確認する

取得費が不明なときは使える特例もあわせて確認しましょう。取得費が低く計算されて税金が高くなりそうな場合でも、特例を使えば、税負担を軽くできることがあります。たとえば、相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除を使えば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、取得費が低くても、譲渡所得税がゼロになることもあります。👉 計算例：たとえば、譲渡所得が概算取得費で950万円と計算されても、相続空き家の3,000万円特別控除が使えれば、控除によって譲渡所得がゼロとなり、税金がかからないこともあります。取得費が不明な場合でも、特例の活用で税負担を抑えられることがあるのです。使える特例もあわせて確認しましょう。3,000万円控除などがあります。取得費が低くても、特例で軽くなることも。税理士に確認しましょう。

取得費を少しでも証明するために

方法	内容
関係書類を幅広く探す	契約書・領収書・ローン書類など
推定資料を活用	通帳・登記簿から推定する
早めに準備	相続物件は書類を早めに確認

関係書類を幅広く探す

取得費を少しでも証明するためにはまず、関係書類を幅広く探しましょう。一番確実なのは購入時の売買契約書ですが、それが見つからなくても、ほかに取得費を証明できる、資料があることがあります。たとえば、購入時の領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表、購入時のパンフレットや価格表、不動産会社からの購入時の精算書などです。相続物件の場合は亡くなった方の書類の中にこれらが残っていることが多いので、遺品や書類を整理するときに不動産関係の書類がないか、確認しましょう。一つでも、多く、見つけることで概算取得費より有利に計算できる可能性が高まります。関係書類を幅広く探しましょう。契約書以外も証明に使えます。領収書やローン書類も確認を。あきらめずに探しましょう。

通帳や登記簿から推定する

取得費を少しでも証明するためには通帳や登記簿から推定する方法もあります。購入時の契約書や領収書がなくても、当時の通帳の記録に購入代金の支払いが残っていれば、それが取得費の手がかりになることがあります。また、登記簿（登記事項証明書）に記載された、購入当時の抵当権の設定額（住宅ローンの借入額）からおおよその購入価格を推定できることもあります。👉 計算例：たとえば、購入時に3,000万円の抵当権が設定されていれば、当時、それに近い金額で購入した可能性が高いと推定する材料になります。こうした推定資料が取得費の証明に使えるかどうかは専門的ですので、税理士に相談しましょう。通帳や登記簿から推定できることもあります。支払い記録が手がかりになります。抵当権の設定額も参考になります。使えるかは税理士に相談を。

早めに準備を始める

取得費を少しでも証明するためには早めに準備を始めることが大切です。取得費を証明する資料を探すのは時間がかかることも多いです。特に相続物件では亡くなった方の書類がどこにあるか、分からなかったり、量が多かったりして探すのに手間がかかります。売却や申告の直前になって慌てて探すと見つからずに概算取得費で計算せざるを得なくなり、税金が高くなってしまうことがあります。売却を考え始めたら、早めに取得費を証明できる資料を探し始め、税理士にも相談しておくと安心です。早めの準備が税負担を抑えることにつながります。早めに準備を始めましょう。資料探しは時間がかかります。直前では間に合わないことも。当社も税理士へおつなぎします。

専門家コメント｜さくら都市デザイン株式会社代表櫻井佑樹

相続した古い訳あり不動産を売るとき、本当によくあるのが「いくらで買ったか分からない」「購入時の契約書が見つからない」という取得費不明の問題です。まずお伝えしておくと私たちは不動産会社であり、税金の計算や申告を代理する立場ではありませんので、税金については税理士へおつなぎする形でご説明します。そのうえで申し上げると譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算され、取得費が高いほど譲渡所得（利益）が小さくなり、税金も下がります。ところが取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算することになります。これが曲者で実際の取得費は売却価格の5%よりはるかに高いことが多いため、概算取得費を使うと譲渡所得が大きく計算され、税金が高くなりがちなのです。たとえば、本当は800万円で買った不動産を1,000万円で売る場合、契約書があれば譲渡所得は約200万円ですが、契約書がなく概算取得費50万円で計算すると譲渡所得は約950万円となり、税金が大幅に増えてしまいます。

ですから取得費が分からないからといっていきなり概算取得費を使うのではなく、まずは実際の取得費を証明できる資料を探していただきたいのです。一番確実なのは購入時の売買契約書ですが、見つからなくても、購入時の領収書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表、通帳の支払い記録、登記簿の抵当権設定額など、ほかの資料から取得費を推定できることがあります。相続物件なら、亡くなった方の書類の中に残っていることも多いので、遺品整理の際に不動産関係の書類がないか、ぜひ確認してください。どんな資料が証明に使えるか、どう計算するのが有利かは専門的ですので、税理士にご相談ください。また、取得費が低く計算されて税金が高くなりそうな場合でも、相続した空き家の3,000万円特別控除などの特例を使えば、譲渡所得がゼロになり、税金がかからないこともあります。私たちは訳あり物件の売却・買取の面からサポートし税理士とも連携して皆さまが損をしないようご案内します。取得費が分からずお困りの方はお気軽にご相談ください。

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よくある質問

取得費とは何？

不動産を買ったときの代金や費用です。

取得費が分からないとどうなる？

概算取得費で計算し税金が高くなりがちです。

概算取得費とは？

売却価格の5%を取得費とみなす方法です。

なぜ概算取得費は不利？

実際の取得費より低く税金が高くなるためです。

契約書以外で証明できる？

領収書やローン書類などで推定できることがあります。

相続物件で契約書がないときは？

遺品の書類を探し税理士に相談します。

取得費が高いと税金は？

譲渡所得が減り税金が下がります。

特例で軽くできる？

空き家3,000万円控除などで軽くできることがあります。

計算は誰に相談する？

取得費や税金の計算は税理士に相談します。

まず何をすればいい？

取得費を証明できる資料を探すことから始めます。

まとめ

訳あり不動産を売るとき、取得費（買ったときの代金や費用）が分からないと譲渡所得税の計算で不利になることがあります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算され、取得費が高いほど譲渡所得が小さくなり、税金も下がります。取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算しますが、これは実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得が大きく計算され、税金が高くなりがちです。たとえば、本当は800万円で買った不動産を1,000万円で売る場合、契約書があれば譲渡所得は約200万円ですが、概算取得費50万円で計算すると約950万円となり、税金が大幅に増えてしまいます。

ですから取得費が分からないからといっていきなり概算取得費を使うのではなく、まずは実際の取得費を証明できる資料を探すことが大切です。購入時の売買契約書が一番確実ですが、見つからなくても、領収書、住宅ローンの書類、通帳の支払い記録、登記簿の抵当権設定額などから推定できることがあります。相続物件なら、亡くなった方の書類の中に残っていることも多いので、遺品整理の際に確認しましょう。どんな資料が証明に使えるか、どう計算するのが有利かは専門的ですので、税理士に相談することが大切です。また、取得費が低く税金が高くなりそうな場合でも、相続した空き家の3,000万円特別控除などの特例で税負担を抑えられることがあります。なお、当社は税務申告を代理する立場ではないため、税金は税理士へおつなぎします。取得費が分からずお困りの方は訳あり物件に強い不動産会社にご相談ください。